Investir à Exincourt en 2026 : le coût connu de 24 m² rénovés

La fiche publique présente un T1 de 24 m² au troisième étage, rénové puis destiné à un jeune actif. Le résultat se lit sans discours commercial : le bar donne une place au repas, la zone de couchage évite que le lit absorbe tout le séjour et la salle de bains exploite la sous-pente.

La palette claire et chaleureuse relie ces usages sans surcharger le volume. C’est cette cohérence que nous cherchons sur une petite surface : un candidat doit pouvoir imaginer sa journée avant même de comparer le rendement de l’investisseur.

Les photographies prouvent le parti pris d’aménagement, pas la surface Carrez, le DPE, la ventilation ni les dimensions. Pour reproduire cette qualité, nous revenons donc au plan coté, aux pièces techniques et au coût de chaque arbitrage.

Le matin, l’occupant doit pouvoir se préparer sans contourner le lit ; le soir, cuisiner, manger et s’asseoir sans démonter son espace de travail. Nous vérifions donc les largeurs de passage, l’ouverture des portes, les prises, les rangements et les dimensions du mobilier avant de figer le plan.

Au troisième étage, l’expérience comprend aussi les courses dans l’escalier, le confort d’été, l’extraction de la salle d’eau, le bruit et les communs. Le produit locatif n’est pas seulement l’intérieur visible : c’est une journée complète depuis le hall jusqu’au couchage.

Le prix d’achat ne représente que 44 % des montants publiés que nous pouvons additionner, honoraires compris. Après 3 872 € de frais d’acquisition, 29 744 € de travaux et 2 000 € de mobilier, la fiche arrive d’abord à 66 616 €. Les 3 877 € d’honoraires Hagnéré sont affichés séparément : en ajoutant toutes les lignes visibles, le total atteint 70 493 €.

Cette réconciliation ne transforme pas 70 493 € en coût complet absolu. Financement, garantie, courtage, assurance emprunteur, entretien, vacance, comptabilité, CFE et impôt ne sont pas documentés par la fiche. Ils doivent entrer dans le scénario du prochain investisseur au lieu d’être supposés nuls.

Le chantier représente 95,95 % du prix d’achat. Ce rapport ne dit ni que les travaux étaient excessifs, ni qu’ils seront valorisés à la revente. Il dit que la décision portait d’abord sur la capacité à transformer le logement et à piloter le risque du chantier.

Un chantier presque égal au prix d’achat doit suivre un ordre strict. Nous chiffrons d’abord l’invisible — ventilation, plomberie, électricité, chauffage, humidité et enveloppe — puis le plan et l’équipement, avant les finitions qui donnent sa cohérence au logement.

La fiche publique ne ventile pas les 29 744 € de Romain. Sur le prochain dossier, chaque devis doit donc être rattaché à une obligation technique, à un usage quotidien ou à une durée de vie. Cette ventilation permet de choisir où investir sans attribuer au cas historique des travaux non publiés.

L’objectif n’est pas d’obliger Exincourt à payer une prime de décoration. Il est de proposer, dans le budget total du candidat, un logement plus simple à vivre et à entretenir que l’offre concurrente, avec des éléments remplaçables et un coût fini compatible avec la revente.

Le 22 juillet 2026, trois offres disposant chacune d’une page individuelle encore accessible ont été contrôlées. Leur montant mensuel affiché médian est de 540 €, leur loyer hors charges médian de 520 € et leur médiane hors charges de 12,00 €/m². Ces trois points décrivent un très petit échantillon de produits, pas le loyer d’Exincourt.

Le duplex meublé de 28,1 m² refait à neuf avec extérieur est présenté à 515 € hors charges, ou 18,33 €/m². Sa petite surface, son extérieur, son équipement et sa rénovation le rendent atypique ; ce niveau ne doit pas être appliqué à un nouveau studio sans comparaison directe.

Le contraste le plus pédagogique oppose deux T2 voisins en surface. Le 45 m² non meublé avec cuisine neuve et stationnement est affiché à 540 € sans provision ; le 46,4 m² meublé est à 520 € hors charges mais 620 € charges comprises, avec chauffage et eau dans les provisions et un DPE F. Pour le locataire, le second n’est pas moins cher. La qualité utile inclut toujours les charges et l’énergie.

Le calcul à rebours commence par un produit et un loyer prudent, puis retire les charges propriétaire, la vacance, l’entretien, la gestion, le financement et la fiscalité. Il ajoute ensuite travaux, marge d’aléas, frais d’acquisition, mobilier et honoraires. Le prix d’achat est la dernière variable obtenue, pas la première promesse.

Sur le cas Romain, inclure les honoraires fait passer le rendement brut de 8,11 % à 7,66 %. En retirant seulement les trois charges publiées — taxe foncière, PNO et copropriété — le ratio passe de 6,74 % à 6,37 %. Le tableau permet de rejouer chaque division ; l’enseignement est simple : un rendement n’a de sens qu’avec son coût de départ et la liste exacte des charges retirées.

Ces quatre ratios ne sont pas un cash-flow. Les frais de gestion ne sont pas renseignés sur la fiche ; vacance, entretien, financement, comptabilité, CFE et impôt manquent. Le cas chiffré conserve les valeurs publiées pour permettre le rejeu, mais chaque zéro doit être remplacé avant une décision.

Le 22 juillet 2026, Néolia présentait individuellement deux T3 anciens de 66 m², références 0150025 et 0150003, affichés à 73 000 € et 74 000 € dans la même résidence rue Jules-Émile-Zingg. Au contrôle du 23 août 2026, ces deux fiches individuelles ne répondent plus ; seule la page de commercialisation d’Exincourt reste en ligne. Les deux prix restent ceux relevés le 22 juillet 2026 et ne sont donc plus vérifiables à la source : ils illustrent deux biens alors identifiés, ils ne forment ni une médiane de marché ni deux actes signés.

DVF 2025 cadre séparément les grandes typologies mais ne livre aucune mutation T1 ou T2 qualifiée. Pour une petite surface, le prix maximum part donc du loyer prudent, du programme de travaux et d’une sortie testée. L’offre se justifie par les défauts, les charges et les devis du bien visité, pas par un échantillon mouvant de portails. Une fois ce prix cadré, le trajet quotidien peut départager deux biens.

Le matin, un logement à Exincourt doit fonctionner dans un bassin de vie, pas seulement dans les limites de la commune. Exincourt accueille 1 348 emplois pour 1 209 actifs occupés résidents, tandis que 89,9 % de ces actifs travaillent dans une autre commune. Cette apparente contradiction est utile : la commune dispose d’activité tout en fonctionnant avec Sochaux, Audincourt, Montbéliard, Étupes et d’autres destinations du bassin.

En voiture, le test se fait à l’heure d’embauche et au retour : nous contrôlons l’accès A36, le bruit fenêtres ouvertes et le stationnement. La voiture représente 88,1 % des trajets domicile-travail et 87,9 % des résidences principales ont une place réservée : « proche A36 » ne suffit donc pas sans un trajet porte-à-porte.

Sans voiture, le test commence dans le hall : nous marchons jusqu’à l’arrêt, puis contrôlons premiers passages, derniers retours et correspondances. La THNS 3, qui relie Montbéliard à Hérimoncourt, dessert Exincourt. Sa fiche de ligne, relevée le 24 août 2026, annonce un passage toutes les 20 minutes du lundi au samedi et toutes les heures le dimanche et les jours fériés, pour une amplitude de 6 h à 21 h 30 en semaine et de 9 h 30 à 19 h le dimanche. La grille d’été du 13 juillet au 14 août 2026, plus creuse — un passage toutes les 50 minutes du lundi au samedi —, a expiré : c’est la fiche en vigueur qui fait foi. Ces fréquences décrivent la ligne et non votre arrêt : elles restent à vérifier depuis l’arrêt exact, aux heures d’embauche et de retour.

Une journée de télétravail ajoute d’autres critères : fibre, lumière, acoustique, prises et facture d’énergie comptent autant que la photographie d’un coin bureau. Ces trois scènes guident la visite ; elles ne décrivent pas le locataire historique ni un employeur particulier.

Environ 69,9 % des résidences principales construites avant 2021 datent de 1946 à 1990. Ce chiffre n’attribue aucun âge ni défaut à l’immeuble de Romain ; il explique pourquoi toiture, façade, chauffage, réseaux et décisions de copropriété doivent être lus avant de consacrer le budget à l’intérieur.

La fiche publie 300 € de charges de copropriété, 488 € de taxe foncière et 120 € de PNO, sans millésime ni ventilation. Nous demandons les appels, les décomptes, la part récupérable, la TEOM, les sinistres et trois procès-verbaux. Une petite charge non documentée n’est pas automatiquement une bonne charge.

Nous n’écartons aucun secteur sur une donnée communale : nous contrôlons la parcelle et l’immeuble. Exincourt est couverte par le PPRI du Doubs et de l’Allan et présente notamment des expositions communales aux argiles, à la sismicité et au radon. L’ERRIAL, le zonage, les anciens sites, le bruit et l’assurance sont vérifiés à l’adresse exacte.

La simulation pose artificiellement 450 € par mois dans quatre régimes, avec une tranche marginale de 30 %. En location nue, 5 400 € sont traités comme loyer hors charges. En meublé, ils deviennent des recettes BIC. Cette égalité sert à isoler les mécanismes ; elle ne prouve pas qu’un bail nu et un bail meublé auraient le même loyer.

En location nue, le réel n’est pas automatiquement meilleur que le micro-foncier. Nous excluons ici les 29 744 € de travaux faute de factures et de qualification ; une fois les pièces réunies, réparation, amélioration, reconstruction et calendrier peuvent changer la déduction. Le tableau garde les résultats exacts du rejeu.

En meublé réel, on ne déduit pas le prix du bien et des travaux en une seule fois : hors terrain, le bâti, les travaux et le mobilier sont répartis sur leurs durées d’utilisation. C’est l’amortissement. Dans notre scénario, la dotation de 3 220,39 € respecte la limite modélisée de l’article 39 C et laisse 66,61 € de résultat imposable. La comparaison intègre aussi 500 € de comptabilité et une provision de CFE de 300 €, sans prétendre reconstituer la comptabilité de Romain.

La CFE mérite sa propre ligne. Les recettes de 5 400 € dépassent seulement de 400 € le seuil général de 5 000 €. L’année de création peut être exonérée et 300 € ne sont pas une estimation locale. L’avis réel, la base, le taux et les exonérations déterminent la cotisation.

Le stress test fixe une revente à 80 000 € après dix annuités pleines, sans frais de vente. Ce montant n’est ni une estimation d’Exincourt, ni une trajectoire de prix ; il sert à comparer les règles avec une hypothèse visible.

En location nue, le scénario utilise les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, puis les abattements liés à dix ans de détention. Le tableau montre le résultat exact et la variante sans forfait travaux.

Au réel meublé, notre suivi comptable suppose 29 346,76 € d’amortissements immobiliers admis sur dix ans. Selon le droit et les hypothèses modélisés au 22 juillet 2026, ces amortissements réduisent la base imposable pendant la location, mais augmentent ici la plus-value calculée à la vente ; le mobilier amorti reste hors de cette réintégration immobilière.

Sans forfait travaux, la base IR de la branche LMNP franchit 50 000 € et déclenche une surtaxe dans le modèle. Ce basculement montre pourquoi le notaire doit contrôler justificatifs, statut à la vente, abattements, exceptions et absence de double compte.

Nous créons lorsque le plan rend les 24 m² faciles à vivre, que le chantier technique et esthétique est chiffré, que le budget charges comprises reste compétitif et que l’immeuble n’ajoute pas un risque incontrôlé. Le cas Romain illustre la capacité à mener une transformation ambitieuse et à publier son résultat.

Nous corrigeons lorsque l’idée est bonne mais que l’offre doit absorber un devis, une charge collective, un DPE, un stationnement ou une sortie trop serrée. Le prix, le programme de travaux et le mode de location peuvent être redessinés avant l’engagement.

Nous laissons passer si la prime nécessaire n’existe que sur une annonce atypique, si le coût connu dépasse la valeur d’usage créée ou si la copropriété empêche de chiffrer l’horizon. Savoir refuser protège autant l’investisseur que la qualité de notre accompagnement.