Transformer une friche industrielle en logements : qui dépollue, pour quel usage, et dans quels délais

La réponse en trente secondes. L’usage de référence est l’usage passé, pas le vôtre. À défaut d’accord, l’exploitant remet le site dans un état permettant « un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt »².

Un tiers peut prendre la réhabilitation à sa charge. « Dès la notification de la cessation d’activité d’une installation classée pour la protection de l’environnement, un tiers intéressé peut demander au représentant de l’Etat dans le département à se substituer à l’exploitant, avec l’accord de celui-ci, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné. »¹.

Mais la substitution n’efface pas l’exploitant. « En cas de défaillance du tiers demandeur […] le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l’installation concernée »¹.

Et les délais s’additionnent : 13 mois entre la notification de l’arrêt et l’accord tacite sur l’attestation, sans compter l’instruction⁴⁶.

Notre guide sur l’information de l’acquéreur d’un sol pollué dit ce qu’un vendeur doit déclarer. Celui-ci dit qui dépollue, dans quel délai, et pour quel usage.

Pour quel usage l’exploitant doit-il dépolluer ?

Pour celui d’hier, pas pour le vôtre. C’est tout le problème d’une friche qu’on veut habiter.

La règle de repli est écrite, et elle regarde en arrière. « A défaut d’accord entre les personnes mentionnées au premier alinéa, lorsque l’installation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et, le cas échéant, à l’article L. 211-1 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt. »²

Relevez la construction de la phrase, car elle ordonne tout le reste. La règle ne joue qu’en l’absence d’accord — le texte écrit « A défaut d’accord », sans accent —² : l’accord entre les parties prime, et le repli sur l’usage industriel n’est que la solution par défaut.

La conséquence pour un projet de logements est directe et coûteuse. Le texte lui-même fait de l’usage le critère de la remise en état : un site rendu conforme à un usage donné ne l’est donc pas, par construction, à un usage différent, et l’écart entre les deux n’est imposé à personne — il reste à négocier.

Notez enfin que l’exploitant ne s’auto-déclare pas quitte. Il « fait attester, par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes […] de la mise en œuvre des mesures relatives à la mise en sécurité ainsi que de l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation du site, puis de la mise en œuvre de ces dernières »².

Comptez les trois objets de cette attestation, ils ne se recouvrent pas. La mise en sécurité, l’adéquation des mesures proposées, puis leur mise en œuvre : 3 vérifications distinctes, la dernière intervenant nécessairement après les deux autres.

Relevez qui atteste, car ce n’est ni l’exploitant ni l’administration. Le texte impose une « entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes en matière de prestations de services dans ce domaine »² : un tiers technique, dont la certification est la condition de la valeur de l’attestation.

Une conséquence pratique en découle pour l’acquéreur, et elle est immédiate. La première pièce à demander n’est pas l’attestation elle-même mais la certification de celui qui l’a établie — c’est le même raisonnement que celui que nous exposons pour un diagnostic immobilier, où la compétence de l’auteur conditionne la valeur du document.

Qui peut se substituer à l’exploitant, et à quelles conditions ?

Un tiers intéressé. Avec l’accord de l’exploitant, et sous deux conditions.

Le mécanisme est ouvert dès le début de la procédure. « Dès la notification de la cessation d’activité d’une installation classée pour la protection de l’environnement, un tiers intéressé peut demander au représentant de l’Etat dans le département à se substituer à l’exploitant, avec l’accord de celui-ci, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné. »¹

Relevez le membre de phrase qui justifie tout le dispositif : « en fonction de l’usage que ce tiers envisage »¹. C’est exactement ce que la règle de repli refuse — et c’est pourquoi un acquéreur qui veut des logements a intérêt à ce mécanisme plutôt qu’à la procédure de droit commun.

Deux conditions pèsent sur le tiers, et elles sont cumulatives. « Le tiers demandeur doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation définis au IV »¹.

Mesurez ce que la seconde implique pour un investisseur particulier. Il ne s’agit pas de pouvoir payer les travaux, mais de constituer une garantie qui les couvre : un engagement financier formalisé, dont le texte lu ne précise ni la forme ni le montant.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Il ne décrit ni la forme des garanties financières, ni la manière dont les capacités techniques s’apprécient : le texte renvoie à d’autres dispositions que nous n’avons pas lues.

Trois signatures à réunir avant de changer l’usage

Le dernier exploitant, la commune, le propriétaire. Aucune n’est facultative.

Le texte les énumère dans une phrase unique. « Le tiers demandeur recueille l’accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, du propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation. »¹

Comptez-les : 3 accords, dont le dernier n’est requis que si le propriétaire n’est pas l’exploitant. Sur une friche vendue par une société qui l’exploitait elle-même, les deux qualités se confondent et il n’en reste que 2.

Le deuxième mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il est politique autant que juridique. C’est le maire ou le président de l’intercommunalité « compétent en matière d’urbanisme »¹ : la commune ne se prononce pas ici sur un permis, mais sur l’usage projeté du site.

Un ordre pratique s’en déduit, et il n’est pas celui qu’on suit spontanément. Cet accord se recherche avant l’offre, pas après le compromis : un refus de la commune ferme le projet quel que soit l’état du sol et quel que soit le prix convenu.

Combien de temps cette procédure prend-elle ?

13 mois de délais écrits, et l’instruction n’est pas comptée.

Le compte commence avant l’arrêt lui-même. L’exploitant « notifie au préfet la date d’arrêt définitif des installations trois mois au moins avant celle-ci »⁴ — un délai porté à six mois pour certaines installations, point que nous rapportons sans le citer, faute de verbatim.

La concertation sur l’usage futur porte ses propres délais, et ils sont courts. Les personnes consultées « notifient au préfet et à l’exploitant leur accord ou désaccord sur ces propositions dans un délai de trois mois »⁵ ; « le maire ou le président peut transmettre au préfet dans un délai de deux mois »⁵ ; et « le préfet se prononce dans un délai de deux mois »⁵.

Vient ensuite l’attestation, dont le calendrier est le plus long. Elle intervient « dans les six mois qui suivent l’arrêt définitif »⁶, et « le silence gardé par le préfet pendant quatre mois après la transmission de l’attestation vaut accord »⁶.

Additionnez les trois délais qui se suivent nécessairement, le résultat surprend. 3 mois avant l’arrêt, puis 6 mois pour l’attestation et 4 mois de silence : 13 mois, soit un peu plus d’un an. Une précision de méthode s’impose sur ce total, parce qu’il n’épuise pas les délais cités. Les 3 délais de la concertation sur l’usage — 3 mois, 2 mois, 2 mois — ne sont pas ajoutés ici : les textes lus ne disent pas comment ils s’articulent avec les précédents, et nous ne les empilons pas faute de le savoir. Le compte de 13 mois est donc un plancher, pas une durée totale.

Une pièce du dispositif mérite d’être signalée pour sa précision, et le texte la formule au fil de la phrase : « l’agence régionale de santé fait part au préfet de ses observations dans un délai de quarante-cinq jours »⁶ — 45 jours, soit un mois et demi, largement à l’intérieur des 4 mois au terme desquels le silence du préfet vaut accord.

Un mot sur la fraîcheur de ces délais, parce qu’elle est récente. L’article qui porte les six mois, les quatre mois et les quarante-cinq jours est en vigueur depuis le 14 août 2025, dans une rédaction issue du décret n° 2025-804 du 11 août 2025⁶ ; les trois autres articles réglementaires cités datent du 8 juillet 2024³⁴⁵.

Une porte s’est refermée entre-temps, et un guide écrit il y a un an pouvait encore la présenter comme ouverte. L’article de tête ménageait un régime transitoire dont l’exploitant « peut demander, jusqu’au 1er janvier 2026, à bénéficier des dispositions »² : cette faculté est close depuis 8 mois à la date de ce guide.

Le silence de l’administration : accord ou rejet ?

Les deux, selon la procédure. C’est le piège de ce dossier.

Du côté de l’exploitant qui transmet son attestation, le silence est favorable : « le silence gardé par le préfet pendant quatre mois après la transmission de l’attestation vaut accord »⁶.

Du côté du tiers demandeur, il est défavorable, et le texte le répète. « Le silence gardé par le préfet pendant plus de deux mois après réception du dossier vaut rejet de la demande préalable. »³ Puis, plus loin : « Le silence gardé par le préfet plus de deux mois après cette information du tiers vaut rejet de la demande. »³

Une troisième occurrence vise le cas d’un tiers qui en remplace un autre. « Lorsqu’un autre tiers intéressé souhaite se substituer au tiers demandeur en application du dernier alinéa du V de l’article L. 512-21, le silence gardé par le préfet pendant plus de deux mois après réception de la demande de substitution, vaut rejet de cette demande. »³

Retenez l’asymétrie, car elle commande la conduite du dossier. Le même silence, sur le même bureau, vaut accord dans un sens et rejet dans l’autre : celui qui sort d’un site est protégé par l’inaction, celui qui veut y entrer est repoussé par elle.

Notez aussi que la consultation, elle, joue dans le sens favorable. « En l’absence de réponse dans un délai de trois mois suivant la réception de la proposition, leur avis est réputé favorable. »³ Trois délais de silence coexistent donc dans ce dossier : 2 mois valant rejet, 3 mois valant avis favorable, 4 mois valant accord.

Ce que la substitution ne transfère pas

La responsabilité de la mise en sécurité revient à l’exploitant si le tiers échoue.

Le texte le prévoit expressément. « En cas de défaillance du tiers demandeur et de l’impossibilité de mettre en œuvre les garanties financières mentionnées au V, le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l’installation concernée. »¹

Deux conditions doivent être réunies pour que ce retour joue, et l’ordre compte. Il faut la défaillance du tiers et l’impossibilité de mettre en œuvre les garanties : ce sont les garanties financières qui protègent l’exploitant, pas la substitution elle-même.

La conséquence sur la négociation est décisive et rarement anticipée. L’exploitant qui accepte la substitution n’achète pas une tranquillité définitive : il a donc un intérêt direct à la solidité des garanties du tiers, et il a de bonnes raisons de les examiner de près.

Un point de vocabulaire mérite d’être relevé, parce qu’il restreint la portée du retour. Le texte fait revenir l’exploitant sur la « mise en sécurité »¹, qui est l’un des trois objets de l’attestation — non sur la réhabilitation dans son ensemble.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé nettement. Il ne décrit pas ce que recouvre exactement la mise en sécurité par rapport à la réhabilitation : la distinction existe dans les textes lus, leur contenu respectif n’y a pas été trouvé.

Ce que l’opération d’Auguste vaut en chiffres

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un coût de dépollution : tout ce tableau est posé.

Auguste achète une friche 480 000 € et projette 12 logements. La dépollution jusqu’à un usage résidentiel est posée à 240 000 €, les travaux à 900 000 €.

Un prix de revient posé, poste par poste

Les trois postes s’additionnent à l’écran : 480 000 plus 240 000 plus 900 000 font 1 620 000 €, et les trois parts font 100 %. Rapporté aux 12 logements, cela donne 135 000 € par logement.

Un rapport mérite d’être posé, parce qu’il commande la négociation. La dépollution représente exactement 50 % du prix du foncier : Auguste paie une demi-fois le terrain pour le rendre habitable.

D’où la seule question qui vaille au moment de l’offre. Si le vendeur répercute intégralement cette charge, le foncier tombe à 240 000 €, le prix de revient à 1 380 000 €, et l’économie est de 20 000 € par logement.

Ce que ce tableau ne dit pas mérite d’être posé. Il ne chiffre ni les 13 mois de délais, ni le coût de portage pendant cette période, ni les garanties financières que le tiers doit constituer — dont le texte lu ne fixe ni la forme ni le montant.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs sur des opérations bien montées. Les montants sont ceux du dossier d’Auguste.

Le sol cru propre parce que le préfet a donné son accord. L’acquéreur lit l’attestation et signe. À défaut d’accord, l’exploitant ne doit qu’un usage comparable à la dernière période d’exploitation : les 240 000 € de dépollution résidentielle restent entiers, soit 50 % du prix du foncier.

L’accord de la commune demandé après le compromis. Le tiers demandeur doit recueillir l’accord du maire ou du président de l’intercommunalité compétent en urbanisme. Un refus ferme le projet à 1 620 000 € de prix de revient, quel que soit l’état du sol.

Le silence pris pour un accord. L’acquéreur attend, comme il l’a lu pour l’attestation de l’exploitant. Côté tiers demandeur, le silence de plus de deux mois vaut rejet : les 20 000 € par logement d’économie négociée disparaissent avec la demande.

Le calendrier calé sur les travaux. Le montage prévoit une livraison à dix-huit mois. Trois délais écrits qui se suivent en font déjà 13, sans instruction ni chantier, et trois autres délais existent dont nous ne savons pas s’ils s’y ajoutent : le portage du foncier de 480 000 € dure plus longtemps que prévu.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une règle écrite pour l’exploitant a été lue comme si elle valait pour l’acquéreur.

Six vérifications avant d’acheter une friche

Trois sur l’usage. Trois sur le calendrier.

1. Demandez pour quel usage le site a été remis en état. À défaut d’accord, c’est celui de la dernière période d’exploitation — donc industriel.
2. Lisez l’attestation, et ce qu’elle couvre. Elle porte sur la mise en sécurité, l’adéquation des mesures et leur mise en œuvre : 3 objets distincts.
3. Sollicitez l’accord de la commune avant l’offre. Le maire ou le président de l’intercommunalité compétent en urbanisme fait partie des accords requis.
4. Comptez 13 mois de délais écrits. 3 mois avant l’arrêt, 6 mois pour l’attestation, 4 mois de silence valant accord.
5. Ne confondez pas les trois silences. 2 mois valent rejet côté tiers, 3 mois valent avis favorable en consultation, 4 mois valent accord sur l’attestation.
6. Préparez les garanties financières tôt. Elles conditionnent la substitution, et c’est leur mise en œuvre qui protège l’exploitant.

Un mot sur les professionnels que cette opération mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le bureau d’études certifié dans les sites et sols pollués est celui que le texte désigne pour attester : c’est lui qui dit si les mesures sont adéquates, et sa certification n’est pas une formalité. L’exploitant sortant garde un intérêt direct au dossier, puisqu’il redevient responsable de la mise en sécurité si les garanties du tiers ne peuvent pas jouer. Le service urbanisme de la commune se prononce sur l’usage projeté, en amont de tout permis. Le préfet arbitre, et son silence ne veut pas dire la même chose selon qui l’a saisi. Le banquier est concerné par les garanties financières, qui ne se confondent pas avec le financement des travaux. L’architecte ne peut pas dessiner les logements avant de savoir jusqu’où le sol sera dépollué, et le géomètre délimite l’emprise réellement concernée par la remise en état. Le notaire porte l’accord de substitution à l’acte et vérifie que les trois accords ont bien été recueillis. L’avocat en droit de l’environnement rédige cet accord. Et le chasseur immobilier a intérêt à demander l’usage de remise en état dès la première visite, plutôt qu’à la lecture de l’attestation.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte pas sur l’information de l’acquéreur d’un sol pollué, qui fait l’objet de son propre guide, ni sur le repérage amiante avant travaux, ni sur le diagnostic des produits et déchets. Il ne traite ni le changement de destination, ni l’archéologie préventive, ni les délais d’un projet locatif pris dans leur ensemble.