Travaux irréguliers : ce que la mairie peut vous réclamer sans passer par le juge, depuis la refonte de novembre 2025

La réponse en trente secondes. C’est une voie administrative, pas pénale. Elle s’exerce « indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée »¹ : les deux se cumulent.

Elle suppose un procès-verbal. Le texte l’exige : il faut « qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1 »¹.

Deux mesures s’ouvrent alors. « 1° Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros » et « 2° Mettre en demeure l’intéressé […] soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité […] soit de déposer […] une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation »¹.

Et l’astreinte plafonne haut. « d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard », dont le total « ne peut excéder 100 000 € »².

Le corpus traite les travaux non déclarés du point de vue pénal et la conformité de fin de chantier. Ce guide traite l’autre voie, celle que la mairie exerce seule.

Qu’est-ce qui déclenche cette procédure ?

Un procès-verbal, qui s’ajoute à l’irrégularité sans la remplacer.

La condition figure au cœur de la phrase qui ouvre l’article, et elle est facile à manquer. Le pouvoir s’exerce lorsque des travaux « ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre » ou des prescriptions d’une autorisation, « et qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1 »¹.

Retenez la conjonction « et », qui rend les deux éléments cumulatifs. L’irrégularité ne suffit pas : il faut qu’elle ait été constatée dans les formes¹, et un courrier de la mairie qui signale un problème n’ouvre pas, à lui seul, la voie décrite ici.

Le champ des irrégularités visées est large, et il dépasse l’absence d’autorisation. Sont concernés les travaux exécutés « en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable »¹ : un chantier autorisé mais conduit autrement que prévu entre dans ce champ.

Une garantie procédurale encadre l’ensemble, et elle vaut d’être connue. L’autorité agit « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations »¹ : le contradictoire précède la décision, et il est la première occasion de faire valoir un projet de régularisation.

Une remarque sur ce que cette voie change pour un acquéreur, car elle déplace le risque dans le temps. Une procédure pénale se prescrit et se voit ; une mise en demeure administrative peut naître longtemps après les travaux, dès lors qu’un procès-verbal est dressé, et elle frappe celui qui détient l’immeuble au moment où elle est prise — non celui qui a construit.

Le texte prend soin de séparer cette voie du procès pénal, et il le dit deux fois. Le pouvoir s’exerce « indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée »¹, formule que le paragraphe sur l’exécution d’office reprend mot pour mot⁴.

Que peut décider l’autorité compétente ?

Une amende, une mise en demeure, ou les deux.

La première mesure est immédiate et ne suppose aucun délai préalable. L’autorité peut « 1° Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros »¹.

La seconde vise à faire cesser l’irrégularité, et elle laisse un choix. La mise en demeure porte « soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation »¹.

Ce choix est la meilleure nouvelle du texte pour un propriétaire de bonne foi. Défaire n’est pas la seule issue : déposer une demande de régularisation satisfait la mise en demeure¹, ce qui suppose évidemment que les travaux soient régularisables.

Le délai n’est pas fixé par la loi, il est calibré au cas. « Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier. »² Il peut être prolongé « pour une durée qui ne peut excéder un an »².

Notez que cette prolongation dépasse largement le temps qu’il faut à l’astreinte pour atteindre son plafond. Un an de prolongation possible, contre 100 jours au taux maximal pour épuiser les 100 000 €² : les deux échelles de temps ne sont pas comparables.

Combien l’astreinte peut-elle coûter ?

Jusqu’à 100 000 €, à raison de 1 000 € par jour.

Le principe et le taux figurent dans la même phrase. « L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard. »²

L’astreinte n’est pas nécessairement prononcée d’emblée, et c’est une souplesse. Elle « peut également être prononcée, à tout moment, après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, le cas échéant prolongé, s’il n’y a pas été satisfait, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations »².

Le montant n’est pas mécanique, et le texte impose de le graduer. « Son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. »² Les 1 000 € sont un plafond journalier, pas un tarif.

Le plafond global est le chiffre à retenir. « Le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 €. »² Au taux maximal, il est atteint en 100 jours — soit un peu plus de trois mois.

Le point de départ et le rythme de recouvrement sont fixés par l’article suivant. L’astreinte « court à compter de la date de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à ce qu’il ait été justifié de l’exécution des opérations nécessaires à la mise en conformité ou des formalités permettant la régularisation. Le recouvrement de l’astreinte est engagé par trimestre échu. »⁵

Retenez les deux termes qui arrêtent le compteur, car ils diffèrent en exigence. L’astreinte cesse quand est justifiée l’exécution des travaux ou l’accomplissement des formalités de régularisation⁵ : déposer suffit à interrompre, il n’est pas nécessaire d’avoir obtenu.

Une nuance d’écriture mérite d’être relevée dans la phrase sur l’arrêt du compteur. Le texte parle de « formalités permettant la régularisation »⁵, au pluriel et sans exiger qu’elles aboutissent : ce sont les démarches accomplies qui comptent, non la décision obtenue au terme de leur instruction.

Le bénéficiaire des sommes n’est pas l’État, sauf exception. Elles sont recouvrées « au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté »⁵, ou de l’intercommunalité lorsque son président a pris l’arrêté.

Peut-on contester, et l’astreinte s’arrête-t-elle pendant ce temps ?

On peut contester. L’astreinte, elle, continue de courir.

Le texte le dit sans détour, et c’est la disposition la plus lourde de conséquences. « L’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif. »³

Mesurez ce que cela change à une stratégie de contestation. Attendre l’issue d’un recours pendant que le compteur tourne à 1 000 € par jour n’est pas une position tenable²³ : la régularisation et le recours se mènent de front, ou l’un des deux devient sans objet.

Une soupape existe pourtant, et elle est peu connue. « L’autorité compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait. »⁵

Deux éléments la conditionnent, et un troisième en limite la portée. C’est au redevable d’établir que la non-exécution tient à des circonstances qui ne sont pas de son fait ; et quand bien même il y parviendrait, l’exonération reste une faculté de l’autorité, non un droit⁵.

Une seconde amende guette celui qui laisse passer le délai. « L’autorité compétente peut ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 30 000 € lorsque l’intéressé n’a pas satisfait dans le délai imparti aux obligations prescrites par la mise en demeure »³ — elle s’ajoute à la première et à l’astreinte.

Un dernier acteur peut entrer en scène si la commune reste inerte. Le préfet « peut, après avoir invité l’autorité compétente à exercer les pouvoirs mentionnés au présent article […] et en l’absence de réponse de sa part dans un délai d’un mois, se substituer à elle par arrêté motivé »³. L’inaction de la mairie n’est donc pas une garantie durable.

Ce qui vient après la mise en demeure

La consignation, l’exécution d’office, et dans un cas la démolition.

La consignation transforme l’obligation de faire en obligation de payer d’avance. Lorsque la mise en demeure « est restée sans effet au terme du délai imparti », l’autorité peut « obliger l’intéressé à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites »⁶.

Cette somme est protégée par un rang de créance élevé, ce qui compte en cas de difficultés. Pour son recouvrement, « l’Etat bénéficie d’un privilège de même rang que celui prévu à l’article 1920 du code général des impôts »⁶.

L’exécution d’office n’est ouverte que dans des cas nommés, et cette restriction est importante. Elle suppose des installations « qui présentent un risque certain pour la sécurité ou pour la santé ou qui se situent hors zones urbaines »⁴ : un désordre esthétique en centre-ville n’y donne pas prise.

La démolition ferme la marche, et elle est la seule mesure qui passe par un juge. Elle suppose qu’« il n’existe aucun moyen technique permettant de régulariser les travaux », vise les mêmes installations à risque ou hors zones urbaines, et intervient « après y avoir été autorisée par un jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond »⁴.

Une protection est prévue pour les occupants, et elle survit à la procédure. Lorsque les installations sont occupées, l’occupant « bénéficie du régime de protection des occupants défini aux articles L. 521-1 à L. 521-4 »⁴ du code de la construction et de l’habitation — un régime que ce guide n’expose pas.

Un mot sur la fraîcheur de ces règles, car elle est récente et change la donne. Les deux premiers articles sont en vigueur depuis le 28 novembre 2025, modifiés par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 ; celui sur la consignation date de décembre 2019. Le chapitre compte un quatrième article, créé en novembre 2024, qui organise un régime propre à l’occupation de certains logements et que ce guide n’expose pas⁷.

Ce que la surélévation d’Apolline met en jeu

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un coût de régularisation : ce montant est une hypothèse posée. Les trois plafonds, eux, sont ceux du texte.

L’immeuble est acheté 380 000 €. La régularisation — dépôt d’un permis et mise en conformité — est posée à 34 000 €, soit 8,9 % du prix.

Ce que la voie administrative peut réclamer, au maximum

Les trois lignes s’additionnent à l’écran : 30 000 plus 100 000 plus 30 000 font 160 000 €. Rapporté au prix, cela représente 42,1 % — contre 8,9 % pour la régularisation.

Le rythme du compteur mérite d’être posé, parce qu’il est rapide. Au taux maximal, l’astreinte atteint 7 000 € en une semaine, 30 000 € en un mois — soit l’équivalent de la première amende — et son plafond de 100 000 € en 100 jours.

Le recouvrement trimestriel donne un second repère utile. Le premier trimestre échu appelle 90 000 € au taux maximal, et il reste alors 10 000 € avant le plafond⁵ : l’essentiel de l’exposition se joue donc dans les trois premiers mois.

La comparaison qui décide tient en une ligne. Régulariser coûte 34 000 € sur ce dossier, subir jusqu’au bout en coûte 160 000 € — soit 4,7 fois plus, et 126 000 € d’écart.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il additionne des plafonds, non des montants certains : le texte impose de moduler l’astreinte, et les deux amendes sont des maxima que rien n’oblige à prononcer.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de propriétaires mis en demeure. Les montants sont ceux du dossier d’Apolline.

Le recours déposé, les travaux arrêtés. On conteste et on attend. L’opposition « n’a pas de caractère suspensif »³ : le compteur tourne pendant l’instance, à 7 000 € la semaine, et le plafond de 100 000 € tombe en 100 jours.

La régularisation crue impossible. Le propriétaire entend « mise en conformité » et pense démolition. Le texte ouvre une alternative : déposer une demande de régularisation satisfait la mise en demeure¹, pour 34 000 € au lieu de 160 000 €.

Le délai laissé filer sans demander de prolongation. Le texte permet d’allonger « pour une durée qui ne peut excéder un an »². Ne pas la demander expose à la seconde amende de 30 000 €³, pour un courrier qui n’a pas été écrit.

L’inaction de la mairie prise pour un acquittement. Rien ne vient pendant des mois. Le préfet peut se substituer à elle après un mois de silence³ : les 160 000 € restent possibles, et la procédure repart avec un autre auteur.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le propriétaire a traité la mise en demeure comme le début d’une négociation, alors que le texte en fait le début d’un compte à rebours.

Six gestes à la réception d’une mise en demeure

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Vérifiez qu’un procès-verbal a été dressé. Le texte en fait une condition, au même titre que l’irrégularité elle-même.
2. Répondez à l’invitation à présenter vos observations. C’est la première occasion de proposer une régularisation, et elle précède la décision.
3. Choisissez entre mise en conformité et régularisation. Le texte ouvre les deux, et déposer suffit à satisfaire la mise en demeure.
4. Demandez la prolongation avant l’échéance, pas après. Elle peut aller jusqu’à un an, et son absence expose à une seconde amende.
5. Ne comptez pas sur un recours pour arrêter le compteur. L’opposition n’est pas suspensive, et l’astreinte court à 1 000 € par jour au maximum.
6. Documentez toute circonstance qui ne vous est pas imputable. C’est la seule voie d’exonération, et la preuve pèse sur vous.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. L’avocat répond à l’invitation à présenter des observations, et c’est le moment où tout se joue. L’architecte établit si les travaux sont régularisables, question qui décide entre 34 000 € et une démolition. Le géomètre mesure la surface réellement créée, base de l’instruction. Le notaire vérifie, avant l’acquisition, qu’aucun procès-verbal ne dort en mairie. L’expert-comptable traite l’astreinte, qui n’est pas une charge déductible comme une autre. Et l’agent immobilier qui vend un bien aux travaux incertains devrait savoir que l’acquéreur héritera de la situation.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur le volet pénal des travaux non déclarés, ni sur la conformité de fin de chantier, ni sur la régularisation d’un permis attaqué. Il ne traite pas la déclaration préalable, ni le retrait d’une autorisation obtenue. Il n’expose pas le régime de protection des occupants auquel le texte renvoie.