La colocation : le brut double, le net gagne 42 %, et une seule chambre vide renverse tout

La réponse en trente secondes. Le brut double, le net gagne 42 %. Sur le cas chiffré ici, 3 776 € de plus par an après vacance et charges spécifiques, soit un rendement net de 7,48 % contre 5,29 %. C’est considérable, et cela reste très en dessous de ce que le loyer affiché laisse croire.

Le risque n’est pas la vacance moyenne, c’est la vacance concentrée. Il faudrait 12,7 semaines de vide par chambre et par an pour annuler l’avantage. Mais une chambre invendable toute l’année, à elle seule, fait passer la colocation sous la location familiale.

Le choix du bail n’est pas administratif. Des baux multiples font juridiquement du logement une division, soumise au code de la construction : en dessous de 14 m² et 33 m³, la division est interdite², et la mise en location de tels locaux est punie de deux ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende³.

Ce guide ne traite pas du choix du régime fiscal, que notre guide sur la fiscalité de la location meublée couvre en détail. Il traite de la décision d’exploitation : faut-il colouer ce bien plutôt que le louer à un ménage, et sous quelle forme de bail.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Lucie, cas construit et non un dossier réel : un T4 de 78 m² revenant à 172 000 € frais inclus, qui se loue 780 € par mois à un ménage ou se divise en quatre chambres à 395 € charges comprises. Les durées de séjour et les délais de relocation retenus sont des hypothèses déclarées, et ce sont précisément celles qu’il faut adapter à son marché. Tout se recalcule sur le vôtre.

Pourquoi le loyer brut double-t-il ?

Parce qu’on ne vend plus la même chose.

Un ménage loue des mètres carrés et paie au mètre carré : 780 € pour 78 m², soit dix euros du mètre. Un colocataire loue une chambre et l’usage de communs, et il paie pour un service — meublé, équipé, charges comprises, sans engagement long. Sur le marché de Lucie, cette chambre se loue 395 € charges comprises, ce qui donne 1 580 € par mois pour le même appartement.

En année pleine, l'écart se lit brutalement : 9 360 € contre 18 960 €, soit 9 600 € de plus, un doublement à 103 %. Rapporté au prix de revient de 172 000 €, le rendement brut passe de 5,44 % à 11,02 %.

C’est ce chiffre-là qui circule, et c’est celui qui décide beaucoup d’achats. Il n’est pas faux. Il est simplement incomplet, parce qu’il compare un loyer hors charges à un loyer charges comprises, et qu’il ignore trois choses que la colocation consomme et que la location familiale ne consomme pas : de la vacance, du mobilier, et du temps. Notre méthode de calcul du rendement brut, net et net-net pose le cadre général ; ce guide l’applique au cas particulier où le locataire n’est plus un mais quatre.

La vacance ne se compte pas en mois, mais en semaines-chambre

C’est le changement de dénominateur qui rend le sujet contre-intuitif.

Dans une location familiale, la vacance est un événement rare et gros : un locataire part tous les trois ou quatre ans, et il faut cinq semaines pour relouer. Sur l’année moyenne, cela fait 1,5 semaine perdue sur 52, soit un taux de vacance de 2,8 %.

Dans une colocation, la vacance est un événement fréquent et petit. Quatre chambres dont chacune tourne tous les quinze mois, plus trois semaines pour la reprendre : le cycle complet d’une chambre dure 68 semaines, dont trois de vide. Cela donne 3,1 départs par an et 9,2 semaines-chambre perdues sur les 208 que compte l’année — soit 4,4 %. Compter les rotations sur la seule durée d’occupation, en oubliant que la relocation fait partie du cycle, surestime leur fréquence et fausse tout le reste.

Le taux est plus élevé, mais à peine, et l’intuition qui veut que la colocation soit « beaucoup plus risquée » ne résiste pas au calcul. Elle est surtout plus fréquemment sollicitée : 3,1 relocations par an contre une tous les trois ans et demi, c’est un rythme de travail différent, pas un risque différent. Notre guide sur le calcul du risque de vacance locative détaille la manière d’estimer ces durées sur son propre marché plutôt que de reprendre des moyennes.

Il y a toutefois une asymétrie que la moyenne cache, et nous y reviendrons : quatre chambres qui perdent chacune un peu plus de deux semaines ne coûtent pas la même chose qu’une chambre qui reste vide un an pendant que les trois autres tournent parfaitement. La moyenne est identique. Le résultat, non.

Qu’est-ce que la colocation coûte en plus ?

Cinq postes, dont un seul est vraiment gros.

Le premier est le plus évident et le plus oublié dans les comparaisons : les fluides et l’accès internet. Un loyer charges comprises signifie que le bailleur paie l'électricité, l’eau, le chauffage et la connexion. Sur le cas de Lucie, cela représente 2 460 € par an, entièrement absents du calcul familial où le locataire ouvre ses propres contrats.

Le deuxième est le mobilier. Quatre chambres équipées plus des communs vivables, cela représente 11 200 € au départ, qu’il faut amortir sur une durée réaliste — sept ans donnent 1 600 € par an. Notre budget d’ameublement en location meublée détaille les postes et les niveaux de gamme qui tiennent la rotation.

Les trois derniers sont plus modestes mais réels : 400 € de renouvellement et de casse, 70 € de sur-prime d’assurance — la colocation sort du contrat propriétaire non occupant standard, comme l’explique notre comparatif des assurances du bailleur —, et 720 € de ménage des parties communes, poste qu’il vaut mieux assumer que confier aux colocataires si l’on tient à la durée de vie du logement.

Total des charges spécifiques : 5 250 € par an. C’est ce montant, et non la vacance, qui absorbe l’essentiel de l'écart de loyer.

Ce qui reste vraiment

Le brut doublait. Le net progresse de 42 %.

Du côté familial : 9 360 € de loyers, moins 2,8 % de vacance, soit 9 098 €. Du côté colocation : 18 960 € de loyers, moins 4,4 % de vacance, moins 5 250 € de charges spécifiques, soit 12 874 €.

L'écart s'établit à 3 776 € par an. Le rendement net de vacance et de charges passe de 5,29 % à 7,48 %, ce qui reste un écart considérable — deux points et deux dixièmes sur un actif immobilier, cela ne se trouve pas ailleurs facilement.

Deux lectures de ce résultat sont possibles, et les deux sont vraies. La première : la colocation tient ses promesses, et 42 % de résultat en plus justifient largement le travail supplémentaire. La seconde : le doublement du brut s’est transformé en 42 % de net, ce qui signifie que six euros sur dix de l'écart de loyer sont absorbés avant d’arriver au propriétaire. Un plan d’acquisition bâti sur le rendement brut affiché se trompe de moitié.

Le mobilier, pour finir sur ce point, se récupère en 3,0 ans d'écart net. Ce n’est pas un investissement lourd rapporté à ce qu’il débloque, et c’est un argument que l’on entend rarement dans les discussions sur l’ameublement.

À partir de quand l’avantage disparaît-il ?

La question se résout exactement, et la réponse est rassurante avant d'être inquiétante.

Cherchons le nombre de semaines de vide par chambre et par an qui ramènerait le net de la colocation au niveau du net familial. L'équation est simple : le loyer brut multiplié par le taux d’occupation, moins les charges spécifiques, doit égaler 9 098 €. Elle donne 12,7 semaines par chambre et par an, soit un taux de vacance de 24,3 %.

Comparé aux 2,3 semaines observées dans nos hypothèses, cela laisse 10,4 semaines de marge. Autrement dit, il faudrait que chaque chambre reste vide trois mois par an pour que l’opération cesse d'être supérieure. La marge est confortable, et elle explique pourquoi la colocation résiste bien à des marchés qui se tendent.

Sauf que la vacance ne se répartit pas. Reprenons les mêmes 12,7 semaines de marge, mais concentrées : une seule chambre invendable, vide toute l’année, pendant que les trois autres tournent normalement. Le net tombe à 8 134 €, soit 964 € de moins que la location familiale. Deux chambres dans ce cas, et l'écart atteint 5 704 € en défaveur de la colocation.

La moyenne disait 24,3 % de tolérance. La réalité dit qu’une chambre sur quatre suffit, parce qu’une chambre structurellement invendable ne perd pas quelques semaines : elle perd cinquante-deux.

Ce qui rend une chambre invendable est rarement mystérieux : neuf mètres carrés sans fenêtre correcte, une pièce de passage, un accès par la chambre voisine, une exposition sur cour à un mètre du mur d’en face. Ces défauts se voient à la visite d’achat, et ils ne se corrigent pas. C’est la raison pour laquelle un T4 dont la quatrième chambre est mauvaise doit être évalué comme un T3 en colocation, pas comme un T4 avec une chambre à décote.

Bail unique ou baux multiples ?

Ce choix a l’air d’une formalité de rédaction. C’est en réalité le point le plus lourd de conséquences du dossier.

La loi définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui y établissent leur résidence principale, formalisée « par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur »¹. Les deux voies sont donc ouvertes, et elles n’engagent pas du tout la même chose.

Le bail unique ne divise rien. Le logement reste un logement, loué à plusieurs personnes qui signent ensemble, et c’est la clause de solidarité qui rend alors chacun redevable de la totalité du loyer en cas de défaillance de l’un d’eux — là où des baux individuels ne tiennent chacun que pour sa part⁵. Les règles de décence s’appliquent au logement dans son ensemble, sans exigence de surface par chambre au-delà du droit commun. C’est la voie souple, et c’est celle de la grande majorité des colocations.

Les baux multiples font basculer le logement dans un autre régime. La loi le dit sans ambiguïté : lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats, elle constitue une division du logement, soumise aux exigences du code de la construction et de l’habitation¹. Par dérogation, les espaces privatifs doivent alors atteindre au moins 9 m² et 20 m³¹.

Cette dérogation ne se comprend qu’en regardant la règle générale à laquelle elle déroge. Le code de la construction interdit toute division d’immeuble mettant à disposition des locaux d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs à 14 m² et 33 m³, ainsi que ceux dépourvus d’alimentation en eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d’accès à l'électricité². Mettre en vente ou en location des logements issus d’une division opérée en violation de cette interdiction est puni de deux ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende³.

Une commune ou un établissement intercommunal peut en outre soumettre à autorisation préalable les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d’habitation, dans les zones d’habitat dégradé ou dans des secteurs délimités par le plan local d’urbanisme⁴. La demande se dépose auprès du président de l’intercommunalité ou du maire, et le silence gardé quinze jours vaut autorisation⁴.

Sur le T4 de Lucie, la question se pose concrètement. Quatre privatifs au minimum légal de 9 m² laissent 42 m² de communs sur 78, ce qui est très confortable — le seuil ne mord donc pas. Mais si elle opte pour des baux multiples et qu’un privatif tombe sous 9 m² après cloisonnement, elle ne se met pas en irrégularité contractuelle : elle sort de la dérogation et retombe dans le régime de la division, dont le seuil est de 14 m² et dont la sanction est pénale.

Ce que la clause de solidarité couvre, et pendant combien de temps

C’est la protection principale du bailleur en bail unique, et elle a une date de péremption précise.

La règle tient en deux branches. La solidarité d’un colocataire qui donne congé, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prennent fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé¹.

Deux conséquences pratiques en découlent, et elles vont dans des directions opposées.

La première est favorable au bailleur : tant qu’aucun remplaçant n’a signé, le sortant reste tenu six mois. Sur le cas de Lucie, cela représente 2 370 € de loyer couvert par colocataire sortant, et jusqu'à 9 480 € si les quatre partaient sans être remplacés. C’est une garantie substantielle, souvent supérieure au dépôt de garantie.

La seconde va dans l’autre sens, et c’est celle qu’on oublie : faire entrer un remplaçant éteint immédiatement la solidarité du sortant. Un bailleur pressé de relouer une chambre, qui signe un avenant avec le nouvel arrivant sans avoir soldé les comptes du partant, perd le jour même son recours contre lui. L’ordre des opérations n’est pas indifférent : on solde, puis on remplace.

Un troisième point, souvent ignoré, concerne l’acte de cautionnement lui-même. L’engagement de la caution doit identifier le colocataire dont le départ met fin à son engagement, à peine de nullité¹. Un acte de caution générique, rédigé pour « la colocation », s’expose donc à être écarté — et le bailleur découvre alors qu’il n’a pas de caution du tout.

Enfin, la loi ouvre pour les charges une option qui simplifie beaucoup la gestion : elles peuvent être récupérées soit par provisions avec régularisation annuelle, soit sous forme d’un forfait versé avec le loyer, qui ne donne lieu à aucun complément ni régularisation¹. Le forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, et il se révise dans les mêmes conditions que le loyer. Notre guide sur les charges récupérables et la régularisation annuelle montre ce que cette option fait gagner en temps et ce qu’elle fait perdre quand les coûts de l'énergie montent.

Qui vérifie quoi

La colocation mobilise plus d’interlocuteurs que la location classique, et leurs compétences ne se recouvrent pas.

L'agent immobilier connaît le loyer par chambre pratiqué dans le quartier, donnée qui n’existe dans aucune base publique et qui décide de tout le calcul. Il connaît aussi, ce qui compte autant, le délai réel de relocation d’une chambre selon la saison — un départ en juin et un départ en novembre ne se remplacent pas dans les mêmes délais.

Le gestionnaire qui accepte la colocation la facture plus cher que la location classique, et c’est justifié : quatre entrées et sorties par an, quatre états des lieux, quatre dossiers, un forfait de charges à piloter. Un mandat au même taux qu’un T2 familial signale généralement que le gestionnaire n’a pas mesuré la charge.

L'artisan intervient si le projet suppose de cloisonner. C’est là que le seuil de 9 m² se joue, et une cloison mal placée peut faire basculer un privatif sous le seuil sans que personne ne s’en rende compte avant un contrôle.

Le syndic détient le règlement de copropriété, qui peut comporter une clause d’habitation bourgeoise ou limiter le nombre d’occupants. La colocation n’est pas une activité commerciale et ne tombe pas sous les mêmes interdictions que la location touristique, mais le règlement mérite d'être lu avant l’achat plutôt qu’après.

L'expert-comptable, enfin, arbitre le régime et l’amortissement du mobilier, dont on a vu qu’il pèse 1 600 € par an dans le résultat.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs reviennent, de la plus discrète à la plus lourde.

Acheter sur le rendement brut. Les 11,02 % affichés deviennent 7,48 % une fois la vacance et les charges spécifiques comptées. Un prix d’achat négocié sur le premier chiffre paie 5 250 € de charges annuelles que le vendeur n’a pas mentionnées.

Compter la quatrième chambre comme les trois autres. Une chambre invendable ne décote pas, elle disparaît. Elle fait tomber le net à 8 134 €, soit 964 € en dessous de la location familiale — l’opération devient perdante alors que le rendement moyen affiché reste flatteur.

Signer avec le remplaçant avant de solder le sortant. L’arrivée d’un nouveau colocataire au bail éteint immédiatement la solidarité du partant. Ce sont jusqu'à 2 370 € de garantie par sortant qui s'évaporent le jour de la signature, et l’ordre des opérations est la seule chose qui les préserve.

Rédiger une caution générique. L’acte doit désigner le colocataire dont le départ met fin à l’engagement, à peine de nullité. Une caution nulle, c’est le même montant de 2 370 € perdu, avec en prime la découverte tardive qu’il n’y avait aucune garantie.

Cloisonner sans vérifier les seuils. C’est la seule erreur du dossier dont la sanction n’est pas financière mais pénale : deux ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende pour la mise en location de locaux issus d’une division irrégulière. Rapporté aux 3 776 € que l’opération rapporte annuellement, cette amende représente vingt années de gain.

Comment décider ?

En six vérifications, dont la première élimine la moitié des dossiers.

Un mot pour finir sur la manière dont ce sujet est habituellement présenté. La colocation est vendue comme un doublement de loyer, et elle est critiquée comme un cauchemar de gestion. Les deux caricatures se nourrissent du même défaut : elles raisonnent sur le loyer affiché plutôt que sur le résultat, et sur des impressions de rotation plutôt que sur des semaines-chambre.

Le calcul, lui, dit une chose plus sobre et plus utile. La colocation rapporte 42 % de plus, ce qui est beaucoup ; elle demande quatre fois plus de relocations, ce qui est du travail ; et elle repose sur une hypothèse unique — que toutes les chambres se louent — dont la vérification prend une visite. Ce que le calcul dit surtout, c’est que cette visite vaut 3 776 € par an.