Régime fiscal locatif : micro-BIC ou réel, le calcul complet avec amortissements

La réponse en trente secondes. Quatre régimes, pas deux. La location nue offre le micro-foncier et le réel ; la location meublée offre le micro-BIC et le réel. Le choix se fait sur deux axes indépendants — nu ou meublé, forfait ou frais réels — et c’est le second qui pèse le plus.

Le seuil de bascule est un pourcentage, pas un montant. Le réel devient gagnant dès que vos charges dépassent l’abattement forfaitaire : 30 % des loyers au foncier, 50 % au meublé. Un bien financé à crédit franchit presque toujours le premier seuil.

Les prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes. La location nue supporte 17,2 %, la location meublée 18,6 %, parce qu’elle relève des bénéfices industriels et commerciaux¹. Confondre les deux fausse tout calcul de rendement net.

Ce guide ne compare pas des statuts en général. Il prend un bien, applique les quatre régimes au même jeu de chiffres, et donne le montant d’impôt de chacun. Les guides spécialisés existent déjà pour chaque régime pris isolément ; ce qui manquait était l’arbitrage entre eux, et l’arithmétique qui le tranche.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Inès, cas construit à partir des textes en vigueur, non d’un dossier réel. Elle possède un appartement acheté 180 000 €, dont 150 000 € de bâti amortissable et 30 000 € de terrain qui ne s’amortit jamais, loué 800 € par mois nu ou 900 € meublé. Elle a emprunté 118 600 € à 3,6 % sur vingt ans, ce qui produit 4 200 € d’intérêts la première année, supporte 3 000 € de charges, et se situe dans la tranche à 30 %. Pour la variante meublée, elle a acquis 5 000 € de mobilier — un meublé doit légalement l'être, et ce mobilier s’amortit lui aussi. Le loyer est supposé constant sur toute la projection, hypothèse déclarée qui joue à l’identique sur les quatre régimes. Tous les montants se recalculent sur le vôtre.

Quels sont les quatre régimes possibles ?

Deux pour le nu, deux pour le meublé.

Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter les frais³. Le régime réel lui succède au-delà de ce seuil, ou sur option en deçà, et permet alors de déduire les charges pour leur montant exact — intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion.

Côté meublé, le micro-BIC s’applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 — contre 77 700 € jusqu’aux revenus 2025 — avec un abattement de 50 % pour la location de longue durée². Le régime réel permet en plus d’amortir le bâti, ce qui explique l’essentiel de l'écart entre les deux fiscalités.

Cet amortissement fut longtemps propre au meublé. Il ne l’est plus.

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé un amortissement déductible des revenus fonciers en location nue⁸, calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, le terrain étant forfaitairement estimé au cinquième restant. Les taux vont de 3 % à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien et selon le niveau de loyer consenti. Deux différences le séparent toutefois nettement de l’amortissement du meublé, et elles commandent l’arbitrage : il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de logement social, là où celui du meublé n’a pas de plafond en euros ; et il suppose un engagement de location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans, pour les seuls logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Un point mérite d'être connu avant de s’en réjouir : à la revente, le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, si bien que l’avantage se reprend sur la plus-value⁸. Le mécanisme diffère donc l’impôt plutôt qu’il ne l’efface, exactement comme en meublé.

Un cinquième choix existe, plus lourd, qui consiste à loger le bien dans une société. Il relève d’une autre logique et se décide pour des raisons de transmission ou d’association plutôt que de fiscalité courante, comme le montrent nos guides sur la SCI familiale et la SARL de famille.

Le seuil qui fait basculer du micro au réel

Trente pour cent. Cinquante pour cent. Rien d’autre à retenir.

L’abattement forfaitaire est une déduction de charges par défaut. Il devient défavorable dès l’instant où vos charges réelles le dépassent, et l’arbitrage se réduit donc à une comparaison de pourcentages : au foncier, le réel gagne au-delà de 2 880 € de charges sur 9 600 € de loyers ; au meublé, au-delà de 5 400 € sur 10 800 €.

Inès dépasse les deux seuils sans effort.

Le point de bascule, régime par régime

La colonne de droite se lit comme un seuil de déclenchement, et elle explique pourquoi les deux régimes ne se comportent pas de la même façon. Au foncier, l’abattement est si faible qu’il suffit d’une taxe foncière, d’une assurance et de quelques mois d’intérêts pour le franchir ; au meublé, l’abattement de 50 % est nettement plus difficile à dépasser avec les seules charges décaissées, et c’est précisément l’amortissement qui fait pencher la balance puisqu’il s’ajoute à ces charges sans rien coûter en trésorerie.

Une conséquence pratique en découle, contre-intuitive au premier abord. Un bien peu chargé, détenu sans crédit et sans travaux, peut parfaitement rester au micro-foncier toute sa vie sans que ce soit une erreur ; le même bien passé en meublé au réel deviendrait pourtant plus avantageux, non pas grâce à ses charges mais grâce à un amortissement qui ne dépend ni de son financement ni de son entretien. La question n’est donc jamais « ai-je beaucoup de charges » mais « quelle déduction puis-je opposer à mes loyers », l’amortissement étant une déduction sans décaissement.

Ses 3 000 € de charges et 4 200 € d’intérêts totalisent 7 200 €, soit 75 % de ses loyers nus, bien au-delà des 30 % de l’abattement. Le constat vaut pour la plupart des biens financés à crédit pendant les premières années, quand les intérêts pèsent encore lourd dans la mensualité, et il s’inverse mécaniquement en fin de prêt lorsque ces intérêts s'éteignent. Le régime optimal d’aujourd’hui ne l’est donc pas pour toujours, ce qui est une raison de refaire le calcul plutôt que de le figer.

Pourquoi déduit-on une dépense qu’on n’a pas faite ?

C’est la question que tout le monde se pose et que peu de guides prennent au sérieux. Elle mérite une réponse, parce que sans elle l’amortissement ressemble à un tour de passe-passe — et qu’on n’arbitre pas correctement un mécanisme qu’on croit être une astuce.

Un immeuble s’use. La chaudière rendra l'âme, la toiture sera reprise, les peintures et les sols seront refaits, et l'électricité finira par ne plus être aux normes. Ces dépenses sont certaines ; seule leur date est inconnue. La comptabilité refuse de faire semblant qu’un bien de 150 000 € vaudra encore 150 000 € dans trente ans : elle étale la perte de valeur sur la durée de vie de chaque élément, et cette fraction annuelle est l’amortissement.

Deux conséquences en découlent, et elles commandent tout l’arbitrage.

La première est que l’amortissement ne coûte rien en trésorerie. Il se déduit du résultat sans qu’un euro quitte le compte, contrairement aux intérêts, aux charges de copropriété ou à la taxe foncière. C’est ce qui le rend si puissant : il s’ajoute aux charges réelles sans les concurrencer.

La seconde est qu’il diffère l’impôt, il ne l’efface pas. Depuis février 2025, les amortissements déduits en meublé viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value : ce que l’on a économisé pendant la détention se retrouve à la revente sous forme de plus-value imposable plus élevée. Un bailleur qui garde son bien longtemps et le transmet plutôt que de le vendre ne rencontre jamais cette reprise ; celui qui revend à sept ans la rencontre de plein fouet. L’arbitrage fiscal ne se décide donc pas sans une hypothèse de sortie, comme le montre notre comparatif du rendement, du cash-flow et du TRI.

Comment se calcule un amortissement, ligne par ligne

Pas en divisant le prix par trente. C’est le raccourci que l’on lit partout, et il est faux dans les deux sens.

La règle est qu’un bien se décompose en composants, chacun amorti sur sa propre durée d’usage. Le terrain n’en fait pas partie : il ne s’use pas, il ne s’amortit jamais, et il faut donc commencer par le retrancher — 30 000 € sur les 180 000 € payés par Inès, soit un sixième, proportion courante en immeuble collectif et à ajuster selon l’emplacement.

Les 150 000 € restants se ventilent ensuite. Aucun barème réglementaire ne s’impose : la durée d’amortissement se détermine par référence aux usages de la profession, avec une tolérance admise de 20 % d'écart⁹. Les quotes-parts ci-dessous sont celles que retiennent couramment les cabinets pour un appartement ancien ; votre expert-comptable ajustera sur le vôtre, et c’est lui qui engage sa signature.

Le plan d’amortissement d’Inès, par composants

Le raccourci du bâti divisé par trente aurait donné 5 000 €. Le plan réel en donne 5 975 €, soit 19,5 % de déduction en plus — et ce n’est pas une faveur : c’est simplement que les agencements et les installations s’usent bien plus vite que le gros œuvre, et qu’un forfait unique moyenne des durées qui n’ont rien à voir entre elles.

Le forfait se trompe aussi dans l’autre sens, plus tard. Les composants s'éteignent à leur terme, l’un après l’autre, et la dotation décroît par paliers : 5 975 € jusqu'à la quinzième année, puis 3 975 € une fois les agencements amortis, 2 100 € après la vingtième quand les installations le sont à leur tour, et 1 200 € au-delà de la vingt-cinquième, le gros œuvre restant seul jusqu'à la cinquantième. Un plan d’amortissement n’est pas une ligne droite ; c’est un escalier qui descend, et le savoir change la manière dont on projette son impôt.

Reste la question que se pose tout débutant devant ce tableau : d’où viennent ces quotes-parts, et peut-on les choisir ? Elles se justifient, elles ne se décrètent pas. Un bien acheté avec une cuisine et une salle de bains refaites de l’année porte une part d’agencements plus élevée qu’un bien à rénover, dont la valeur réside davantage dans les murs. Un immeuble haussmannien et une résidence des années 1990 n’ont pas la même répartition. Deux garde-fous encadrent l’exercice : la ventilation doit pouvoir s’appuyer sur quelque chose — un état descriptif, des factures de travaux, une expertise —, et elle doit rester stable dans le temps, car ce qui se remarque n’est pas une quote-part inhabituelle mais une quote-part qui change d’une année sur l’autre au gré de ce qui arrange.

La tentation de forcer le trait existe, et elle se paie mal. Gonfler les agencements pour amortir plus vite augmente la dotation des quinze premières années, mais épuise la base d’autant : ce qui est déduit tôt ne l’est plus tard, et la reprise à la revente reste identique puisqu’elle porte sur le cumul. On ne gagne rien au total, on déplace — et on s’expose à devoir justifier une ventilation qu’aucune pièce ne soutient.

Un mot enfin sur ce que ce travail suppose. Le plan se dresse une fois, à l’entrée dans le régime, et se tient ensuite chaque année. Les travaux ultérieurs viennent s’y ajouter comme des composants nouveaux, avec leur propre durée. C’est précisément ce que l’on paie à un expert-comptable, et c’est aussi pourquoi il est illusoire de mener un régime réel sans lui.

Combien coûte chaque régime sur le même bien ?

Le même appartement, la même année, quatre régimes

La dernière ligne demande une explication, faute de quoi elle passe pour une astuce. Le résultat avant amortissement s'établit à 3 600 €, et l’amortissement disponible à 6 475 € — 5 975 € de bâti par composants, plus 500 € de mobilier. Comme il ne peut pas créer de déficit, il s’impute à hauteur de 3 600 € seulement, ramène la base à zéro, et les 2 875 € non utilisés partent en report sur les exercices suivants, où ils seront consommés.

Trois mille cent soixante-douze euros séparent le pire régime du meilleur.

L'écart mérite d'être relativisé sur un point, et c’est le genre de nuance que les comparatifs escamotent : le meublé rapporte ici 1 200 € de loyer annuel supplémentaire, mais il suppose un mobilier à financer, une rotation de locataires plus rapide et une vacance généralement plus fréquente. Le gain fiscal est réel, le gain net l’est moins que le tableau ne le laisse croire.

Pourquoi le meublé supporte-t-il 18,6 % et le nu 17,2 % ?

Parce que ce ne sont pas les mêmes revenus.

La location nue produit des revenus fonciers, soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux — CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %. La location meublée est une activité commerciale, dont les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et supportent 18,6 % : CSG à 10,6 %, CRDS à 0,5 % et le même prélèvement de solidarité¹. Ce point de CSG supplémentaire n’est pas une pénalité mais la conséquence de la catégorie de revenu⁴.

Un écart de 1,4 point paraît négligeable. Il ne l’est pas quand on le rapporte à une base : sur les 5 400 € du micro-BIC d’Inès, retenir 17,2 % au lieu de 18,6 % sous-estime l’impôt de 76 € par an, et l’erreur se propage à tous les calculs de rendement net qui en découlent. Les plus-values immobilières, elles, restent à 17,2 % quel que soit le régime d’exploitation.

Un troisième seuil existe, souvent confondu avec les deux précédents — et il ne fonctionne pas comme on le croit. Franchir 23 000 € de recettes annuelles ne suffit pas, à soi seul, à faire basculer des prélèvements sociaux vers les cotisations sociales. L’affiliation au régime des travailleurs indépendants suppose l’un de deux cas : louer au-delà de ces 23 000 € à une clientèle de passage — le meublé de tourisme —, ou remplir les conditions du loueur en meublé professionnel, c’est-à-dire dépasser en plus les autres revenus d’activité du foyer⁵. Un bailleur en meublé de longue durée qui encaisse 40 000 € de loyers quand son foyer perçoit 50 000 € de salaires reste donc aux 18,6 % de prélèvements sociaux, sans aucune cotisation. C’est la frontière détaillée dans notre guide sur le loueur meublé professionnel.

Ce que l’option pour le réel vous engage à

Trois ans. Irrévocables.

L’option pour le régime réel foncier engage pour trois années consécutives, période pendant laquelle le retour au micro est impossible³. Cette durée est le vrai risque du calcul, parce qu’un arbitrage juste l’année de l’option peut devenir faux dès l’année suivante si les charges retombent — travaux achevés, prêt renégocié, gestion reprise en direct.

Le chiffrage est instructif. Si les charges déductibles d’Inès tombaient à 1 500 €, sa base au réel remonterait à 8 100 € contre 6 720 € au micro, ce qui lui coûterait 651 € de plus par an, soit 1 303 € sur les deux années restantes. L’option n’est donc pas un choix annuel déguisé mais un pari sur trois exercices, et c’est exactement ce qu’un expert-comptable vérifie avant de la formuler.

Le mécanisme du déficit foncier obéit à sa propre logique, avec un plafond d’imputation sur le revenu global que détaille notre guide sur le déficit foncier, et une condition de maintien en location qu’on découvre souvent trop tard.

Le meublé de tourisme change-t-il la donne ?

Profondément, et pas dans le bon sens.

Un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus du régime favorable de la location meublée de longue durée : son plafond de recettes tombe à 15 000 € et son abattement à 30 %, contre 83 600 € et 50 % pour la longue durée et pour les meublés de tourisme classés². Le classement, obtenu auprès d’un organisme accrédité, redevient donc un enjeu financier direct et non un simple argument commercial.

Sur le cas d’Inès, la différence se chiffre immédiatement.

Passer en meublé de tourisme non classé porterait sa base imposable de 5 400 € à 7 560 € pour les mêmes recettes, soit 1 050 € d’impôt supplémentaire chaque année, sans que rien n’ait changé dans le bien ni dans les loyers encaissés. La location courte durée peut rester intéressante par son niveau de recettes, mais l'écart fiscal doit entrer dans le calcul avant la décision, et un gestionnaire qui vend de la conciergerie ne le mentionne pas toujours.

Ce que le régime réel coûte à faire vivre

Le réel gagne presque toujours. Il ne gagne pas gratuitement.

Le micro tient en une ligne de déclaration : vous portez vos recettes, l’abattement s’applique seul, et l’affaire est close. Le réel suppose une comptabilité, un compte de résultat, un tableau d’amortissements, et le dépôt d’une liasse au service des impôts des entreprises pour la location meublée⁷. C’est un travail annuel, généralement confié à un expert-comptable, qui a un prix et qui prend du temps.

Trois contraintes s’ajoutent, qu’on découvre rarement avant d’avoir opté.

La première est la tenue d’un plan d’amortissement par composants, qui suppose de ventiler le prix d’acquisition entre le terrain, non amortissable, et les différents éléments du bâti dont les durées diffèrent. La deuxième est que l’amortissement ne se rattrape pas librement : il se calcule chaque année, s’impute dans la limite du résultat, et la fraction écartée attend les exercices suivants⁶ sans qu’on puisse en accélérer l’usage. La troisième tient au sort des déficits en meublé non professionnel, qui ne s’imputent que sur des revenus de même nature au cours des dix années suivantes⁷, et non sur le revenu global comme le permet le déficit foncier.

Une garantie existe malgré tout du côté du micro, et elle mérite d'être connue des très petits loyers : l’abattement forfaitaire ne peut pas descendre en dessous de 305 €⁷, quel que soit le niveau des recettes. Sur un studio loué quelques mois par an, cette règle suffit parfois à rendre le micro préférable malgré des charges proportionnellement élevées, et c’est le seul cas où la simplicité et l’optimum coïncident.

Combien de temps le réel reste-t-il gagnant ?

Vingt et un ans sur ce dossier. Puis l’impôt réapparaît.

Comparer un régime sur une seule année est la faute méthodologique la plus commune du sujet, parce qu’elle escamote les deux mouvements qui décident de tout. Les intérêts d’emprunt décroissent d’année en année, ce qui gonfle mécaniquement le résultat imposable. Et l’amortissement non utilisé ne disparaît pas : il s’empile en report, constituant une réserve qui sera consommée plus tard.

Ce que dix ans font au même appartement

Trois enseignements sortent de ce tableau, et aucun ne se voit sur un exercice isolé.

Le report gonfle avant de fondre. Pendant les dix premières années, la dotation annuelle dépasse le résultat : l’excédent s’accumule et atteint 21 268 € au bout de dix ans. Cette réserve n’est ni perdue ni gelée — elle attend. Beaucoup de bailleurs croient perdre l’amortissement qu’ils ne peuvent pas imputer ; ils le mettent en réalité de côté.

Le point de bascule n’est pas la fin du prêt. On lit souvent que le réel cesse d'être intéressant quand les intérêts s'éteignent. Faux sur ce dossier : le prêt est soldé à vingt ans et l’impôt reste nul encore deux ans, parce que le stock de report absorbe le résultat. Ce qui met fin à l’exonération, c’est l'épuisement conjoint du stock et la baisse de la dotation courante quand les composants courts arrivent à leur terme.

Le cumul est sans commune mesure avec l'écart d’une année. Sur vingt-deux ans, le micro-BIC coûte 57 737 € d’impôt et de prélèvements, le réel 2 408 €. L'écart atteint 55 329 € — à comparer aux honoraires d’un expert-comptable, de l’ordre de quelques centaines d’euros par an. C’est le calcul que personne ne pose, et c’est le seul qui tranche.

Une réserve d’honnêteté s’impose ici. Ce tableau suppose un loyer constant et des charges stables ; en pratique, les deux bougent, et une année de gros travaux peut créer un résultat négatif qui change la mécanique. Il suppose aussi que le bien reste loué. Ce qu’il démontre n’est pas un montant, c’est une forme : le réel gagne longtemps, il gagne de plus en plus, et il finit par rendre la main.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

Le micro-foncier subi par défaut, 2 039 €. Le régime s’applique automatiquement sous 15 000 € de recettes, sans que personne ne vous demande votre avis. Sur le cas d’Inès, il coûte 3 172 € quand le réel n’en coûterait que 1 133, et l'écart se répète chaque année tant que l’option n’est pas formulée.

L’option pour le réel prise trop tôt, 1 303 €. Opter l’année d’un gros chantier puis voir les charges retomber enferme dans un régime devenu défavorable pour deux exercices encore. Le calcul se fait sur trois ans, jamais sur l’année en cours seule.

Le micro-BIC préféré au réel par simplicité, 2 624 €. L’abattement de 50 % paraît généreux et dispense de comptabilité. Il fait pourtant payer 2 624 € là où l’amortissement ramène la base à zéro, et les honoraires d’un expert-comptable restent très inférieurs à cet écart.

Le meublé de tourisme laissé non classé, 1 050 €. Trente pour cent d’abattement au lieu de cinquante, sur des recettes identiques. La démarche de classement se compare à ce montant annuel, ce qui rend l’arbitrage rapide à trancher.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Comparez les pourcentages avant les montants.

1. Additionnez vos charges déductibles réelles, intérêts d’emprunt compris, puis rapportez-les à vos loyers annuels pour obtenir un pourcentage.
2. Comparez ce pourcentage à l’abattement : 30 % au foncier, 50 % au meublé. S’il le dépasse, le réel est gagnant.
3. Ajoutez l’amortissement du bâti si vous êtes en meublé, en retenant qu’il ne peut pas créer de déficit et que l’excédent se reporte.
4. Projetez le calcul sur trois ans avant d’opter au foncier, puisque l’option est irrévocable pendant cette durée.
5. Retenez le bon taux de prélèvements sociaux — 17,2 % au foncier, 18,6 % au meublé — dans tout calcul de rendement net.
6. Vérifiez le classement si le bien est loué en courte durée, l’abattement passant de 50 % à 30 % sans lui.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. Le choix du régime est la seule décision de cet investissement qui ne coûte rien à prendre et qui rapporte immédiatement : elle ne demande ni apport, ni travaux, ni négociation, seulement un calcul fait au bon moment et refait quand les paramètres changent. Un notaire vous parlera de la détention, un courtier du financement ; le régime fiscal, lui, n’a pas de vendeur attitré, ce qui explique qu’il reste si souvent celui qui s’applique par défaut.

Trois mille cent soixante-douze euros. Pour une case.