Poser des caméras dans les parties communes d’un immeuble locatif : ce que le code autorise, et ce qu’il interdit de filmer

La réponse en trente secondes. Le régime d’autorisation vise trois situations, et pas celle-ci. Le code vise la voie publique, les « lieux et établissements ouverts au public » et les abords immédiats des commerces¹. Les parties communes d’un immeuble d’habitation n’y figurent pas.

L’autorisation préfectorale suit ce champ. Elle vaut pour l’installation d’un système « dans le cadre du présent titre »² — donc pour les systèmes que l’article précédent décrit.

Deux cadrages sont interdits, en toutes lettres. Les images transmises aux forces de l’ordre « ne doivent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique »⁵.

Et ce guide ne dit pas tout. Filmer des personnes est un traitement de données personnelles, régi par des textes que ce guide n’a pas lus. Les six articles ci-dessous ne dispensent d’aucune de ces obligations.

Le corpus traite l’obligation de gardiennage et les troubles de voisinage. Ce guide traite l’outil auquel on pense en premier, et qui obéit à des règles qu’on découvre en dernier.

Quelles caméras exigent une autorisation préfectorale ?

Celles que le code énumère, et il le fait limitativement.

Le premier alinéa vise la voie publique, et il réserve cette faculté à des personnes précises. « Des systèmes de vidéoprotection peuvent être mis en œuvre sur la voie publique par les autorités publiques compétentes aux fins d’assurer : »¹ — suivent onze finalités numérotées.

Un bailleur n’est pas une autorité publique compétente, et cela suffit à l’écarter de cet alinéa. Les onze finalités décrivent des missions publiques : protection des bâtiments publics, défense nationale, régulation des flux de transport, constatation des infractions à la circulation, prévention du terrorisme, secours aux personnes¹.

Le deuxième alinéa élargit à d’autres lieux, et c’est celui qu’il faut lire attentivement. « Des systèmes de vidéoprotection peuvent également être mis en œuvre dans des lieux et établissements ouverts au public aux fins d’y assurer la sécurité des personnes et des biens lorsque ces lieux et établissements sont particulièrement exposés à des risques d’agression ou de vol. »¹

Le troisième vise les commerçants, sous une condition d’information du maire. Ils peuvent assurer « la protection des abords immédiats de leurs bâtiments et installations », après information du maire et autorisation des autorités publiques compétentes¹.

L’autorisation préfectorale se rattache à ce champ, et sa formule le dit. « L’installation d’un système de vidéoprotection dans le cadre du présent titre est subordonnée à une autorisation du représentant de l’Etat dans le département et, à Paris, du préfet de police donnée, sauf en matière de défense nationale, après avis de la commission départementale de vidéoprotection. »²

Retenez la formule qui commande tout le raisonnement. C’est « dans le cadre du présent titre »² : l’autorisation n’est pas exigée de tout dispositif de caméras, mais de ceux que le titre organise.

Le hall d’un immeuble est-il un lieu ouvert au public ?

La question décide de tout, et le code ne la tranche pas.

Aucun des six articles lus ne définit ce qu’est un lieu ouvert au public, et aucun ne cite les parties communes d’un immeuble d’habitation dans le champ de l’article L. 251-2¹. Un hall d’immeuble se distingue pourtant d’un commerce ou d’une gare : il est fermé, réservé aux résidents et à leurs visiteurs, et un bailleur est même tenu d’en limiter l’accès¹.

Deux lectures s’affrontent, et elles méritent d’être posées côte à côte.

Première lecture : les parties communes ne sont pas un lieu ouvert au public. Elles ne figurent dans aucun des trois alinéas, elles ne sont accessibles qu’aux résidents et à leurs invités, et le dispositif du bailleur échappe alors au régime d’autorisation préfectorale.

Seconde lecture : certaines parties communes le sont en fait. Un hall dont la porte reste ouverte la journée, une cour traversante, un parking accessible depuis la rue accueillent un public indéterminé, et la qualification suivrait l’usage réel plutôt que la destination.

Ce guide retient la première, parce qu’elle s’appuie sur ce que le texte énumère et non sur ce qu’il tait. Cette lecture reste une interprétation : aucune des sources consultées ne la confirme ni ne l’infirme, et le doute se lève en interrogeant la préfecture avant de commander le matériel.

Une précision s’impose immédiatement, car l’absence d’autorisation préfectorale ne vaut pas absence d’obligations. Filmer des personnes est un traitement de données personnelles, soumis à des textes que ce guide n’a pas lus et dont il ne dit rien : les six articles examinés ici ne dispensent d’aucune de ces règles, et ils n’ont pas cet objet.

Ce que le code organise en revanche pour les parties communes, c’est autre chose que l’installation. C’est la transmission des images aux forces de l’ordre, et elle fait l’objet d’un article propre, examiné plus bas⁵.

Que ne peut-on pas filmer ?

Deux choses, nommées dans une seule phrase et sans exception prévue.

L’interdiction est posée sans condition ni exception. « Les images susceptibles d’être transmises ne doivent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique. »⁵

Le premier interdit vise la porte du locataire, et il est plus large qu’il n’y paraît — « ni l’entrée des habitations privées »⁵ : une caméra de palier qui cadre les paliers cadre aussi les portes, et c’est le cadrage qui est jugé, non l’intention.

Le second vise la rue, et il surprend les bailleurs — « ni la voie publique »⁵ : une caméra placée dans le hall mais orientée vers la porte vitrée filme le trottoir, et un dispositif installé pour protéger l’entrée se retrouve à surveiller le domaine public.

Notez que le texte vise les images « susceptibles d’être transmises »⁵, et non les seules images effectivement transmises. La formule porte sur ce que le système peut montrer : elle se vérifie au moment du réglage des caméras, pas au moment de l’envoi.

Une conséquence de méthode en découle, et elle est concrète. Le contrôle du cadrage se fait caméra par caméra, à l’installation, écran à l’appui — sur le dossier examiné plus bas, cela signifie quatre vérifications, et non une validation globale du dispositif.

Comment les images arrivent-elles à la police ?

Par une convention avec le préfet, et sous des conditions que le texte énumère.

Le principe est posé pour un cas précis, et il faut lire lequel. La transmission est autorisée « en cas d’occupation empêchant l’accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté »⁵ : ce n’est pas un flux permanent, c’est une réponse à une situation nommée.

La décision appartient à des personnes que le texte énumère, et la liste est courte. Elle est prise « sur décision de la majorité des copropriétaires dans les conditions fixées à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, dans les immeubles sociaux, du gestionnaire »⁵.

Un propriétaire unique d’immeuble entier n’est ni l’un ni l’autre, et le texte ne le prévoit pas. Ce guide ne comble pas ce silence : il le signale, parce qu’un bailleur qui détient seul son immeuble ne trouvera dans cette phrase ni sa qualité ni la procédure qui lui correspond.

La transmission est bornée dans le temps, et deux fois. Elle « s’effectue en temps réel, dès que les circonstances l’exigent et pour une durée strictement limitée au temps nécessaire à l’intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale »⁵.

Une voie d’urgence existe, et elle renverse l’initiative. « En cas d’urgence, la transmission des images peut être décidée par les services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, par les agents de la police municipale, à la suite d’une alerte déclenchée par le gestionnaire de l’immeuble. »⁵

La convention est la pièce centrale du dispositif, et elle impose l’affichage. « Une convention préalablement conclue entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’Etat dans le département précise les conditions et modalités de ce transfert. Cette convention prévoit l’information par affichage sur place de l’existence du système de prise d’images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l’ordre. »⁵

Deux formalités closent le circuit, et on les oublie souvent. Si les images vont à la police municipale, la convention « est en outre signée par le maire » ; et elle est transmise à la commission départementale de vidéoprotection, « qui apprécie la pertinence des garanties prévues et en demande, le cas échéant, le renforcement au représentant de l’Etat dans le département »⁵.

Ce qu’un occupant peut faire

Saisir une commission, et la formule qui ouvre cette saisine est large.

Le texte est bref, et sa portée tient à deux formules. « Toute personne intéressée peut saisir la commission départementale de vidéoprotection de toute difficulté tenant au fonctionnement d’un système de vidéoprotection. »⁶

La formule « Toute personne intéressée »⁶ ne se confond pas avec celle de personne filmée, et l’écart compte. Elle ouvre la saisine plus largement que la qualité de personne enregistrée, sans que le texte précise jusqu’où.

La saisine porte « de toute difficulté tenant au fonctionnement d’un système de vidéoprotection »⁶, et c’est le second point. Le texte ne dresse aucune liste des difficultés recevables : un cadrage contesté, un affichage absent, une durée de conservation discutée entrent tous dans cette formule⁶.

Le régime autorisé, lui, borne la conservation, et le chiffre est net. « Hormis le cas d’une enquête de flagrant délit, d’une enquête préliminaire ou d’une information judiciaire, les enregistrements sont détruits dans un délai maximum fixé par l’autorisation. Ce délai ne peut excéder un mois. »³

Le même mois se retrouve du côté des destinataires, et la symétrie est instructive. Lorsque des agents habilités reçoivent les images, l’autorisation précise « la durée de conservation des images, dans la limite d’un mois à compter de cette transmission ou de cet accès, sans préjudice des nécessités de leur conservation pour les besoins d’une procédure pénale »⁴.

Un mot sur la stabilité de ces textes, puisqu’elle est récente. Quatre des six articles lus sont en vigueur depuis le 21 mai 2023, trois d’entre eux modifiés par la même loi du 19 mai 2023 ; un date de mai 2021, un de mai 2012. Aucun n’annonce de version postérieure ni n’affiche de fenêtre fermée⁷.

Ce que l’immeuble d’Adrienne met en jeu

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un prix de caméra ni un montant de dégradations : ces montants sont des hypothèses posées. Les délais et les interdictions de cadrage, eux, sont ceux des textes.

L’immeuble compte 12 logements loués 690 € en moyenne, soit 99 360 € de loyers annuels. Le dispositif comprend 4 caméras, pour 6 800 € d’installation et 1 100 € de maintenance annuelle.

Ce que quatre caméras coûtent, par an

Les deux lignes s’additionnent à l’écran : 1 360 plus 1 100 font 2 460 €. Rapporté au logement, cela représente 205 € par an, soit 17,08 € par mois, et l’installation seule pèse 566,67 € par logement.

Vient la question que le devis ne pose jamais, et c’est la seule qui décide. Les dégradations de parties communes sont posées à 3 400 € par an, soit 283,33 € par logement : pour que le dispositif s’équilibre, il faudrait qu’il en évite 72,4 %.

Ce seuil mérite d’être regardé en face, parce qu’il est exigeant. Aucune des sources consultées ne dit qu’un dispositif de caméras produit un tel effet, ni d’ailleurs aucun effet chiffré : ce guide expose le seuil d’équilibre, il n’affirme pas qu’il est atteint.

Sur cinq ans, l’engagement se lit d’un coup. 12 300 € de coût cumulé, contre 17 000 € de dégradations si elles se poursuivaient au même rythme — et 940 € d’économie annuelle dans l’hypothèse, invérifiable ici, où elles cesseraient entièrement.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il ne chiffre ni la mise en conformité au droit des données personnelles, ni la convention avec le préfet si la transmission est envisagée : ces deux postes existent, et aucun des six textes lus n’en donne le coût.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs équipés. Les montants sont ceux du dossier d’Adrienne.

La caméra du hall orientée vers la porte vitrée. Elle filme le trottoir. Les images « ne doivent concerner […] ni la voie publique »⁵ : le dispositif à 6 800 € devient inexploitable pour une transmission, et le réglage aurait coûté zéro à la pose.

La caméra de palier qui cadre les portes. Même texte, premier interdit : « ni l’entrée des habitations privées »⁵. Sur quatre caméras à 1 700 € l’unité, c’est un quart du dispositif qui se repositionne ou se dépose.

L’affichage jamais posé. La convention doit prévoir « l’information par affichage sur place de l’existence du système de prise d’images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l’ordre »⁵. Une plaque est posée à 40 € sur ce dossier, soit 1,6 % du coût annuel du dispositif ; son absence expose le dispositif à la saisine de la commission départementale, ouverte à toute personne intéressée⁶.

Le dispositif installé avant d’avoir posé la question au préfet. 6 800 € engagés sur une qualification que le code ne tranche pas. Un courrier préalable ne coûte rien et fixe la réponse par écrit, avant que le matériel soit au mur.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a réglé un problème de sécurité avec un outil technique, sans vérifier ce que le droit permet à cet outil de montrer.

Six vérifications avant de commander les caméras

Trois avant le devis. Trois ensuite.

1. Écrivez à la préfecture avant d’acheter. Le code n’énumère pas les parties communes d’habitation, et la réponse écrite vaut mieux qu’une lecture, fût-elle motivée.
2. Traitez la question des données personnelles à part. Elle n’est réglée par aucun des six articles lus, et elle ne disparaît pas faute d’autorisation préfectorale.
3. Chiffrez le seuil d’équilibre, pas le devis. Sur ce dossier, il faudrait éviter 72,4 % des dégradations pour rentrer dans ses frais.
4. Vérifiez le cadrage caméra par caméra, à l’écran. Ni les entrées de logement, ni la voie publique — et le texte vise ce que le système peut montrer.
5. Posez l’affichage le jour de la mise en service. La convention doit le prévoir, et il informe de l’existence du système comme de la transmission possible.
6. Si vous détenez l’immeuble seul, faites préciser la procédure. Le texte ne nomme que la majorité des copropriétaires et le gestionnaire des immeubles sociaux.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. L’avocat tranche la qualification du hall, question que les textes laissent ouverte et dont dépend tout le régime. L’installateur règle les cadrages, et c’est lui qu’il faut mettre par écrit sur les deux interdictions. Le syndic porte la décision lorsque l’immeuble est en copropriété, puisque c’est l’assemblée qui décide de la transmission. Le notaire signale l’existence d’un dispositif lors d’une vente, car il suit l’immeuble. L’expert-comptable répartit l’installation entre immobilisation et charge, ce qui ne produit pas le même résultat. Et l’assureur doit être informé, puisque le dispositif modifie la description du risque.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur l’obligation de gardiennage, ni sur les troubles de voisinage, ni sur l’occupation illicite d’un logement. Il ne traite pas la récupération des charges, ni les autorisations de travaux. Il ne dit rien du droit des données personnelles, qui gouverne pourtant tout traitement d’images.