Vente à réméré : ce que le rachat coûte vraiment, et pourquoi la date ne se négocie pas

La réponse en trente secondes. Le rachat ne se fait pas au prix de vente. « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation »⁵. Quatre postes, pas un.

Cinq ans est un plafond, et le terme est de fer. « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années »², et « le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge »³.

Passé le terme, c’est fini. « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable »⁴. Une seule phrase, et aucun recours.

Ce guide s’adresse d’abord au propriétaire à qui l’on propose ce montage, et ensuite à l’investisseur tenté de se placer de l’autre côté. Les deux positions n’ont pas les mêmes risques, et la seconde n’est pas celle qu’on croit.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Pierrick, 47 ans, restaurateur à Vannes, propriétaire d’un immeuble estimé 340 000 € et grevé de 210 000 € de dettes. On lui propose une vente à réméré : prix de 238 000 €, faculté de rachat sur 24 mois, indemnité d’occupation de 1 400 € par mois. Le prix, la durée et l’indemnité sont des stipulations de ce contrat, pas des règles du code. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

Une vente. Une vraie. C’est le premier mot à retenir. C’est aussi le premier oublié.

« La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 »¹. Le code ne parle plus de réméré depuis 2009 : il parle de faculté de rachat. Le mot ancien survit dans le commerce, où l’on dit aussi « portage immobilier », qui n’est un terme ni du code ni d’aucun texte.

Décomposons la phrase, parce que chacun de ses membres a un effet. « Un pacte » : la faculté naît du contrat, elle ne se présume jamais. « Le vendeur se réserve » : il n’a pas conservé la propriété, il s’est réservé un droit de la reprendre. « De reprendre la chose vendue » : entre-temps, l’acquéreur est propriétaire, avec tout ce que cela emporte. Et « moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 » : le renvoi n’est pas une formalité, c’est là que se trouve le vrai prix du rachat.

La situation économique de Pierrick est celle qui conduit à ce montage. Il possède un immeuble estimé 340 000 €, il doit 210 000 €, aucune banque ne veut refinancer. Vendre lui rapporterait de quoi tout apurer, mais il perdrait l’immeuble. Le réméré lui promet les deux : apurer maintenant, reprendre plus tard.

Cinq ans, et pas un jour de plus

Deux articles très courts commandent le temps. Ils se lisent en dix secondes et ils décident de tout.

Le premier pose le plafond : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme »².

La seconde phrase mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle produit un effet contre-intuitif. Une stipulation de sept ans n’est pas nulle. Elle n’est pas non plus maintenue. Elle est réduite à cinq ans. Le vendeur qui croirait avoir signé pour sept années disposerait en réalité de cinq, et découvrirait l’écart au pire moment. La sanction protège, mais elle ne prévient pas.

Le second article ferme la porte du délai supplémentaire : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge »³.

Une ligne. Pas davantage. C’est l’une des phrases les plus brèves et les plus dures du code civil. Il n’y a pas de délai de grâce, pas de circonstances atténuantes, pas de dossier presque bouclé. Un financement accordé mais non débloqué, un notaire indisponible, une signature repoussée d’une semaine : le terme ne bouge pas.

Ces deux articles sont dans leur rédaction de 1804, inchangée depuis 222 ans. Ce n’est pas un détail d’érudition : cela signifie qu’aucune évolution du droit de la consommation ou du surendettement n’est venue les assouplir depuis.

Que se passe-t-il si le rachat n’a pas lieu ?

Rien de progressif. Rien de négociable. Le lendemain du terme, la propriété est définitivement acquise à l’acquéreur, sans qu’aucune démarche de sa part soit nécessaire, sans mise en demeure préalable, et sans que la bonne foi du vendeur ou la proximité de son financement entrent en ligne de compte d’une quelconque manière.

« Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable »⁴.

Le mot « irrévocable » n’admet pas de degrés. Il n’y a pas de rachat partiel, pas de report contre indemnité, pas de rattrapage. Le vendeur qui a manqué son terme d’une journée est dans la situation exacte de celui qui n’a jamais eu de faculté de rachat.

Chiffrons ce que cela représente pour Pierrick. Son immeuble vaut 340 000 €. Il a reçu 238 000 €. S’il ne rachète pas, il a cédé un bien pour 70 % de sa valeur, et l’écart de 102 000 € reste chez l’acquéreur. À quoi s’ajoutent les 33 600 € d’indemnité d’occupation qu’il aura versés pendant 24 mois pour habiter chez quelqu’un d’autre.

Cette rigueur explique pourquoi le montage est rentable pour celui qui achète, et pourquoi il faut le regarder pour ce qu’il est : un pari sur une date, adossé à un bien.

Combien coûte vraiment le rachat ?

Plus que le prix de vente. Nettement plus. L’article 1673 énumère quatre postes, et il faut les provisionner tous, faute de quoi le rachat échoue non pas parce que le vendeur n’avait pas l’argent, mais parce qu’il n’avait pas compté le bon montant — ce qui est une manière particulièrement amère de perdre un immeuble.

« Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations »⁵.

Ce que Pierrick doit rembourser pour reprendre son immeuble

Le tableau s’additionne à l’écran : 238 000 plus 19 000 plus 7 400 plus 5 200 font bien 269 600 €. Le supplément par rapport au prix reçu atteint 31 600 €, soit une somme que Pierrick n’avait pas provisionnée parce qu’il raisonnait sur le prix de vente.

Le deuxième poste est celui que les vendeurs sous-estiment le plus. Les « frais et loyaux coûts de la vente » recouvrent ce que notre guide sur le coût réel des frais de notaire détaille poste par poste : droits de mutation, émoluments, débours. Ils ont été payés une fois à l’entrée, et ils se remboursent une seconde fois au rachat.

Ces deux derniers postes se prouvent par pièces, et c’est là qu’un dossier se gagne ou se perd. Les factures d’artisan datées, les devis, les procès-verbaux : rien de tout cela ne s’improvise au moment du rachat. Un commissaire de justice qui aurait dressé un constat de l’état du bien le jour de la vente donnerait au vendeur le point de comparaison qui lui manquera sinon — c’est la même pièce qui sert à établir ce qui était déjà là et ce qui a été refait.

Deux nuances du texte méritent d’être relevées, et elles jouent dans les deux sens. « Les réparations nécessaires » se remboursent intégralement, sans condition d’utilité pour le vendeur : une toiture reprise l’est. Mais les améliorations ne se remboursent que « jusqu’à concurrence de cette augmentation », donc à hauteur de la plus-value réellement procurée, et non du montant dépensé. Un acquéreur qui engagerait une somme importante dans un aménagement de goût n’en récupérerait que ce qu’il a réellement valorisé.

La dernière phrase de l’alinéa fixe l’ordre des opérations. « Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. » On paie d’abord, on reprend ensuite — c’est la même logique que l’indemnité préalable en matière d’expropriation, appliquée ici au bénéfice de l’acquéreur.

Ce que le vendeur perd en entrant

Avant même de parler du rachat, l’entrée a un prix. Il est élevé.

Une décote de 30 % n’a rien d’exceptionnel dans ce type d’opération, mais elle ne se justifie pas de la même manière qu’ailleurs. Notre guide sur la décote de bloc décrit une décote qui rémunère une difficulté de revente ; ici, elle rémunère un risque de calendrier assumé par l’acquéreur. Ce n’est pas la même chose, et cela ne se négocie pas avec les mêmes arguments.

Ce que coûtent 24 mois de réméré, rachat réussi

Il s’additionne aussi. 31 600 plus 33 600 font 65 200 €. Voilà ce que Pierrick aura payé pour disposer de 238 000 € pendant deux ans, en supposant que tout se passe bien.

Il faut mettre ce chiffre en regard de ce qu’il obtient. Sur les 238 000 € reçus, 210 000 € partent en apurement des dettes. Il lui reste 28 000 € de trésorerie, et un immeuble qu’il n’a plus mais qu’il peut reprendre. Le rachat, lui, exigera 269 600 €, soit 79,3 % de la valeur du bien. Il devra donc obtenir, dans 24 mois, un financement que personne ne lui accorde aujourd’hui.

Il faut prendre la mesure de ce que cela implique, parce que le raisonnement est simple et que personne ne le fait à haute voix : celui qui accepte un réméré est un propriétaire à qui les banques refusent aujourd’hui un financement de 210 000 € gagé sur un immeuble qui en vaut 340 000, et à qui l’on demande d’en obtenir un de 269 600 € dans 24 mois, sur le même immeuble, sans qu’il en soit plus propriétaire entre-temps.

C’est là que se joue l’honnêteté d’une proposition de réméré, et la question à poser tient en une phrase : qu’est-ce qui aura changé dans deux ans ? Si la réponse est un événement daté et probable — une vente en cours, une succession ouverte, une activité qui redémarre —, le montage a un sens. Si la réponse est un espoir, il n’en a pas.

Ce que la publicité foncière protège

Un immeuble repris n’est pas nécessairement repris net. Le texte le dit. Et il pose une condition que peu de vendeurs pensent à vérifier avant la signature, alors qu’elle décide de la valeur de ce qu’ils reprendront : la publication du pacte au fichier immobilier, et sa date par rapport à celle des inscriptions prises ensuite.

« Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques »⁵.

La protection est réelle mais conditionnelle, et la condition est double. Le pacte doit avoir été publié au fichier immobilier, et il doit l’avoir été avant les charges dont on veut être exempt. Un acquéreur qui hypothèque le bien pendant les 24 mois ne nuit pas au vendeur si le pacte le précède au fichier. Dans le cas contraire, le vendeur reprend un bien grevé.

C’est le point que le notaire chargé de l’acte doit établir noir sur blanc, et c’est une question à lui poser explicitement plutôt qu’à supposer réglée.

Une seconde limite suit, et elle surprend souvent. « Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur »⁵. Autrement dit, l’acquéreur peut louer le bien pendant la période, et le vendeur qui le reprend hérite de ces baux. Pour un immeuble de rapport, cela peut être indifférent. Pour un propriétaire qui comptait récupérer son local ou son logement libre, cela ne l’est pas du tout, et il faut regarder ce que le contrat prévoit sur ce point avant de signer.

Faut-il acheter en réméré ?

La question se pose. Le montage a deux côtés, et nous devons répondre franchement de celui que nous ne prenons pas.

Vu de l’acquéreur, l’opération est confortable. Il acquiert à 70 % de la valeur, il perçoit une indemnité d’occupation, et si le vendeur ne rachète pas il conserve un bien acheté 102 000 € sous sa valeur. Le rendement affiché de ces opérations vient de là, et non d’un loyer.

Nous n’en proposons pas, et il faut dire pourquoi plutôt que de laisser croire à une prudence de façade. Trois raisons, dont une seule est vertueuse. La première est technique : la rentabilité de l’opération dépend de l’échec du vendeur, ce qui est une position inconfortable à tenir dans la durée. La deuxième est juridique : le montage frôle des questions que nous n’avons pas vérifiées à leur source — la requalification en prêt, la situation d’un vendeur en procédure collective —, et nous ne bâtissons pas sur ce que nous n’avons pas lu. La troisième est simplement que ce n’est pas notre métier : nous accompagnons l’achat d’immeubles de rapport à rénover, et un réméré n’en est pas un.

Il y a une raison plus générale de dire tout cela plutôt que de le taire, et elle vaut au-delà du réméré : un site qui vend de l’accompagnement à l’investissement a un intérêt évident à présenter chaque montage exotique comme une occasion que les autres n’ont pas vue, et le seul moyen de ne pas céder à cette pente est de nommer les opérations que l’on ne fait pas, en expliquant pourquoi on ne les fait pas.

Un investisseur qui voudrait s’y engager quand même a besoin d’un avocat, pas d’un guide. Ce que celui-ci peut faire, c’est lui dire que le côté vendeur est celui qu’il faut comprendre en premier, parce que c’est là que le montage se joue.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une malhonnêteté. Ce sont des lectures incomplètes du contrat, faites par des propriétaires qui avaient toutes les raisons du monde de vouloir croire à la solution qu’on leur présentait et aucune raison particulière d’aller lire quinze articles du code civil avant de signer.

Le rachat provisionné au prix de vente. Le vendeur réunit exactement la somme qu’il a reçue et découvre en fin de parcours qu’il lui manque les trois autres postes de l’article 1673. Il ne peut pas entrer en possession tant qu’il n’a pas tout réglé, et le terme continue de courir. Coût : 31 600 € non provisionnés.

Le terme dépassé de quelques jours. Le financement est accordé, le rendez-vous chez le notaire est calé, mais après la date. L’article 1661 ne connaît pas cette nuance, et l’acquéreur devient propriétaire irrévocable. Coût : 102 000 €, l’écart entre la valeur du bien et le prix reçu.

Les sept ans qui n’en font que cinq. Le contrat stipule un terme supérieur au plafond légal, et le vendeur bâtit son plan de financement dessus. La réduction s’opère de plein droit, sans que personne l’avertisse. Le plan s’effondre deux ans avant son terme prévu, alors que l’indemnité d’occupation, elle, a bien couru : à raison de 1 400 € par mois, chaque mois passé au mauvais calendrier est perdu.

Le pacte publié après une hypothèque. L’acquéreur grève le bien pendant la période, et la publication du pacte n’était pas antérieure. Le vendeur rachète, paie ses 269 600 €, et reprend un immeuble hypothéqué qu’il croyait net.

Le point commun des quatre est un calendrier mal tenu. Le réméré est un montage où les dates valent plus que les intentions, et où la seule variable qui ne se rattrape pas est le temps.

Que vérifier avant de signer un réméré ?

Six vérifications. Avant la signature. Aucune ne demande d’être juriste.

1. Chiffrer le rachat complet. Reprenez les quatre postes de l’article 1673 et faites-les figurer dans le contrat avec leurs modalités de justification. Un contrat qui ne dit pas comment se prouvent les réparations et les améliorations vous expose.
2. Vérifier le terme. S’il excède cinq ans, il sera réduit : construisez votre plan sur cinq ans, pas sur ce qui est écrit. Et notez la date exacte, au jour près.
3. Répondre à la question du financement futur. Qu’est-ce qui aura changé au terme ? Si vous ne pouvez pas nommer un événement daté, le montage vous fera perdre le bien plus lentement qu’une vente, pas autre chose. Les montages de financement qui vous seront refusés aujourd’hui ne le seront pas davantage dans deux ans si rien n’a changé. Faites poser la question à un courtier avant de signer, pas après.
4. Exiger la publication du pacte. Demandez au notaire de confirmer par écrit que le pacte sera publié au fichier immobilier, et à quelle date. C’est ce qui vous protège des charges inscrites après.
5. Lire ce que le contrat dit des baux. L’article 1673 vous oblige à exécuter les baux consentis sans fraude. Si vous comptez reprendre les lieux libres, cela doit être stipulé.
6. Faire chiffrer la valeur par un tiers. Un agent immobilier local ou un expert vous donnera une estimation indépendante de celle de la société qui propose le montage. La décote se négocie sur cette base, pas sur la sienne.

Un point de vocabulaire, pour finir sur cette liste. Si votre interlocuteur vous parle de « portage » et jamais de « faculté de rachat », demandez-lui les articles. Le code civil nomme les choses ; les plaquettes commerciales les habillent.

Une dernière remarque, sur l’âge des textes. Les articles 1660 et 1661 datent de 1804 et n’ont jamais été retouchés. Les articles 1659 et 1662 ont été réécrits par la loi du 12 mai 2009 ; l’article 1673 l’a été par l’ordonnance du 10 juin 2010, sa version en vigueur datant du 1er janvier 2013. Trois états du droit dans une section de quinze articles. Cela veut dire deux choses. Que ce mécanisme ancien a été jugé assez utile pour être conservé. Et qu’un commentaire qui le daterait entièrement de 1804 se tromperait sur les deux articles qui portent la définition et le coût du rachat. C’est la raison pour laquelle chaque source de ce guide porte sa date, comme chacun des dossiers que nous publions porte la sienne.