Vendre un bien démembré : la clause de trois secondes qui décide de soixante mille euros

La réponse en trente secondes. Le principe légal est la répartition, pas le report. « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix »¹. Le quasi-usufruit n’arrive pas seul : il se demande.

La loi de finances pour 2024 ne l’a pas fermé — elle l’a rendu conditionnel. La dette de restitution née d’un prix de cession reste déductible « sous réserve qu’il soit justifié que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal »³.

Et si la condition tombe, l’article 1133 ne vous protège plus. Le texte y déroge expressément : la valeur non déduite supporte des droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire.

Notre corpus compte cent soixante guides. Quatorze parlent d’usufruit, onze de nue-propriété à l’achat, un de l’usufruit temporaire cédé à une société, un de la présomption qui frappe au décès. Aucun ne disait ce qui arrive au démembrement le jour où le bien se vend. C’est pourtant le jour où la question devient concrète.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Hortense, 78 ans, ancienne pharmacienne à Chartres, et son fils Basile. En 2014, alors qu’elle avait 66 ans, Hortense lui a donné la nue-propriété d’un immeuble de rapport valorisé 300 000 €, en se réservant l’usufruit. En 2026, l’immeuble se vend 480 000 €. Chez le notaire, une clause à choisir. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client. Hypothèses déclarées : Basile est seul héritier, l’abattement en ligne directe n’a pas déjà été consommé, et la succession d’Hortense se limite au produit de la vente.

Que devient un démembrement le jour de la vente ?

Il se dénoue, ou il se déplace. Ce sont les deux seules issues, et l’article 621 du code civil les nomme dans la même phrase — la première comme règle, la seconde comme exception subordonnée à un accord.

La règle, c’est la répartition. Le prix se partage entre l’usufruitier et le nu-propriétaire « selon la valeur respective de chacun de ces droits »¹. Chacun encaisse sa part en pleine propriété, et le démembrement disparaît. L’exception, c’est le report : les parties conviennent que l’usufruit d’Hortense, qui portait sur des murs, portera désormais sur une somme d’argent.

Le texte en vigueur date du 1er janvier 2007 : il procède de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, celle qui a réformé les successions et les libéralités¹. Il a près de vingt ans, et il n’a pas bougé depuis.

Les six mots qui font basculer sont « sauf accord des parties pour reporter ». Pas de report sans accord. Un notaire qui ne pose pas la question applique la répartition, et il a raison de le faire, parce que c’est ce que le texte prévoit à défaut. La conséquence pratique est inconfortable : ce qui décide de tout est une clause qu’on peut signer sans l’avoir identifiée comme un choix, parce qu’elle arrive au milieu d’un acte long, un jour où l’attention est ailleurs.

Combien pèse chaque part ? Le barème fiscal de l’article 669 répond par paliers de dix ans⁶. Hortense a 78 ans : son usufruit vaut 30 %, la nue-propriété de Basile 70 %. En 2014, elle en avait 66 : l’usufruit valait alors 40 % et la nue-propriété 60 %. L’usufruit maigrit avec l’âge de celui qui le détient, mécaniquement, sans que personne n’ait rien à prouver.

Ce que chacun encaisse sur les 480 000 €

Le tableau explique pourquoi le report séduit. Hortense passe de 144 000 € à 480 000 € disponibles, soit 336 000 € de plus entre ses mains — exactement ce que Basile aurait touché. Elle n’a pas volé cet argent : elle le doit. Mais elle le doit plus tard, et à quelqu’un qui ne le réclamera qu’après sa mort.

Ce que l’article 587 autorise, et ce qu’il exige en retour

Le mot ne figure pas dans l’article. Le texte décrit la chose sans la nommer : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution »².

Lisez la seconde moitié deux fois. Elle contient une asymétrie que la première fait oublier.

« À la charge de rendre » — Hortense peut dépenser les 480 000 €, les placer, les perdre. Aucune autorisation à demander, aucun compte à rendre pendant sa vie. La contrepartie est une dette, et cette dette a une caractéristique redoutable pour un patrimoine : elle ne s’éteint pas avec l’argent. Si les 480 000 € ont fondu, Basile reste créancier de 480 000 € sur le reste de la succession. Le quasi-usufruit ne transfère pas un risque, il en crée un — celui d’une créance qui survit à son objet, et qui vient absorber des biens que le nu-propriétaire n’avait jamais eu vocation à recevoir à ce titre.

Le texte date du 18 mai 1960². Il a soixante-six ans, et il parle encore de grains et de liqueurs. Ce n’est pas un détail pittoresque : c’est un indice que le régime a été pensé pour des choses consomptibles ordinaires, avant l’usage successoral que la loi de finances pour 2024 a jugé nécessaire d’encadrer.

Qu’est-ce que la loi de finances pour 2024 a fermé ?

Une porte, et une seule. L’article 26 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 a créé l’article 774 bis du code général des impôts³. Son premier alinéa tient en une ligne : « Ne sont pas déductibles de l’actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. »

La cible est la donation de deniers avec réserve d’usufruit. Un parent donne 200 000 € à ses enfants, se réserve l’usufruit de la somme, la conserve et la dépense ; au décès, les enfants déduisent leur créance et l’actif taxable s’évanouit. Le législateur l’a visé nommément, et il est désormais neutralisé.

Le second alinéa du même I fait le tri. Il écarte du principe deux catégories, et la première est celle qui nous occupe : les dettes « contractées sur le prix de cession d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit, sous réserve qu’il soit justifié que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ». La seconde catégorie vise les usufruits légaux du conjoint survivant, que le texte désigne par renvoi aux articles 757 et 1094-1 du code civil.

Nous avons vérifié la fraîcheur du texte le 27 août 2026 : la version en vigueur reste celle du 31 décembre 2023, sans modification postérieure. Le contrôle valait la peine, parce qu’un guide écrit sur l’état du droit d’avant 2024 serait faux non pas dans un détail mais dans sa conclusion.

Somme d’argent ou prix de cession

Tout se joue là. D’un côté « une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit » : la donation de deniers, visée par le principe. De l’autre « le prix de cession d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit » : la vente d’un bien démembré, visée par l’exception.

Hortense est du second côté. Elle n’a jamais donné d’argent à Basile : elle lui a donné des murs, en 2014, et ces murs se sont transformés en prix douze ans plus tard. La dette de restitution qui naît du report est contractée sur un prix de cession. L’exception s’applique.

Sauf que l’exception n’est pas un droit acquis. Elle est suspendue à une justification, et la charge de cette justification pèse sur celui qui l’invoque — c’est-à-dire, au moment où la question se pose, sur Basile, seul, devant l’administration, à propos de l’état d’esprit d’une personne qui n’est plus là pour l’exposer. Un dossier gagné d’avance sur le papier peut se perdre pour cette seule raison.

Combien coûte une clause qu’on n’a pas lue ?

Il faut d’abord savoir compter les droits de succession, et le tableau I de l’article 777 est plus simple qu’il en a l’air⁷.

Tableau I de l’article 777 — ligne directe

Une régularité en sort, et elle vaut d’être emportée. Les trois premières tranches pèsent toujours le même montant dès qu’on les a franchies : 1 380,75 €. Au-delà, et jusqu’à 552 324 €, chaque euro supplémentaire coûte vingt centimes. Toute part nette comprise entre 15 932 € et 552 324 € se calcule donc ainsi : 1 380,75 € plus 20 % de ce qui dépasse 15 932 €. Un lecteur peut refaire tous les chiffres de ce guide avec cette seule ligne et l’abattement de l’article 779, dont le I dispose qu’« il est effectué un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés par suite de prédécès ou de renonciation »⁸. Ce montant n’a pas changé depuis 2012.

Appliquons-la trois fois.

En 2014, Basile a reçu une nue-propriété de 180 000 € — 60 % de 300 000 €. Après abattement, sa part nette taxable était de 80 000 €, et les droits de 14 194 €. Cette somme est acquittée dans tous les scénarios : elle ne fait pas partie de l’arbitrage de 2026.

Au décès d’Hortense, trois branches s’ouvrent.

Ce que Basile paie au décès, selon la clause de 2026

La première branche : Hortense a encaissé 144 000 €, l’abattement en absorbe 100 000 €, il reste 44 000 € taxables et 6 994 € de droits. La deuxième : la dette de 480 000 € vient en déduction d’un actif de 480 000 €, l’actif net est nul, rien n’est dû. La troisième : la dette est écartée, l’actif net est de 480 000 €, la part taxable de 380 000 €, les droits bruts de 74 194 € — dont il faut retrancher les 14 194 € acquittés en 2014, que le texte impute expressément. Reste 60 000 €.

Ce que le tableau montre n’est pas que le quasi-usufruit est bon ou mauvais. C’est qu’il est l’option dont l’éventail est le plus large : la meilleure branche et la pire lui appartiennent toutes les deux, et la répartition, sans être optimale, ne réserve aucune surprise à 6 994 €. Entre les deux extrémités du report, l’écart est de 60 000 €, soit 8,6 fois ce que la répartition aurait coûté. Ce qui décide entre elles n’est ni un montant, ni un âge, ni un barème : c’est une justification à constituer aujourd’hui et à produire dans vingt ans par quelqu’un d’autre.

L’article 1133 ne protège plus

La sanction de l’article 774 bis ne se limite pas à une déduction perdue. Elle va plus loin, et le II du texte le dit sans détour.

Rappelons ce que l’article 1133 organise. « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier »⁵. C’est le texte qui rend le démembrement intéressant : au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer un centime sur la valeur de l’usufruit qui s’éteint.

Le II de l’article 774 bis commence par ces mots : « Par dérogation à l’article 1133 du présent code, la valeur correspondant à la dette de restitution non-déductible de l’actif successoral mentionnée au I du présent article donne lieu à la perception de droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire et calculés d’après le degré de parenté existant entre ce dernier et l’usufruitier, au moment de la succession ou de la constitution de l’usufruit, si les droits dus sont inférieurs »³.

Deux effets, donc. La dette ne se déduit pas, et la valeur correspondante devient imposable là où elle ne l’était pas. Le même texte prévoit ensuite l’atténuation que nous avons chiffrée : « Les droits acquittés lors de la constitution de l’usufruit sont imputés sur les droits dus par le nu-propriétaire, sans pouvoir donner lieu à restitution. » Les 14 194 € de 2014 ne sont pas perdus. Ils ne peuvent simplement jamais donner lieu à un remboursement, même si les droits de 2014 dépassaient ceux du décès.

Comment justifie-t-on une intention après la mort ?

Par des pièces datées, et par rien d’autre. La question est celle d’un état d’esprit, mais elle se juge sur un dossier.

Une deuxième condition, plus ancienne, se superpose à la première. L’article 773 du code général des impôts écarte de la déduction, au 2°, « les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers ou de personnes interposées ». Il rouvre ensuite la porte : « Néanmoins, lorsque la dette a été consentie par un acte authentique ou par un acte sous-seing privé ayant date certaine avant l’ouverture de la succession autrement que par le décès d’une des parties contractantes, les héritiers, donataires et légataires, et les personnes réputées interposées ont le droit de prouver la sincérité de cette dette et son existence au jour de l’ouverture de la succession »⁴.

Traduit en pratique : une convention de quasi-usufruit rédigée entre soi, non enregistrée, ne franchit même pas la première barrière. Elle n’obtient pas le droit de prouver. Trois exigences se superposent donc, et elles ne se remplacent pas — l’acte authentique ou la date certaine de l’article 773, la justification de l’absence d’objectif principalement fiscal de l’article 774 bis, et la preuve de la sincérité de la dette elle-même.

Quelles pièces ? Nous décrivons ce qu’un dossier contient, sans affirmer ce que l’administration retiendra. Un motif écrit au jour de l’acte, un besoin de trésorerie identifié, un remploi effectif des fonds, un âge et un état de santé qui rendent la dépense plausible, l’absence de coïncidence entre la date de l’acte et un événement de santé — voilà ce qui construit un récit. Le notaire qui reçoit l’acte peut le consigner, l’expert-comptable qui suit le patrimoine peut le documenter, et un commissaire de justice peut donner date certaine à ce qui n’est pas authentique.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une intention d’échapper à l’impôt. Ce sont des automatismes.

La clause signée sans être vue. Le report de l’usufruit sur le prix figure dans l’acte de vente, au milieu du reste, et personne n’a signalé qu’il s’agissait d’un choix. Le vendeur pensait que le démembrement se prolongeait de lui-même. Ce que la clause déplace ici : 336 000 € de liquidités et une créance du même ordre.

La convention sous seing privé. La famille formalise le quasi-usufruit par un écrit maison, soigneusement rédigé, jamais enregistré. L’article 773 lui refuse jusqu’au droit de prouver. La déduction de 480 000 € tombe alors sur un autre fondement que l’article 774 bis, et l’actif net taxable passe de 0 € à 380 000 €.

L’argent dépensé sans trace. L’usufruitier consomme les fonds sur douze ans, sans qu’aucun relevé ne relie une dépense à un besoin. Reste une créance nue, dont la sincérité se discute. La dette porte ici sur 480 000 € quand le patrimoine résiduel ne les couvre plus.

La confusion avec la donation de deniers. Un conseil rapide range la vente d’un bien démembré dans la même case que la donation d’une somme d’argent, et conclut que 2024 a tout fermé. Les deux cas sont séparés par une ligne du texte. L’erreur fait renoncer à une déduction de 480 000 € que le texte n’interdisait pas.

Le point commun des quatre est un écrit manquant ou mal placé. Trois d’entre eux se règlent chez le notaire, le jour de la vente.

Six gestes le jour où l’acte se signe

Aucun ne suppose de renoncer au quasi-usufruit, et ce n’est pas le propos : un usufruitier de 78 ans qui a besoin de trésorerie a de bonnes raisons de vouloir disposer du prix entier, et le droit le lui permet. Le propos est qu’il le fasse en connaissant les trois conditions, plutôt qu’en découvrant après coup qu’il en a manqué une.

1. Faire dire à voix haute laquelle des deux routes est choisie. Demandez au notaire de nommer la clause avant la signature. Chez Hortense, la différence immédiate est de 336 000 € encaissés au lieu de 144 000 €.
2. Établir la convention de quasi-usufruit en acte authentique. C’est ce que l’article 773 exige pour ouvrir le droit de prouver. Un acte sous seing privé enregistré donne date certaine, mais l’authentique est la voie sans discussion.
3. Écrire le motif dans l’acte, le jour de l’acte. Un besoin de trésorerie, un projet, une charge à couvrir. Une phrase datée vaut mieux qu’une reconstitution faite dix ans plus tard par quelqu’un qui n’était pas là.
4. Ouvrir un compte dédié et tenir la trace des emplois. Le gestionnaire de patrimoine ou l’expert-comptable qui suit le dossier peut produire un état annuel. C’est ce qui distingue une dette sincère d’une créance de convenance.
5. Chiffrer les trois branches avant de choisir. Le calcul tient en une ligne : 1 380,75 € plus 20 % au-delà de 15 932 €, après l’abattement de 100 000 €. Ici, 6 994 €, 0 € ou 60 000 €.
6. Vérifier si un remploi vaut mieux qu’un quasi-usufruit. Racheter un bien avec les fonds, en maintenant le démembrement, est la troisième voie. Aucune dette de restitution ne naît, donc l’article 774 bis n’a rien à saisir. Nous n’avons pas vérifié les autres conditions de cette voie : elle se pose au notaire, elle ne s’applique pas sur la foi de ce guide.

Une dernière remarque sur ce que ce guide dit du métier. Les cent soixante guides de ce site traitent l’achat, le financement, la fiscalité, le bail et la revente ; ils décrivent l’investissement locatif comme une suite de décisions économiques. Celui-ci rappelle qu’une part de ces décisions se prend en trois secondes, devant un notaire, sur une phrase qu’on n’a pas lue. C’est aussi vrai d’une SCI familiale que d’une détention en direct, et les dossiers que nous publions se lisent mieux quand on sait par où ils sortiront.