Découper un immeuble en studios : les deux seuils que le code oppose, et ce qu’ils coûtent quand on les franchit

La réponse en trente secondes. Deux seuils, et les communs n’y entrent pas. Est interdite « Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul »¹.

La sanction est pénale. « Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 € les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions »⁷.

Et une autorisation peut être exigée. Là où elle est instituée, le maire « notifie sa décision dans le mois de la réception de la demande. Le défaut de réponse dans ce délai vaut autorisation »⁵.

Le corpus traite la division en volumes, la transformation d’un local commercial en logement et les surfaces Carrez et Boutin. Aucun n’exposait les seuils que le code oppose à une division, ni ce qu’ils coûtent quand ils sont franchis.

Que le code interdit-il exactement ?

Trois divisions, et l’énumération est fermée. Le texte les vise quelle que soit la forme juridique de l’opération.

La phrase d’attaque est large : « Sont interdites, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations »¹.

Quatre montages sont donc couverts d’un coup. La vente, la donation, le partage et la simple location : aucun ne permet d’échapper aux interdictions qui suivent.

La première vise l’état de l’immeuble. Est interdite « Toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres »¹, ou dont un quart au moins de la superficie relève de la catégorie IV de la loi de 1948.

La deuxième vise la taille des logements créés, et c’est celle qui arrête la plupart des projets de découpe. La troisième vise leur équipement.

Une exception unique figure au dernier alinéa, et elle ne concerne que la première interdiction. La division reste autorisée « lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique »¹. Rien de tel n’est prévu pour les seuils de surface.

Quelle surface minimale pour un logement créé ?

Voici le texte que tout découpeur d’immeuble devrait connaître par cœur, et le piège qu’il contient.

Est interdite « Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 »¹.

Le piège tient dans la suite de la phrase : « les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume de ces locaux »¹.

Traduit en mètres carrés, cela signifie qu’un couloir, une buanderie ou une salle d’eau partagée ne comptent pour aucun des logements créés. Un plateau de 96 m² dont 15 vont à la circulation n’offre pas 16 m² par studio sur six : il en offre 13,5.

Une ambiguïté demeure, et ce guide la déclare plutôt que de la trancher. Le mot « respectivement » relie deux seuils à deux grandeurs, mais le texte n’indique pas si un local est interdit lorsqu’une seule des deux conditions est remplie, ou lorsque les deux le sont ensemble. La lecture prudente — celle que retient ce guide — est de traiter chaque seuil comme un minimum à respecter séparément.

Cette prudence n’est pas théorique. Sous 2,50 m de hauteur, un studio de 13,5 m² développe 33,75 m³ : il passe le seuil de volume et manque celui de surface. Selon la lecture retenue, il est licite ou il ne l’est pas.

Un mot sur ce que ce seuil n’est pas. Il ne se confond ni avec la surface Carrez, ni avec la surface habitable au sens du décret sur le logement décent : le guide sur les surfaces Carrez et Boutin montre que trois mesures coexistent pour un même local. Le texte lu ici emploie le mot « superficie », sans renvoyer à aucune des trois définitions.

Retenez la conséquence pratique : le mètre carré qui compte pour un notaire n’est pas nécessairement celui qui compte pour cette interdiction, et un plan qui tient sur une mesure peut manquer l’autre. Ce guide ne dit pas comment mesurer la superficie au sens de cet article — le texte ne le dit pas non plus.

Ce que chaque logement créé doit comporter

Trois équipements et deux recherches. La troisième interdiction est la moins commentée, et pourtant la plus facile à enfreindre dans un chantier rapide.

Est interdite « Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique »¹.

Le mot « ou » mérite d’être relevé. Il suffit qu’un seul de ces trois équipements manque pour que la division tombe sous l’interdiction : ce n’est pas un faisceau, c’est une liste.

La suite ajoute deux diagnostics. Sont visés les locaux « qui n’ont pas fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L. 1334-5 du code de la santé publique et d’une recherche de la présence d’amiante »¹.

Notez que le texte parle de « recherche » d’amiante, et non de diagnostic. Il ajoute, « le cas échéant », le diagnostic de l’état de conservation lorsque des matériaux ont été repérés — l’ordre est donc chercher, puis, s’il y a lieu, diagnostiquer.

Un dernier effet, souvent ignoré, tient en une phrase. La division par lots d’un bâtiment à usage d’habitation « confère à celui-ci la qualification de bâtiment d’habitation collectif »² au sens des articles que le texte cite : découper change la catégorie réglementaire de l’immeuble.

Faut-il une autorisation pour diviser ?

Pas partout, mais là où elle existe, elle conditionne tout. Deux dispositifs coexistent, fondés sur deux logiques différentes.

Le premier vise l’habitat dégradé. Une autorisation préalable « peut être instituée par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le conseil municipal dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer »³.

Dans ces zones, le refus n’est pas discrétionnaire quand les seuils ne sont pas tenus. Le maire « refuse l’autorisation lorsque la division contrevient à l’article L. 126-17 »³ — c’est une compétence liée, non une faculté.

Un second cas de refus est, lui, facultatif. Le maire « peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque les locaux à usage d’habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique »³.

Le second dispositif se rattache au plan local d’urbanisme. Une autorisation peut y être instituée « dans des zones délimitées en application de l’article L. 151-14 du code de l’urbanisme »⁴, et le refus peut alors tenir au fait que les locaux créés ne respectent pas « les proportions et taille minimales fixées par le plan local d’urbanisme »⁴.

Un investisseur doit donc vérifier deux documents distincts avant de découper : la délibération d’habitat dégradé, et le plan local d’urbanisme, qui peut poser ses propres tailles minimales, différentes des 14 m² du code de la construction.

Les deux dispositifs ne se recouvrent pas, et un investisseur peut se trouver soumis aux deux. Le premier naît d’une délibération sur l’habitat dégradé, le second d’un zonage du plan local d’urbanisme : ils reposent sur des délibérations différentes, prises par des organes qui peuvent différer, et rien dans les textes lus n’indique lequel prime si les deux existent.

Le délai d’un mois, et le silence qui vaut oui

C’est la seule bonne nouvelle du dossier, et elle est expresse.

Le texte pose le délai : le maire « notifie sa décision dans le mois de la réception de la demande. Le défaut de réponse dans ce délai vaut autorisation »⁵.

Deux points comptent pour un calendrier de chantier. Le délai part de la réception de la demande, non de son envoi ; et le silence est constitutif, ce qui évite d’attendre indéfiniment une réponse qui ne vient pas.

Une protection accompagne le locataire, et elle survit à l’irrégularité : « Le défaut d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d’habitation né d’une division »⁵.

Lisez bien la portée de cette phrase. Elle protège le bail, pas le bailleur : le locataire reste chez lui, et le propriétaire reste exposé aux sanctions.

Enfin, quand une autorisation d’urbanisme est déjà nécessaire, le texte évite le double dossier : celle-ci « tient lieu d’autorisation de division »³, après accord de l’intercommunalité le cas échéant.

Un rapprochement s’impose avec une autre autorisation préalable, celle de mise en location. Le guide sur le permis de louer décrit un régime voisin, institué lui aussi par délibération et sur un zonage : un même immeuble peut relever des deux, et les obtenir séparément.

Que risque celui qui découpe trop petit ?

La sanction n’est pas administrative : elle est pénale, et elle vise la mise à disposition, pas seulement la division.

Le renvoi est d’abord posé : ceux qui mettent ces locaux « en vente, en location ou à la disposition d’autrui »⁶ encourent les peines d’un autre article.

Cet article ne laisse aucun doute : « Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 € les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions »⁷.

Trois verbes déclenchent l’infraction, et le troisième est le plus large. Vendre, louer, ou mettre à disposition : un logement prêté à titre gratuit entre dans le champ.

Une peine complémentaire vise les personnes physiques : « l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction »⁷.

Pour les sociétés, la sanction peut atteindre l’immeuble lui-même. « Pour l’application du 8°, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction »⁷ — une société civile qui découpe trop petit risque de perdre son actif.

Un investisseur habitué aux opérations de décote de bloc connaît le raisonnement : le prix au mètre carré d’un lot découpé dépasse celui du bloc, et la marge naît du nombre de lots. Ce texte fixe la limite de ce raisonnement, et il la fixe en mètres carrés plutôt qu’en euros.

Le dossier de Théophile, mètre par mètre

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Théophile dispose d’un plateau de 96 m² sous 2,50 m de hauteur, et prévoit 15 m² de circulation commune.

Six studios ou cinq, face aux deux seuils

Le calcul se refait à la main : 96 moins 15 font 81 m² de surface privative, divisés par six ils donnent 13,5 m², et par cinq 16,2 m². Les 15 m² de circulation, soit 15,6 % du plateau, ne comptent pour aucun studio — c’est le texte qui l’exige.

La découpe à six manque le seuil de surface de 0,5 m² par studio, tout en dépassant celui de volume de 0,75 m³. C’est exactement le cas où la lecture du mot « respectivement » décide de la légalité de l’opération.

La découpe à cinq passe les deux seuils sans discussion : 2,2 m² de marge en surface, et 7,5 m³ en volume. Elle coûte un lot, et gagne 2,7 m² par studio.

Rapportée au risque, l’arithmétique devient brutale. L’amende de 75 000 € représente 12 500 € par studio sur six, pour un manque de 0,5 m² chacun — soit 150 000 € par mètre carré manquant.

Une dernière obligation s’ajoute si l’immeuble a plus de dix ans et que la découpe aboutit à une mise en copropriété : le diagnostic technique global doit alors la précéder. Théophile doit donc compter cette pièce dans son calendrier, avant même de déposer sa demande d’autorisation de division.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas comment se mesurent la superficie et le volume habitables au sens de ce texte, qui ne les définit pas ; il ne dit pas non plus si le plan local d’urbanisme applicable impose des tailles minimales supérieures, ce qu’il autorise expressément.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels l’immeuble était sain et le permis en règle.

Le couloir compté dans les surfaces. Le plan annonce six studios de 16 m² en répartissant les 96 m² du plateau. Le texte exclut les communs du calcul : les studios font 13,5 m², et l’amende encourue atteint 75 000 €.

La location avant l’autorisation. Le bailleur signe les baux sans attendre la réponse de la mairie. Le silence ne vaut autorisation qu’au terme du mois : avant ce terme, il n’y a pas d’autorisation tacite, et six studios sont mis à disposition sans titre — six infractions distinctes, pour une amende encourue de 75 000 €.

L’électricité repoussée au printemps. Les studios sont livrés sans accès à la fourniture de courant, en attendant le raccordement. Le texte interdit la division dès qu’un seul des trois équipements manque : la mise à disposition est constituée, et les 75 000 € d’amende sont encourus alors même que les studios font 16,2 m².

La société qui découpe trop petit. Une société civile porte l’opération, pensant limiter le risque personnel. La confiscation peut porter « sur l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction » : c’est l’actif lui-même, acquis pour être découpé, qui est en jeu — bien au-delà des 75 000 € d’amende encourus par une personne physique.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, la division a été traitée comme une question de plan, alors que le code en fait une infraction pénale dès la mise à disposition.

Six gestes avant de découper un plateau

Trois avant le plan. Trois avant les baux.

1. Retirez les communs de votre calcul dès le premier croquis. Le texte les exclut du calcul de la superficie et du volume des locaux créés.
2. Tenez les deux seuils séparément. Un studio peut passer 33 m³ et manquer 14 m² : la lecture prudente exige les deux.
3. Consultez le plan local d’urbanisme avant de figer le nombre de lots. Il peut fixer ses propres proportions et tailles minimales.
4. Vérifiez si une autorisation de division est instituée sur la commune. Deux délibérations différentes peuvent l’avoir créée, sur deux fondements distincts.
5. N’installez aucun locataire avant le terme du mois. Le silence vaut autorisation, mais seulement une fois le délai écoulé.
6. Livrez les trois équipements avant la première mise à disposition. Eau potable, évacuation des eaux usées, courant électrique : l’absence d’un seul suffit.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte dessine la découpe et sait ce que les communs retirent aux surfaces privatives ; c’est de lui que vient le premier chiffre fiable. Le géomètre mesure et atteste, et son relevé fera foi si la question se pose. Le notaire vérifiera, avant de recevoir les actes, qu’aucune interdiction ne frappe l’immeuble. Et le diagnostiqueur produit le constat de risque d’exposition au plomb et la recherche d’amiante que le texte exige.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne définit pas la superficie ni le volume habitables au sens de ce texte, qui ne les définit pas non plus. Il ne dit pas quelles tailles minimales un plan local d’urbanisme peut fixer. Il ne traite pas les immeubles de grande hauteur, que vise un article voisin cité ici sans être reproduit. Il ne détaille pas la catégorie IV de la loi de 1948, ni les articles du code de la santé publique auxquels le texte renvoie. Il ne traite pas les sanctions du défaut d’autorisation, que le texte renvoie à un autre article que nous n’avons pas lu. Et il ne traite ni la division en volumes, ni la transformation d’un local commercial, ni les surfaces Carrez et Boutin.