Le référé préventif : figer l’état du voisin avant que la première benne arrive

La réponse en trente secondes. La mesure se demande avant le procès, pas pendant. « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »¹.

Depuis le 1er septembre 2025, l’immeuble décide du tribunal. « Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente »¹.

Et le 1er octobre 2026, un délai apparaît. Le recours contre une ordonnance obtenue sans adversaire devra être exercé « dans un délai d’un mois à compter de la date de signification »⁵, à peine d’irrecevabilité. Ce délai n’existe pas aujourd’hui.

Le corpus décrit les conflits de limite — le bornage et la mitoyenneté, le droit de surplomb, la servitude de cour commune. Il décrit aussi les désordres du bâti, avec les fissures liées aux argiles. Il ne disait rien du geste qui, seul, permet de savoir plus tard dans quel état les choses étaient avant.

Que faut-il démontrer pour l’obtenir ?

Un motif légitime. Deux mots. Et tout le dossier tient dedans : le texte subordonne la mesure à l’existence d’« un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige »¹.

Trois éléments composent cette condition, et il faut les traiter séparément parce qu’un dossier qui n’en établit que deux se fait rejeter. Il faut une preuve à conserver ou à établir. Il faut que cette preuve porte sur des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Et il faut que ce litige soit seulement possible — la formule dit « pourrait dépendre », au conditionnel, pas « dépend ».

Ce que le guide ne fera pas, c’est vous dire ce qu’un tribunal retient en pratique comme motif légitime. Cela relève d’une jurisprudence qui n’a pas été vérifiée ici, et l’inventer serait pire que se taire. Ce qui se dit sans risque tient dans le texte : le motif se démontre. Il ne se présume pas.

Pourquoi faut-il agir avant, et pas après ?

Parce que le texte le dit, et parce que c’est toute son utilité. « Avant tout procès » : ces trois mots ne sont pas une recommandation de bon sens, ils sont la condition d’application de l’article¹.

La conséquence pratique est nette, et elle se lit dans le texte lui-même. Une fois le procès engagé, la condition posée par l’article n’est plus remplie : il n’y a plus d’« avant tout procès ». Par quelle voie une mesure d’instruction se demande alors au juge du fond, ce guide ne le dira pas, faute d’avoir lu les articles qui la règlent. Ce qui est certain, c’est que l’article 145 cesse d’être la porte.

Et il y a une raison matérielle, plus brutale que la raison juridique. Après les travaux, l’état antérieur n’existe plus. Aucun expert ne peut le reconstituer. Le seul moment où l’état d’un mur voisin peut être établi contradictoirement est celui où il est encore intact — c’est-à-dire avant que la première benne arrive.

Faut-il passer par requête ou par référé ?

Le texte laisse les deux ouvertes : les mesures « peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »¹. Les deux portes ne mènent pas au même endroit, et le code définit chacune en une phrase.

Le référé d’abord. « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires »³. Le voisin est là, ou il a été appelé, et il discute la mission de l’expert avant qu’elle soit arrêtée — ce qui allonge le délai mais rend le rapport beaucoup plus difficile à contester ensuite, puisqu’il aura été rédigé sous une mission qu’il a lui-même discutée.

La requête ensuite. « L’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse »⁴. Le voisin n’est pas là. Il l’apprendra ensuite.

La dernière proposition de cette phrase porte la vraie condition, et elle se lit trop vite : il faut être fondé à ne pas appeler l’adversaire. La requête n’est pas un raccourci de confort. Elle suppose une raison de se passer du contradictoire, et cette raison doit figurer dans la requête.

Deux portes vers la même mesure

Qui fait le constat, et sur quoi

Une personne commise par le juge, et le choix est large. « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien »².

Trois régimes se lisent dans cette phrase, et ils ne coûtent pas la même chose. Les constatations : on regarde, on décrit, on photographie. La consultation : on donne un avis sur une question simple. L’expertise : on instruit, on convoque, on rédige un rapport. Demander une expertise là où des constatations suffisent, c’est acheter une instruction quand une description suffisait.

Le mot qui reste après lecture est toute personne. Le juge n’est pas tenu par une liste, et il n’est pas tenu par le nom que le demandeur propose. Ce qui se prépare, en revanche, c’est la mission : un référé préventif mal rédigé produit un rapport qui ne répond pas à la question qu’on se posera deux ans plus tard.

Devant quel tribunal la demande se porte-t-elle ?

La règle a changé le 1er septembre 2025, et la nouvelle version ferme une porte que l’ancienne laissait ouverte. Le principe reste le choix : la juridiction compétente est, « au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée »¹.

Puis vient l’exception, et elle vise exactement le lecteur de ce guide : « Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente »¹.

Seule compétente. Pas « également ». Pas « de préférence ». Pour un investisseur qui détient à Paris un immeuble situé à trois cents kilomètres, cela veut dire porter la demande là-bas, et non chez soi. Le point vaut d’être vérifié dans chaque dossier, parce que la règle est récente et qu’une habitude prise avant septembre 2025 conduit aujourd’hui devant le mauvais tribunal.

Ce que le voisin peut faire contre une ordonnance rendue sans lui

Il peut la faire réexaminer, et le texte lui ouvre cette porte en une phrase : « S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance »⁵.

Tout intéressé. La formule est large et le texte ne la restreint pas : elle ne vise pas seulement celui à qui l’ordonnance est opposée. On pense à un copropriétaire, à un locataire, à un occupant — mais le texte ne les nomme pas, il ne nomme personne, et ce guide n’ajoutera pas une liste là où le législateur n’en a pas mis. Le point sûr est ailleurs : on retourne devant le juge qui a rendu l’ordonnance, et non devant la juridiction supérieure. Ce n’est donc pas un appel.

Le cas inverse est réglé par la même phrase, avec un chiffre. « S’il n’est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l’ordonnance n’émane du premier président de la cour d’appel. Le délai d’appel est de quinze jours »⁵. Quinze jours pour celui qui s’est vu refuser sa mesure — un délai court, à retenir avant de déposer.

Qu’est-ce qui change le 1er octobre 2026 ?

Un délai apparaît là où il n’y en avait aucun. Dans la version aujourd’hui en vigueur, celui qui veut faire rétracter une ordonnance sur requête n’est enfermé dans aucun délai : il peut en référer au juge, sans échéance écrite dans le texte.

À compter du 1er octobre 2026, une phrase s’ajoute à l’article, et elle est catégorique : « À peine d’irrecevabilité, lorsque l’ordonnance prononcée sur le fondement de l’article 145 a été signifiée, le juge est saisi dans un délai d’un mois à compter de la date de signification »⁵.

Trois conditions se cumulent dans cette phrase, et chacune restreint la portée du nouveau délai. Il faut que l’ordonnance soit fondée sur l’article 145 — les autres ordonnances sur requête ne sont pas visées. Il faut qu’elle ait été signifiée — sans signification, pas de point de départ. Et la sanction est l’irrecevabilité, c’est-à-dire une fin de non-recevoir, pas un simple rejet au fond.

Les deux camps doivent en tirer la même leçon, en sens contraire. Celui qui obtient l’ordonnance a intérêt à la faire signifier, puisque la signification déclenche le compte à rebours. Celui qui la subit a un mois, et ce mois passe vite quand il faut trouver un conseil et comprendre un rapport de mission.

Avant et après le 1er octobre 2026

Ce qu’un constat préventif ne fait pas

Il ne juge rien. Jamais. C’est la phrase à emporter, et elle évite la déception la plus coûteuse : le référé préventif conserve une preuve, il ne tranche pas le litige et ne condamne personne. Les deux ordonnances sont d’ailleurs qualifiées de « décision provisoire » par les textes qui les définissent³⁴.

Il ne remplace pas non plus une assurance. Un constat établit dans quel état était le mur voisin ; il ne paie pas la reprise si le chantier l’endommage vraiment, et notre guide sur l’assurance dommages-ouvrage traite cette autre moitié du problème. Les deux se cumulent, ils ne se substituent pas.

Et il ne dispense d’aucune autorisation. Un chantier qui a besoin d’un permis en a toujours besoin, et sa purge suit son propre calendrier. Le référé préventif n’est ni un permis, ni une assurance, ni un jugement. C’est une photographie datée, prise par quelqu’un dont le juge a choisi le nom.

Le dossier d’Aymeric, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aymeric engage 210 000 € de travaux dans un immeuble mitoyen d’une bâtisse ancienne. Il demande un constat avant l’ouverture du chantier. Huit mois plus tard, le voisin présente une fissure et un devis de reprise de 31 000 €.

Le dossier d’Aymeric, poste par poste

Les deux rapports se calculent de tête, et ils ne disent pas la même chose. Les 3 800 € de provision et les 2 400 € d’honoraires font les 6 200 € du préventif. Rapportés aux 210 000 € du chantier, ces 6 200 € en représentent moins de 3 % : le poste est petit. Rapportés aux 31 000 € que le voisin réclame, ils en représentent le cinquième, puisque cinq fois 6 200 € font exactement 31 000 €.

C’est le second rapport qui décide, pas le premier. Un poste de 6 200 € sur un budget de 210 000 € n’est jamais qu’une ligne de plus ; le même poste face à une réclamation de 31 000 € qu’on ne peut pas contester faute de preuve, c’est autre chose. Et si aucune fissure n’apparaît, les 6 200 € auront été dépensés pour rien — le guide ne le cache pas, c’est le prix d’une assurance de preuve.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le chantier était régulier et l’entreprise sérieuse. C’est le calendrier ou le tribunal qui a coûté.

Le constat demandé après la première benne. Les travaux ont commencé depuis trois semaines quand la demande est déposée. Le technicien constate un état déjà modifié : le rapport existe, mais il n’établit plus l’état antérieur. Les 6 200 € sont dépensés et les 31 000 € réclamés restent indiscutables.

La demande portée devant le mauvais tribunal. Le demandeur saisit la juridiction de son domicile, comme il le faisait avant septembre 2025. Depuis le 1er septembre 2025, la juridiction du lieu de l’immeuble est seule compétente : la demande se heurte à l’incompétence, et les 2 400 € d’honoraires sont à refaire pendant que le chantier attend.

La requête déposée sans motif de se passer du contradictoire. Le texte exige que le requérant soit fondé à ne pas appeler de partie adverse ; la requête n’explique pas pourquoi. Le juge refuse. Il reste 15 jours pour faire appel, et les 6 200 € engagés n’ont produit aucun constat.

L’ordonnance non signifiée après le 1er octobre 2026. Le demandeur obtient son ordonnance sur requête et ne la fait pas signifier, croyant gagner du temps. Le délai d’un mois ne court donc jamais, et le voisin peut demander la rétractation à n’importe quel moment — y compris après le rapport, ce qui remet en cause les 6 200 € dépensés.

Le point commun des quatre tient en une ligne. La mesure elle-même est simple — un article, deux portes, un technicien — mais son calendrier ne l’est pas, et c’est toujours sur une date que les dossiers se perdent : la date d’ouverture du chantier, celle de la réforme de septembre 2025, celle du dépôt, celle de la signification. Quatre dates. Un seul article.

Six gestes avant d’ouvrir le chantier

Quatre avant de déposer. Deux après l’ordonnance.

1. Écrivez le motif légitime, ne le supposez pas. La proximité d’un chantier ne suffit pas à elle seule : il faut désigner la preuve à conserver et le litige qui pourrait en dépendre. Un architecte décrit l’état du bâti voisin mieux qu’une phrase générale.
2. Déposez avant la première intervention, pas avant le gros œuvre. L’antériorité se compte par rapport aux travaux, pas par rapport à la démolition. Une reprise de fondation commence bien avant que le chantier ne se voie de la rue.
3. Saisissez la juridiction du lieu de l’immeuble. Depuis le 1er septembre 2025, elle est seule compétente lorsque la mesure porte sur un immeuble. C’est le geste qui a le plus changé récemment, et celui qu’une habitude fait manquer.
4. Rédigez la mission avant de choisir la voie. Constatations, consultation ou expertise ne coûtent pas la même chose. Un commissaire de justice suffit parfois là où une expertise est demandée par réflexe, et le géomètre est l’homme des limites quand le litige portera sur elles.
5. Faites signifier l’ordonnance obtenue sur requête. À partir du 1er octobre 2026, la signification déclenche le délai d’un mois au terme duquel la demande de rétractation devient irrecevable. Sans signification, ce compte à rebours ne démarre pas.
6. Conservez le rapport avec les pièces du chantier. Un constat n’a de valeur que confronté à ce qui a été fait ensuite : dates d’intervention, méthodes, entreprises. Le notaire archivera l’ordonnance, mais les pièces d’exécution sont à vous.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte décrit l’état du bâti voisin et dit ce qu’un chantier peut lui faire : c’est de sa description que naît le motif légitime. Le commissaire de justice établit des constatations quand une expertise complète n’est pas nécessaire, ce qui est plus fréquent qu’on ne le croit. Le géomètre intervient dès que le litige risque de porter sur une limite plutôt que sur un désordre. L’artisan qui exécute doit dater ses interventions, parce qu’un constat sans chronologie d’exécution ne prouve que la moitié de ce qu’on lui demande. Le notaire, enfin, conserve l’ordonnance avec le dossier de l’immeuble, là où on la retrouvera dans cinq ans.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce que les tribunaux retiennent comme motif légitime, faute d’avoir vérifié la jurisprudence. Il ne décrit ni le déroulement de l’expertise, ni les recours contre le rapport du technicien, qui relèvent d’autres articles. Il ne donne aucun barème d’honoraires ni de provision. Il ne dit pas ce que le décret du 27 juillet 2026 modifie ailleurs dans le code, puisque seul l’article 496 a été lu dans sa version future. Et il ne traite pas la responsabilité elle-même : savoir qui paie la fissure est une autre question, à laquelle le constat sert seulement de pièce.