Quand le règlement d’urbanisme impose la résidence principale : le zonage qui ferme la location touristique

La réponse en trente secondes. Un règlement d’urbanisme peut imposer la résidence principale. Il « peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale »¹.

Le meublé de tourisme y est fermé. Ces logements « ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme », hors location temporaire de la résidence principale⁴.

La mention est exigée à peine de nullité. « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels […] en porte la mention expresse. »³

Et l’occupation irrégulière est sanctionnée. Le maire peut assortir sa mise en demeure « d’une astreinte […] qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard », plafonnée à 100 000 €⁵.

Le corpus traite la réglementation du meublé de tourisme et ce qui s’applique malgré le plan local. Ce guide traite une clause du règlement local qui ferme un modèle entier.

Qu’est-ce qu’un secteur de résidence principale ?

Une zone où le logement neuf ne peut servir qu’à cela.

La faculté est ouverte au règlement d’urbanisme, et elle est encadrée par sa rédaction même. Il « peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 »¹.

Relevez le mot « nouvelles », qui borne le premier alinéa. Ce sont les constructions nouvelles de logements qui peuvent être visées¹ : le parc ancien existant n’entre pas dans ce premier cas, et c’est une limite que beaucoup d’articles de presse omettent.

Un second alinéa étend la faculté à des logements qui ne sont pas neufs au sens courant. Le règlement peut aussi viser « les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation », ainsi que ceux réalisés en application d’un autre article du même code¹.

Cette extension vise directement une opération courante chez les investisseurs. Transformer un local commercial ou un bureau en logements peut faire entrer le résultat dans le secteur¹, alors même que le bâtiment, lui, existait déjà.

Une remarque sur la portée réelle de ce zonage, car elle décide de sa gravité pour un investisseur. Il ne s’agit pas d’une contrainte de forme que l’on satisfait par une déclaration ou une autorisation supplémentaire : c’est une affectation imposée au bien lui-même, qui survit à la vente puisqu’elle s’attache au logement et non à son occupant, et qui ferme durablement un modèle d’exploitation entier plutôt qu’elle n’en encadre l’exercice.

La définition de la résidence principale n’est pas donnée par cet article, et il faut le savoir. Il renvoie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989¹ — un texte que ce guide n’a pas lu, et dont il ne rapporte donc pas le contenu.

Une commune peut-elle créer ce secteur partout ?

Non. Deux conditions alternatives ouvrent cette faculté.

Le texte les pose dans une phrase unique, et il les sépare par un « ou ». La délimitation « est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation mentionnée à l’article 1406 bis du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation »².

Une seule des deux suffit, et c’est ce que la conjonction indique². Une commune où la taxe sur la vacance s’applique peut délimiter sans avoir à démontrer quoi que ce soit sur les résidences secondaires, et réciproquement.

Le second critère se mesure sur un dénominateur précis, qu’il faut lire attentivement. Ce sont les résidences secondaires rapportées au « nombre total d’immeubles à usage d’habitation »² — un dénominateur qui n’est pas celui des logements, et la nuance peut déplacer le résultat.

Une remarque sur la nature de ces deux conditions, car elle éclaire l’intention du texte. Toutes deux mesurent la même chose par deux voies différentes : un marché où le logement échappe à l’habitation permanente, soit parce qu’il reste vide — et la taxe sur la vacance le signale —, soit parce qu’il sert de résidence secondaire. Le seuil de 20 % chiffre la seconde voie ; la première renvoie à un régime fiscal qui a lui-même ses propres conditions, et que ce guide n’a pas lu.

Notez enfin que cette condition ne vise expressément que le premier alinéa. Le texte précise « La délimitation mentionnée au premier alinéa »² : ce guide constate cette rédaction sans en tirer de conclusion sur les secteurs du second alinéa, faute d’élément dans les textes lus.

Que risque une vente qui ne mentionne pas l’obligation ?

La nullité, et le texte l’écrit en tête de phrase.

La règle est brève et sa sanction est annoncée avant même l’obligation. « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. »³

Comptez les actes visés, car la liste est large. La promesse de vente, le contrat de vente, le contrat de location, et tout contrat constitutif de droits réels³ : c’est toute la chaîne, de l’avant-contrat au bail, qui doit porter la mention.

Le mot « expresse » exclut l’allusion et le renvoi. La mention doit être portée, et non déductible d’une pièce annexée ou d’un renvoi au règlement d’urbanisme³.

Observez maintenant l’étendue de ce que la mention doit couvrir, car elle dépasse la vente. Un contrat de location figure dans la liste au même rang qu’une promesse³ : un bailleur qui met en location un logement soumis à l’obligation doit porter la mention dans le bail, et non seulement au moment d’acheter ou de revendre.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé nettement ici, car la question est lourde. Le texte prononce la nullité ; il ne dit ni qui peut l’invoquer, ni dans quel délai, ni ce qu’elle emporte pour les sommes déjà versées. Ces questions relèvent d’autres règles que ce guide n’a pas lues.

Une conséquence de méthode s’impose malgré ce silence, et elle est simple. La mention protège les deux parties : son absence fragilise l’acte pour l’acquéreur comme pour le vendeur, et sa présence vaut information — ce qui referme le débat sur ce que l’acquéreur savait.

La location touristique est-elle interdite ?

Oui, avec une seule ouverture.

L’interdiction est posée sans condition d’ampleur ni de durée. Les logements concernés « ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme »⁴.

Une réserve suit immédiatement, et elle est étroite. L’interdiction joue « en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1 »⁴.

Mesurez ce que cette réserve suppose, car elle ne rouvre pas le modèle. Elle vise la location temporaire de la résidence principale⁴ : c’est le cas de l’occupant qui loue son propre logement quelques semaines, non celui de l’investisseur qui exploite un bien qu’il n’habite pas.

Notez que l’interdiction ne se limite pas à la location de longue durée en meublé touristique. Elle vise la location « en tant que meublé de tourisme »⁴ sans distinguer selon la fréquence, la saison ou le nombre de nuits : c’est la qualification de l’activité qui est fermée, non son volume.

Une sortie existe, et elle ne dépend pas du propriétaire. « Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation. »⁴

Retenez que cette porte s’ouvre dans un seul sens dans le texte lu. L’article dit ce qui se passe quand le secteur est supprimé⁴ ; il ne dit rien du sort des logements existants lorsqu’un secteur est créé, et ce guide ne comble pas ce silence.

Ce que le maire peut faire si l’obligation n’est pas respectée

Mettre en demeure, puis frapper au jour le jour.

La procédure commence par un constat, et elle vise deux personnes possibles. Sur constatation par un agent commissionné, le maire « met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation »⁵, après l’avoir invité à présenter ses observations.

Le délai est fixé par le maire, et il est borné. Il « ne peut excéder un an », et peut être prorogé « pour une durée qui ne peut excéder un an »⁵ : jusqu’à vingt-quatre mois au total, ce qui laisse le temps de régulariser.

L’astreinte vient ensuite, et son plafond journalier est le même que celui du régime général des travaux irréguliers. Le maire peut assortir la mise en demeure « d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard », dont le total « ne peut excéder 100 000 € »⁵.

Le texte impose de graduer, et il nomme les éléments à prendre en compte. Le maire décide « en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce »⁵ : les 1 000 € sont un plafond, pas un tarif.

Rapprochez maintenant ce plafond de l’enjeu économique, et le calcul se retourne. Sur le dossier examiné plus bas, l’écart annuel de recettes entre les deux modèles est de 7 740 € ; le plafond de l’astreinte le dépasse de 12,9 fois — enfreindre l’obligation ne peut donc pas être un calcul rentable.

Un mot sur la fraîcheur de ces deux textes, car elle est le point saillant du dossier. L’article de zonage est en vigueur depuis le 1er juillet 2026, modifié par la loi n° 2026-553 du 29 juin 2026 — deux mois avant cette lecture ; celui de la sanction date du 21 novembre 2024. La page du premier porte en outre deux mentions d’entrée en vigueur différée, rattachées aux impositions établies au titre de 2027⁶.

Ce que le studio de Colombine met en jeu

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un prix de nuitée ni un loyer : ces montants sont des hypothèses posées. Le seuil de 20 %, l’interdiction et les plafonds d’astreinte, eux, sont ceux des textes.

Le studio est acheté pour 265 000 €. Le plan initial reposait sur 180 nuits louées à 95 €, soit 17 100 € par an. Le secteur impose la résidence principale : le loyer est posé à 780 € par mois, soit 9 360 € par an.

Ce que le zonage change au modèle

Les deux colonnes se soustraient à l’écran : 17 100 moins 9 360 font 7 740 €, et 6,5 moins 3,5 font 3 points. L’écart représente 645 € par mois et 2,9 % du prix d’acquisition chaque année.

Sur la durée, l’ordre de grandeur change de nature. Dix ans du même écart représentent 77 400 €, soit 29,2 % du prix payé — un montant qui ne se rattrape pas à la revente et qui ne figurait dans aucun plan de financement.

La sanction, elle, rend l’infraction sans intérêt. Le plafond de l’astreinte est de 100 000 €, soit 12,9 fois l’écart annuel de recettes⁵ : cent jours au taux maximal suffisent à l’atteindre, quand il faudrait près de treize ans d’exploitation irrégulière pour l’égaler en gain.

Un mot sur ce que l’écart représente au regard d’un financement, car c’est là qu’il se voit. 645 € par mois, c’est l’ordre de grandeur d’une mensualité de crédit sur ce type de bien : un plan bâti sur la recette touristique et exécuté en résidence principale ne se contente pas de rapporter moins, il peut cesser de s’autofinancer.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il compare deux modèles d’exploitation sur des hypothèses de recettes, sans traiter la fiscalité de chacun, qui ne suit pas le même régime et modifierait l’écart net.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs d’acquéreurs. Les montants sont ceux du dossier de Colombine.

Le plan bâti sur le meublé de tourisme avant de lire le règlement. L’interdiction est écrite dans le texte⁴ : 7 740 € de recettes annuelles en moins, 77 400 € sur dix ans, pour une vérification qui tenait dans la consultation du document d’urbanisme.

La mention absente de la promesse. Le texte l’exige « A peine de nullité »³, et sur toute la chaîne — promesse, vente, location. Son absence fragilise l’acte des deux côtés : ce sont les 265 000 € de l’opération entière qui reposent sur une clause de trois lignes, et le guide ne peut pas dire ce que la nullité emporte exactement.

Le bien ancien cru concerné, ou l’inverse. Le premier alinéa vise les constructions nouvelles¹, le second les logements issus de transformation. Se tromper de cas fait renoncer à une opération viable, ou bâtir sur un modèle fermé — 7 740 € par an dans un sens comme dans l’autre.

L’exploitation poursuivie malgré la mise en demeure. Le maire peut accorder jusqu’à vingt-quatre mois pour régulariser⁵. Passé ce délai, l’astreinte court à 1 000 € par jour et plafonne à 100 000 €, soit 12,9 fois le gain annuel espéré.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, l’acquéreur a traité le modèle d’exploitation comme une décision privée, alors que le règlement d’urbanisme en décide dans certains secteurs.

Six vérifications avant de signer

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Cherchez un secteur de résidence principale au règlement. C’est lui qui ferme le modèle, et il se lit avant l’offre.
2. Vérifiez si le bien relève du premier ou du second cas. Constructions nouvelles d’un côté, logements issus de transformation de l’autre.
3. Exigez la mention expresse dans la promesse. Le texte la prescrit à peine de nullité, sur toute la chaîne des actes.
4. Ne comptez la location touristique que si vous habitez le bien. La réserve vise la location temporaire de la résidence principale.
5. Chiffrez les deux modèles avant l’offre. Sur ce dossier, l’écart est de 7 740 € par an et de 3 points de rendement.
6. Sachez qu’un secteur peut être supprimé. Le texte le prévoit, et l’obligation tombe alors avec lui.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le notaire porte la mention expresse dans la promesse et dans l’acte, et c’est de lui que dépend la validité de l’opération. L’avocat traite une mise en demeure reçue, et la question de la nullité si la mention manque. L’architecte dit si une transformation de local fait entrer le résultat dans le second cas du texte. Le courtier construit le plan de financement sur des recettes que le zonage peut diviser par deux. L’expert-comptable distingue les deux régimes fiscaux, que ce guide ne traite pas. Et l’agent immobilier qui annonce un bien comme idéal courte durée devrait avoir lu le règlement avant de l’écrire.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur la réglementation générale du meublé de tourisme, ni sur l’astreinte pour travaux irréguliers, ni sur le socle national d’urbanisme. Il ne traite pas la transformation d’un local commercial en logement, ni la fiscalité de la location meublée. Il ne dit pas ce que la nullité emporte pour les sommes déjà versées.