Fissures et sols argileux : le sinistre le plus cher qu'un bailleur puisse rencontrer, et l'arrêté dont tout dépend sans qu'il y puisse rien

La réponse en trente secondes. Rien ne se déclenche sans arrêté. Les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols relèvent de la garantie catastrophe naturelle, mais l'état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones, les périodes et la nature des dommages couverts¹.

La franchise est quadruplée. Elle passe de 380 € à 1 520 € pour les dommages imputables à ces mouvements de terrain³.

Et depuis 2024, le vendeur doit vous remettre les études. En zone exposée, il annexe à la promesse ou à l’acte les études géotechniques et une attestation qui reste annexée au titre de propriété du bien et suit les mutations successives de celui-ci⁸.

Ce guide ne traite pas des désordres d’humidité intérieure, que notre guide sur l'humidité en logement locatif couvre. Il traite du plus coûteux des sinistres qu’un bailleur puisse rencontrer sur une maison individuelle.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sylvain. Exemple construit, et non un dossier réel : une maison de 96 m² achetée 178 000 € en zone d’exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles, louée 790 € par mois à une famille de trois personnes, dont les fissures s’ouvrent après un été sec. Le coût de la reprise, la durée des travaux et le prix d’une étude géotechnique sont des hypothèses déclarées. Les franchises, les délais et les seuils sont ceux des textes.

Pourquoi une maison fissure après un été sec

Le sol travaille. C’est aussi simple, et aussi difficile à réparer, que cela.

Les sols argileux se rétractent en séchant et gonflent en se réhydratant. Le mouvement n’est pas uniforme sous une construction : un angle exposé au sud sèche plus vite qu’un mur au nord, un arbre proche pompe l’eau d’un côté, une canalisation fuit de l’autre. La maison ne descend donc pas, elle se déforme — et c’est le différentiel, non l’amplitude, qui fissure.

La conséquence pratique est que les réparations de surface ne servent à rien. Reboucher une fissure sur une structure qui continue de bouger revient à repeindre chaque année. La seule réponse durable est une reprise en sous-œuvre : descendre les fondations jusqu'à un horizon stable, généralement par micropieux. Sur la maison de Sylvain, le devis s'établit à 62 000 €, soit 34,8 % du prix payé et soixante-dix-huit mois de loyer.

Voilà pourquoi ce sinistre n’a rien de comparable aux autres. Un dégât des eaux se règle en quelques milliers d’euros ; un mouvement de terrain se règle au prix d’un tiers du bien.

Qui paie, et à quelle condition ?

L’assureur, mais seulement une fois un arrêté publié. Le reste du guide découle de cette condition.

Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, ainsi que les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols¹. Tous les contrats garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages aux biens ouvrent droit à cette garantie : elle n’est pas une option et ne se souscrit pas séparément.

Mais l'état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages couverts¹. Trois conditions doivent donc se réunir : la bonne commune, la bonne période, et le bon type de dommage. Une maison fissurée dans une commune voisine de celle qui est reconnue n’ouvre aucun droit.

Une précision utile pour un bailleur. Le contrat qui joue est celui qui couvre le bâtiment — l’assurance propriétaire non occupant, ou la multirisque du locataire selon la nature du dommage. Notre guide sur les assurances du bailleur décrit l’articulation des deux, et c’est la première chose à vérifier avant de déclarer.

L’arrêté de reconnaissance, et ce qui se passe sans lui

C’est la variable qui décide de tout, et le bailleur n’a aucune prise directe dessus.

La procédure part de la commune : c’est le maire qui saisit la préfecture d’une demande de reconnaissance, généralement après avoir recensé les sinistres déclarés par ses administrés. La demande est instruite au niveau national, puis un arrêté est publié au Journal officiel. Le processus prend des mois.

Un bailleur n’est donc pas spectateur pour rien. Le seul levier réel consiste à signaler son sinistre en mairie sans attendre, afin qu’il figure dans le recensement communal : une commune qui compte trois dossiers n’a pas le même poids qu’une commune qui en compte trente. Et lorsqu’un arrêté est refusé, un recours gracieux puis contentieux existe, mais il se plaide sur des critères météorologiques, pas sur l’ampleur des fissures.

Un mot enfin sur ce que le sinistre n’est pas. Des fissures structurelles peuvent conduire la mairie à engager une procédure de police de la sécurité, laquelle obéit à des règles entièrement distinctes de l’assurance et coupe le loyer par elle-même : notre guide sur l'arrêté de mise en sécurité décrit ce second calendrier, qui peut se superposer au premier.

Sans arrêté de reconnaissance, le calcul est vite fait : la garantie ne se déclenche pas, et les 62 000 € restent intégralement à la charge du propriétaire. Avec arrêté, il ne reste que la franchise. L'écart entre les deux branches atteint 60 480 €, et il ne dépend d’aucune décision du bailleur.

Pourquoi la franchise est-elle quatre fois plus élevée ?

Parce que le législateur a traité ce péril à part, et que la note figure dans un arrêté que peu de gens ont lu.

Depuis le 1^er janvier 2024, les franchises sont fixées par l’arrêté du 30 décembre 2022 : 380 € par sinistre pour les biens à usage d’habitation et autres biens à usage non professionnel, portée à 1 520 € pour les dommages imputables aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols³. Pour les biens à usage professionnel, c’est 10 % des dommages avec un minimum de 1 140 €, porté à 3 050 € pour le même péril.

Le surcoût propre à la sécheresse s'établit donc à 1 140 € par rapport aux autres périls, et le rapport entre les deux franchises est de quatre. Sur un sinistre à 62 000 €, la franchise ne pèse que 2,5 % : ce n’est pas elle qui fait mal. Mais sur un désordre modeste — une fissuration légère chiffrée à 3 000 € —, elle absorbe la moitié de l’indemnité.

Une note d’attention pour qui consulte des articles en ligne. Beaucoup renvoient encore à l’annexe I de l’article A. 125-1 du code des assurances, qui fixait autrefois ces montants et le mécanisme de modulation en l’absence de plan de prévention des risques : cette annexe a été abrogée au 1^er janvier 2024⁴. Les chiffres ont survécu au texte qui les portait, mais leur fondement a changé.

Quels dommages sont couverts ?

Pas tous, et le décret de 2024 a posé un seuil qui exclut beaucoup de dossiers.

La garantie couvre l’ensemble des dommages qui affectent la solidité du bâti ou qui entravent l’usage normal du bâtiment, ainsi que ceux qui, sans encore atteindre ce seuil, risquent de se dégrader jusqu'à l’atteindre⁶. La formulation est plus large qu’il n’y paraît, puisqu’elle admet le dommage évolutif : une fissure qui ne gêne encore personne mais dont l’expert établit qu’elle progresse ouvre droit à prise en charge.

Les exclusions, elles, sont nettes. Sont écartés les dommages affectant les ouvrages annexes aux locaux d’habitation ou professionnels — abris, garages, aires de stationnement, terrasses, clôtures extérieures, serres, aires de jeux, piscines — sauf lorsqu’ils font partie intégrante des fondations ou de la structure du bâtiment⁶. Une terrasse qui se disloque et un garage accolé qui se désolidarise ne sont donc pas indemnisés au même titre, et la frontière se joue sur la continuité de la structure.

Une obligation accompagne l’indemnité, et elle surprend souvent : l’assuré doit l'affecter à la remise en état effective, conformément aux préconisations du rapport d’expertise, sauf lorsque le coût des réparations excède la valeur vénale du bien⁶. Sur le dossier de Sylvain, les 62 000 € représentent 34,8 % d’une valeur vénale de 178 000 € : il n’est pas question d’encaisser et de louer en l'état.

Les délais que l’assureur doit tenir

Ils sont écrits, ils sont courts, et leur dépassement fait courir les intérêts.

Sauf stipulations contractuelles plus favorables à l’assuré, l’assureur dispose d'un mois à compter de la déclaration du sinistre ou de la publication de l’arrêté pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu de la garantie et, le cas échéant, missionner une expertise. Il dispose de deux mois pour verser une provision, d'un mois à compter de la réception de l'état estimatif des pertes pour formuler une proposition d’indemnisation, et de vingt et un jours à compter de l’accord de l’assuré pour verser l’indemnité ou missionner l’entreprise de réparation². Le défaut de paiement dans ces délais fait courir de plein droit les intérêts au taux légal.

À cela s’ajoute un délai propre à la sécheresse. L’ordonnance du 8 février 2023 prévoit que l’expert missionné remet, dans un délai de quatre mois à compter de la réception de l’ensemble des éléments transmis par l’assuré, un rapport intermédiaire concluant sur la cause déterminante des désordres et sur l’ouverture du droit à prise en charge⁵.

Ces délais courent tous à partir d’un point de départ que l’assuré maîtrise en partie : la transmission complète des éléments. Un dossier envoyé par morceaux ne fait courir aucun compteur, et c’est la principale cause de dossiers qui s'éternisent — davantage que la mauvaise volonté des assureurs.

Qui reloge le locataire ?

L’assureur, et à un tarif plancher que le texte fixe.

La prise en charge des frais de relogement d’urgence court à compter de la déclaration de sinistre, à hauteur d’un minimum de 80 € par jour et par occupant pendant les cinq premiers jours³. Pour la famille de trois personnes qui occupe la maison de Sylvain, cela représente 1 200 € sur cette première période.

Au-delà, si les occupants ne peuvent réintégrer le logement, la prise en charge se poursuit dans la limite de six mois et du temps nécessaire aux réparations tel qu'établi par l’expertise³. C’est une garantie substantielle, et elle est souvent ignorée des occupants eux-mêmes.

Reste la question qui intéresse le bailleur : le loyer. Un logement rendu inhabitable cesse d'être délivré, et six mois de travaux représentent 4 740 € de loyers perdus, soit la moitié d’une année. La couverture de cette perte relève de la garantie « perte de loyers » du contrat propriétaire non occupant, dont l’existence et le plafond se vérifient avant le sinistre — jamais pendant.

Combien coûtent les deux scénarios ?

Mettons-les côte à côte, sur le même sinistre et la même maison.

Le même sinistre, selon qu’un arrêté est publié ou non

Le rapport entre les deux colonnes est de 10,7. Dans la colonne de gauche, la facture représente quatre-vingt-quatre mois de loyer — sept années d’exploitation effacées par un été sec.

L’effet sur le rendement se lit sur la durée de détention entière. Le prix de revient de Sylvain, frais d’acquisition compris, s'établit à 191 350 €, pour un rendement brut de 5,0 %. Si rien n’est pris en charge, il passe à 253 350 € et le rendement tombe à 3,7 % : 1,2 point perdu définitivement. Avec l’arrêté, le rendement se maintient à 4,9 %. Notre guide sur le chantier et ses garanties rappelle que la même somme dépensée en réparation ne se retrouve jamais dans la valeur du bien.

Ce que le vendeur doit vous remettre

Depuis le 1^er janvier 2024, plus qu’avant, et la plupart des acheteurs l’ignorent.

Pour un terrain non bâti constructible situé en zone exposée, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique ; sa durée de validité est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué⁷. Les zones elles-mêmes sont délimitées par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs.

Pour un immeuble bâti, l’obligation est plus récente et plus large : le vendeur annexe à la promesse ou à l’acte les études géotechniques ainsi que l’attestation de l’article L. 122-11, laquelle reste annexée au titre de propriété du bien et suit les mutations successives de celui-ci⁸. Autrement dit, ces documents voyagent avec la maison, et leur absence se remarque.

Cette absence est un signal, pas une simple lacune administrative. Un vendeur qui ne produit ni étude ni attestation sur une maison située en zone d’exposition moyenne ou forte vend un bien dont personne n’a jamais vérifié le sol — et l’acheteur qui signe sans les réclamer se prive à la fois d’une information et d’un argument de prix. Notre guide sur les vices cachés montre ce qu’il reste, ensuite, quand la clause d’exclusion a été signée.

Vérifier avant d’acheter

Trois vérifications, dont deux sont gratuites et prennent dix minutes.

La première est le zonage. Les zones d’exposition au retrait-gonflement des argiles sont publiques et consultables par adresse : savoir si le bien est en exposition faible, moyenne ou forte change la lecture de tout le dossier, et cette information précède la visite plutôt qu’elle ne la suit.

La deuxième est l'historique des arrêtés de la commune. Une commune reconnue trois fois en quinze ans pour le même péril raconte quelque chose du sous-sol, et cette information est également publique.

La troisième est l'étude géotechnique, lorsqu’elle n’est pas fournie. Une étude préalable coûte de l’ordre de 1 400 €, soit 2,3 % du coût d’une reprise en sous-œuvre et moins de deux mois de loyer. Sa durée de validité de trente ans en fait, pour un investisseur qui conserve, une dépense engagée une seule fois pour toute la détention.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et celui qui décide de l’indemnité ne travaille pas pour vous.

Le notaire vérifie que les annexes exigées figurent au dossier. Depuis 2024, cela inclut les études géotechniques et l’attestation qui suit le titre de propriété : c’est lui qui constatera leur absence, à condition qu’on la lui signale comme un point d’attention et non comme une formalité.

L'architecte ou le bureau d'études géotechniques établit l'étude et, en cas de sinistre, le contre-rapport. C’est la seule pièce qui permette de discuter les conclusions de l’expert de l’assureur sur la cause déterminante des désordres — le point sur lequel se joue l’ouverture du droit.

L'artisan spécialisé en reprise en sous-œuvre chiffre les micropieux. Deux devis valent mieux qu’un, non pour faire baisser le prix mais parce que les méthodes diffèrent, et que l’expertise se fonde sur ce qui lui est présenté.

Le gestionnaire, enfin, tient le calendrier. Déclaration, transmission complète des pièces, suivi des délais d’un mois, deux mois, quatre mois : c’est un travail de relance, et c’est lui qui fait la différence entre un dossier réglé en dix mois et un dossier réglé en trois ans.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première se commet avant même l’achat.

Acheter en zone d’exposition sans regarder le zonage. L’information est publique et gratuite ; la reprise en sous-œuvre, elle, coûte 62 000 €, soit 34,8 % du prix payé et soixante-dix-huit mois de loyer.

Ne pas signaler le sinistre en mairie. La demande de reconnaissance part de la commune, et son poids dépend du nombre de sinistres recensés. Un dossier non signalé ne compte pas, et l’absence d’arrêté laisse 66 740 € à la charge du propriétaire.

Transmettre le dossier par morceaux. Les délais d’un mois, de deux mois et de quatre mois courent à compter de la transmission complète des éléments. Un envoi fractionné suspend tous les compteurs et allonge la procédure de plusieurs trimestres, pendant lesquels 790 € de loyer manquent chaque mois.

Réparer en surface. Reboucher une fissure sur une structure qui bouge revient à recommencer chaque année, et l’indemnité doit de toute façon être affectée à la remise en état conforme aux préconisations de l’expertise. Sur 62 000 € de reprise, une réparation cosmétique à 3 000 € ne règle rien et compromet le dossier.

Découvrir la garantie perte de loyers après le sinistre. Six mois d’inhabitabilité représentent 4 740 €, soit la moitié d’une année de loyer. L’existence et le plafond de cette garantie se vérifient à la souscription du contrat propriétaire non occupant.

Que faire dès la première fissure ?

Sept gestes, et les trois premiers se font la semaine où la fissure apparaît.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. Le retrait-gonflement des argiles est le sinistre le plus coûteux qu’un bailleur puisse rencontrer sur une maison individuelle, et c’est aussi celui sur lequel il a le moins de prise une fois qu’il s’est produit : l’arrêté ne dépend pas de lui, la cause déterminante se discute entre experts, et la franchise est quadruplée. Tout ce qui peut être fait se fait avant.

Ce qui reste, une fois cette asymétrie comprise, tient à un réflexe de dix minutes. Regarder le zonage et l’historique des arrêtés avant de visiter, plutôt que de découvrir les deux après avoir signé.