Quelqu’un a bâti sur votre terrain : ce que le code vous laisse choisir, et le cas où il vous l’enlève

La réponse en trente secondes. Ce qui est bâti sur votre sol vous appartient, sauf preuve contraire. « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous »¹, et toutes constructions « sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé »².

Deux branches s’ouvrent alors, et vous choisissez. Le propriétaire du fonds a le droit « soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever »⁴.

Mais la bonne foi du constructeur ferme la démolition. Face à un tiers évincé de bonne foi, « le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations »⁴.

Le corpus traite les conflits de limite — le bornage et la mitoyenneté, le droit de surplomb, l’écoulement des eaux — et la naissance des servitudes. Il ne disait rien de ce qui arrive quand quelqu’un construit sur un terrain qui n’est pas le sien.

À qui appartient ce qui est bâti sur mon terrain ?

Au propriétaire du sol, et la règle tient en huit mots : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous »¹.

Le même article décline ce principe en deux libertés. Vers le haut : le propriétaire « peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre “Des servitudes ou services fonciers” »¹. Vers le bas : il « peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police »¹.

Deux réserves, donc, et elles ne sont pas de même nature. Vers le haut, ce sont les servitudes qui limitent. Vers le bas, ce sont les mines et la police. Un propriétaire qui creuse n’est pas dans la même situation qu’un propriétaire qui bâtit, et le texte le dit dès 1804.

Ce que le code suppose, et comment on le renverse

Il suppose que tout ce qui est là a été fait par vous. « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé »².

Trois mots portent tout le régime de la preuve : si le contraire n’est prouvé. La présomption n’est pas irréfragable, et c’est à celui qui prétend avoir construit de le démontrer. Pour un acquéreur, cela signifie qu’un ouvrage présent sur le terrain lui appartient tant que personne n’établit le contraire.

Une réserve ferme la phrase, et elle vise la prescription : la présomption joue « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment »². Une cave, un souterrain, une partie de bâtiment peuvent donc appartenir à un tiers par prescription — ce guide ne décrit pas ce mécanisme, dont les articles n’ont pas été lus ici.

Que peut faire le propriétaire du fonds ?

Choisir, et le choix lui appartient. « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever »⁴.

Deux conditions ouvrent ce régime, et il faut les vérifier avant tout. Les ouvrages doivent avoir été faits par un tiers, et avec des matériaux appartenant à ce tiers. Si les matériaux étaient ceux du propriétaire du sol, c’est un autre article qui s’applique.

Et une réserve est annoncée dès la première phrase : « sous réserve des dispositions de l’alinéa 4 ». Le texte prévient qu’il se contredira plus loin, ou plutôt qu’il fermera l’une des deux branches dans un cas particulier. C’est une rédaction rare, et elle mérite qu’on aille lire cet alinéa 4 avant de décider quoi que ce soit.

Aux frais du tiers, et sans indemnité

La première branche est brutale pour celui qui a construit. « Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui »⁴.

Aux frais du tiers, et sans aucune indemnité : celui qui a bâti paie la démolition et ne récupère rien de ce qu’il a dépensé. Le texte ne s’arrête pas là et ajoute une possibilité : « le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds »⁴.

Trois mots de cette seconde phrase méritent d’être notés. « Peut » : ce n’est pas automatique. « En outre » : les dommages-intérêts s’ajoutent à la démolition, ils ne la remplacent pas. Et « éventuellement subi » : il faut un préjudice, qui se démontre comme tout préjudice.

Combien faut-il payer si l’on conserve ?

L’une de deux sommes, et c’est encore le propriétaire du fonds qui choisit. « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages »⁴.

Deux bases de calcul, donc, et elles donnent rarement le même résultat. La plus-value du fonds mesure ce que la construction a apporté au terrain. Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre mesure ce qu’elle a coûté à celui qui l’a faite. Une construction chère et mal placée coûte beaucoup et rapporte peu ; l’écart entre les deux chiffres est alors considérable.

Trois mots décident de qui profite de cet écart : à son choix. C’est le propriétaire du fonds qui opte, pas le constructeur, pas le juge. Il retiendra donc naturellement la plus faible des deux sommes.

Deux précisions de méthode ferment l’alinéa. Les montants s’estiment « à la date du remboursement », et non à la date des travaux — ce qui déplace tout le calcul dans le temps. Et l’estimation tient compte « de l’état dans lequel se trouvent » les ouvrages : une construction dégradée depuis vaut moins que la facture d’origine.

Quand la démolition devient-elle impossible ?

Dans un cas, et c’est l’alinéa 4 que le texte annonçait. « Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent »⁴.

Le tiers visé n’est pas n’importe quel constructeur de bonne foi. C’est un tiers évincé — quelqu’un qui se croyait propriétaire et qui a été évincé — et qui, en raison de sa bonne foi, n’aurait pas été condamné à restituer les fruits. La condition est double, et elle renvoie à un mécanisme que ce guide n’a pas lu.

Ce qui change, en revanche, se lit sans détour. Le propriétaire du fonds perd la branche de la démolition : il « ne pourra exiger la suppression ». Il conserve en revanche le choix entre les deux indemnités, ce que le texte prend soin de préciser. Une branche se ferme, l’autre reste entière.

Trois situations, trois jeux d’options

Et si j’ai bâti avec des matériaux qui n’étaient pas à moi ?

Le cas inverse est réglé par l’article précédent, et il est plus court. « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever »³.

Trois règles s’y lisent d’affilée. Le propriétaire du sol paie la valeur des matériaux, estimée à la date du paiement comme dans l’article suivant. Il peut en outre devoir des dommages-intérêts. Et le propriétaire des matériaux ne peut pas les reprendre — la dernière proposition est une interdiction sèche, sans exception ni condition.

Le déséquilibre est voulu, et il découle du principe posé plus haut : ce qui s’incorpore au sol suit le sol. Une fois les matériaux dans le mur, ils ne sont plus des matériaux, ils sont le mur.

Jusqu’où va la propriété du sol

Vers le haut et vers le bas, avec deux réserves différentes. La formule de l’article 552 est absolue dans son principe, et la suite du texte la borne aussitôt : les servitudes en haut, les mines et la police en bas¹.

Pour un investisseur, la portée pratique est double. Un ouvrage qui surplombe son terrain sans le toucher relève du dessus, et donc de sa propriété — c’est le fondement du raisonnement que le corpus expose ailleurs sur le droit de surplomb. Et un ouvrage souterrain, une cave, un réseau qui passe sous ses fondations relèvent du dessous, avec les réserves que le texte énumère.

Ce que le guide ne fera pas, c’est dire jusqu’à quelle hauteur ni jusqu’à quelle profondeur cette propriété s’étend. Le texte ne le dit pas, la question relève d’une jurisprudence qui n’a pas été vérifiée, et l’inventer serait pire que se taire.

Le dossier de Roselyne, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Roselyne possède un terrain de 600 m². Son voisin y a bâti une extension qui déborde de 18 m². La construction lui a coûté 42 000 €, et un agent immobilier estime que le fonds de Roselyne en a gagné 26 000 €.

Le dossier de Roselyne, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 18 m² d’emprise représentent 3 % des 600 m² du terrain. Les 42 000 € de coût et les 26 000 € de plus-value laissent un écart de 16 000 €, et c’est exactement ce que le mot « à son choix » fait gagner à Roselyne si elle conserve. Les 11 000 € de démolition, eux, ne sont pas les siens : ils pèsent sur le voisin, et l’enlèvement ne lui coûte rien.

Ce que ce dossier montre tient en une phrase. Si le voisin a construit en sachant qu’il débordait, Roselyne dispose des trois issues et choisira selon ce qu’elle veut du terrain. S’il s’agit d’un tiers évincé de bonne foi, la démolition disparaît et il ne lui reste que le choix entre 26 000 € et 42 000 € — soit, en pratique, 26 000 € à payer pour un ouvrage qu’elle n’a pas voulu.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, la limite était connue et l’ouvrage visible. C’est le régime applicable qui n’avait pas été établi.

La démolition exigée d’un possesseur de bonne foi. Le propriétaire du fonds met en demeure de démolir, engage la procédure, et découvre l’alinéa 4 : face à un tiers évincé de bonne foi, la suppression ne peut pas être exigée. Restent les 26 000 € ou les 42 000 € à payer, et les frais de la procédure inutile en plus.

L’indemnité laissée au choix du constructeur. Les parties négocient et le voisin propose de se faire rembourser ses 42 000 €. Le texte donne pourtant le choix au propriétaire du fonds, pas à celui qui a bâti : accepter, c’est renoncer aux 16 000 € d’écart sans y être tenu.

L’estimation faite à la date des travaux. Le devis de 42 000 € date de la construction. Le texte fait estimer « à la date du remboursement », compte tenu de l’état des ouvrages : une extension dégradée depuis vaut moins, et la discussion porte sur le mauvais chiffre.

Les matériaux réclamés en nature. Le propriétaire des matériaux veut les reprendre plutôt qu’en recevoir la valeur. Le texte l’interdit sans condition : il n’a pas le droit de les enlever, et l’action engagée pour cela ne peut pas prospérer. Le seul débat porte sur la valeur, pas sur la restitution — et cette valeur s’estime à la date du paiement, ce qui, sur les 42 000 € en jeu dans ce dossier, déplace la discussion de plusieurs milliers d’euros.

Le point commun des quatre : chacun a supposé que la loi lui laissait un choix qu’elle donnait à l’autre.

Six gestes quand un ouvrage déborde

Trois pour établir la situation. Trois pour choisir.

1. Faites borner avant de qualifier quoi que ce soit. Tout ce guide suppose que l’ouvrage est sur votre terrain. Un géomètre l’établit ; une clôture posée il y a trente ans ne l’établit pas.
2. Déterminez à qui appartenaient les matériaux. Le régime change entièrement selon que le tiers a bâti avec ses matériaux ou avec les vôtres : ce sont deux articles différents, et deux jeux d’options différents.
3. Cherchez si le constructeur peut être un tiers évincé de bonne foi. C’est la seule situation qui vous retire la démolition. Le notaire remonte les titres et dit si quelqu’un a pu se croire propriétaire.
4. Faites chiffrer les deux indemnités, pas une. La plus-value du fonds et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre donnent rarement le même montant, et le choix vous appartient. Un agent immobilier chiffre la première, un architecte la seconde.
5. Faites estimer à la bonne date et dans l’état actuel. Le texte dit « à la date du remboursement » et « compte tenu de l’état » : une facture d’origine n’est pas une estimation, et un constat d’état par commissaire de justice vaut mieux qu’un souvenir.
6. Documentez le préjudice si vous demandez la démolition. Les dommages-intérêts s’ajoutent à la suppression, mais ils supposent un préjudice « éventuellement subi » — donc établi, chiffré, et distinct du coût de la démolition.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le géomètre établit la limite : sans elle, aucune des règles exposées ici ne s’applique, et c’est donc lui qu’on saisit en premier. Le notaire remonte les titres pour dire si le constructeur a pu se croire propriétaire, question qui décide de l’ouverture ou de la fermeture de la démolition. L’architecte chiffre le coût des matériaux et de la main-d’œuvre dans l’état actuel des ouvrages. L’agent immobilier chiffre l’autre branche, la plus-value du fonds — et c’est la comparaison des deux qui fait le choix. Le commissaire de justice, enfin, constate l’état des lieux à la date utile, celle du remboursement et non celle des travaux. Un constat avant travaux rend d’ailleurs le même service en amont, quand c’est vous qui construisez près d’une limite.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas jusqu’à quelle hauteur ni jusqu’à quelle profondeur s’étend la propriété du sol : le texte ne le dit pas et la jurisprudence n’a pas été vérifiée. Il ne décrit pas la prescription par laquelle un tiers peut acquérir un souterrain ou une partie de bâtiment, ni le mécanisme de la restitution des fruits auquel renvoie l’alinéa 4. Il ne traite pas l’empiétement en tant que tel, qui relève d’une jurisprudence propre. Il ne dit rien des constructions faites par un locataire, dont le sort dépend du bail. Et il ne donne aucun barème de démolition ni de plus-value.