Le vendeur refuse de signer l'acte : ce que le code permet d'exiger, au-delà de la clause pénale

La réponse en trente secondes. La vente est déjà faite. « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé »¹.

L’exécution en nature est le principe. « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier »³.

Et la clause pénale n’est pas intangible. « Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire »⁴.

Quarante de nos guides traitent la vente : les clauses suspensives, le coût réel des frais de notaire, les diagnostics. Ils décrivent la chaîne jusqu’au rendez-vous chez le notaire. Aucun ne disait ce qui se passe quand une partie n’y vient pas.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Corentin, 43 ans, chirurgien-dentiste à Reims, qui a signé un compromis pour un immeuble de rapport à 315 000 €. Le compromis stipule une clause pénale de 10 % et un séquestre de 5 %. Corentin a déjà engagé 4 800 € de diagnostics, de frais de dossier bancaire et d’honoraires. Trois mois plus tard, le vendeur refuse de se présenter, et le même immeuble vaut désormais 366 000 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Un compromis est-il déjà une vente ?

Oui. Le mot le dit, d’ailleurs. Un compromis de vente est une vente.

L’article qui le dit date de 1804 et n’a jamais été retouché : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé »¹.

Trois membres de cette phrase méritent d’être relevés. « Parfaite » : au sens du code, achevée, complète — non pas excellente, mais formée. « La propriété est acquise de droit » : le transfert s’opère par le seul accord, sans qu’aucune remise soit nécessaire. Et « quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » : le texte anticipe l’objection et la rejette.

Cette distinction n’est pas une subtilité d’école : elle explique pourquoi un vendeur qui se dédit n’est pas dans la situation de quelqu’un qui refuse de conclure un contrat, mais dans celle de quelqu’un qui refuse d’exécuter un contrat déjà conclu — et ces deux refus n’appellent pas les mêmes remèdes.

À quoi sert alors l’acte authentique ? À rendre la vente opposable aux tiers par sa publication au fichier immobilier, à purger les formalités, à libérer les fonds. Il n’est pas ce qui forme la vente : il est ce qui la rend opposable et exécutable. La différence paraît théorique tant que tout se passe bien, et elle décide de tout quand quelqu’un se dérobe.

Une réserve d’importance, à poser tout de suite. Un compromis peut contenir une clause dite de réitération par acte authentique érigeant cette formalité en condition de la vente. Nous n’avons pas mesuré à quelle fréquence, et nous n’avancerons donc aucune proportion — mais sa présence ou son absence change le raisonnement entier. Le guide raisonne sur le régime légal ; la lecture du contrat précède toujours celle du code, et c’est la première chose à faire vérifier par son notaire.

Le principe, et ses deux limites

Le créancier peut exiger ce qu’on lui a promis. Pas seulement de l’argent. Le bien lui-même.

« Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier »³.

La structure de la phrase dit l’essentiel : un principe, puis deux exceptions. Le principe est l’exécution en nature, c’est-à-dire l’obtention de la prestation elle-même — ici, le transfert de l’immeuble. Les exceptions sont l’impossibilité et la disproportion manifeste.

Une condition préalable s’y glisse, et elle est de forme : « après mise en demeure ». On ne saute pas cette étape. C’est un acte que rédige un avocat ou que délivre un commissaire de justice, et sa date compte pour la suite.

L’impossibilité se comprend d’elle-même : on ne peut pas forcer la vente d’un immeuble déjà vendu à un tiers de bonne foi et publié — raison pour laquelle les 3 mois qui suivent un compromis se surveillent, et pour laquelle une mise en demeure envoyée en quelques jours vaut mieux qu’une réflexion de 6 mois. La disproportion, elle, est le vrai terrain de discussion — et c’est là que 2018 a changé quelque chose.

Deux mots ajoutés en 2018 ferment une porte

Le texte de 2016 disait « son coût pour le débiteur ». Celui de 2018 dit « son coût pour le débiteur de bonne foi ».

Cet ajout vient de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, article 10, et sa version en vigueur date du 1er octobre 2018. Il restreint l’exception à ceux qui la méritent. Sur le dossier de Corentin, l’enjeu de cette restriction se chiffre : elle sépare une indemnité de 31 500 € d’un immeuble valant 366 000 €.

La conséquence est directe pour un acquéreur. Le vendeur qui se rétracte parce qu’il a trouvé mieux ailleurs, ou parce que le marché a monté, aura du mal à se dire de bonne foi. Or c’est exactement le profil du vendeur qui invoquerait la disproportion : celui qui préfère payer une indemnité plutôt que de céder un bien devenu plus cher.

Il faut mesurer ce que trois mots changent. Avant l’ajout, un débiteur pouvait plaider que l’exécution lui coûterait démesurément cher par rapport à l’intérêt du créancier, sans que son comportement entre en ligne de compte. Depuis, l’argument suppose d’abord d’établir sa bonne foi — c’est-à-dire de démontrer qu’on n’a pas cherché à se dédire pour convenance.

Un commentaire écrit entre octobre 2016 et octobre 2018 cite donc un article exact à l’époque et incomplet aujourd’hui. C’est le genre de détail qu’une page non datée ne signale jamais.

Une rétractation empêche-t-elle la vente ?

Non. Et c’est la règle inverse de celle qui prévalait il y a dix ans.

La promesse unilatérale n’est pas un compromis. Le code la définit ainsi : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire »².

Le vendeur s’est engagé, l’acquéreur non : il dispose d’une option, qu’il lève ou non pendant un délai. C’est le montage courant quand l’acquéreur veut se réserver un bien sans s’obliger, et il se paie par une indemnité d’immobilisation.

La forme se rencontre souvent sur les opérations qui demandent du temps d’instruction — une division à monter, un permis à obtenir, une garantie des vices cachés à négocier. L’acquéreur paie pour geler le bien pendant qu’il travaille son dossier, et il accepte de perdre cette somme s’il renonce. Le déséquilibre est assumé par les deux parties, et c’est ce qui rend d’autant plus importante la question de ce qui se passe si le vendeur, lui, se ravise.

Le deuxième alinéa règle le cas du promettant qui se ravise : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis »².

Le troisième protège contre le contournement : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul »². Vendre à quelqu’un d’autre ne suffit donc pas à échapper à la promesse, à condition que ce tiers en ait eu connaissance.

Ce que 2016 a changé, et ce qui traîne encore

L’article 1124 n’a pas été modifié en 2016. Il a été créé.

Sa version en vigueur date du 1er octobre 2016 et procède de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Avant elle, la solution était contraire : la rétractation du promettant, intervenue avant que le bénéficiaire ait levé l’option, empêchait la formation de la vente et ne donnait lieu qu’à des dommages et intérêts.

Nous nous arrêtons à ce constat, parce qu’il suffit et que le reste supposerait un travail que nous n’avons pas fait. Le rapport au Président de la République accompagnant l’ordonnance présente cet article comme mettant fin à une jurisprudence antérieure. Nous n’avons pas vérifié à leur source les décisions qui composaient cette jurisprudence, et nous ne les citerons donc pas.

Ce qui reste, et qui décide, tient en une phrase : un texte qui vous dit qu’une rétractation empêche la vente décrit un droit abrogé depuis dix ans. Nous n’avons pas recensé les pages qui l’écrivent encore et ne dirons donc pas combien elles sont — mais la règle ayant été renversée, tout ce qui a été rédigé avant octobre 2016 et jamais mis à jour dit nécessairement l’inverse du droit actuel.

Pour un investisseur, la conséquence pratique se prend en amont. Une promesse unilatérale a longtemps eu la réputation d’être un engagement plus fragile qu’un compromis du côté du vendeur. Depuis 2016, cette réputation n’est plus fondée, et le choix entre les deux formes se décide sur d’autres critères — la durée de l’option, le sort de l’indemnité d’immobilisation, la fiscalité de l’acte.

Est-elle intangible ?

Non. Le juge peut la modifier dans les deux sens, et même sans qu’on le lui demande — ce qui est une singularité remarquable dans un droit des contrats bâti sur l’idée que les parties fixent elles-mêmes ce à quoi elles s’obligent, et que le juge ne réécrit pas ce qu’elles ont signé.

L’article 1231-5 organise cela en cinq alinéas, et chacun ajoute quelque chose.

Ce que chaque alinéa de l’article 1231-5 apporte

Le premier alinéa pose le principe : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre »⁴. La clause pénale fixe donc l’indemnité par avance, ce qui évite de prouver son préjudice.

Le deuxième le tempère : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire »⁴. Les deux sens sont ouverts, et « même d’office » signifie que le juge n’attend pas d’être saisi de la question.

Le quatrième verrouille l’ensemble : « Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite »⁴. Un compromis qui écrirait que la pénalité ne pourra être révisée écrirait une clause sans effet.

Et le cinquième rappelle la formalité : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure »⁴. La même mise en demeure que celle de l’article 1221, ce qui simplifie la conduite du dossier.

Prendre la pénalité ou poursuivre la vente ?

C’est une question arithmétique. Avant d’être une question de principe.

Les deux débouchés, sur un immeuble convenu 315 000 €

Le tableau se reconstitue à l’écran : 31 500 plus 19 500 font bien 51 000 €. L’exécution forcée vaut 1,6 fois la pénalité, et l’écart de 51 000 € représente 16,2 % du prix convenu.

Il faut ajouter à ce calcul les frais déjà engagés. Corentin a dépensé 4 800 € en diagnostics, frais de dossier bancaire et honoraires, soit 15,2 % de la clause pénale. S’il encaisse la pénalité et s’arrête là, il lui reste 26 700 €, et l’écart avec l’exécution passe à 24 300 €.

La dernière colonne du tableau porte la mention qui compte le plus : « et l’immeuble en plus ». Les 51 000 € ne sont pas une somme qu’on encaisse, ce sont 51 000 € de valeur acquise dans un bien qu’on voulait. Un investisseur qui avait choisi cet immeuble pour ses caractéristiques ne trouvera pas nécessairement l’équivalent avec 31 500 € en poche, d’autant que le marché qui a fait monter ce bien de 315 000 € à 366 000 € a probablement fait monter les autres dans la même proportion de 16,2 %.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Poursuivre une exécution forcée suppose un avocat, du temps, et une issue incertaine que ce guide ne peut pas chiffrer — nous n’avons pas vérifié la procédure, ses délais ni ses coûts, et nous ne les inventerons pas. Il arrive aussi que la clause pénale soit le bon choix : un acquéreur dont le financement se fragilise, ou qui a trouvé mieux entre-temps, a tout intérêt à encaisser et à passer à autre chose. Ce que nous soutenons est plus étroit : ce choix doit être fait après le calcul, pas avant.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose un mauvais compromis. Ce sont des réflexes.

La pénalité acceptée par défaut. L’acquéreur apprend que le vendeur se dédit, entend parler de la clause pénale, et considère l’affaire réglée. Personne ne lui a dit que l’exécution en nature est le principe et l’indemnité l’exception. Coût : 19 500 € d’écart, et l’immeuble perdu.

La mise en demeure oubliée. L’article 1221 subordonne l’exécution forcée à une mise en demeure, et l’article 1231-5 y subordonne aussi la pénalité, sauf inexécution définitive. Un dossier qui saute cette étape se fragilise sur les deux tableaux à la fois. Coût : 31 500 € de pénalité dont l’exigibilité se discute.

La promesse crue fragile. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale apprend que le promettant s’est rétracté et renonce, sur la foi d’un article en ligne écrit avant 2016. L’article 1124 dit l’inverse depuis dix ans. Coût : 51 000 € de valeur abandonnée.

Les frais engagés non recensés. L’acquéreur négocie une sortie amiable sans avoir chiffré ce qu’il a déjà dépensé. Les 4 800 € de diagnostics et de frais bancaires sortent alors de sa poche sans figurer nulle part dans la discussion.

Le point commun des quatre est un réflexe de renoncement. Trois de ces situations se retournent par une lettre recommandée envoyée dans les jours qui suivent le refus.

Que vérifier dans son compromis ?

Six points. Cinq avant la signature. Un le jour où ça dérape.

1. Lire la clause de réitération. Le compromis érige-t-il l’acte authentique en simple formalité, ou en condition de la vente ? La réponse commande tout le reste, et le notaire la donne en une lecture.
2. Repérer la nature de l’avant-contrat. Compromis synallagmatique ou promesse unilatérale : les deux régimes diffèrent depuis le 1er octobre 2016, et le titre du document ne suffit pas toujours à trancher.
3. Chiffrer la clause pénale et le séquestre. Ce sont deux sommes distinctes. Sur ce dossier, 31 500 € et 15 750 € — la pénale vaut 2 fois le séquestre, et l’une ne remplace pas l’autre.
4. Vérifier qu’aucune clause n’interdit la révision. Une stipulation qui écarterait le pouvoir du juge est réputée non écrite. Sa présence signale surtout un rédacteur qui a voulu figer les choses.
5. Tenir le compte des frais engagés. Diagnostics, frais de dossier bancaire, honoraires d’agent immobilier ou de chasseur : datez et classez. C’est la seule manière de les faire entrer dans une négociation.
6. Le jour du refus, faire délivrer une mise en demeure. Un commissaire de justice lui donne date certaine. Elle conditionne l’exécution forcée et la pénalité, et elle ouvre les deux voies au lieu d’une.

Une dernière remarque sur l’âge des textes, parce qu’elle structure tout le guide. L’article 1583 date de 1804 et n’a jamais bougé ; les trois autres sont nés ou ont été retouchés entre 2016 et 2018. Sur ce sujet, la ligne de partage entre ce qui est vrai et ce qui est périmé passe très exactement au 1er octobre 2016 pour la promesse unilatérale, et au 1er octobre 2018 pour la bonne foi du débiteur. Une page qui ne porte pas de date ne permet pas de savoir de quel côté de ces lignes elle se trouve — c’est pourquoi les dossiers que nous publions portent la leur.