Contribution du locataire : récupérer une part de la rénovation énergétique sur la quittance

La réponse en trente secondes. Oui, une contribution peut être demandée. « Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur […] une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés »¹.

Mais depuis 2021 le résultat compte, pas seulement les travaux. Elle n’est exigible « qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E »¹.

Le montant est plafonné et figé. « Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée »¹.

Quinze de nos guides traitent la rénovation énergétique — son financement, les passoires thermiques, le DPE opposable. Aucun ne traitait celui-ci. Il a pourtant une propriété que les aides et les déductions n’ont pas : il fait revenir une part de la dépense mois après mois, pendant quinze ans, sur la quittance elle-même.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Ombeline, 44 ans, orthophoniste à Limoges, propriétaire d’un immeuble de 1935 comptant 4 logements. Elle engage 68 000 € de travaux d’économie d’énergie. L’étude thermique préalable, facturée 1 900 €, estime l’économie à 74 € par mois pour un logement de trois pièces. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Peut-on faire payer une part des travaux au locataire ?

Oui. Sous conditions. Et jamais au titre du coût des travaux.

C’est la première chose à comprendre, et c’est celle que les bailleurs inversent : la contribution ne rembourse pas une dépense, elle partage un gain. Le locataire ne paie pas une part de la chaudière ; il rend une part de ce que la chaudière lui fait économiser.

Le premier alinéa pose trois conditions d’un seul trait. Les travaux doivent être « réalisés par le bailleur », dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes de l’immeuble. Ils doivent « bénéficier directement » au locataire, ce qui exclut une amélioration qui profiterait à d’autres lots. Et ils doivent lui « être justifiés », c’est-à-dire documentés et présentés.

Le point de départ est daté avec précision : « à partir de la date d’achèvement des travaux »¹. Le décret d’application le traduit en termes de calendrier de paiement : le versement commence « le mois civil qui suit la date de fin des travaux »³.

Un mot sur le champ. Ce guide traite le bailleur privé. Le bailleur social relève d’un décret distinct et d’un autre calcul, que nous n’avons pas vérifié à sa source et dont nous ne dirons donc rien.

Un ensemble de travaux, et un résultat

Ici se joue la différence entre un guide écrit en 2015 et un guide écrit aujourd’hui — et c’est la raison pour laquelle une fiche recopiée d’une autre fiche, elle-même recopiée d’une source antérieure à la loi Climat, présentera comme ouvert à tous un mécanisme désormais fermé aux logements qui restent en F ou en G après travaux.

Le deuxième alinéa de l’article 23-1 est le fruit de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, et sa version en vigueur date du 25 août 2021. Il énonce que la contribution « ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation »¹.

Deux verrous, donc, et ils ne se ressemblent pas.

Le premier est un verrou de moyens : « un ensemble de travaux ». Une action isolée ne suffit pas. Le décret précise ce qu’il faut entendre par là, en renvoyant depuis 2021 aux articles R. 173-1 à R. 173-3 du code de la construction et de l’habitation : soit une combinaison d’au moins deux actions parmi l’isolation thermique, la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage et d’eau chaude, et l’installation d’équipements utilisant une énergie renouvelable ; soit des travaux ramenant la consommation du bâtiment sous un seuil fixé par arrêté⁴.

Le second est un verrou de résultat, et il est nouveau. Le logement doit atteindre une classe comprise entre A et E. Un logement classé G que des travaux importants feraient remonter en F reste hors du dispositif : les travaux sont faits, l’économie est réelle, la contribution n’est pas exigible.

C’est le piège central de ce sujet, et il n’existait pas avant 2021. Notre guide sur le DPE opposable explique pourquoi cette classe se vérifie avant et après, avec un diagnostiqueur, et non par estimation.

Combien peut-on demander, au maximum ?

La moitié. Pas des travaux. De l’économie.

Le troisième alinéa le dit en une phrase : le montant « ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée »¹.

Suivons Ombeline. L’étude thermique estime l’économie à 74 € par mois pour un logement de trois pièces. Le plafond est donc de 37 € par mois. Ce chiffre ne dépend en rien des 68 000 € qu’elle a dépensés : deux bailleurs qui obtiennent la même économie avec des budgets très différents peuvent demander la même contribution.

Cette règle a une conséquence que peu de bailleurs anticipent. Plus le logement était performant avant les travaux, moins l’économie est grande, et moins on peut demander. Le mécanisme récompense la rénovation d’un logement médiocre — à condition, depuis 2021, qu’elle le sorte de la zone F et G. Deux règles qui poussent dans le même sens, et un couloir étroit entre les deux.

Le mot « estimée » compte aussi. Il ne s’agit pas de mesurer une économie constatée après coup sur les factures du locataire, mais d’une estimation faite selon une méthode que le décret encadre. La contribution ne se recalcule donc pas si l’hiver est doux ou si le locataire chauffe davantage.

Quinze ans, à montant fixe et non révisable

Trois mots du texte gouvernent la durée, et ils tirent en sens contraire.

« Limitée au maximum à quinze ans » : c’est un plafond, pas une durée automatique. Rien n’oblige à demander la contribution pendant 15 ans, et rien ne permet d’aller au-delà.

« Fixe et non révisable » : voilà la contrepartie, et elle est lourde. Le montant décidé au départ ne bouge plus. Il ne suit ni l’indice de révision des loyers, ni le prix de l’énergie, ni rien d’autre. Un bailleur qui fixe 37 € en 2026 percevra 37 € en 2041, dans une monnaie qui n’aura plus la même valeur.

Sur 15 ans, cela fait 180 mensualités. Pour un logement, 37 € × 180 = 6 660 €. Pour les quatre logements d’Ombeline, 26 640 €, soit 39,2 % des 68 000 € de travaux. C’est une part réelle, et il faut la regarder pour ce qu’elle est : un flux étalé sur quinze années, non actualisé, et non indexé.

Il faut aussi savoir que la contribution survit au locataire qui l’a acceptée. Le décret prévoit qu’avant la conclusion d’un nouveau bail pendant la période, le bailleur « apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informe de son terme »³. Elle se transmet, à condition d’être expliquée.

Étude thermique ou forfait : lequel s’applique ?

Deux voies existent. Ce n’est pas le bailleur qui choisit entre elles, et c’est une bonne nouvelle pour qui prend la peine de vérifier laquelle s’applique, car la voie ouverte d’office se trouve être, dans la plupart des immeubles de rapport, celle qui rapporte le plus.

La voie de principe est l’étude. Le décret retient une « méthode de calcul conventionnel de la consommation d’énergie résultant d’une étude thermique préalable »⁴. Un forfait n’est ouvert que dans deux cas : lorsque les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec ce calcul, ou lorsque le bailleur possède moins de quatre logements dans l’immeuble.

Les montants du forfait figurent non pas dans le décret mais dans l’arrêté du même jour, et ils ne concernent que les immeubles achevés avant le 1er janvier 1948. Le bailleur « peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s’élevant à : 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ; 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ; 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus »⁵.

Qui relève de quelle voie, et ce que chacune donne

Ombeline s’est trompée de case, et son erreur est instructive. Son immeuble date de 1935, elle a donc lu la ligne du forfait et provisionné 15 € par logement. Mais elle possède 4 logements dans l’immeuble, et le forfait est réservé à celui qui en possède moins de quatre. Elle relève de l’étude thermique, qu’elle doit financer 1 900 €.

Cette étude change tout. Elle ouvre 37 € au lieu de 15, soit 22 € de plus par mois et par logement. Sur 180 mois et 4 logements, l’écart atteint 15 840 €, pour une étude facturée 1 900 €. Elle rapporte 8,3 fois son coût par ce seul écart.

Une remarque de fraîcheur, que nous n’avons vue nulle part ailleurs. L’arrêté prévoit que « les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers »⁵. Le verbe est au futur et la formule dit « pourront » : c’est une faculté. Notre consultation de Légifrance ne fait apparaître aucun arrêté d’actualisation. Ces 10, 15 et 20 € sont ceux de 2009, inchangés depuis 17 ans, dans une monnaie qui a perdu beaucoup de sa valeur entre-temps. La faculté existe ; elle n’a pas été exercée.

Ce que cela rapporte sur une opération réelle

Voici le dossier d’Ombeline. Ligne à ligne.

Quatre logements, quinze ans, et ce que la voie choisie change

Le tableau se reconstitue à l’écran. 37 × 180 font 6 660, et 6 660 × 4 font 26 640. La ligne du forfait : 15 × 180 font 2 700, et 2 700 × 4 font 10 800. L’écart de 3 960 € par logement se retrouve en retranchant 2 700 de 6 660, et il donne bien 15 840 € sur les quatre.

Rapporté aux travaux, le mécanisme rend 39,2 % des 68 000 € engagés. Cela ne veut pas dire que la rénovation coûte 39,2 % de moins : ces 26 640 € arrivent par mensualités de 148 € pendant quinze années, sans indexation, et ils supposent que les logements restent loués. Un flux étalé n’est pas un rabais.

Il faut mettre ce chiffre à côté des autres leviers plutôt qu’à leur place. Les travaux restent déductibles selon les règles que décrit notre guide sur l’imputation du déficit foncier, et les aides publiques suivent leur propre logique. La contribution s’ajoute à ces deux mécanismes ; elle n’en remplace aucun.

Que faut-il faire avant, pendant et après ?

Trois obligations, à trois moments. La première est celle qu’on oublie, et c’est aussi la seule dont le texte fasse expressément une condition d’exigibilité, ce qui signifie qu’un bailleur ayant conduit un chantier exemplaire, atteint la classe visée et fait établir une étude thermique irréprochable peut se voir opposer son omission et n’avoir rien à demander du tout.

Avant. Le décret conditionne l’exigibilité de la contribution à ce que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté « ait engagé une démarche de concertation avec le locataire »². Cette concertation porte sur le programme de travaux, leurs modalités, les bénéfices énergétiques attendus et la contribution elle-même. Ce n’est pas une formalité de courtoisie : le texte en fait une condition d’exigibilité. Un bailleur irréprochable sur tout le reste, mais sans concertation, n’a rien à demander.

Pendant. La conduite du chantier obéit à ses propres règles quand le logement reste occupé, et nous les avons traitées séparément dans notre guide sur les travaux pendant l’occupation. Un artisan qui intervient dans un logement habité et un architecte qui coordonne un programme sur quatre lots ne posent pas les mêmes questions au bailleur.

Après. Le décret impose une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges »³ sur l’avis d’échéance, avec les dates de mise en place, de terme et d’achèvement des travaux. C’est la troisième ligne de quittance dont on parle parfois sans la nommer : ni loyer, ni charges, mais une ligne à part, avec son propre terme. Un gestionnaire qui prend l’immeuble en cours de route doit savoir qu’elle existe et jusqu’à quand elle court.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Ce dispositif n’est pas un argument d’achat, et il ne rend rentable aucune opération qui ne le serait pas sans lui. Sur le dossier d’Ombeline, il représente 148 € par mois pour un immeuble entier — utile, jamais décisif. Nous ne l’intégrons pas dans les prévisionnels que nous établissons, parce qu’il dépend d’une classe atteinte après travaux et d’une concertation menée correctement, deux choses qu’on ne peut pas promettre à l’achat. Un vendeur qui vous le compterait d’avance dans un rendement vous vendrait une hypothèse.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une mauvaise rénovation. Ce sont des règles ignorées.

Le logement qui reste en F. Les travaux sont faits, l’économie est réelle, mais le logement passe de G à F et n’atteint pas la classe E. La condition ajoutée en 2021 n’est pas remplie et la contribution n’est pas exigible, quels que soient les efforts consentis. Coût : 26 640 € qui ne rentreront jamais, sur les mêmes 68 000 € de travaux.

Le forfait appliqué à tort. Le bailleur d’un immeuble ancien lit la ligne du forfait, retient 15 € par mois et par logement, et ne fait pas réaliser l’étude thermique. Il possède pourtant quatre logements dans l’immeuble, ce qui lui ferme le forfait et lui ouvrait l’étude. Coût : 15 840 € d’écart abandonné, faute d’avoir dépensé 1 900 €.

La concertation non menée. Le programme est bon, l’étude est faite, la classe est atteinte, mais aucune démarche de concertation n’a été engagée avec le locataire avant les travaux. Le décret en fait une condition d’exigibilité, et elle ne se rattrape pas après coup. Coût : 6 660 € par logement.

Le montant calculé sur les travaux. Le bailleur divise sa dépense par 180 mois et inscrit le résultat sur la quittance. Le plafond ne porte pas sur la dépense mais sur la moitié de l’économie estimée : au-delà de 37 € par mois dans notre exemple, la somme n’est pas due, et une ligne de quittance surévaluée se conteste.

Le point commun des quatre est un calendrier. Trois de ces vérifications se font avant le premier coup de marteau, et la quatrième au moment d’établir la quittance.

Que vérifier avant d’engager les travaux ?

Six gestes. Cinq avant le chantier. Un après.

1. Faire établir la classe de départ. Un diagnostiqueur donne le point de départ opposable. Sans lui, la classe visée n’est qu’une intention.
2. Viser E au minimum, et le dire au maître d’œuvre. La condition de 2021 est binaire : entre A et E, la contribution est ouverte ; en F ou G, elle est fermée. Un programme qui s’arrête à quelques points de la frontière perd tout le bénéfice du mécanisme.
3. Vérifier de quelle voie on relève. Comptez vos logements dans l’immeuble avant de retenir un forfait : à partir de quatre, l’étude thermique s’impose, et elle rapporte davantage.
4. Engager la concertation, et en garder la trace. Programme, modalités, bénéfices attendus, contribution envisagée. C’est une condition d’exigibilité, donc une pièce du dossier et non un courrier de politesse.
5. Faire chiffrer l’économie avant de signer les devis. Le plafond dépend de l’économie estimée, pas du budget. Connaître les 37 € avant d’engager les 68 000 € permet de dimensionner le programme en connaissance de cause.
6. Préparer la ligne de quittance. Intitulé exact, date de mise en place, date de terme, date d’achèvement des travaux. Et une note au dossier pour le locataire suivant, que le décret impose d’informer.

Un expert-comptable qui suit vos revenus fonciers vous dira où loger cette recette. Elle n’a pas la nature d’un loyer, elle a son propre régime de mention, et elle se déclare — c’est un point à traiter avec lui plutôt qu’à supposer.

Une dernière remarque sur l’âge des textes, parce qu’elle se voit dans les chiffres. Trois strates se superposent ici. Le mécanisme date de 2009. La loi qui le porte a été réécrite le 22 août 2021, sa version en vigueur datant du 25 août 2021. Le décret d’application a lui aussi changé de version le 1er juillet 2021, à la suite de la recodification du livre Ier du code de la construction. Et les forfaits de l’arrêté n’ont pas bougé depuis leur création. Un bailleur qui lit une fiche rédigée avant 2021 croira que ses travaux suffisent ; un bailleur qui lit une fiche récente mais recopiée croira que le forfait a suivi l’inflation. Les dossiers que nous publions portent tous leur date pour cette raison : sur un sujet où trois textes de trois époques se combinent, la date d’une information vaut autant que son contenu.