Décote IFI sur un bien loué : ce qui existe vraiment, et ce que personne ne vérifie

La réponse en trente secondes. Il n’y a pas d’abattement, il y a une valeur. Les biens s’estiment « à leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur de l’impôt », et la doctrine ajoute qu’« il est tenu compte des conditions de location pour l’évaluation de ces biens »⁴. On ne retranche pas un pourcentage d’une valeur libre : on déclare ce que vaut un bien occupé.

Le seul forfait du texte est ailleurs. « Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire »². Un logement loué n’y a pas droit, et un seul immeuble par foyer en bénéficie.

La règle joue dans les deux sens. « Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage, la valeur vénale réelle de ces biens est réputée égale à la valeur libre de toute occupation »⁴. Une résidence secondaire vide ne se décote pas parce qu’elle est vide.

La nuance entre un abattement et une valeur paraît rhétorique. Elle décide pourtant de ce qu’il faut produire le jour où l’administration demande des explications, et c’est la seule question qui compte sur ce sujet.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Laurence, 58 ans, pharmacienne à Nantes. Au 1^er janvier 2026 elle déclare trois biens et une dette : sa résidence principale, valeur libre 890 000 € ; un immeuble de rapport de quatre logements loués nus, valeur libre 760 000 € ; un studio à La Baule dont elle se réserve la jouissance, 195 000 € ; et 168 000 € de capital restant dû. Exemple construit à partir des textes et de la doctrine cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Existe-t-il une décote pour un bien loué à l’IFI ?

Pas au sens où on l’entend. Et cette réponse en apparence décevante est en réalité plus favorable que le pourcentage promis.

Le texte procède par renvoi : la valeur des actifs imposables est déterminée « suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès »². Ces règles ne connaissent qu’une notion, la valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix qu’un acquéreur accepterait de payer pour le bien tel qu’il est, au jour où l’impôt se déclenche.

La doctrine administrative en tire la conséquence en une ligne : « Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur de l’impôt », et « il est tenu compte des conditions de location pour l’évaluation de ces biens »⁴. Un immeuble loué se déclare donc pour ce qu’il vaut loué, ce qui est mécaniquement moins qu’un immeuble vide — un acquéreur qui hérite des baux hérite aussi de leurs contraintes.

La différence avec un abattement n’est pas verbale, elle change la charge de la preuve. Un abattement se justifie par un texte : soit il s’applique, soit il ne s’applique pas. Une valeur se justifie par le marché : par des ventes comparables de biens eux-mêmes occupés, par des rendements observés, par une estimation motivée. Le contribuable qui écrit « valeur libre moins 20 % » a inventé un abattement et devra défendre son pourcentage. Celui qui écrit « valeur occupée, telle qu’établie par ces trois comparables » défend une valeur, ce qui est le débat prévu par le texte.

Une conséquence pratique en découle immédiatement, et elle joue en faveur du redevable. Aucun texte ne plafonne l’écart, pour la raison qu’aucun texte ne le fixe : il n’existe ni plancher ni plafond, seulement une valeur à établir. Les 30 % que les pages en ligne présentent comme un maximum ne sont donc pas un maximum — ce sont les 30 % de l’abattement de résidence principale, transposés par erreur à une situation qu’il ne vise pas. Ce que vaut un immeuble loué à un tarif très inférieur au marché, avec des baux longs, se démontre ; rien ne dit à l’avance jusqu’où la démonstration peut aller.

Les 30 % sont réservés à la résidence principale

C’est la confusion d’origine, et elle s’explique : il existe bien un abattement de 30 %, mais pas là où on le cherche.

Le texte est sans ambiguïté : « Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire »². Deux conditions se cumulent, l’occupation et le titre — il faut que ce soit la résidence principale, et il faut que ce soit celle du propriétaire. La doctrine ajoute la restriction que beaucoup découvrent en cours de contrôle : lorsque des membres d’un même foyer fiscal possèdent plusieurs immeubles, un seul peut en bénéficier⁴.

Un seul abattement forfaitaire existe, et il ne concerne aucun bien locatif

Pour Laurence, l’abattement porte donc sur les 890 000 € de sa résidence nantaise et sur eux seuls : 267 000 € retranchés, 623 000 € retenus. L’immeuble de rapport n’y a aucun droit, et le studio de La Baule non plus.

Combien la valeur occupée change-t-elle l’impôt ?

Ici, tout. Parce que l’écart tombe exactement sur le seuil.

Posons pour l’immeuble de rapport un écart de 15 % entre la valeur libre et la valeur occupée. Ce chiffre est une hypothèse de travail, choisie pour rendre la démonstration lisible, et non un taux d’usage : la section précédente vient d’établir qu’aucun texte ni aucune doctrine n’en fixe. Sur un dossier réel, il serait le résultat d’une estimation, pas son point de départ. Les 760 000 € deviennent alors 646 000 €, soit 114 000 € de moins.

Cent quatorze mille euros d’assiette, et le seuil se franchit ou non

Le premier montant se décompose en deux lignes que le lecteur peut refaire : la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € porte sur 500 000 € au taux de 0,50 %, soit 2 500 € ; la tranche suivante porte sur les 110 000 € qui dépassent le seuil, au taux de 0,70 %, soit 770 €. Deux mille cinq cents et sept cent soixante-dix font 3 270 €.

Le second montant est nul, et pour une raison qui n’a rien à voir avec le barème : la redevabilité elle-même suppose une valeur nette supérieure à 1 300 000 €¹. À 1 296 000 €, Laurence n’est pas imposée à un taux plus faible — elle n’est pas redevable du tout, et n’a pas de déclaration à souscrire.

Trois mille deux cent soixante-dix euros par an, sur une différence d’évaluation portant sur un seul bien. Et l’écart se reconduit chaque année, tant que la composition du patrimoine ne change pas.

Un bien qu’on se réserve s’évalue comme s’il était vide

La règle vaut d’être lue deux fois, parce qu’elle ruine une optimisation que beaucoup croient possible.

La doctrine pose que « pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage, la valeur vénale réelle de ces biens est réputée égale à la valeur libre de toute occupation »⁴. Le verbe « réputée » est celui d’une présomption : il n’y a pas de démonstration à faire, ni dans un sens ni dans l’autre.

La conséquence est nette. Une résidence secondaire, un pied-à-terre, un logement laissé vide en attendant des travaux, un bien occupé par le propriétaire lui-même hors résidence principale : aucun ne se décote pour cause d’occupation, puisque l’occupation en question est la sienne. Le studio de La Baule entre donc dans l’assiette de Laurence pour 195 000 €, sans retranchement d’aucune sorte.

Ce point ferme aussi une porte que l’on croit ouverte. Occuper soi-même un bien ne crée pas de décote ; le laisser vide non plus. Ce qui crée une différence de valeur, c’est l’existence d’un droit d’occupation détenu par un tiers, opposable à l’acquéreur — un bail. Et un bail suppose un locataire, un loyer et une déclaration de revenus fonciers qui va avec.

Comment justifier une valeur occupée ?

Par des comparables, et par des comparables du même genre que le bien.

C’est la partie que les pages en ligne ne traitent jamais, alors qu’elle est la seule qui se joue vraiment. Une valeur ne se décrète pas : elle s’établit. Trois familles de pièces la soutiennent, et elles ne pèsent pas le même poids.

Les ventes comparables d’abord, et elles priment sur tout le reste. Un immeuble loué se compare à des immeubles loués, pas à des appartements vendus libres dont on aurait retranché un pourcentage. La base des demandes de valeurs foncières, publique et gratuite, donne les prix de mutation réels ; un notaire ou un agent immobilier qui commercialise régulièrement des immeubles de rapport dans le secteur sait ce qu’un bien occupé se paie, et une estimation écrite de sa main vaut mieux qu’un calcul maison.

Les éléments du bail ensuite, qui expliquent l’écart plutôt qu’ils ne le prouvent. Un loyer inférieur au marché, une durée résiduelle longue, un locataire protégé par son âge et ses ressources, un bail commercial en cours : chacun pèse sur ce qu’un acquéreur acceptera de payer, et chacun se documente par une pièce. Ce sont ces pièces qui transforment un chiffre en démonstration.

Le rendement enfin, qui donne une seconde lecture. Un immeuble qui rapporte se valorise aussi par capitalisation de ses loyers, et notre guide sur la décote de bloc montre comment l’exigence de rendement d’un acquéreur déplace le prix. Un expert-comptable qui tient déjà les comptes de l’immeuble produit ces chiffres sans travail supplémentaire.

Reste la question que personne ne pose et qui décide de tout : combien de temps ce dossier doit-il tenir ? Le droit de reprise de l’administration en matière d’impôt sur la fortune immobilière s’exerce « jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due »⁶. Trois ans, donc — mais l’alinéa suivant pose une condition que l’on oublie systématiquement de lire.

« Ce délai n’est opposable à l’administration que si l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré » ou par la déclaration, « sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures »⁶. Autrement dit, le délai court de trois ans se mérite. Une déclaration qui porte un chiffre nu, sans annexe ni explication, ne révèle rien de ce qui permettrait à l’administration d’apprécier l’évaluation : elle l’oblige à des recherches, et le délai de droit commun, plus long, prend le relais.

C’est le vrai argument en faveur du dossier de preuve, et il n’est pas celui qu’on attend. Joindre une note d’évaluation ne sert pas seulement à gagner la discussion si elle a lieu : elle sert à faire courir le délai court, donc à réduire la fenêtre pendant laquelle la discussion peut s’ouvrir. Un contribuable qui déclare une valeur occupée sans rien expliquer prend un double risque, sur le fond et sur le temps.

Disons maintenant ce qui ne nous arrange pas. Cette démonstration coûte du temps et parfois des honoraires, et elle n’a de sens que si l’enjeu la justifie. Sur un patrimoine largement au-dessus du seuil, une décote de 114 000 € vaut 798 € d’impôt à la tranche de 0,70 % — utile, mais sans commune mesure avec les 3 270 € du cas de Laurence, qui ne tiennent qu’à la position du seuil. Faites le calcul avant d’engager quoi que ce soit : sur beaucoup de dossiers, la réponse est que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

L’usufruitier paie sur la pleine propriété

C’est l’autre fausse bonne idée du sujet, et le texte l’a fermée dès 2018.

Les actifs grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage attribué à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit « pour leur valeur en pleine propriété »⁵. Autrement dit, celui qui garde l’usufruit garde la totalité de l’assiette, et le nu-propriétaire ne déclare rien.

Le texte ménage des exceptions, où les actifs sont compris dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire « dans les proportions fixées par l’article 669 »⁵ : notamment lorsque l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du code civil — la vocation légale du conjoint survivant — et sous réserve que l’usufruit n’ait été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire⁵. Un démembrement organisé par une donation ordinaire n’entre pas dans ces exceptions.

La leçon pratique tient en une phrase : donner la nue-propriété de ses immeubles à ses enfants tout en conservant l’usufruit ne réduit pas l’impôt sur la fortune immobilière du donateur, alors que c’est précisément la raison pour laquelle beaucoup l’envisagent. Notre guide sur l’achat en nue-propriété traite la situation inverse, celle où l’on acquiert la nue-propriété sans l’usufruit.

Que se passe-t-il entre 1 300 000 € et 1 400 000 € ?

Une règle particulière s’applique, et elle est faite pour amortir la marche.

Sans elle, un patrimoine de 1 300 001 € supporterait d’un coup l’impôt calculé sur toute la tranche de 800 000 € à 1 300 000 €, soit 2 500 €, pour un euro de plus que son voisin non imposable. Le texte atténue donc : entre ces deux bornes, l’impôt calculé selon le barème « est réduit d’une somme égale à 17 500 € − 1,25 % P », P étant la valeur nette taxable du patrimoine³.

Disons tout de suite ce que ce mécanisme ne fait pas, parce que le mot « lissage » le laisse croire et que le calcul dit autre chose. Il n’annule pas la marche. À 1 300 001 €, la décote vaut 17 500 € moins 1,25 % de cette somme, soit 1 250 €, et l’impôt dû s’établit encore à 1 250 €. Un euro d’assiette de plus que son voisin non imposable coûte donc mille deux cent cinquante euros. La marche est divisée par deux, elle n’est pas supprimée, et c’est exactement pour cette raison que la position du seuil vaut qu’on s’y arrête.

Le barème n’a pas bougé depuis le 1er janvier 2018

Prenons une assiette de 1 350 000 € pour voir l’effet. Le barème donne 2 500 € sur la première tranche et 350 € sur la seconde, soit 2 850 €. La décote vaut 17 500 € moins 1,25 % de 1 350 000 €, soit 625 €. L’impôt dû s’établit à 2 225 €, et non à 2 850 €. Un redevable qui applique le barème sans la décote paie 625 € de trop.

Un dernier point, qui n’est écrit nulle part et qui explique beaucoup. Ni le seuil de 1 300 000 €, ni la première tranche de 800 000 €, ni la bande de lissage n’ont été revalorisés depuis le 1^er janvier 2018³. Pendant ce temps, les prix de l’immobilier ont monté. Le nombre de redevables augmente donc sans qu’aucune loi ne l’ait décidé, et un patrimoine qui n’a pas changé de composition peut franchir le seuil par le seul effet du marché. C’est ce qui rend l’évaluation de chaque bien décisive plutôt qu’accessoire.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

L’estimation faite pour un bien vide, reprise telle quelle. C’est l’erreur du cas de Laurence, et la plus fréquente. Une évaluation établie pour une succession, une renégociation de prêt ou une assurance porte presque toujours sur une valeur libre. Reprise sans correction sur la déclaration, elle gonfle l’assiette de 114 000 € et fait franchir le seuil : 3 270 € par an, pour une ligne recopiée.

Le pourcentage appliqué sans comparable. Un contribuable qui retranche 20 % parce qu’un article le lui a dit ne défend pas une valeur, il défend un chiffre. En cas de demande d’explications, il n’a rien à produire, et l’écart de 114 000 € se rétablit — avec l’impôt qui va avec.

La résidence secondaire décotée par analogie. Un propriétaire qui applique une décote d’occupation à son pied-à-terre confond deux règles. Le bien dont il a l’usage est réputé valoir sa valeur libre, sans discussion possible. Sur les 195 000 € du studio, une décote de 15 % appliquée à tort représente 29 250 € d’assiette manquante à rétablir.

La donation de la nue-propriété faite pour alléger l’impôt. L’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété. L’opération a coûté des droits et des frais d’acte, elle a transmis un patrimoine — ce qui peut être un excellent objectif — mais elle n’a rien changé à l’assiette de l’année suivante. Sur le cas de Laurence, les 3 270 € restent dus à l’identique.

Que vérifier avant de déclarer ?

1. Reprenez chaque bien un par un et notez son état d’occupation au 1^er janvier. C’est cette date qui fige la situation, pas celle de la déclaration.
2. Vérifiez d’où vient chaque valeur. Une estimation faite pour une succession ou une banque porte sur un bien libre : elle ne se recopie pas.
3. N’appliquez aucun pourcentage. Cherchez ce que vaut un bien occupé comparable, et gardez la trace de ce que vous avez trouvé.
4. Constituez le dossier avant d’en avoir besoin. Estimation écrite, comparables, baux, quittances : réunis en janvier, ils coûtent une heure ; réunis trois ans plus tard sur demande, ils coûtent bien davantage. Un commissaire de justice peut constater une occupation qui ne se prouverait pas autrement.
5. Ne décotez rien de ce dont vous avez l’usage. Résidence secondaire, pied-à-terre, logement vide : valeur libre, sans exception.
6. Regardez si vous êtes dans la bande de lissage. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, la décote de l’article 977 s’applique et vaut plusieurs centaines d’euros.
7. Refaites le calcul chaque année. Le barème ne bouge pas, les prix si. Un patrimoine inchangé peut devenir imposable sans qu’aucune décision ne l’ait rendu tel.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas qu’il faut déclarer le plus bas possible : une valeur qui ne se démontre pas expose à une rectification et à des intérêts, et l’économie apparente se paie ensuite. Il dit que la valeur juste d’un bien loué n’est pas celle d’un bien libre, que la confondre coûte de l’argent réel, et que la démonstration se prépare en janvier plutôt qu’en réponse à une lettre. Pour le reste, notre guide sur la vente d’un bien loué chiffre le même écart du point de vue de la revente, et celui sur le statut de loueur en meublé professionnel traite la seule voie par laquelle un patrimoine locatif sort de l’assiette.