Sous-location non autorisée : les sous-loyers appartiennent au propriétaire, et depuis 2026 la plateforme paie aussi

La réponse en trente secondes. La sous-location suppose un accord écrit, portant aussi sur le prix. Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer ; le prix au mètre carré habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal¹.

Les sous-loyers appartiennent au propriétaire. Sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire². La restitution porte sur la recette brute, pas sur ce qu’il en est resté au locataire.

Et depuis le 7 janvier 2026, la plateforme peut être condamnée avec lui. La Cour de cassation a jugé qu’elle n’a pas le statut d’hébergeur, faute de neutralité, et peut donc être tenue solidairement de restituer ces fruits civils³.

Ce guide ne traite pas de la réglementation applicable au bailleur qui loue lui-même en courte durée, que notre guide sur le meublé de tourisme et ses quatre verrous couvre. Il traite du cas inverse : celui où c’est le locataire qui exploite le bien, et le propriétaire qui l’ignore.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Ludivine, cas construit et non un dossier réel : un T2 de 42 m² loué nu 690 € par mois, sans aucune clause autorisant la sous-location, que son locataire propose en meublé de tourisme à 68 € la nuit, cent quatre-vingts nuits par an. Le prix de nuitée, le taux d’occupation et la commission de plateforme sont des hypothèses déclarées. Tout se recalcule sur votre dossier.

Que dit exactement la loi sur la sous-location ?

Trois choses. La deuxième est celle qu’on oublie.

La première : le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur¹. Le silence ne vaut pas accord, la tolérance non plus, et une clause du bail se bornant à interdire la sous-location ne fait que rappeler la règle légale — son absence ne l’autorise pas davantage.

La deuxième : cet accord doit porter y compris sur le prix du loyer¹. Autoriser la sous-location sans se prononcer sur son montant n’est donc pas une autorisation complète. C’est le point que la plupart des accords donnés à la légère — par courriel, en réponse à une demande vague — laissent ouvert.

La troisième fixe un plafond que l’on découvre souvent trop tard : le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal¹. Sur le logement de Ludivine, 690 € pour 42 m² donnent 16,43 € du mètre carré ; un sous-loyer portant sur la totalité de la surface ne peut donc pas dépasser 690 € par mois.

S’y ajoute une règle de sortie, importante pour le bailleur : en cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation¹. Résilier le bail principal évacue donc le sous-locataire, sans procédure distincte à son encontre.

À qui appartiennent les sous-loyers ?

Au propriétaire. C’est là que le sujet cesse d'être théorique, parce qu’une qualification qui paraît doctrinale — fruits civils, accession — commande en réalité l’assiette de ce qui sera restitué, et donc l'écart entre une action symbolique et une action qui rapporte plus que trois années de loyer.

La Cour de cassation l’a énoncé sans détour : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire »². Le fondement n’est pas la responsabilité du locataire mais le droit de propriété lui-même, par application des articles du code civil relatifs à l’accession⁴.

Cette qualification change tout, et il faut prendre la mesure de ce qu’elle implique.

Si l’action était fondée sur la responsabilité, le bailleur devrait prouver un préjudice et n’obtiendrait que sa réparation — c’est-à-dire, au mieux, la marge que le locataire a réalisée à ses dépens. Fondée sur l’accession, elle ne suppose aucun préjudice : le bailleur revendique une chose qui lui appartenait dès l’origine. La restitution porte donc sur la recette brute encaissée, non sur le bénéfice.

La conséquence pratique est spectaculaire, et elle explique pourquoi cette jurisprudence a durablement changé les rapports de force. Le locataire ne rend pas ce qu’il a gagné : il rend ce qu’il a encaissé. Ses charges d’exploitation — ménage, linge, commission de plateforme, consommables — restent à sa charge sans venir en déduction, alors même qu’elles ont été payées sur des sommes qu’il devra restituer intégralement.

Ce que le bailleur récupère vraiment

Deux fois et demie son loyer, sur le dossier de Ludivine.

Posons les flux. Le locataire encaisse 68 € la nuit, cent quatre-vingts nuits par an, soit 12 240 €. Il verse à Ludivine 690 € par mois, soit 8 280 €. Sa marge annuelle s'établit donc à 3 960 €, et le sous-loyer représente 1,48 fois le loyer qu’il paie.

Sur trois ans, les sous-loyers atteignent 36 720 € et les loyers versés 24 840 €. La marge cumulée du locataire s'élève à 11 880 €.

Ce que chacun retire de l’opération, une fois la restitution ordonnée.

Le bailleur conserve ses 24 840 € de loyers — ils lui étaient dus au titre du bail — et récupère les 36 720 € de sous-loyers. Total encaissé sur trois ans : 61 560 €, soit 2,48 fois le loyer contractuel.

Le locataire a encaissé 36 720 € et les restitue intégralement. Il a payé 24 840 € de loyer sans conserver la moindre marge. Sa perte nette est donc de 24 840 € — exactement les loyers qu’il a versés pour un logement dont il n’a pas joui.

Ce résultat n’est pas une exagération de plaideur : il découle mécaniquement de la qualification retenue. Et il explique pourquoi la sous-location non autorisée, qui paraît un petit arrangement, est en réalité l’un des rares comportements du droit locatif dont la sanction dépasse largement le gain espéré.

Un second effet s’y ajoute, et il est immédiat : la sous-location non autorisée constitue un manquement du locataire à ses obligations, de nature à justifier la résiliation du bail. Le bailleur ne choisit donc pas entre récupérer les fruits et récupérer son logement — il peut demander les deux.

Jusqu’où peut-on remonter ?

Cinq ans. Mais pas à compter de ce qu’on croit.

Le droit commun prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer⁵. Le point de départ n’est donc pas la date de la sous-location, mais celle de sa découverte — ou celle à laquelle le bailleur aurait dû la découvrir.

Cette nuance travaille dans les deux sens, et il faut le dire honnêtement. Elle protège le bailleur qui découvre tardivement une exploitation ancienne : le délai n’a pas couru pendant qu’il ignorait tout. Elle le dessert s’il est établi qu’il aurait dû savoir — un immeuble où le va-et-vient était visible de tous, un syndic qui l’avait alerté, des voisins qui avaient écrit.

Sur le dossier de Ludivine, la sanction croît vite avec la durée : 12 240 € sur un an, 36 720 € sur trois, 61 200 € sur cinq. Ce dernier montant représente 7,4 années de loyer.

La conclusion pratique est contre-intuitive pour un bailleur qui hésite à « faire des histoires » : plus il attend, plus le montant grossit, mais plus il risque qu’on lui oppose qu’il aurait dû savoir. Le bon réflexe n’est pas d’attendre que la somme devienne intéressante, c’est de dater la découverte par un écrit — un courrier au locataire, même resté sans réponse, fixe le point de départ.

Ce que le 7 janvier 2026 a changé

Le montant réclamable est le même. La probabilité de l’obtenir ne l’est plus.

Jusqu'à cette date, l’obstacle n'était pas juridique mais pratique. Un bailleur pouvait obtenir la condamnation de son locataire à restituer 36 720 € et n’en jamais voir la couleur, parce que l’intéressé était parti, insolvable, ou les deux. La plateforme, elle, se retranchait derrière le statut d’hébergeur et son régime de responsabilité allégée.

Par deux arrêts du 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que la plateforme n’a pas le statut d’hébergeur et ne peut se prévaloir des limitations de responsabilité correspondantes, parce qu’elle exerce un rôle actif à l'égard de ses utilisateurs³. Les indices retenus sont concrets : imposer une mise en page aux annonces, fournir des services de photographie professionnelle, offrir une assistance à la fixation des prix, établir des règles que les hôtes acceptent avant publication, accorder une distinction promotionnelle à certains d’entre eux, et contrôler le respect de ces règles³.

La conséquence est directe : la plateforme peut être condamnée solidairement avec le locataire à restituer au bailleur les fruits civils d’une sous-location non autorisée qu’elle a facilitée⁶.

Pour un bailleur, cela ne change pas le calcul mais son issue. Les 36 720 € restent les mêmes ; ce qui change est qu’ils sont désormais réclamables à un débiteur solvable. Un locataire parti sans laisser d’adresse ne clôt plus le dossier — et c'était, jusqu’ici, la fin de presque toutes les affaires de ce type.

Deux réserves s’imposent néanmoins. La solidarité suppose que la plateforme ait effectivement facilité l’opération, ce qui se démontre. Et les arrêts du 7 janvier 2026 ont renvoyé les affaires devant la cour d’appel : le principe est acquis, la liquidation des sommes ne l’est pas encore dans ces dossiers-là.

Faut-il autoriser la sous-location ?

Rarement. Le plafond légal explique pourquoi la question se pose moins qu’on ne l’imagine.

Supposons que Ludivine accepte. Le prix au mètre carré habitable du sous-loyer ne peut alors excéder le sien, soit 16,43 € du mètre carré¹. Sur la totalité des 42 m², le plafond est donc de 690 € par mois, soit 8 280 € par an — exactement le loyer qu’elle perçoit.

Comparé aux 12 240 € que le locataire encaissait, ce plafond représente 68 % de la recette réelle : un dépassement de 3 960 €, c’est-à-dire toute la marge. Autrement dit, une sous-location régulièrement autorisée ne peut structurellement pas dégager de bénéfice pour le locataire dès lors qu’elle porte sur l’ensemble du logement.

Cela ne rend pas l’autorisation absurde, mais cela déplace ses cas d’usage. Elle se justifie pour une sous-location partielle — une chambre dans un grand logement —, pour une absence temporaire, ou pour un colocataire de fait qu’on préfère régulariser plutôt que tolérer, sujet que traite notre guide sur la colocation, sa solidarité et son rendement. Elle ne se justifie jamais pour permettre une exploitation en courte durée, dont le modèle économique suppose précisément de dépasser le plafond.

Si l’on autorise, deux précautions s’imposent : écrire l’accord, et y faire figurer le montant. Un accord silencieux sur le prix laisse subsister l’irrégularité, avec la sanction qui s’y attache.

Comment établit-on la sous-location ?

Par des éléments qui existent tous en ligne, et qu’il faut figer avant qu’ils disparaissent.

L’annonce elle-même est la pièce maîtresse : photographies du logement, description, calendrier de disponibilité, avis de voyageurs datés. Ces éléments permettent d'établir à la fois l’existence de la sous-location, sa durée et son intensité — les avis, en particulier, matérialisent des nuits effectivement louées.

La difficulté est qu’ils s’effacent d’un clic. Une annonce retirée le lendemain d’un courrier de mise en demeure ne laisse rien, et la charge de la preuve pèse sur le bailleur. D’où l’ordre des opérations : on constate d’abord, on écrit ensuite. Un commissaire de justice établit un constat en ligne qui fige l’annonce, le calendrier et les avis ; son coût est sans commune mesure avec les sommes en jeu sur un dossier à 36 720 €.

Le syndic et le conseil syndical constituent la seconde source, souvent la première dans l’ordre chronologique : ce sont eux qui reçoivent les plaintes de voisinage, les signalements de dégradations dans les communs et les remarques sur les allées et venues. Un courrier au syndic, à la découverte des faits, sert à la fois d’enquête et de datation.

Le gestionnaire, lorsqu’il y en a un, dispose des quittances et de l’historique du dossier, et c’est lui qui peut confronter la présence supposée du locataire aux éléments matériels. Notre comparatif de la gestion en agence ou en direct rappelle que la surveillance de l’usage du bien fait rarement partie du mandat : c’est un point à demander explicitement.

L'agent immobilier du quartier connaît, lui, les logements exploités en courte durée dans les immeubles où il travaille. C’est une information informelle, mais elle oriente utilement.

Le notaire, enfin, n’intervient qu’en amont, à la rédaction : un bail qui rappelle expressément l’interdiction et prévoit les conséquences d’un manquement ne crée pas de droit nouveau, mais il supprime toute discussion sur ce que le locataire savait.

Ce qui n’est pas une sous-location

Trois situations voisines relèvent de régimes différents, et les traiter comme des sous-locations conduit à réclamer ce qu’on ne peut pas obtenir.

L'hébergement à titre gratuit n’en est pas une. Un locataire peut accueillir qui il veut chez lui sans en référer à personne : c’est l’exercice normal de son droit d’usage. Il n’y a sous-location que s’il perçoit une contrepartie. La frontière se déplace en revanche dès qu’une somme circule régulièrement, fût-elle présentée comme une participation aux charges.

La colocation n’en est pas une non plus, dès lors que tous les occupants figurent au bail — que celui-ci soit unique ou multiple. C’est précisément l’intérêt de régulariser une situation de fait plutôt que de la tolérer : un colocataire au bail est un locataire, avec ses obligations propres, là qu’un occupant payant non déclaré place le titulaire du bail en situation de sous-bailleur irrégulier. Notre guide sur les dossiers de candidature pose les vérifications qui permettent d’intégrer un nouvel entrant au bail plutôt que de le découvrir ensuite.

La cession de bail, enfin, est un mécanisme distinct : le locataire sort et transmet son contrat, au lieu de rester titulaire et de sous-louer. Elle obéit à la même exigence d’accord écrit du bailleur¹, mais ses conséquences ne sont pas les mêmes — il n’y a pas de sous-loyers, donc pas de fruits civils à revendiquer.

Une quatrième situation mérite d'être signalée parce qu’elle prospère : le locataire qui met le logement à disposition d’une société, laquelle l’exploite. Le montage ne change rien à la qualification — ce qui compte est l’existence d’une contrepartie perçue en échange de la jouissance — mais il complique la preuve, et c’est là que le constat en ligne prend toute sa valeur, comme le rappelle notre guide sur les mentions obligatoires d’une annonce locative, dont les éléments servent ici de trace.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première est la plus fréquente de toutes.

Réclamer la marge au lieu de la recette. C’est le réflexe naturel — on demande réparation de ce qu’on estime avoir perdu. Sur le dossier de Ludivine, cela reviendrait à réclamer 11 880 € au lieu de 36 720 €, soit 24 840 € abandonnés par méconnaissance du fondement.

Écrire avant de constater. Un courrier de mise en demeure fait disparaître l’annonce en vingt-quatre heures, et avec elle la preuve. L’ordre inverse coûte le prix d’un constat sur un enjeu de 36 720 €.

Autoriser sans fixer le prix. L’accord doit porter sur le loyer autant que sur le principe. Un accord muet sur le montant laisse subsister l’irrégularité et donc la restitution des 12 240 € annuels.

Attendre que la somme devienne intéressante. Le montant grossit — 12 240 € la première année, 61 200 € au bout de cinq — mais le délai court du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits. Attendre expose à s’entendre dire qu’on savait déjà.

Renoncer parce que le locataire est insolvable. C'était fondé jusqu’au 7 janvier 2026. Depuis, la plateforme qui a facilité l’opération peut être condamnée solidairement, et les 36 720 € sont réclamables à un débiteur qui, lui, paiera.

Que faire, dans l’ordre

Six gestes. Les deux premiers ne souffrent aucune inversion.

Une remarque pour finir sur l'économie de ce sujet. La sous-location non autorisée appartient à la catégorie des irrégularités qui semblent bénignes à celui qui les commet : le loyer est payé, le logement est entretenu, le bailleur ne perd rien de visible. C’est exactement pour cette raison que la solution retenue est aussi sévère — elle ne répare pas un préjudice, elle restitue une chose.

Pour le bailleur, la leçon pratique tient en une ligne : ce dossier ne se traite pas comme un litige, mais comme une revendication. On ne demande pas réparation d’un dommage, on réclame ce qui n’a jamais cessé d'être à soi.