Contrat type de location : les cinq modifications du décret du 6 juillet 2026, la clause résolutoire réécrite et la date qui décide du modèle applicable

La réponse en trente secondes. La date de signature décide du modèle. L’article 1er du décret « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date »¹.

La clause résolutoire est remplacée en entier. Elle « ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux »¹.

Un motif nouveau apparaît : le non-respect de la servitude de résidence principale, dont l’effet est suspendu à une mise en demeure du maire¹.

Le corpus traite déjà les clauses réputées non écrites et la procédure d’impayé. Ce guide-ci ne parle que d’une chose : ce que le décret du 6 juillet 2026 change au document que vous ferez signer.

Quel contrat type s’applique à votre bail ?

Celui en vigueur au jour de la signature, et la bascule tombe le 1er octobre 2026. Ce n’est pas la date d’entrée du locataire qui compte, mais celle de la conclusion ou du renouvellement.

Le décret a été publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, et son article 3 fixe deux échéances distinctes : l’article 1er, qui modifie les contrats types, « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date »¹ ; l’article 2, qui corrige des renvois dans le code de la construction, attend le 1er janvier 2027.

Quatre-vingt-six jours séparent donc la publication de l’application, soit 12,3 semaines, et 92 jours de plus attendront l’article 2. C’est un délai confortable pour un bailleur qui suit les textes, et une chausse-trape pour celui qui réutilise un modèle enregistré l’an dernier.

Sur le dossier de Bérénice, la conséquence est nette. Un bail signé le 17 septembre relève de l’ancien modèle ; le sien, signé le 15 octobre, relève du nouveau. Vingt-huit jours séparent les deux signatures, et deux documents différents.

Qu’est-ce qui change exactement ?

Cinq modifications, d’importance très inégale. Trois sont de pure forme, une ajoute une mention, et la dernière réécrit un paragraphe entier.

La première corrige un renvoi devenu faux : « la référence : « L. 351-2 » est remplacée par la référence : « L. 831-1 » »¹. C’est une mise à jour de codification, sans effet sur les droits de personne.

Les deuxième et troisième ajoutent une ligne à la désignation des parties. Après les mots « personne morale (1) / », « sont insérés les mots : « numéro de téléphone portable (facultatif) / » »¹, et la même insertion est faite pour les colocataires.

La quatrième complète le B du II par la mention de la servitude de résidence principale, et la cinquième remplace le VIII, c’est-à-dire la clause résolutoire, par un texte entièrement nouveau¹.

Retenez la hiérarchie. Un bailleur pressé qui ne regarderait qu’une seule de ces cinq lignes devrait regarder la cinquième : c’est la seule qui change ce qui se passe le jour où le loyer n’arrive pas.

Une remarque sur la portée de cette bascule, car elle est plus large qu’il n’y paraît. Le décret ne vise pas les seuls baux nus : sa notice indique qu’il modifie « les contrats types qui s’appliquent aux contrats de location non meublée, meublée et de colocation à bail unique de logement à usage de résidence principale »¹. Trois modèles changent donc le même jour, et un bailleur qui gère à la fois du nu et du meublé a deux documents à reprendre, non un seul.

Le numéro de portable, et le mot qui l’accompagne

Le décret l’ajoute au contrat type, et il l’ajoute avec un adjectif qui décide de tout : facultatif. La nuance mérite d’être lue plutôt que supposée.

Le texte insère très exactement les mots « numéro de téléphone portable (facultatif) / »¹ dans la désignation des parties, et la même mention pour les colocataires. Le mot entre parenthèses fait partie du modèle : il figurera dans le document.

Ce que cela signifie en pratique est simple. La ligne existe, le bailleur peut la remplir ou la laisser vide, et le locataire aussi — aucun des deux ne peut l’exiger de l’autre.

Ce guide ne dit pas ce qu’il advient d’un bail où cette ligne aurait été supprimée du modèle plutôt que laissée vide. La question relève du régime des contrats types, que le décret ne traite pas et que nous n’avons pas lu.

Ce que la clause résolutoire prévoit désormais

Trois motifs de plein droit, puis trois motifs facultatifs entre crochets, soit six en tout. La distinction entre les deux blocs est la clé de lecture du paragraphe.

Le premier bloc est impératif : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie »¹. Trois manquements, une seule conséquence.

Le second bloc figure entre crochets dans le modèle, ce qui signale une faculté. Il vise « la non-souscription d’une assurance des risques locatifs »¹ et « le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »¹.

Un troisième cas facultatif est celui que le décret ajoute : le non-respect, pour un logement soumis à la servitude, « de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale »¹.

Notez que les délais diffèrent d’un motif à l’autre à l’intérieur du même paragraphe. Six semaines pour l’impayé, un mois pour l’assurance : quarante-deux jours contre trente, soit douze jours d’écart que rien n’annonce dans la mise en page du modèle.

Un détail de rédaction mérite d’être relevé, parce qu’il commande la lecture de tout le paragraphe. Les motifs facultatifs figurent entre crochets dans le modèle publié : ces crochets ne se recopient pas dans le bail, ils signalent au rédacteur qu’il doit choisir. Un bailleur qui reprendrait le VIII tel quel, crochets compris, produirait un document illisible ; un autre qui supprimerait le bloc entier se priverait des trois motifs facultatifs sans s’en apercevoir. Sur les cinq motifs que le paragraphe énumère, trois sont donc imposés et deux relèvent d’une décision — trois si l’on compte celui que le décret ajoute.

Pourquoi six semaines, et depuis quand ?

Parce que la loi le prévoit ainsi, et le contrat type ne fait que le reprendre. Le décret n’invente pas ce délai : il aligne le modèle sur un texte qui lui est supérieur.

La loi de 1989 pose la règle en deux phrases. « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat »², et « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »².

La version que nous avons lue est en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le décret la mentionne d’ailleurs dans sa notice : ses modifications « sont prises dans le cadre de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite »¹.

Nous ne dirons pas si ce délai a été allongé ou raccourci par ce texte. Les pages lues énoncent la règle actuelle sans qualifier son évolution, et l’affirmer supposerait d’avoir lu la rédaction antérieure — ce que nous n’avons pas fait.

Six semaines représentent 1 092 € sur le loyer de 780 € posé pour ce dossier, soit 42 jours à 26 € près. C’est le montant qui continue de courir entre le commandement et l’effet de la clause, indépendamment de ce qui était déjà dû.

Un ordre de grandeur permet de situer ces six semaines dans la chaîne complète d’un impayé. Elles ne sont que le délai au terme duquel la clause produit effet : s’y ajoutent le temps de délivrance du commandement, puis celui de la procédure judiciaire, que ce guide ne chiffre pas. Les 1 092 € de loyer qui courent pendant ces quarante-deux jours sont donc un plancher, non un coût total — et notre guide sur les loyers impayés décrit la suite.

Qu’est-ce que la servitude de résidence principale ?

Une contrainte d’urbanisme qui pèse sur le logement, pas sur son propriétaire, et qui interdit une partie des usages locatifs. Elle ne concerne que certains secteurs.

Le mécanisme est un pouvoir donné au règlement d’urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 »³.

La conséquence locative est explicite. Les logements concernés « ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, en dehors de la location temporaire de la résidence principale »³.

C’est cette obligation que le contrat type mentionne désormais, dans une ligne à cocher : « le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale »¹.

Ce guide ne dit pas quelles communes ont institué de tels secteurs : cela figure dans les règlements locaux, qui se consultent en mairie. Notre guide sur la réglementation du meublé de tourisme traite l’autre versant de cette contrainte.

Ce que risque un logement en infraction

Une mise en demeure du maire, puis une astreinte journalière plafonnée. Les montants sont écrits, et ils changent l’ordre de grandeur du sujet.

La procédure commence sans sanction : « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation »⁴.

Le délai laissé pour régulariser est encadré : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation »⁴. Ce délai peut être prorogé une fois, ce qui porte à 730 jours — deux ans — le temps maximal avant toute astreinte.

L’astreinte, ensuite, est double plafonnée : elle « ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard », et « Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 € »⁴.

Rapportés au loyer de Bérénice, ces chiffres parlent d’eux-mêmes. Une seule journée au tarif maximal vaut 1,3 mois de loyer — 1 000 € contre 780 € ; le plafond de 100 000 € en vaut 128,2, soit 10,7 années de loyer, ou 9 360 € encaissés chaque année pendant plus d’une décennie. Au tarif maximal, ce plafond est atteint en 100 jours, soit 3,3 mois.

C’est le lien que le contrat type établit désormais, et qui justifie la nouvelle clause. Le bailleur qui l’a insérée dispose d’un moyen de reprendre son logement avant que l’astreinte n’ait couru — mais la clause « ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire »¹.

Reste à mesurer l’écart entre les deux extrémités de ce dossier, car il donne la mesure de l’enjeu. D’un côté, une ligne facultative de numéro de téléphone, sans effet juridique. De l’autre, une clause dont l’absence peut laisser courir une astreinte de 1 000 € par jour jusqu’à 100 000 €, soit 128,2 mois du loyer de Bérénice. Les deux figurent dans le même document, à quelques paragraphes d’intervalle, et rien dans sa mise en page ne signale cette différence d’ordre de grandeur — c’est au bailleur de la connaître.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de document, sur des baux réguliers en tout autre point. Le loyer de référence est de 780 €.

L’ancien modèle réutilisé après le 1er octobre. Le bailleur reprend le fichier de son dernier bail, signé au printemps. Le document ne contient ni la mention de servitude ni la nouvelle rédaction du VIII, alors que le décret vise les « contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date » — et 1 092 € de loyer courent pendant les six semaines qui suivront un éventuel commandement.

Les deux délais confondus. Le bailleur compte un mois après le commandement de payer, comme pour l’assurance, et engage la suite trop tôt. Douze jours séparent les deux délais, 42 contre 30, soit 312 € de loyer sur ce dossier, et une procédure à reprendre.

La clause de servitude cochée sans vérification. Le logement n’est pas dans un secteur délimité, et la ligne est pourtant remplie. Le bailleur s’impose une contrainte que le règlement ne lui impose pas, et se prive d’un usage dont la valeur, sur un meublé de tourisme, dépasse largement les 780 € mensuels du bail nu.

La clause de servitude oubliée alors que le secteur existe. Le logement y est soumis, le bail ne le dit pas, et le locataire l’occupe autrement. Le bailleur n’a pas la clause qui lui permettrait de résilier de plein droit, et l’astreinte du maire peut courir jusqu’à 100 000 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une ligne du modèle a été traitée comme une formalité, alors qu’elle décide de ce qui pourra être fait le jour où quelque chose ne va pas.

Une dernière observation sur le calendrier, qui vaut pour tout bailleur ayant des baux en cours. Le décret ne touche pas les contrats déjà signés : il vise ceux « conclus ou renouvelés à compter de cette même date »¹. Un bail de trois ans signé en septembre 2026 conservera donc son ancien VIII jusqu’à son renouvellement, en septembre 2029 — soit 1 096 jours — 2028 étant bissextile — pendant lesquels deux modèles coexisteront dans le même portefeuille. Le repérage se fait par la date de signature, pas par celle du logement.

Six gestes avant de signer un bail après le 1er octobre

Trois sur le document. Trois sur le logement.

1. Repartez du modèle en vigueur à la date de signature. Le décret vise les « contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date » : un fichier enregistré en septembre ne convient plus.
2. Lisez le VIII en entier, pas seulement son premier alinéa. Trois motifs y sont de plein droit et trois autres facultatifs, entre crochets, et ce sont ces derniers qu’il faut décider d’inclure ou non.
3. Vérifiez les deux délais séparément. Six semaines après commandement pour l’impayé, un mois pour l’assurance : douze jours d’écart, soit 312 € de loyer sur ce dossier.
4. Demandez en mairie si le logement est en secteur de servitude. La délimitation figure dans le règlement d’urbanisme, et elle conditionne la ligne à cocher comme la clause facultative.
5. Ne cochez pas la servitude par précaution. Une contrainte que le règlement n’impose pas se retourne contre le bailleur, en fermant des usages sans contrepartie.
6. Si le secteur existe, insérez la clause facultative. Sans elle, il reste la mise en demeure du maire et une astreinte pouvant atteindre 100 000 €, sans moyen contractuel de reprendre la main.

Un mot sur les professionnels que ce document mobilise, et sur leur ordre. L’agent immobilier qui rédige le bail est le premier concerné par la bascule du 1er octobre, puisque c’est son modèle qui doit changer. Le gestionnaire locatif tient les commandements de payer et doit connaître les deux délais, six semaines et un mois. Le commissaire de justice délivre le commandement, dont la date fait courir le délai. Le notaire, sur une acquisition, dira si le bien est en secteur de servitude. Et l’expert-comptable n’intervient pas ici : c’est l’une des rares décisions locatives où le document prime sur le chiffre.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne reproduit pas les contrats types, qui figurent en annexes du décret de 2015 et se consultent en entier. Il ne dit pas quelles communes ont institué des secteurs de servitude. Il ne traite ni la procédure d’expulsion qui suit la résiliation, ni le contentieux du meublé de tourisme, ni le choix entre bail nu, meublé et mobilité, ni l’encadrement des loyers. Et il ne dit pas ce qu’il advient d’un bail dont une ligne du modèle aurait été supprimée plutôt que laissée vide.