Faire construire après avoir acheté le terrain : le contrat qui plafonne les appels de fonds et garantit la livraison

La réponse en trente secondes. C’est le plan qui déclenche le régime. Le contrat s’impose à qui se charge de la construction « d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer »¹, pour deux logements au plus destinés au même maître de l’ouvrage.

Le prix ne bouge pas. Le contrat doit porter « le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision »².

Et un garant répond du chantier. La garantie de livraison couvre « contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus »³.

Le corpus explique comment acquérir un terrain et comment y obtenir le droit de bâtir — le certificat d’urbanisme, la purge d’un permis, le sursis à statuer, la servitude de cour commune. Il ne disait pas comment on fait construire.

Quels chantiers relèvent de ce contrat ?

Ceux où l’entreprise fournit le plan. C’est le critère, et il est plus large qu’on ne le croit. Le texte vise « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer »¹.

Trois conditions se lisent dans cette phrase. L’usage est d’habitation, éventuellement mixte avec du professionnel. Le nombre de logements ne dépasse pas deux, et ils sont destinés au même maître de l’ouvrage. Et le constructeur a proposé ou fait proposer le plan.

Ce dernier point mérite d’être pesé. « Fait proposer » signifie que le constructeur n’a pas besoin d’avoir dessiné lui-même : il suffit qu’il ait amené l’architecte ou le bureau d’études qui a dessiné. Un maître d’ouvrage qui arrive avec le plan de son propre architecte se trouve, lui, dans une autre situation — que ce guide ne traite pas.

La borne des deux logements mérite elle aussi une seconde lecture, car elle intéresse directement l’investisseur qui fait bâtir petit. Un projet de trois logements sort du régime, et avec lui sortent l’échéancier plafonné, la garantie de livraison et le plancher de pénalités — sans qu’aucune de ces protections soit remplacée par une autre. Deux logements. Le troisième change de monde.

La conséquence est qu’on ne choisit pas ce régime. On y tombe, ou on n’y tombe pas, selon qui a fourni le plan.

Forfaitaire et définitif

Deux adjectifs, et ils ne disent pas la même chose. Le contrat doit énoncer « le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision »².

Forfaitaire veut dire que le prix couvre l’ouvrage décrit, quelle que soit la quantité de travail qu’il aura fallu. Un imprévu de chantier ne se refacture pas. Définitif veut dire qu’il ne se renégocie pas en cours de route.

La réserve finale n’annule pas la règle, elle l’aménage : une révision est possible « s’il y a lieu », c’est-à-dire si le contrat l’a organisée. Un contrat muet sur la révision est donc un contrat à prix ferme, et c’est au maître de l’ouvrage de vérifier ce que la clause de révision prévoit — sur quel indice, entre quelles dates, avec quel plafond.

Ce qui échappe au forfait, en revanche, ce sont les travaux que le maître de l’ouvrage se réserve. Ils sortent du prix parce qu’ils sortent du contrat, et c’est une source de confusion durable quand la répartition n’a pas été écrite ligne à ligne.

La tentation est pourtant réelle. Réserver les peintures, les revêtements de sol ou les aménagements extérieurs fait baisser le prix affiché, et un maître de l’ouvrage qui compare deux devis retiendra volontiers celui qui semble le moins cher sans mesurer que la différence tient à ce qu’il devra faire lui-même, en trouvant ses artisans, en portant seul les délais et sans qu’aucune garantie de livraison ne couvre cette part. Le prix baisse. Le périmètre aussi.

Combien le constructeur peut-il demander, et quand ?

Pas plus que ce qu’un décret autorise, stade par stade. C’est la protection la plus concrète du régime, et la plus facile à vérifier : elle tient en six nombres.

Le pourcentage maximum exigible est fixé à « 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ; 25 % à l’achèvement des fondations ; 40 % à l’achèvement des murs ; 60 % à la mise hors d’eau ; 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ; 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs »⁴.

Une lecture s’impose avant tout calcul, et elle évite une erreur coûteuse. Ces pourcentages sont cumulés, non additionnés. Le 25 % des fondations n’est pas un second versement de 25 % : c’est le plafond de ce qui a été payé en tout à ce stade. Additionner la colonne donnerait 310 % du prix, ce qui n’a aucun sens.

Le tableau ci-dessous donne donc les deux lectures sur un prix de 240 000 € : ce qui est atteint en cumul, et ce que le stade appelle réellement.

L’échéancier légal sur un prix convenu de 240 000 €

C’est la dernière colonne qui s’additionne : 36 000 € et 24 000 € font 60 000 €, plus 36 000 € font 96 000 €, plus 48 000 € font 144 000 €, plus 36 000 € font 180 000 €, plus 48 000 € font 228 000 €, et les 12 000 € du solde complètent les 240 000 €. La troisième colonne, elle, ne s’additionne pas : elle se lit ligne à ligne.

Un maître de l’ouvrage qui reçoit un appel de fonds n’a donc qu’une question à poser : à quel stade sommes-nous, et combien ai-je versé en tout ? Si la réponse dépasse le plafond du stade, l’appel est excessif.

Cet échéancier commande aussi le financement, et c’est une conséquence qu’on découvre trop tard. Les déblocages du prêt se calent sur les appels de fonds, donc sur les stades : une banque qui débloque au rythme du décret ne libère que 15 % à l’ouverture, et le maître de l’ouvrage qui aurait promis davantage à son constructeur devra combler l’écart sur sa trésorerie. Le décret protège. Il contraint aussi.

Contre quoi le maître de l’ouvrage est-il garanti ?

Contre l’inachèvement, et contre le dépassement. La garantie de livraison « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus »³.

Quatre éléments s’y lisent, et le dernier est celui qu’on retient mal. La couverture part de l’ouverture du chantier, non de la signature. Elle vise l’inexécution autant que la mauvaise exécution. Et elle joue « à prix et délais convenus » : elle protège donc à la fois contre le chantier abandonné et contre le chantier qui coûte plus cher que prévu.

C’est cette garantie qui distingue ce contrat d’un marché de travaux ordinaire. Si le constructeur défaille, le garant fait achever l’ouvrage, et il le fait au prix du contrat. Le maître de l’ouvrage ne se retrouve pas à négocier avec un liquidateur.

Le contrat doit d’ailleurs en porter la preuve, puisqu’il doit comporter « les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur »². Une justification, donc — pas une promesse de fournir.

Que rapporte un retard de livraison ?

Un minimum fixé par décret, que le contrat ne peut pas descendre. Le texte est bref : « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard »⁵.

Le calcul se pose de tête sur un prix rond. Sur 240 000 €, le trois-millième vaut 80 € par jour. Quarante-cinq jours de retard représentent donc 3 600 €, et ce montant est un plancher : le contrat peut prévoir davantage, jamais moins.

Encore faut-il que le contrat porte la clause, puisqu’il doit mentionner « la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard »². Trois éléments liés : sans date d’ouverture et sans délai, la pénalité n’a pas de point de départ.

Le constructeur peut-il pénaliser le maître de l’ouvrage ?

Oui, et le décret plafonne cette pénalité-là par une condition qui mérite d’être lue deux fois. « Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard »⁵.

Le plafond de 1 % par mois est donc conditionnel. Il ne s’applique que « si » la pénalité de livraison reste au plancher légal. Autrement dit, le texte organise un équilibre : un constructeur qui veut pénaliser lourdement les retards de paiement doit accepter d’être pénalisé au-delà du minimum sur ses propres retards.

C’est une clause à lire dans les deux sens avant de signer. Un contrat qui plafonne la pénalité de livraison au strict minimum et qui réclame 1 % par mois sur les sommes non réglées applique la règle. Un contrat qui réclamerait davantage tout en maintenant la pénalité de livraison au minimum excéderait ce que le texte autorise, puisque le plafond de 1 % n’est accordé qu’à cette condition-là.

Deux pénalités, deux bornes de sens opposé

Une borne est un minimum, l’autre un maximum. Elles ne se lisent pas de la même façon, et un contrat qui les présenterait comme symétriques induirait en erreur.

Le dossier de Firmin, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Firmin a acheté un terrain et purgé son permis. Un constructeur lui propose un plan et un prix de 240 000 €. Le chantier prend 45 jours de retard.

Le prix est le seul chiffre à connaître pour vérifier tout le reste, et c’est l’intérêt du régime. Les six paliers du tableau précédent s’en déduisent, et la pénalité aussi.

Ce qu’un retard de 45 jours représente

La vérification tient en une ligne : 80 € par jour pendant 45 jours font 3 600 €. Et le montant journalier se retrouve en divisant 240 000 € par trois mille, ce qu’un maître de l’ouvrage peut poser sans calculatrice sur un prix rond.

Firmin dispose donc de trois contrôles qui ne coûtent rien. Le premier : chaque appel de fonds se compare au plafond cumulé du stade atteint. Le deuxième : la pénalité de retard inscrite au contrat se compare à 80 €. Le troisième : la justification de la garantie de livraison figure au contrat, ou elle n’y figure pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le terrain était bon et le constructeur sérieux au départ. C’est le contrat qui n’a pas été lu.

L’appel de fonds trop tôt. Le constructeur réclame 60 000 € à l’ouverture du chantier, en présentant ce montant comme le quart du prix. Le plafond de ce stade est de 15 %, soit 36 000 € : ce sont 24 000 € versés avant que le texte ne les rende exigibles, et sans contrepartie de travaux.

La colonne des pourcentages additionnée. Un maître de l’ouvrage lit l’échéancier, additionne 15, 25, 40, 60, 75 et 95, et conclut qu’on lui réclame trois fois le prix. Il conteste tout, y compris les appels réguliers. Le malentendu porte sur la lecture d’un tableau, et il fait perdre au chantier des semaines qui ne produiront aucune pénalité : le retard vient de la contestation, non du constructeur, et les 80 € par jour ne se déclenchent pas.

La garantie promise et non justifiée. Le contrat annonce une garantie de livraison sans en porter la justification, que le texte exige. Le constructeur défaille au stade des cloisons : 180 000 € ont été versés, et le maître de l’ouvrage découvre qu’aucun garant ne répond du prix et des délais convenus.

Le délai qu’on n’a pas écrit. Le contrat mentionne des pénalités de retard mais aucune date d’ouverture de chantier ni aucun délai d’exécution. La pénalité de 80 € par jour n’a pas de point de départ, et les 3 600 € qu’un retard de 45 jours aurait produits ne se calculent contre rien.

Le point commun des quatre tient en une phrase : ce contrat protège par des chiffres, et des chiffres ne protègent que celui qui les vérifie.

Six gestes avant de signer

Quatre avant la signature. Deux pendant le chantier.

1. Demandez qui a fourni le plan. C’est ce qui déclenche le régime et toutes ses protections. Un constructeur qui a « fait proposer » le plan par un architecte qu’il a amené y est soumis comme s’il l’avait dessiné.
2. Cherchez la justification de la garantie de livraison. Le texte exige une justification, pas une intention. Sans elle, la protection la plus lourde du régime n’existe pas.
3. Comparez la pénalité de retard au trois-millième du prix. Une division par trois mille, posée une fois. Si le contrat prévoit moins, il est en dessous du plancher légal.
4. Lisez la clause de révision, ou constatez son absence. Le prix est définitif « sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision » : c’est le contrat qui organise cette réserve, ou qui ne l’organise pas.
5. Tenez un compte cumulé des versements. À chaque appel, le total déjà versé se compare au plafond du stade atteint — et non au montant du seul appel.
6. Datez l’ouverture du chantier par écrit. C’est le point de départ de la garantie de livraison et celui du délai d’exécution : sans cette date, les deux protections flottent. Un architecte ou un maître d’œuvre indépendant peut la constater.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise. Le notaire a purgé le permis et connaît le terrain, mais il n’intervient pas au contrat de construction : celui-ci se signe directement. Un architecte ou un maître d’œuvre indépendant peut constater les stades d’avancement, ce qui donne au maître de l’ouvrage un tiers pour dire si les fondations sont achevées. Le courtier qui monte le financement doit connaître l’échéancier, puisque les déblocages du prêt s’y calent. Et un artisan appelé en direct pour des travaux réservés sort du forfait — donc du contrat. Un accompagnement du projet place ces vérifications avant la signature, quand elles ne coûtent qu’une lecture.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne décrit pas la vente en l’état futur d’achèvement, qui est un autre contrat avec d’autres garanties. Il ne traite pas le contrat de construction sans fourniture du plan, qui relève d’un autre chapitre du code. Il ne détaille ni la notice descriptive et son annexe réglementaire, ni la réception des travaux, ni la garantie décennale. Il ne dit rien des conditions d’agrément du garant, ni du contenu de la garantie de remboursement, mentionnée ici seulement parce que le contrat doit en porter la justification. Notre guide sur le bail à construction décrit un montage voisin, où c’est le preneur qui bâtit sur le terrain d’autrui.