Un copropriétaire ne paie plus ses charges : qui avance l’argent, et comment le récupérer

La réponse en trente secondes. Les charges impayées sont avancées par les autres, pas par le syndicat. Un syndicat n’a pas de trésorerie propre : il n’a que ce que les copropriétaires versent. Quand une provision manque, le trou est comblé par ceux qui paient, au prorata de leurs tantièmes.

Les frais, eux, changent de poche. Par exception à la répartition ordinaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure »². Les frais, oui. Les charges, non.

Trente jours changent tout. Une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues³. Deux trimestres impayés deviennent alors 3 600 € exigibles d’un coup.

Ce sujet est presque toujours raconté du point de vue du syndic. Il mérite d’être raconté du vôtre, parce que trois des mécanismes décrits ici ne se déclenchent que si quelqu’un les demande, et que ce quelqu’un peut être vous.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Gaëtan, copropriétaire d’un immeuble de douze lots réparti sur 10 000 tantièmes, dont le budget prévisionnel annuel s’établit à 48 000 €. Il détient 850 tantièmes. Un autre copropriétaire, qui en détient 1 000, a cessé de payer après le premier trimestre. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qui paie quand un copropriétaire ne paie pas ?

Les autres. Immédiatement, et sans qu’on le leur dise.

C’est une évidence comptable dont presque personne ne tire les conséquences. Un syndicat de copropriétaires ne dispose d’aucune ressource propre : il ne perçoit ni loyer, ni subvention, ni produit d’exploitation. Tout ce qu’il dépense pour l’ascenseur, le chauffage, l’assurance et le gardien vient d’un seul endroit, les appels de fonds, et si une part de ces appels ne rentre pas, la dépense est faite quand même.

Le mécanisme découle du budget lui-même. L’assemblée vote chaque année un budget prévisionnel, et les copropriétaires versent au syndicat « des provisions égales au quart du budget voté », exigibles « le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale »¹. Le syndicat dépense ce qu’il encaisse. Il n’a pas de réserve, sinon celle que l’assemblée a bien voulu constituer.

Quarante-huit mille euros de budget, répartis sur dix mille tantièmes

Le défaillant n’a pas versé les deuxième et troisième provisions : 2 400 € manquent dans la caisse. Ces 2 400 € ne disparaissent pas des dépenses pour autant — l’ascenseur est entretenu, le chauffage tourne, l’assurance est payée. Ils sont donc supportés par les 9 000 tantièmes restants, en attendant un recouvrement qui viendra ou non.

Pour Gaëtan, cela fait 2 400 € multipliés par 850 et divisés par 9 000, soit 227 €. Rapportés à sa quote-part annuelle de 4 080 €, ces 227 € représentent 5,56 % de ce qu’il paie pour vivre dans cet immeuble, et ils ne correspondent à aucun service rendu.

Un mot sur la nature de cette somme, car elle décide de la suite. Ce n’est pas une perte, c’est une avance : la créance reste inscrite au compte du copropriétaire défaillant, et si le recouvrement aboutit, l’argent revient. Elle ne devient une perte que le jour où le recouvrement échoue — ou le jour où plus personne ne le poursuit. C’est exactement pour cela que les délais de la suite de ce guide comptent.

Les frais changent de poche, les charges non

C’est la distinction qui décide de tout. Elle tient dans un seul article, et elle est presque toujours résumée à l’envers : on entend dire que « les frais de recouvrement sont pour le défaillant », ce qui est vrai, et l’on en conclut que l’impayé ne coûte rien aux autres, ce qui est faux.

Par exception à la répartition ordinaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure »², ainsi que les droits et honoraires des actes de commissaire de justice. Trois mots portent tout le reste : « à compter de la mise en demeure ».

Une seule ligne pèse sur les copropriétaires à jour, et c’est la plus lourde

Deux conséquences pratiques en sortent, et elles vont dans le même sens. La première : tant qu’aucune mise en demeure n’est partie, aucun frais n’est imputable au défaillant, et tout ce que le syndic engage se répartit sur l’ensemble des copropriétaires. La seconde : réclamer que la mise en demeure soit envoyée n’est pas une agressivité de voisinage, c’est le geste qui transfère les frais à celui qui les cause.

Le point de vigilance. L’imputation n’est pas automatique pour autant : le syndicat doit justifier du caractère nécessaire des frais qu’il impute. Une facture d’avocat forfaitaire, sans lien démontré avec le recouvrement de cette créance-là, se voit refuser l’imputation — et retombe alors sur tout le monde.

Que fait la mise en demeure de l’article 19-2 ?

Elle transforme un retard en dette entière. Un trimestre devient un exercice. C’est l’outil le plus puissant de la loi de 1965 sur ce terrain, et le plus mal connu.

À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles³. Le texte va plus loin : il s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux de l’article 14-2-1 — dont notre guide sur le plan pluriannuel de travaux détaille l’alimentation — et aux créances à exécution successive.

Trois mille six cents euros exigibles là où deux mille quatre cents étaient dus

La quatrième provision de 1 200 €, qui n’était pas encore due, devient exigible avec les deux autres. Le syndicat peut alors saisir le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, qui constate le vote du budget et la déchéance avant d’ordonner le paiement — l’ordonnance étant assortie de l’exécution provisoire de droit.

Un mot sur ce que la déchéance ne fait pas, car l’enthousiasme se dissipe vite. Elle rend exigible, elle ne fait pas payer. Un copropriétaire qui n’a pas versé 2 400 € n’en versera pas davantage 3 600 € du jour au lendemain, et l’intérêt du mécanisme est ailleurs : il fixe la créance à son montant complet pour toute la suite de la procédure, ce qui évite d’avoir à recommencer un titre exécutoire à chaque trimestre nouveau. C’est un gain de temps et de frais, pas un gain d’argent immédiat.

Retenez la mécanique du délai, parce que c’est là que les dossiers se perdent : les trente jours courent du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et non de sa réception effective. Un destinataire qui ne retire jamais son courrier ne bloque donc rien.

Le syndic n’a pas besoin de l’assemblée pour recouvrer

C’est la réponse à l’objection que tout copropriétaire a déjà entendue : « il faut attendre la prochaine assemblée ». Elle est fausse pour l’essentiel de ce qui compte, et le texte qui le dit a été réécrit il y a huit mois à peine.

Le principe est bien que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Mais le texte énumère les exceptions, et la première d’entre elles est décisive : l’autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, pour la mise en œuvre des voies d’exécution — à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot — ni pour les mesures conservatoires⁴.

Un syndic qui explique en octobre qu’il attend l’assemblée de mars pour envoyer une mise en demeure se trompe, ou gagne du temps. Notre guide sur le contrat de syndic détaille ce que le forfait de gestion courante couvre et ce qui se facture en plus ; le recouvrement, lui, relève des prestations particulières, et son coût est imputable au défaillant.

Ce texte a d’ailleurs été réécrit récemment, et sa version actuelle date du 25 décembre 2025. Les commentaires en ligne antérieurs à cette date décrivent une liste d’exceptions plus courte : vérifiez la date de ce que vous lisez sur ce point précis, y compris dans les documents que votre syndic vous transmet.

L’exception mérite d’être relue à l’envers. Ce qui suppose une décision d’assemblée n’est pas le recouvrement : c’est la saisie en vue de la vente du lot, c’est-à-dire l’issue la plus lourde. Tout ce qui précède peut être engagé sans attendre, et doit l’être.

Qu’est-ce qui récupère vraiment l’argent ?

Une garantie prise sur le lot, et une opposition posée au bon moment.

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot, qu’il s’agisse de provisions ou de paiements définitifs⁵. Cette hypothèque est celle de l’article 2402 du code civil⁶. Elle peut être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse, et le syndic a qualité pour l’inscrire sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Deux délais de cinq ans se superposent d’ailleurs sur ce dossier, et il faut les distinguer. Le premier vise l’action : les dispositions de l’article 2224 du code civil sur le délai de prescription et son point de départ sont applicables aux actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat⁸. La créance elle-même se prescrit donc par cinq ans. Le second vise la garantie, et il figure dans l’article sur l’hypothèque.

Le même article pose une limite que peu de syndics ont en tête : « aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans »⁵. Passé ce délai, la garantie est perdue pour les sommes concernées, définitivement. Un impayé qui traîne cinq ans n’est plus seulement une créance douteuse : c’est une créance désarmée.

Ce point est central et il est souvent manqué. L’hypothèque ne fait pas rentrer d’argent le jour où on l’inscrit. Elle prend rang, et ce rang décidera de qui est payé le jour où le lot changera de mains — volontairement ou non. Une inscription prise en novembre 2026 vaut mieux qu’une inscription prise en novembre 2028, même si rien ne se passe entre les deux.

Et disons ce qui ne nous arrange pas : sur un impayé de 3 600 €, le coût d’une inscription hypothécaire n’est pas négligeable rapporté à la créance, et un syndic prudent hésitera. Le calcul se pose franchement — le montant en jeu justifie-t-il la formalité ? — et sur les petits impayés isolés, la réponse est souvent non. Ce qui la fait basculer, c’est la répétition : un copropriétaire défaillant deux exercices de suite n’est plus un accident de trésorerie.

Trente jours pour ne pas rater la vente du lot

Le jour où le défaillant vend, tout se joue en un mois. Personne ne prévient les copropriétaires, et le conseil syndical lui-même n’apprend souvent la mutation qu’après coup, en découvrant un nom nouveau sur la liste d’émargement de l’assemblée suivante.

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le notaire donne avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété. Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, au domicile élu, afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire⁷. L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance.

Deux fois quinze jours. Passé ce délai, le notaire libère le prix au vendeur, et le syndicat perd l’occasion la plus sûre qu’il aura jamais de se faire payer. L’opposition régulière vaut d’ailleurs, au profit du syndicat, mise en œuvre de l’hypothèque légale : elle enclenche la garantie sans autre formalité.

Un agent immobilier qui commercialise un lot dans l’immeuble le sait souvent avant le syndic, et rien n’interdit de lui poser la question. À défaut d’accord entre les parties, le notaire libère les fonds retenus au profit du syndicat dans un délai de trois mois, sauf contestation portée devant le juge. Le mécanisme est donc favorable au syndicat — à condition que le syndic ait ouvert son courrier et compté ses jours.

Le défaillant vote-t-il la poursuite de son propre lot ?

Non. C’est une règle que peu de syndics appliquent correctement, et son oubli fragilise la résolution la plus importante que l’assemblée aura à voter sur ce dossier.

Lorsque l’assemblée autorise le syndic à poursuivre la saisie en vue de la vente du lot d’un copropriétaire défaillant, la voix de ce dernier n’entre pas dans le calcul de la majorité, et il ne peut recevoir de mandat pour représenter d’autres copropriétaires³.

La règle a une logique simple : on ne vote pas sur la saisie de son propre bien. Elle a aussi une conséquence arithmétique que les procès-verbaux reflètent rarement, parce qu’elle oblige à calculer une majorité sur une base différente de celle de toutes les autres résolutions de la même assemblée.

L’effet se chiffre. Supposons une assemblée réunissant 6 400 tantièmes présents ou représentés, dont les 1 000 du défaillant. Sans exclusion, la majorité des voix exprimées se situe à 3 201. Après exclusion, la base tombe à 5 400 tantièmes et la majorité à 2 701. Cinq cents voix d’écart, sur une résolution que le principal intéressé aurait autrement pu faire échouer seul avec deux alliés. Notre guide sur l’assemblée générale côté bailleur détaille le calcul des majorités.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

La mise en demeure jamais envoyée. Sans elle, pas de déchéance du terme et pas d’imputation des frais. Les 2 400 € restent avancés par les copropriétaires à jour, dont 227 € pour Gaëtan, et les frais engagés se répartissent sur tout le monde au lieu de peser sur celui qui les cause.

Le syndic qui attend l’assemblée. Six mois séparent souvent deux assemblées. Six mois, c’est deux provisions trimestrielles supplémentaires — 2 400 € de plus dans ce dossier, portant l’exigible bien au-delà des 3 600 € initiaux. L’autorisation n’était pourtant pas nécessaire pour recouvrer.

L’avis de mutation classé sans suite. Le notaire écrit, le syndic reçoit, les quinze jours passent. Le prix de vente est libéré et les 3 600 € partent avec le vendeur, sans qu’aucune faute n’ait été commise par personne d’autre que le destinataire d’une lettre recommandée.

Le vote du défaillant compté à tort. Une résolution autorisant la saisie, adoptée ou rejetée sur une base de 6 400 tantièmes au lieu de 5 400, est fragile. La contester coûte une procédure, la refaire coûte une assemblée, et l’immeuble perd un exercice de plus — soit une quote-part annuelle entière de 4 800 € qui s’ajoute à l’impayé au lieu d’en sortir.

Que peut exiger un copropriétaire à jour ?

1. Demandez la date de la mise en demeure. Pas si elle a été envoyée : à quelle date. C’est elle qui ouvre l’imputation des frais et qui fait courir les trente jours.
2. Faites porter les impayés à l’ordre du jour. Le syndic doit rendre compte à la prochaine assemblée des actions qu’il a introduites ; demandez-en la liste et les dates.
3. Vérifiez que l’hypothèque a été inscrite dès lors que l’impayé se répète. Le syndic n’a besoin d’aucune autorisation pour le faire, et le rang se perd à attendre.
4. Demandez ce qui a été imputé au défaillant et ce qui a été réparti. Une facture de recouvrement répartie sur tous est une facture mal imputée.
5. Surveillez les mutations. Un lot en vente dans l’immeuble déclenche un compte à rebours de deux fois quinze jours. Le conseil syndical peut le rappeler au syndic.
6. Contrôlez la base de calcul du vote quand une résolution vise la saisie du lot d’un défaillant : sa voix sort du calcul.
7. Chiffrez ce que l’impayé vous coûte avant d’arbitrer. Sur 850 tantièmes et 2 400 € d’impayé, la réponse est 227 € — assez pour agir, pas assez pour financer un contentieux personnel.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas qu’un copropriétaire en difficulté est un adversaire : la plupart des impayés naissent d’un accident de vie, et beaucoup se résorbent avec un échéancier. Il dit que les mécanismes de la loi ne se déclenchent pas tout seuls, que trois d’entre eux dépendent d’un geste que le syndic peut faire sans autorisation, et qu’un copropriétaire qui ne demande rien avance de l’argent sans le savoir. Quand les impayés dépassent certains seuils, l’immeuble bascule dans un autre régime, que traite notre guide sur la copropriété en difficulté.