Dossier de surendettement du locataire : les saisies s’arrêtent seules, l’expulsion ne s’arrête pas

La réponse en trente secondes. La recevabilité arrête les saisies, pas l’expulsion. Elle « emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération »¹, et cet effet est automatique. Pour les mesures d’expulsion du logement, en revanche, la commission « peut saisir le juge »² : rien ne se produit sans cette démarche.

Deux ans, sept ans, et rien. Une suspension d’expulsion dure deux ans au plus³. Les mesures de traitement s’étalent sur sept ans au plus⁵. Et le rétablissement personnel efface « toutes les dettes »⁶ : la créance locative n’est pas au nombre des exceptions.

Un plan n’est pas une bonne nouvelle, c’est une moins mauvaise. Sur le dossier chiffré plus bas, 8 400 € étalés sur sept ans sans intérêts valent 7 453 € aujourd’hui. L’érosion, 947 €, n’apparaît sur aucun document.

Le sujet est traité partout comme une fatalité — « il n’y a rien à faire ». C’est faux à deux endroits précis, et ces deux endroits sont ceux où un bailleur perd de l’argent par inaction plutôt que par malchance.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sabrina, 46 ans, aide-soignante à Poitiers, propriétaire d’un T2 loué 620 € hors charges, soit 690 € de quittance mensuelle. Son locataire a cessé de payer en mars 2025. En mars 2026, la dette atteint 8 400 €, un peu plus de douze quittances, et Sabrina détient un jugement prononçant la résiliation du bail. En avril 2026, la commission déclare recevable le dossier de surendettement du locataire. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Un dossier de surendettement arrête-t-il tout ?

Non. Il arrête beaucoup, et pas ce que vous croyez.

La confusion vient d’un mot. Une procédure d’exécution et une décision de justice ne sont pas la même chose : la seconde reconnaît un droit, la première le met en œuvre. Le dossier de surendettement gèle la mise en œuvre, il ne touche pas au droit reconnu. Votre jugement reste votre jugement. C’est son bras armé qui s’arrête.

L’effet central tient en une phrase du code de la consommation : « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires »¹. Deux mots comptent. « Emporte » : c’est automatique, aucune décision supplémentaire n’est requise. Et « exécution » : ce sont les saisies, pas les décisions de justice qui les fondent.

Trois lignes s’arrêtent seules, deux ne s’arrêtent pas, et une continue de courir

La dernière ligne mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle sépare deux masses que beaucoup de bailleurs confondent. La dette de 8 400 € est arrêtée au jour de la recevabilité : c’est elle qui entre dans la procédure. Les quittances de 690 € qui tombent ensuite, mois après mois, sont des créances nouvelles, extérieures au dossier. Un locataire en surendettement doit son loyer courant comme n’importe quel locataire.

Une précision de calendrier, enfin. Avant même la recevabilité, à la demande du débiteur, la commission peut saisir le juge pour suspendre les procédures d’exécution dès le dépôt du dossier⁸. Un bailleur qui voit ses saisies s’arrêter avant d’avoir reçu la moindre notification de recevabilité n’assiste donc pas à une irrégularité : il assiste à l’application de ce texte-là.

L’expulsion n’est pas suspendue par la recevabilité

C’est le point le plus mal compris du sujet. Il se lit dans le choix des verbes.

Là où l’article sur les saisies dit que la recevabilité « emporte » la suspension, celui qui concerne le logement dit que la commission « peut saisir le juge des contentieux de la protection », et c’est ce juge qui prononcera, s’il l’estime justifié, la suspension des mesures d’expulsion visant le logement du débiteur². Une faculté, exercée par un tiers, devant un juge. Rien ne se produit tant que la commission ne l’a pas demandé et que le juge ne l’a pas accordé.

Beaucoup de commissions le demandent, et beaucoup de juges l’accordent. Mais ce n’est ni automatique ni immédiat, et un bailleur qui suspend de lui-même sa procédure à la lecture de la lettre de recevabilité s’inflige un délai que la loi ne lui imposait pas encore.

Le point de vigilance. Quand la suspension est prononcée, elle « est acquise pour une durée maximale de deux ans »³, et elle prend fin plus tôt si un plan est approuvé, si des mesures sont imposées, ou si un rétablissement personnel est prononcé. Deux ans à 690 € de quittance représentent 16 560 €, à ajouter aux 8 400 € déjà dus : 24 960 € au total. Ce montant est une exposition maximale, pas une perte annoncée : il suppose que le locataire ne verse plus rien pendant toute la suspension. S’il reprend le loyer courant, l’exposition tombe à zéro et la suspension ne coûte que du temps. C’est le chiffre à poser sur la table avant toute décision, en sachant lequel des deux scénarios on regarde.

Que devient la clause résolutoire déjà acquise ?

Elle ne disparaît pas. Elle se met en attente, et c’est la loi de 1989 qui l’organise.

Sabrina a obtenu son jugement avant la recevabilité. Beaucoup de bailleurs, dans cette situation, se demandent si l’arrivée du dossier de surendettement l’a rendu inutile — et la réponse est non, à condition de comprendre ce qui lui arrive. Le jugement conserve toute son autorité ; ce sont les délais accordés au locataire qui viennent en retarder l’effet, exactement comme des délais de grâce ordinaires le feraient.

L’article 24 prévoit expressément le cas du locataire dont « la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande »⁴ : le juge accorde alors des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan ou jusqu’à la clôture de la procédure. Et lorsqu’un « plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé »⁴, le juge applique les délais et les modalités de paiement que ce plan contient, au lieu d’en fixer d’autres.

La conséquence est nette. Pendant ces délais, la clause de résiliation de plein droit est suspendue : le bail continue. Elle ne reprend effet que si le locataire manque aux échéances qui lui ont été accordées. Une clause du bail qui prétendrait organiser autrement cette résiliation serait d’ailleurs réputée non écrite, comme le détaille notre guide sur les clauses réputées non écrites. Autrement dit, un jugement de résiliation obtenu avant la recevabilité ne devient pas caduc — il devient conditionnel, et sa condition est le respect du plan.

Notre guide sur les loyers impayés chiffre la procédure ordinaire à quinze mois du premier incident à la reprise du logement. La recevabilité ne se substitue pas à ce calendrier : elle s’y insère, et elle l’allonge d’une durée que personne ne connaît au moment où la lettre arrive.

Que récupère un bailleur, dans chaque cas ?

Deux chemins seulement. L’écart entre eux est total, et rien ne permet de savoir lequel sera pris au moment où la lettre de recevabilité arrive dans votre boîte — c’est la commission qui instruira, sur des éléments de la vie du locataire dont vous n’aurez jamais connaissance, et sa décision tombera plusieurs mois plus tard sans que votre avis y ait pesé autrement que par le montant de votre créance.

Le premier passe par des mesures de traitement — plan conventionnel ou mesures imposées — qui rééchelonnent la dette. Leur durée totale « ne peut excéder sept ans »⁵, sauf lorsqu’elles portent sur le remboursement d’un prêt immobilier permettant d’éviter la vente de la résidence principale du débiteur. Le second passe par le rétablissement personnel, qui « emporte effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision »⁶.

Huit mille quatre cents euros d’un côté, zéro de l’autre, et la même dette au départ

Un mot sur ce qui vient après. Le plan s’éteint à son terme ou à son premier manquement, et la dette qu’il n’a pas soldée ne renaît pas : ce qui a été rééchelonné et payé est payé, ce qui a été effacé est éteint. Le départ du locataire en cours de plan, en revanche, ne fait pas disparaître sa dette : elle survit au bail, et le plan continue de la régir. Un bailleur qui récupère son logement au bout de trois ans continue donc de percevoir ses 100 € mensuels pendant les quatre années restantes.

Les 100 € mensuels de la deuxième ligne ne sont pas un plancher légal : ils sont ce que 8 400 € divisés par quatre-vingt-quatre mois produisent. Sur une dette plus lourde ou une capacité de remboursement plus faible, la commission ne rallonge pas la durée au-delà de sept ans — elle réduit la part remboursée, ou elle bascule vers l’effacement.

Et l’effacement est plus large qu’on ne l’imagine. Le texte vise « toutes les dettes », et la liste des exceptions est courte : dettes alimentaires, réparations pécuniaires prononcées au pénal, dettes issues d’une fraude aux organismes de protection sociale, certaines majorations fiscales, amendes pénales⁷. Une créance locative n’y figure pas.

Sept ans sans intérêts coûtent 947 € qui n’apparaissent nulle part

Un plan qui rembourse l’intégralité de la dette semble une victoire. Regardez-le de plus près.

Une créance de 8 400 € payée demain vaut 8 400 €. La même, payée en sept ans par fractions égales et sans le moindre intérêt de retard, vaut nécessairement moins : l’argent qui arrive tard a moins de valeur que celui qui arrive tôt, et cette différence porte un nom en finance comme en comptabilité. Elle s’appelle l’actualisation, elle se calcule en une formule, et elle ne figure sur aucun des documents que la commission adresse aux créanciers.

Sabrina encaissera 100 € par mois pendant quatre-vingt-quatre mois, soit 8 400 € — le montant exact de sa créance. Mais le premier euro arrivera dans un mois et le dernier dans sept ans, et aucun intérêt ne viendra compenser cette attente. Actualisé à 3,45 %, ce flux vaut 7 453 € aujourd’hui. L’écart, 947 €, représente 11,27 % de la créance.

Ce montant ne figure nulle part. Il n’apparaît ni sur le plan, ni sur le décompte du commissaire de justice, ni sur aucun document que Sabrina recevra. Il se calcule, ou il se subit.

Le calcul lui-même tient en une ligne de tableur, et il se refait sur n’importe quel dossier : la mensualité, le nombre d’échéances, un taux d’actualisation qui est celui auquel vous vous financez. Nous retenons 3,45 %, le taux des crédits relevés en août 2026 ; avec un taux plus élevé, l’érosion se creuse, avec un taux plus faible elle se réduit, mais elle ne s’annule jamais. Sept ans sont sept ans.

Et disons ce qui ne nous arrange pas : sur un dossier de cette taille, ce calcul ne doit conduire à rien de particulier. Il n’existe aucune manœuvre pour l’éviter, aucun conseil à vendre et aucune procédure à engager. Il sert seulement à ce que le bailleur cesse de considérer un plan comme un recouvrement intégral, et qu’il arbitre en connaissance de cause s’il vaut mieux garder ce locataire ou reprendre le logement. Notre comparatif des assurances du bailleur pose la question en amont : une garantie loyers impayés indemnise là où le plan étale.

Deux ans, sept ans, et ce qui court entre les deux

Trois durées gouvernent ce dossier. Elles ne mesurent pas la même chose, et les confondre conduit à des décisions absurdes : un bailleur qui croit que la suspension d’expulsion dure sept ans renonce à un logement qu’il aurait pu récupérer cinq ans plus tôt, et celui qui croit que le plan dure deux ans s’étonne de recevoir encore des versements en année six.

La plus courte protège le locataire, la plus longue engage le bailleur

La troisième ligne est celle qu’on oublie, et elle explique des choses. Un bailleur dont la saisie s’interrompt sans explication n’a pas forcément subi une erreur de son commissaire de justice : le dossier de son locataire a pu être déposé sans qu’il en soit informé, et la suspension obtenue avant même la décision de recevabilité⁸.

Que doit faire le bailleur dès la lettre de la commission ?

Quatre gestes. Le premier est une obligation légale que presque personne ne connaît, et les trois autres se font dans les jours qui suivent la lettre, pas dans les mois — parce que l’état du passif se construit vite et qu’une créance mal chiffrée à ce moment-là le restera pendant toute la durée des mesures.

Prévenir celui qui recouvre pour vous. Le code impose aux créanciers d’informer « les personnes qu’ils ont chargées d’actions de recouvrement de la recevabilité de la demande et de ses conséquences »⁹. Si vous avez mandaté un commissaire de justice, un gestionnaire locatif ou un agent immobilier, la lettre part le jour même. Un acte de saisie délivré après la recevabilité encourt l’annulation, et les frais engagés le seront en pure perte.

Vérifier le montant retenu contre vous. La commission dresse un état du passif à partir des déclarations. Contrôlez que votre créance y figure pour son montant exact, arrêté au jour de la recevabilité, charges comprises et frais de procédure compris. Une créance sous-évaluée dans l’état du passif est une créance sous-remboursée dans le plan.

Distinguer les deux masses dans votre comptabilité. La dette gelée d’un côté, le loyer courant de l’autre. Cette séparation vaut pour vos relances comme pour votre expert-comptable, qui n’aura pas le même traitement pour une créance rééchelonnée et pour une créance effacée.

Décider de la suite du bail sans attendre. Si le locataire reprend le loyer courant, la question est celle du maintien dans les lieux. S’il ne le reprend pas, la dette recommence à se former pendant que l’ancienne est gelée, et l’exposition redevient celle des 690 € par mois. Le non-renouvellement au terme, que traite notre guide sur le congé pour motif légitime et sérieux, est une voie parallèle qui ne dépend pas de la procédure de surendettement.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Le commissaire de justice non prévenu. Il poursuit une saisie que la loi a interdite, l’acte encourt l’annulation, et ses frais restent à votre charge. Les 8 400 € demeurent dus, mais vous les aurez poursuivis à vos frais pendant plusieurs semaines. Un courriel le jour de la réception de la lettre suffit à l’éviter.

L’expulsion abandonnée d’elle-même. Un bailleur qui range son dossier en lisant « recevabilité » s’accorde une suspension que personne ne lui a imposée. Si la commission ne saisit jamais le juge, il aura offert deux ans d’occupation gratuite : 16 560 € au tarif de la quittance.

La créance oubliée dans l’état du passif. C’est l’erreur la plus définitive, et elle surprend : l’effacement porte sur toutes les dettes arrêtées à la date de la décision, déclarées ou non⁶. Ne pas déclarer ne protège rien. Cela vous prive seulement d’être informé et de contester : 8 400 € s’éteignent sans que vous ayez eu voix au chapitre.

Le plan accepté sans le lire. Sept ans à 100 € par mois ne valent pas 8 400 €, ils valent 7 453 €. La différence de 947 € ne se récupère nulle part, et elle doit entrer dans l’arbitrage entre garder le locataire et reprendre le logement — pas dans un regret rétrospectif.

Dans quel ordre agir ?

1. Datez la recevabilité. C’est la date qui arrête la dette traitée et qui sépare les deux masses. Tout ce qui échoit après lui échappe.
2. Prévenez le jour même celui qui recouvre pour vous. C’est une obligation légale, et c’est ce qui évite un acte nul et des frais perdus.
3. Vérifiez votre créance dans l’état du passif, montant exact, charges et frais compris, arrêtés au bon jour.
4. N’arrêtez pas votre procédure d’expulsion de vous-même. Seule une décision du juge, saisi par la commission, la suspend — et pour deux ans au plus.
5. Exigez le loyer courant. Il n’entre pas dans le dossier, il reste dû, et son non-paiement rouvre une dette nouvelle.
6. Chiffrez la valeur réelle du plan avant de l’accueillir comme une bonne nouvelle. Sept ans sans intérêts érodent la créance de plus de onze pour cent.
7. Décidez du bail. Garder un locataire qui reprend ses paiements sous plan est souvent le meilleur résultat disponible ; le comprendre évite de dépenser en procédure ce que le plan rapportera.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne promet pas. Il n’existe aucune technique pour échapper à un effacement, et aucune procédure pour aller plus vite qu’un plan. Ce que ces textes permettent, en revanche, est de ne pas ajouter des pertes évitables à une perte subie : des frais de saisie engagés après la recevabilité, deux ans d’occupation offerts par prudence excessive, une créance mal chiffrée dans l’état du passif. Le reste appartient au dossier de votre locataire, et il ne vous appartient pas.