Congé pour motif légitime et sérieux : il n’expulse personne, et le locataire peut l’annuler en se mettant en règle

La réponse en trente secondes. Le congé pour motif légitime et sérieux n’expulse pas. C’est un refus de reconduction : il ne produit effet qu’au terme du bail, avec six mois de préavis en location nue. Le texte l’énonce à côté des deux autres motifs — le congé « doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux »¹.

Le motif se rattache aux obligations du locataire, qui sont limitativement énumérées. L’article 7 en compte huit depuis le 15 juin 2025, date à laquelle une lettre h) a été ajoutée². Hors de cette liste et des cas voisins, un juge écarte le motif.

C’est le seul congé qu’un locataire peut désamorcer. La troisième chambre civile a jugé qu’un locataire ayant régularisé sa situation avant l’assignation faisait tomber le motif, alors même que le manquement était réel au jour du congé⁶. Mettre en demeure avant de donner congé revient donc à fournir la parade.

Les pages qui listent des exemples de motifs acceptés ne disent presque jamais ces trois choses. Elles décrivent un outil de sanction ; c’est un outil de non-renouvellement. La différence se mesure en mois, et elle se chiffre.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Pascale, 52 ans, orthophoniste à Besançon. Elle loue un T3 de 58 m² 640 € hors charges, sous un bail nu signé le 1^er octobre 2023 pour trois ans, à terme le 30 septembre 2026. En février 2026, elle découvre que son locataire a abattu la cloison entre la cuisine et le séjour, posé un parquet flottant sur le carrelage et percé la toiture pour un conduit de poêle — un percement qui touche une partie commune et que le syndic a signalé avant elle. Exemple construit à partir des textes et de la décision cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?

La loi ne le définit pas. Elle donne un exemple, et cet exemple sert de boussole : le motif tient « notamment » à « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant »¹. Le mot « notamment » ouvre la porte à d’autres hypothèses, mais la voie sûre passe par la liste des obligations.

Cette liste vient de s’allonger. Depuis le 15 juin 2025, l’article 7 compte huit lettres au lieu de sept : la loi du 13 juin 2025 y a ajouté l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale lorsque le contrat l’impose². Un bailleur qui invoque un motif tiré de cette lettre h) sur un congé de 2026 s’appuie sur un texte de quatorze mois.

Huit obligations, et deux seulement qui ouvrent aussi la résiliation de plein droit

La troisième colonne ne parle pas du même texte que les deux autres, et la nuance a son importance : elle recense les cas où l’article 4 admet une clause de résiliation de plein droit, liste complétée le 21 novembre 2024, tandis que la lettre h) de l’article 7 date, elle, du 15 juin 2025. Cette colonne explique aussi pourquoi tant de baux contiennent une clause inutile.

Le g) de l’article 4 répute non écrite toute clause de résiliation de plein droit stipulée hors des cas que la loi admet : le défaut de paiement, le défaut d’assurance, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive — que notre guide sur les troubles de voisinage côté bailleur détaille —, et depuis la loi du 19 novembre 2024, la non-occupation à titre de résidence principale³. Notre guide sur les clauses réputées non écrites détaille les vingt cas de l’article 4.

Le manquement de Pascale relève du f. Aucune clause du bail ne peut donc lui ouvrir une résiliation automatique. Il lui reste deux chemins, et la suite du guide les compare. Le troisième motif, la reprise, obéit à des règles entièrement différentes que détaille notre guide sur le congé pour reprise.

Il n’expulse personne, il empêche seulement la reconduction

C’est la confusion la plus coûteuse du sujet, et elle est facile à défaire.

Un bail de location nue conclu par un bailleur particulier dure au moins trois ans, et à défaut de congé donné dans les formes, il se reconduit tacitement pour trois ans⁴. Le congé n’est rien d’autre que l’acte qui empêche cette reconduction. Il ne raccourcit pas le bail en cours. Il ne prend pas effet à la date du manquement, ni à celle de la lettre, ni à celle où le locataire cesse de répondre au téléphone : il prend effet au terme, et à lui seul.

Deux conséquences suivent, et elles vont dans des sens opposés. La première est désagréable : entre la découverte du manquement et le départ, il peut s’écouler des mois pendant lesquels vous n’avez aucun moyen d’agir sur le fondement du congé. La seconde est plus rassurante qu’il n’y paraît : pendant tout ce temps, le loyer continue de courir. Six mois à 640 € font 3 840 €, soit 80,00 % du devis de remise en état que Pascale envisage. Mais lisez ce montant comme un plafond, pas comme un acquis : lorsque le congé émane du bailleur, « le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux »¹. Un locataire qui part au bout de six semaines ne doit que six semaines, et le logement est libre d’autant plus tôt.

Le point de vigilance. Le congé ne vaut pas titre d’expulsion. Si le locataire reste après le terme, il devient occupant sans droit ni titre et il faut une décision de justice pour le faire partir, avec les délais que notre guide sur les loyers impayés chiffre à quinze mois du premier incident à la reprise du logement.

Quand notifier, et que coûte une date manquée ?

Six mois avant le terme en location nue. Trois mois en meublé¹⁰. Ces délais ne se négocient pas et ne se rattrapent pas.

Sur le bail de Pascale, le terme tombe le 30 septembre 2026. Le congé doit donc être reçu au plus tard le 30 mars 2026, ce qui laisse 184 jours de préavis. Un jour de retard, un seul, et le bail se reconduit pour trois ans : le prochain terme devient le 30 septembre 2029, soit 1 096 jours de plus à porter.

La forme compte autant que la date. Le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre »¹. Ces trois voies ne se valent pas en pratique : la lettre recommandée court le risque d’un avis non réclamé, l’acte de commissaire de justice coûte davantage mais date la réception de façon incontestable. Sur un dossier où le motif sera discuté, la seconde s’impose. Un agent immobilier ou un gestionnaire locatif peut préparer l’acte, mais c’est le bailleur qui reste responsable de la date. Notre guide sur la lettre de résiliation côté bailleur détaille le point de départ exact du délai.

Une précision qui fait gagner du temps : la notice d’information annexée au congé n’est obligatoire que pour les congés fondés sur la reprise ou la vente¹¹. Un congé pour motif légitime et sérieux n’en comporte pas. En revanche, il doit énoncer le motif, faute de quoi le juge ne peut rien contrôler.

Remettre en état ou conserver la transformation ?

Le f) de l’article 7 donne au bailleur un choix que peu connaissent, et ce choix se chiffre. Le bailleur peut « exiger du locataire, à son départ, la remise immédiate des lieux en l’état », ou « conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés »².

Conserver ne coûte rien. C’est exactement ce qui rend l’option trompeuse.

Les trois lignes du devis ci-dessous viennent d’un artisan tous corps d’état consulté sur place, et chacune se décide séparément. Une réserve pèse toutefois sur la troisième : le percement traverse une partie commune, et si l’assemblée générale refuse de ratifier l’ouvrage, la remise en état s’impose de l’extérieur — le choix de l’article 7 ne survit pas à une décision de copropriété.

Conserver ne coûte rien le premier jour et 1 140 € par an ensuite

La cloison abattue a fait d’un T3 un T2. Dans le secteur de Pascale, un T2 comparable se loue 545 € — un ordre de grandeur relevé sur les annonces du quartier, pas un barème —, soit 95 € de moins par mois et 1 140 € par an. Le point mort est donc de 4 800 divisé par 95, soit 50,53 mois — 51 mois, ou 4,21 ans. Au-delà de cette durée de détention, remettre en état est la meilleure décision même si Pascale paie tout de sa poche.

Le dépôt de garantie n’est pas le levier qu’on imagine. Plafonné à un mois de loyer en principal⁵, il couvre 640 € sur 4 800, soit 13,33 % du devis. Les 4 160 € restants se réclament au locataire, et se recouvrent devant un juge si celui-ci refuse. Attention au calendrier de la restitution : deux mois au maximum à compter de la remise des clés, ramenés à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée⁵. Le devis doit donc être en main avant l’état des lieux, pas après.

Et disons ce qui ne nous arrange pas : sur un écart de 95 € par mois, beaucoup de bailleurs auront raison de ne rien faire. Si Pascale envisage de vendre dans deux ans, la remise en état lui coûte 4 800 € pour récupérer 2 280 € de loyer supplémentaire. Le calcul ci-dessus ne raisonne que sur le loyer ; à la revente, un T3 et un T2 ne se négocient pas au même prix, et cet écart-là peut renverser la conclusion à lui seul. Le bon calcul dépend de sa durée de détention et de sa date de sortie, pas de son agacement — et un professionnel qui vous pousse au chantier sans poser cette question ne vous rend pas service.

Le seul congé qu’un locataire peut annuler en se mettant en règle

Voici le point que la jurisprudence a tranché et que les modèles de lettres ignorent.

Une société civile immobilière loue un appartement à un couple, avec une clause autorisant l’époux, médecin généraliste, à utiliser une ou deux pièces pour sa profession. Faute d’autorisation administrative, la bailleresse délivre un congé pour motif légitime et sérieux le 29 décembre 2010. Le locataire obtient son autorisation le 12 avril 2011, avant l’assignation. La cour d’appel retient qu’il « justifiait avoir répondu à l’injonction de son bailleur et avoir régularisé sa situation lors de l’assignation », et que le motif ne tient donc plus ; la Cour de cassation rejette le pourvoi⁶.

Le manquement était pourtant réel au jour du congé. Il n’a pas suffi. Le juge apprécie le motif à la lumière de ce qui s’est passé ensuite, et un locataire qui répare emporte la décision.

La conséquence pratique renverse un réflexe très répandu. Mettre le locataire en demeure de remettre les lieux en l’état, puis lui donner congé, c’est lui fournir le mode d’emploi de sa défense : il rebâtit la cloison, rebouche la toiture, et le congé tombe. Pascale doit donc décider ce qu’elle veut vraiment. Un logement remis à neuf gratuitement, ou son logement libre. Les deux ne vont pas ensemble.

Le point de vigilance. Si l’objectif est le départ, ne mettez pas en demeure de régulariser : constatez, notifiez le congé, et laissez le juge apprécier. Si l’objectif est la remise en état, la mise en demeure est au contraire l’outil, et le congé devient superflu — 4 800 € de travaux exécutés par le locataire valent mieux qu’un procès gagné.

Un locataire de plus de soixante-cinq ans peut-il le recevoir ?

Non, et c’est la surprise la plus coûteuse du sujet.

Le texte est explicite sur son champ : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans »¹, sous condition de ressources, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Le renvoi vise les conditions définies au paragraphe I, c’est-à-dire les trois motifs sans distinction. Le motif légitime et sérieux en fait partie.

Beaucoup de bailleurs croient cette protection réservée au congé pour reprise, parce que c’est là qu’on en parle. Elle couvre aussi le congé fondé sur un manquement. Un locataire de soixante-huit ans qui a abattu une cloison reste dans les lieux, sauf offre de relogement.

Deux conditions et une contre-exception encadrent la règle, et il faut les vérifier dans cet ordre. L’âge d’abord, plus de soixante-cinq ans. Les ressources ensuite, sous un plafond fixé par voie réglementaire. La contre-exception enfin : le bailleur personne physique qui remplit lui-même ces conditions d’âge ou de ressources échappe à l’obligation de relogement¹. Un bailleur de soixante-dix ans n’est donc pas bloqué par un locataire du même âge.

Une seconde limite frappe les bailleurs constitués en société. La dispense réservée au bailleur qui remplit lui-même les conditions d’âge et de ressources ne se transmet pas : la troisième chambre civile a jugé qu’une bailleresse personne morale « ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15-III »⁷. Une société civile immobilière ne peut donc pas emprunter l’âge de son associé.

La résiliation judiciaire ne connaît ni terme ni préavis

Quand le congé est fermé, il reste le juge.

La résolution d’un contrat « résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice »⁸. La troisième branche est la résiliation judiciaire : elle ne dépend d’aucun terme, d’aucun préavis, et d’aucune clause du bail.

Le congé attend le terme, la résiliation judiciaire attend le juge

Lisez la quatrième ligne. La protection du III vise les congés donnés « dans les conditions définies au paragraphe I » ; une résiliation judiciaire n’est pas un congé, et elle ne relève pas de ce paragraphe. Face à un locataire protégé par l’âge, la voie judiciaire est donc la seule ouverte — l’inverse exact de ce que suggère l’intuition, qui range le procès du côté des solutions lourdes et le congé du côté des solutions simples.

Le prix de cette voie est la démonstration. « Suffisamment grave » est un seuil plus haut que « légitime et sérieux », et un juge qui refuse de résilier peut se borner à ordonner l’exécution ou à allouer des dommages et intérêts. Sur une cloison abattue, ce n’est pas acquis. Pour les manquements que la loi traite à part — impayé, défaut d’assurance —, la clause de résiliation de plein droit reste plus rapide : six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux⁹.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

La date de notification manquée d’un jour. Le bail se reconduit pour trois ans⁴, soit 1 096 jours pendant lesquels Pascale porte une avance de 4 160 € si elle a fait les travaux, ou un manque à gagner de 1 140 € par an si elle a conservé la transformation. Posez l’alerte à sept mois du terme, pas à six.

La mise en demeure envoyée avant le congé. Elle donne au locataire la carte de sa défense. Il régularise, le motif tombe, et Pascale se retrouve avec 4 800 € de travaux exécutés gratuitement mais un bail reconduit. Ce n’est un échec que si son objectif était le départ.

La clause du bail invoquée à tort. Beaucoup de baux stipulent une résiliation de plein droit pour transformation non autorisée. Cette clause est réputée non écrite³, et le bailleur qui l’invoque perd son audience et son temps. Les 4 800 € restent à sa charge et le locataire reste en place.

Le locataire protégé découvert après coup. L’âge et les ressources ne figurent pas au bail : ils se vérifient avant de notifier. Un congé délivré à un locataire protégé sans offre de relogement est privé d’effet, et le bail repart pour 1 096 jours — pendant lesquels l’écart de loyer de 1 140 € par an continue de courir, soit 3 420 € sur les trois ans. Demandez l’avis d’imposition au moment de la révision annuelle, pas au moment du congé.

Comment monter un congé qui tienne devant le juge ?

1. Datez le terme et remontez de six mois. Trois mois en meublé. Inscrivez la date limite dans votre agenda dès la signature du bail, pas le jour où vous découvrez le problème.
2. Rattachez le manquement à une lettre de l’article 7. Si vous n’y arrivez pas, le motif est fragile et la voie judiciaire est plus sûre.
3. Constatez avant de notifier. Photographies datées, et constat de commissaire de justice quand le manquement est matériel. C’est l’état des lieux au jour du congé qui sera discuté.
4. Décidez de votre objectif avant d’écrire. Le départ, ou la remise en état. Une mise en demeure sert le second et détruit le premier.
5. Vérifiez l’âge et les ressources du locataire. Au-delà de soixante-cinq ans et sous le plafond de ressources, le congé est fermé sans offre de relogement.
6. Notifiez par acte de commissaire de justice si le motif risque d’être discuté, et énoncez le motif dans le corps de l’acte. Pas de notice d’information à joindre.
7. Chiffrez l’arbitrage travaux avant le départ. Devis ventilé, écart de loyer, point mort. Sur le dossier de Pascale, 4 800 € contre 95 € par mois donnent 51 mois.

Un mot pour finir sur ce que ce congé ne fait pas. Il ne répare rien, il n’accélère rien, et il ne sanctionne rien : il refuse un renouvellement, et c’est tout. Le bailleur qui cherche une sanction se trompe d’outil et perdra six mois à s’en apercevoir. Celui qui cherche à ne pas reconduire un bail devenu difficile tient là exactement ce qu’il lui faut, à condition de tenir sa date et de savoir ce qu’il veut au bout.