Vacance locative : le taux que vous utilisez sous-estime le coût de 58 %

La réponse en trente secondes. Le taux national ne mesure pas la vacance locative. L’INSEE range parmi les logements vacants ceux qui sont proposés à la vente, en attente de règlement de succession, conservés par un employeur ou laissés sans affectation précise². Ce sont des logements vides, pas des logements entre deux locataires.

La vacance n’est pas un taux, c’est un événement. Elle ne se produit pas un peu chaque mois mais rarement et d’un coup, et chaque épisode traîne des coûts fixes que le taux ignore : honoraires de relocation et remise en état. Un épisode de deux mois coûte 2 470 €, pas 1 300 €.

Un logement vide peut être taxé. En zone tendue, la taxe frappe dès un an de vacance, à 17 % de la valeur locative cadastrale puis 34 %. À compter des impositions de 2027, une taxe unique remplace les deux taxes actuelles et relève les plafonds⁴.

Ce guide ne cherche pas à vous faire craindre la vacance. Il cherche à la faire chiffrer correctement, parce que la provision que la plupart des investisseurs inscrivent dans leur tableau est fausse de moitié, et parce que deux conséquences de la vacance ne figurent dans aucun simulateur : la fiscalité du logement vide, et la remise en cause rétroactive d’un déficit foncier.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sonia, cas construit à partir des textes et des statistiques publiques, non d’un dossier réel. Elle loue un appartement 650 € hors charges, avec 60 € de charges récupérables, et sa valeur locative cadastrale s’établit à 3 900 €. Tous les montants se recalculent sur le vôtre.

Le taux de vacance mesure-t-il votre risque ?

Non. Et l’écart n’est pas un détail de méthode.

Au 1^er janvier 2025, la France comptait 38,4 millions de logements, dont 82,5 % de résidences principales, 9,8 % de résidences secondaires et 7,7 % de logements vacants, soit trois millions de biens¹. L’INSEE définit le taux de vacance comme « la part des logements vacants dans l’ensemble des logements »⁶, ce qui en fait une mesure de stock : combien de logements sont vides à un instant donné.

Votre risque, lui, est un flux. Combien de mois votre bien à vous restera-t-il sans locataire entre deux baux.

Les deux grandeurs ne se recouvrent pas, parce que la définition retenue est large. Un logement est vacant au sens de l’INSEE s’il est inoccupé et proposé à la vente, ou à la location, ou déjà attribué et en attente d’occupation, ou en attente de règlement de succession, ou conservé par un employeur pour un usage futur, ou laissé sans affectation précise par son propriétaire — un logement vétuste, par exemple². La majeure partie de ces trois millions de logements ne reviendra jamais sur le marché locatif, et une part notable se situe dans des communes en déprise démographique où la question n’est pas la durée de relocation mais l’existence même d’une demande.

Reprendre ce taux pour provisionner votre opération revient donc à emprunter un chiffre à une population qui n’est pas la vôtre. Le raisonnement utile part de votre marché, de votre bien et de la rotation observée sur des logements comparables, un travail que fait un gestionnaire sérieux et qu’aucune moyenne nationale ne remplace.

La vacance n’est pas un taux, c’est un événement

Elle n’arrive pas un peu tous les mois. Elle n’arrive pas du tout pendant trois ans, puis elle arrive entièrement.

Cette différence de forme a une conséquence pratique que le pourcentage masque entièrement. Un taux décrit une érosion régulière, comparable à une charge ; un événement décrit un trou de trésorerie concentré sur quelques semaines, qui tombe au moment où il faut aussi payer une remise en état et des honoraires de relocation. Le premier se finance sur les revenus courants, le second exige une réserve disponible, et c’est pourquoi la vacance est d’abord un problème de liquidité avant d’être un problème de rendement.

Un exemple rend la différence tangible. Sonia peut afficher un rendement net parfaitement satisfaisant sur douze mois et se retrouver dans l’incapacité de payer la mensualité de mars, parce que le locataire est parti fin janvier, que le nouveau entrera début avril, et que la peinture du séjour a coûté quatre cents euros entre-temps. La moyenne annuelle ne dit rien de ce mois de mars, et c’est pourtant ce mois-là qui décide si l’opération tient.

Combien coûte réellement un épisode de vacance ?

Deux mille quatre cent soixante-dix euros. Pour deux mois.

Le calcul mérite d’être détaillé, parce que la plupart des tableaux s’arrêtent à la première ligne. Le loyer nu de 650 € cesse évidemment d’entrer. S’y ajoutent les 60 € de charges récupérables, que le locataire acquittait et que le bailleur reprend à son compte dès que le logement est vide : le coût incrémental d’un mois de vacance s’établit donc à 710 €, et non à 650 €.

Ce qu’un épisode de deux mois coûte vraiment

La colonne du milieu est celle qui compte. Deux postes sur trois ne dépendent pas de la durée de la vacance mais de son existence : que le logement reste vide trois semaines ou trois mois, il faudra repeindre et il faudra le relouer. Un taux appliqué au loyer annuel ne capture, par construction, que la première ligne, et c’est la raison arithmétique pour laquelle il sous-estime.

Le taux affiché contre le coût réel

Cinquante-huit pour cent d’écart, sur une hypothèse de rotation qui n’a rien de pessimiste. Le stress-test de l’opération doit donc porter sur l’épisode et non sur la moyenne, et la question à se poser n’est pas « quel taux de vacance retenir » mais « suis-je capable d’absorber 2 470 € sans vendre ».

Un logement vide peut-il être taxé ?

Oui, et deux taxes coexistent encore.

Dans les communes situées en zone tendue, la taxe annuelle sur les logements vacants frappe un bien inoccupé depuis au moins un an, apprécié au 1^er janvier de l’année d’imposition. Le taux atteint 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % les années suivantes³. Sur la valeur locative de 3 900 € retenue pour Sonia, cela représente 663 € la première année, puis 1 326 €. Hors zone tendue, les communes peuvent instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants, applicable après deux ans d’inoccupation.

Trois exonérations méritent d’être connues, parce qu’elles couvrent la plupart des situations d’un bailleur de bonne foi. La taxe ne s’applique pas lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, autrement dit lorsque le bien est effectivement proposé à la location ou à la vente sans trouver preneur ; elle ne s’applique pas non plus si le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l’année, ni s’il exige des travaux dont le montant dépasse 25 % de la valeur du bien³.

La conservation des preuves devient donc un sujet. Mandats de location signés, annonces datées, refus de candidats motivés : c’est ce dossier qui fait la différence entre une vacance subie et une vacance réputée volontaire, et un agent immobilier vous le constituera plus facilement qu’une reconstitution après coup.

La règle change bientôt. À compter des impositions de 2027, l’article 108 de la loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation⁴. Les taux de 17 % et 34 % demeurent la référence en zone tendue, mais les communes pourront les porter jusqu’à 30 % et 60 %, ce qui ferait passer la note de Sonia de 663 € à 1 170 € la première année, et de 1 326 € à 2 340 € ensuite. Hors zone tendue, le taux pourra atteindre 50 %.

Ce qu’une vacance peut annuler rétroactivement

Un déficit foncier déjà imputé. Et, depuis février 2026, des années d’amortissement.

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, est assortie d’une condition dont on parle peu : l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation⁵. La doctrine précise que cette condition « n’est pas remplie lorsque le local est vacant », même si le propriétaire perçoit des revenus de remplacement versés par une assurance.

Le mécanisme de reprise est brutal. Les revenus des trois années concernées sont reconstitués, l’imputation sur le revenu global est annulée, et les déficits ne peuvent plus s’imputer que sur des revenus fonciers futurs — un décalage de trésorerie qui, sur un plafond de 10 700 €, se chiffre en milliers d’euros d’impôt rappelé selon votre tranche. Les limites d’imputation sont relevées à 15 300 € pour certains régimes anciens et à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, ce qui augmente d’autant l’enjeu.

Depuis le 21 février 2026, un second mécanisme se superpose au premier, et il porte sur des montants plus élevés. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 ouvre à la location nue une déduction au titre de l’amortissement, réservée aux logements acquis jusqu’au 31 décembre 2028 et loués à loyer plafonné pendant neuf ans « de manière effective et continue ». Si l’engagement casse, « le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements de location n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits »⁷ : ce n’est plus un plafond qui est en jeu mais la totalité de ce qui a été déduit. Sur un appartement de 200 000 € amorti au taux intermédiaire de 3,5 %, trois années font 16 800 € réintégrés d’un coup. La majoration est écartée en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès, et une relocation ordinaire entre deux baux n’est pas une rupture d’engagement.

Une nuance s’impose, et elle est importante. Une relocation normale entre deux baux n’est pas une cessation de location : ce que vise la condition, c’est l’abandon de l’affectation locative, pas le délai ordinaire qui sépare un départ d’une entrée. Le risque se matérialise lorsqu’un logement reste durablement vide, ou qu’il est repris pour un usage personnel, et c’est exactement le scénario que notre guide sur le déficit foncier invite à écarter avant d’engager des travaux lourds. Un expert-comptable tranchera plus sûrement qu’une lecture rapide de la doctrine.

Que faire pour raccourcir une vacance ?

Commencer avant le départ du locataire.

Le préavis est le seul moment où la vacance se joue vraiment. Un locataire en zone tendue doit un mois, ailleurs trois mois hors cas de réduction, et ce délai est la fenêtre pendant laquelle la relocation coûte zéro : le bien est encore loué. Diffuser l’annonce à réception du congé, organiser les visites en présence du locataire sortant et signer le nouveau bail avant l’état des lieux de sortie ramène l’épisode à quelques jours, ce qui supprime les 1 420 € de loyer perdu sans rien changer aux 1 050 € de coûts fixes.

Le second levier est le prix, à condition qu’il soit encore libre. Dans les agglomérations classées en zone tendue, le décret du 20 juillet 2026 reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 le plafonnement du loyer de relocation : pour un logement reloué dans les dix-huit mois, le nouveau loyer ne peut excéder celui du précédent locataire, révisé au plus de l’indice de référence⁸. Deux dérogations subsistent — travaux d’amélioration, loyer manifestement sous-évalué — et aucune ne joue pour un logement classé F ou G. Là où le loyer reste libre, il se calcule au lieu de se ressentir : un loyer surévalué de 30 € qui ajoute deux mois de vacance coûte 1 420 € pour en gagner 360 € sur l’année, et l’arbitrage est défavorable pendant près de quatre ans. Le raisonnement vaut dans l’autre sens, et c’est pourquoi la sélection du locataire mérite d’être rapide sans être négligente, un équilibre que détaille notre guide sur le dossier de location.

Le troisième levier est la remise en état, qui se prépare et ne s’improvise pas. Faire chiffrer les travaux par un artisan avant l’état des lieux de sortie, plutôt qu’après, évite d’ajouter trois semaines de délai de devis à une vacance déjà commencée. La retenue éventuelle sur le dépôt de garantie obéit à ses propres règles, décrites dans notre guide sur l’état des lieux de sortie.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

La vacance provisionnée en taux, 228 €. Retenir 5 % du loyer annuel plutôt que le coût d’un épisode revient à mettre 390 € de côté quand il en faudrait 618, soit 228 € de manque chaque année. L’écart ne se voit pas tant qu’aucun locataire ne part, et il se voit entièrement le jour où l’un s’en va.

Le logement laissé vide plus d’un an, 663 €. En zone tendue, la taxe se déclenche au premier anniversaire de l’inoccupation et coûte 663 € sur la valeur locative de Sonia, puis 1 326 € les années suivantes. Un bailleur qui attend le locataire idéal paie donc deux fois : en loyer non perçu, puis en impôt.

Le déficit foncier remis en cause, 10 700 €. Une vacance durable dans les trois ans qui suivent l’imputation annule celle-ci et fait reconstituer les revenus des années concernées. Le montant en jeu correspond au plafond imputé, et l’impôt rappelé se calcule à votre tranche marginale.

Les coûts de relocation non budgétés, 1 050 €. Honoraires et remise en état tombent ensemble, au pire moment, et ne figurent dans aucun tableau de rendement. Ils sont pourtant certains dès lors qu’un locataire part, contrairement à la durée de la vacance elle-même, qui reste une inconnue.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Provisionnez un épisode. Pas un pourcentage.

1. Estimez la rotation réelle de votre marché à partir de biens comparables, plutôt que d’appliquer une moyenne nationale qui compte des successions et des logements vétustes.
2. Chiffrez un épisode complet : loyer perdu, charges récupérables reprises, honoraires de relocation et remise en état.
3. Divisez ce coût par l’intervalle entre deux départs pour obtenir la provision annuelle, puis comparez-la au taux que vous utilisiez.
4. Vérifiez si votre commune est en zone tendue, car cela détermine le délai au bout duquel un logement vide devient imposable.
5. Conservez les preuves de mise en location — mandats, annonces datées, refus motivés — pour établir que la vacance ne dépend pas de votre volonté.
6. Avant tous travaux lourds, vérifiez l’obligation de location de trois ans attachée à l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. La vacance ne se combat pas en cherchant à l’annuler, ce qui conduirait à brader le loyer ou à accepter n’importe quel dossier, mais en la rendant supportable : une réserve qui couvre un épisode entier, un préavis exploité dès sa réception, et des preuves conservées pour le jour où l’administration s’interrogera sur un logement resté vide. Le cash-flow d’une opération se juge au mois le plus creux, pas à la moyenne des douze.

Sept virgule sept pour cent décrit la France. Votre risque, lui, se compte en épisodes.