Le contrat de promotion immobilière : jusqu’où le promoteur engage celui pour qui il construit, et quand sa mission prend vraiment fin

La réponse en trente secondes. Le promoteur répond des entreprises qu’il a choisies. « Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code »¹.

Ses pouvoirs sont bornés par le prix. Le contrat lui donne pouvoir d’accomplir « à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme »².

Et sa mission ne finit pas à la livraison. Elle « ne s’achève à la livraison de l’ouvrage que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés »⁴.

Le corpus traite ce qu’une opération clé en main produit — le principe, l’arbitrage entre le faire soi-même et le faire faire — et le contrat voisin qu’est le contrat de construction de maison individuelle. Il ne nommait jamais le contrat que le code civil réserve à celui qui fait construire pour le compte d’autrui. Cinq articles le règlent, et ils datent de 1972 et 1978.

Qu’est-ce qu’un contrat de promotion immobilière ?

Un mandat, et il porte sur deux objets distincts. « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite […] s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet »¹.

L’élision remplace le terme que l’article place lui-même entre guillemets, et qu’on ne peut donc pas imbriquer dans une citation : promoteur immobilier. Il figure en entier dans les sources.

Deux prix, donc, et le texte les nomme différemment. Un prix convenu pour la réalisation du programme, qui paie les entreprises. Une rémunération convenue pour les opérations juridiques, administratives et financières, qui paie le promoteur. Confondre les deux dans un contrat, c’est effacer la distinction que l’article pose.

Le mécanisme est un mandat : le promoteur agit au nom du maître de l’ouvrage, et non pour son propre compte. C’est ce qui le sépare d’un vendeur, qui livrerait un bien lui appartenant, et d’un entrepreneur, qui exécuterait pour son propre compte.

Le promoteur répond-il des entreprises ?

Oui, et à deux titres que la même phrase enchaîne. « Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code »¹.

Le premier titre est une garantie générale : ce que les entreprises devaient faire, le promoteur en répond. Le maître de l’ouvrage n’a donc pas à démontrer une faute du promoteur pour se retourner contre lui ; il lui suffit d’établir que l’entreprise n’a pas exécuté.

Le second est un renvoi à quatre articles que ce guide ne reproduit pas, faute de les avoir lus pour ce dossier. Ce qu’on peut dire sans les lire tient au verbe : le promoteur en est « tenu », c’est-à-dire qu’il les doit personnellement, et non qu’il en répond pour autrui. La nuance sépare une caution d’un débiteur.

Quand le promoteur exécute lui-même

Il change alors de statut, mais pour cette part seulement. Le second alinéa le règle en une phrase : « Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage »¹.

Un même contrat peut donc soumettre son signataire à deux régimes à la fois : mandataire garant pour ce qu’il fait faire, locateur d’ouvrage pour ce qu’il fait. Les mots « quant à ces opérations » bornent le second au périmètre exact de ce qu’il exécute.

Pour un maître de l’ouvrage, la conséquence pratique est une question à poser avant de signer : quelles opérations le promoteur exécutera-t-il lui-même ? La réponse détermine sur quel fondement il sera recherché, lot par lot.

Jusqu’où le promoteur peut-il engager le maître de l’ouvrage ?

Jusqu’au prix global, et le texte donne le plafond en même temps que la liste. « Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme »².

Quatre pouvoirs sont énumérés, et le dernier est un balai : conclure, recevoir les travaux, liquider les marchés, et accomplir tous les actes qu’exige la réalisation. Mais l’incise « à concurrence du prix global convenu » s’applique à l’ensemble, et c’est elle qui protège.

Sur le programme d’Anselme, le prix global convenu est de 1 240 000 €. Des marchés signés pour 1 310 000 € dépassent ce plafond de 70 000 €, soit 5,65 % du prix global. Ce que devient ce dépassement ne relève pas de cet article, qui borne le pouvoir sans régler les suites du dépassement — et ce guide n’ira pas au-delà.

Un troisième alinéa referme le circuit du côté du maître : celui-ci « est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention »². Dans la limite des pouvoirs, donc, mais dans toute cette limite.

Emprunter et disposer supposent un mandat à part

Deux catégories d’actes sortent du pouvoir général. « Toutefois, le promoteur n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur »².

Les emprunts d’un côté, les actes de disposition de l’autre. Pour ces deux catégories, le contrat de promotion ne suffit pas : il faut un mandat spécial, que le texte autorise à placer dans le contrat lui-même ou dans un acte ultérieur.

L’emprunt de 180 000 € contracté par le promoteur d’Anselme sans mandat spécial n’engage donc pas Anselme au sens de cette phrase. C’est la protection la plus tranchée du titre, et elle se vérifie en relisant une seule clause du contrat signé.

Ce qui se passe si le maître revend en cours de programme

Le cessionnaire prend la place, et le cédant reste tenu. « Si, avant l’achèvement du programme, le maître de l’ouvrage cède les droits qu’il a sur celui-ci, le cessionnaire lui est substitué de plein droit, activement et passivement, dans l’ensemble du contrat. Le cédant est garant de l’exécution des obligations mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat cédé »³.

« De plein droit » : la substitution ne suppose l’accord de personne. « Activement et passivement » : le cessionnaire reprend les droits comme les charges. Et le cédant devient garant — un investisseur qui revend un programme en cours ne s’en détache donc pas en signant.

Deux précisions complètent le tableau. « Les mandats spéciaux donnés au promoteur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire »³ — ce qui a été spécialement autorisé survit à la cession. Et dans l’autre sens, « le promoteur ne peut se substituer un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord de celui-ci »³ : la substitution est libre côté maître, soumise à accord côté promoteur.

Le contrat est-il opposable aux tiers ?

Pas avant une formalité, et le texte la nomme. « Le contrat de promotion immobilière n’est opposable aux tiers qu’à partir de la date de sa mention au fichier immobilier »³.

La formalité conditionne l’opposabilité, non la validité : entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, le contrat produit ses effets dès sa signature. C’est à l’égard des tiers — créanciers, acquéreurs, autres contractants — que la mention au fichier immobilier fait la différence.

Un maître de l’ouvrage qui ne vérifie pas cette mention garde donc un contrat parfaitement valable et parfaitement inopposable. La date compte autant que le fait : le texte dit « à partir de la date de sa mention », ce qui exclut tout effet rétroactif.

Quand la mission du promoteur s’achève-t-elle ?

Pas à la livraison, sauf si une seconde condition est remplie. « La mission du promoteur ne s’achève à la livraison de l’ouvrage que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, le tout sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur »⁴.

La construction de la phrase mérite d’être lue lentement : « ne s’achève […] que si ». La livraison seule ne suffit pas. Il faut, en plus, que les comptes de construction aient été définitivement arrêtés entre les deux parties.

Et la fin de mission ne referme rien : le texte réserve expressément ce qui suit : « sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur ». Un maître de l’ouvrage qui prend livraison sans arrêter les comptes conserve donc un promoteur en mission — ce qui joue en sa faveur, à condition qu’il le sache.

Une clause de résiliation automatique tient-elle ?

Non, et la sanction est la plus forte du titre. « Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de promotion immobilière. Toute stipulation contraire est réputée non écrite »⁵.

Deux phrases, deux effets. La première écarte une résiliation automatique. La seconde frappe la clause contraire d’une sanction que le code n’emploie pas ailleurs dans ce titre : elle n’est pas annulable, elle est réputée non écrite — c’est-à-dire qu’on lit le contrat comme si elle n’y figurait pas.

Ce que le texte ne dit pas, et que ce guide ne dira pas davantage : ce qu’il advient effectivement du contrat une fois la procédure ouverte. L’article borne une conséquence sans régler la suite, qui relève de textes non lus pour ce dossier.

Le dossier d’Anselme, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Anselme a confié un programme de rénovation pour un prix global convenu de 1 240 000 €, majoré d’une rémunération de 96 000 € pour les opérations juridiques, administratives et financières.

Le dossier d’Anselme, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 1 240 000 € du prix global et les 96 000 € de rémunération font les 1 336 000 € annoncés au contrat ; les 1 310 000 € de marchés signés moins les 1 240 000 € du prix global font les 70 000 € de dépassement, soit 5,65 % du plafond.

Trois lectures se dégagent, et elles ne pointent pas dans le même sens. Le dépassement de 70 000 € sort du pouvoir borné par l’article 1831-2. L’emprunt de 180 000 € en sort aussi, mais pour une autre raison : il relève des actes qui exigent un mandat spécial. Et les 88 000 € de reprise, eux, entrent dans la garantie du promoteur — c’est le seul des trois postes dont Anselme n’a pas à discuter le principe.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le programme s’est achevé et l’ouvrage a été livré.

Le dépassement du prix global convenu. Le promoteur signe des marchés au-delà du prix global, et le maître de l’ouvrage règle sans regarder. Le pouvoir de l’article 1831-2 ne joue qu’« à concurrence du prix global convenu » : 70 000 € payés sans avoir vérifié qu’ils entraient dans le mandat.

L’emprunt contracté sans mandat spécial. Le promoteur souscrit un financement au nom du maître de l’ouvrage. Le texte exige pour cela un mandat spécial, dans le contrat ou dans un acte postérieur ; il n’y en avait pas. 180 000 € que le maître de l’ouvrage aura discutés bien plus tard, faute d’avoir relu la clause de pouvoirs à la signature.

Le contrat non publié au fichier immobilier. Le contrat est parfaitement valable entre les parties, et inopposable aux tiers faute de mention. Le maître de l’ouvrage découvre la formalité manquante face à un créancier du promoteur : 34 000 € de frais et de procédure pour une mention qui se demande au notaire.

Les comptes non arrêtés à la livraison. Le maître de l’ouvrage prend livraison, se croit quitte et solde le promoteur. Les comptes de construction n’ont jamais été définitivement arrêtés : la mission n’était pas achevée, et les 88 000 € de reprise d’une entreprise défaillante se discutent après le solde plutôt qu’avant.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a lu le contrat comme un devis, là où le code en fait un mandat dont les pouvoirs sont bornés et la fin conditionnée. 372 000 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes avant de confier un programme

Quatre avant de signer. Deux à la livraison.

1. Faites distinguer le prix des travaux et la rémunération du promoteur. Le texte les nomme séparément : un prix convenu pour la réalisation, une rémunération convenue pour les opérations. Un contrat qui les fond en un seul chiffre efface le plafond du pouvoir.
2. Relisez la clause de pouvoirs, et cherchez le mandat spécial. Les emprunts et les actes de disposition n’engagent le maître de l’ouvrage qu’en vertu d’un mandat spécial, dans le contrat ou dans un acte postérieur. Son absence est une protection ; sa présence, une décision à prendre en connaissance de cause.
3. Demandez quelles opérations le promoteur exécutera lui-même. Pour celles-là, il est tenu des obligations d’un locateur d’ouvrage, et non de celles d’un mandataire garant. La réponse change le fondement de tout recours.
4. Faites porter la mention du contrat au fichier immobilier. Elle conditionne l’opposabilité aux tiers, et elle ne rétroagit pas : c’est le notaire qui la fait, et le jour où il la fait qui compte.
5. N’arrêtez les comptes qu’après avoir tout vérifié. La mission du promoteur ne s’achève à la livraison que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés : tant qu’ils ne le sont pas, il reste en mission.
6. Ne signez aucune clause de résiliation automatique en cas de procédure collective. Elle est réputée non écrite. La faire figurer ne protège de rien et donne une fausse sécurité au dossier.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige ou relit le contrat et procède à la mention au fichier immobilier : les deux gestes qui décident se font chez lui, et c’est le premier interlocuteur. L’architecte définit le programme, dont dépend le prix convenu, et dit quelles opérations relèvent de l’exécution plutôt que de l’organisation. L’expert-comptable arrête les comptes de construction, condition de la fin de mission. Le maître d’œuvre suit l’exécution des entreprises dont le promoteur est garant — et la réception du chantier comme l’action directe d’un sous-traitant obéissent à leurs propres règles. Le commissaire de justice, enfin, date les constats quand un dépassement se discute.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne reproduit pas les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, auxquels le texte renvoie et qui n’ont pas été lus pour ce dossier. Il ne dit pas ce que devient un dépassement du prix global, l’article bornant le pouvoir sans régler ses suites. Il ne dit pas ce qu’il advient du contrat après l’ouverture d’une procédure collective, l’article 1831-5 écartant une conséquence sans en organiser d’autre. Il ne traite ni les dispositions particulières du code de la construction et de l’habitation applicables au logement, ni le contrat de construction de maison individuelle, ni le référé préventif, ni la construction sur le terrain d’autrui. Et il ne donne aucun barème de rémunération de promoteur.