Le droit de préemption du locataire quand on vend : trois textes différents, et celui que les investisseurs découvrent après avoir divisé leur immeuble

La réponse en trente secondes. Vendre un lot après avoir divisé l’immeuble oblige à notifier chaque locataire, « à peine de nullité de la vente »¹. La lettre vaut offre de vente, et l’offre est valable deux mois.

Le prix que vous y écrivez est celui auquel vous vendrez si le locataire accepte. Le baisser ensuite rouvre son droit pour un mois de plus¹.

Vendre en bloc n’y échappe pas au-delà de cinq logements : l’article 10-1 impose alors une offre valable quatre mois à chaque locataire, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger les baux six ans².

Le sujet passe pour une formalité de notaire. Il l’est, pour celui qui vend un appartement isolé. Il ne l’est plus dès qu’on découpe un immeuble de rapport : la préemption commande alors le calendrier de l’opération entière, et elle fixe le prix de vente de tous les lots occupés avant qu’aucun n’ait été mis sur le marché.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Corinne, 46 ans, infirmière libérale à Limoges. Elle a acheté un immeuble de rapport de six logements 384 000 €, engagé 96 000 € de travaux et de frais de mise en copropriété, et prévoit de revendre lot par lot autour de 88 000 €. Quatre lots sont occupés, deux sont vacants. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Combien de droits de préemption le locataire a-t-il ?

Trois, et ils ne se recouvrent pas. Les confondre est l’erreur d’origine, parce qu’elle fait chercher la règle dans le mauvais texte.

Trois textes, trois faits générateurs, trois calendriers

Le premier est le plus connu. C’est aussi celui qui ne concerne pas Corinne : le congé pour vendre suppose d’attendre l’échéance du bail, il ne se délivre que dans une fenêtre de quelques mois, et il vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis³. Notre guide sur la vente d’un bien loué le traite en détail, avec le calcul de la décote d’occupation.

Les deux autres sont ceux de l’investisseur, et ils ont ceci de particulier qu’ils se déclenchent en cours de bail. Attendre l’échéance n’y change rien. Donner congé n’y change rien non plus.

Ce qui déclenche l’article 10 : la division, pas la vente

Le texte se lit dans sa première phrase, et elle contient tout.

L’obligation naît « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation », lorsque cette vente est « consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots »¹.

Trois mots comptent. Consécutive : c’est la division qui crée le droit, pas la décision de vendre. Initiale ou subdivision : une copropriété déjà constituée qu’on redécoupe est concernée au même titre qu’un immeuble qu’on met en lots pour la première fois. Par lots : la découpe est le fait générateur, et un géomètre qui établit l’état descriptif de division vient de l’enclencher sans que personne ne le dise.

Corinne n’a donc pas le choix du moment. Le jour où l’état descriptif de division est publié, ses quatre locataires détiennent un droit sur le logement qu’ils occupent, un droit qu’aucune clause du bail ne peut écarter, qu’aucun accord amiable ne remplace, et qui vivra jusqu’à ce que leur lot soit vendu. Elle ne l’a pas décidé. Le géomètre non plus.

Le point de vigilance. La préemption de l’article 10 ne se perd pas en attendant. Elle ne se perd pas non plus en donnant congé : le congé relève d’un autre texte, et l’offre qu’il emporte ne dispense pas de celle-ci. Un bailleur qui donnerait congé pour vendre à l’échéance du bail, puis vendrait le lot issu de la division, devrait notifier deux fois — parce que les deux droits ont deux causes différentes.

Que doit contenir la lettre ?

Beaucoup plus qu’un prix, et c’est là que les ventes se cassent.

La notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et elle porte « l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe »¹. Jusqu’ici, rien qu’un bailleur ne devine.

Ce qu’il ne devine pas est la phrase suivante : « Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification »¹.

Autrement dit, la lettre doit recopier le texte lui-même — la durée de l’offre, le délai de réalisation, son extension en cas de prêt, la nullité de l’acceptation tardive, et le mécanisme de la seconde offre. Une lettre qui annonce correctement le prix mais omet ces mentions est nulle. La vente qui la suit l’est avec elle.

C’est la raison pour laquelle cette notification se confie à un notaire ou à un commissaire de justice, et non à un modèle trouvé en ligne. L’acte coûte quelques dizaines d’euros ; la nullité expose la vente entière.

1. Un destinataire par lot. Le texte vise « chacun des locataires ou occupants de bonne foi ». Un couple qui a signé le bail à deux reçoit une notification à deux noms ; un colocataire oublié rouvre le délai.
2. Le prix du local qu’il occupe. Pas le prix de l’immeuble, pas une quote-part : le prix du lot, celui auquel vous vendrez si l’offre est acceptée.
3. Les conditions de la vente. Elles engagent au même titre que le prix. Une condition ajoutée après coup au profit d’un tiers acquéreur est une condition plus avantageuse, et elle rouvre le droit.

Deux mois, puis deux, puis quatre

Les délais s’empilent, et c’est leur empilement qui commande la date de signature.

L’offre « est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception »¹. Si le locataire l’accepte, il dispose « d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente », et ce délai « est porté à quatre mois » s’il notifie son intention de recourir à un prêt¹.

Le texte referme lui-même la parenthèse : « Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit »¹. Un locataire qui accepte puis n’aboutit pas ne bloque donc pas le lot indéfiniment.

Ce que chaque réponse du locataire coûte en temps

Six mois est donc le plafond par lot, et c’est un plafond que le vendeur ne maîtrise pas : il dépend entièrement de ce que le locataire répond, et de la manière dont il finance. Une promesse signée avec un tiers acquéreur avant l’expiration de ce délai n’a aucune valeur. Le lot n’est pas libre de s’engager. Notre guide sur les clauses suspensives montre comment caler la durée d’une promesse sur les délais qu’on ne maîtrise pas ; celui-ci en ajoute un que peu d’acquéreurs connaissent.

Peut-on baisser le prix après avoir notifié ?

Oui, mais cela redonne sa chance au locataire, et c’est la mécanique la plus coûteuse du texte.

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit […] notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente »¹. Cette seconde notification « vaut offre de vente », elle est « valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception », et « l’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque »¹.

La conséquence pratique est un cliquet. Le prix notifié est un plafond : on peut descendre, jamais sans repasser par la case départ, et chaque descente rend un mois au locataire — un mois pendant lequel il peut acheter au prix que le marché vient de faire baisser, alors qu’il avait refusé le précédent. Le vendeur négocie donc contre lui-même.

Un vendeur qui découvre son marché en trois paliers — 88 000 €, puis 84 000 €, puis 80 000 € — offre donc trois fenêtres successives à son locataire, dont la dernière au prix le plus bas. C’est exactement l’inverse de ce qu’il voulait faire.

Ce que le cliquet impose en pratique. Le prix se fixe avant de notifier, pas après. Deux estimations écrites d’agent immobilier, obtenues avant la lettre, valent mieux qu’une conviction : elles fixent un prix qu’on n’aura pas à baisser, et elles évitent le seul mouvement que le texte punit.

Ce que Corinne joue sur deux estimations

Corinne estime ses lots elle-même, à partir d’annonces en ligne, et retient 82 000 €. Deux agents immobiliers consultés après coup les situent à 88 000 €.

Deux de ses quatre locataires acceptent l’offre. La vente se fait à 82 000 €, sans négociation, sans visite et sans mise en concurrence, parce que c’est le prix qu’elle a écrit dans une lettre qu’elle croyait purement formelle, adressée à des gens qu’elle pensait certains de refuser. Ils ont accepté.

600 € d’estimations en protégeaient 12 000

Douze mille euros, soit un quart de la marge, perdus dans une lettre écrite un mardi soir. Deux estimations écrites coûtent environ 600 € : le rapport est de vingt contre un, et il ne dépend d’aucune hypothèse de marché.

Notre guide sur la décote de bloc d’un immeuble de rapport montre d’où vient l’écart entre le prix en bloc et la somme des lots. Ce guide-ci montre par où cet écart repart.

Notifier les quatre en même temps

C’est la seule optimisation gratuite du sujet, et elle se joue sur une décision d’organisation.

Rien dans le texte n’impose de notifier les locataires l’un après l’autre, et rien n’impose d’attendre d’avoir vendu un lot pour notifier le suivant. Les quatre offres peuvent courir en parallèle.

1. Quatre notifications le même jour font courir quatre délais de deux mois simultanément. Au bout de deux mois, les quatre lots sont libres d’être proposés à des tiers.
2. Quatre notifications successives, une par lot vendu, font courir quatre délais de deux mois bout à bout, soit huit mois avant que le dernier lot ne soit disponible.
3. L’écart est de six mois, pour la même opération, le même prix et le même risque de préemption.

Ce que ces six mois coûtent mérite d’être dit sans exagération, parce que c’est un point où les guides de vente forcent volontiers le trait. Un immeuble loué se porte peu cher : les loyers rentrent. Chez Corinne, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les charges non récupérables font 1 868 € par mois, contre 1 720 € de loyers encaissés sur les quatre lots occupés. Le coût net est de 148 € par mois, soit 888 € sur six mois. C’est peu.

Le vrai coût n’est pas là. Il est dans 480 000 € de prix de revient immobilisés six mois de plus, et dans une opération suivante qui ne démarre pas.

Vendre en bloc y échappe-t-il ?

À cinq logements ou moins, oui. À partir de six, non — et le régime est alors plus lourd que celui de la découpe.

L’article 10-1 vise la vente « dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte de plus de cinq logements », lorsque l’acquéreur ne s’engage pas à laisser chaque locataire « disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans »².

Le bailleur doit alors notifier à chaque locataire deux prix : celui de l’immeuble entier et celui « pour le local qu’il occupe »². Et cette offre-là est valable quatre mois, non deux.

L’immeuble de Corinne compte six logements. S’il lui prenait l’envie de renoncer à la découpe et de le revendre en bloc à un autre investisseur, elle tomberait sous ce texte. Une promesse de vente signée avec un délai de réalisation de trois mois — la durée habituelle — serait intenable : il en faut quatre rien que pour l’offre, six avant de pouvoir signer, huit si un locataire notifie recourir à un prêt.

La porte que le texte laisse ouverte, et son prix. L’article 10-1 ne s’applique pas si l’acquéreur s’engage à proroger les baux six ans. C’est une vraie sortie, et elle est gratuite en trésorerie. Elle ne l’est pas en valeur : un immeuble vendu avec six ans de baux garantis vaut moins qu’un immeuble libre de ses échéances, et l’acquéreur le sait. La question n’est pas de savoir si l’on veut éviter le texte, mais combien l’éviter se paie.

Le même article étend la règle aux cessions de parts ou d’actions de sociétés lorsque ces titres donnent la propriété ou la jouissance de chaque logement². Vendre les parts de la SCI plutôt que l’immeuble ne contourne donc rien.

Les trois portes que le texte laisse ouvertes

Elles existent, elles sont écrites, et aucune n’est un montage.

1. La vente du bâtiment entier. Le III de l’article 10 écarte son application « aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment »¹. Vendre tout d’un coup échappe à la préemption de la découpe — mais retombe sur l’article 10-1 au-delà de cinq logements.
2. Les actes entre proches. Le texte « ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus »¹. La même exception figure à l’article 10-1.
3. L’engagement de proroger les baux. Propre à la vente en bloc, il vaut six ans et se paie en valeur, comme dit plus haut.

Une quatrième voie est régulièrement évoquée et ne fonctionne pas : vendre les parts d’une société civile immobilière. L’article 10-1 vise expressément les cessions de titres qui donnent la jouissance des logements. Notre guide sur la fiscalité du marchand de biens rappelle que le choix du véhicule se décide sur la fiscalité de sortie, jamais sur l’espoir d’échapper à un texte de protection.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Trois se produisent avant d’avoir envoyé la première lettre. Le quatrième se produit chez le notaire, quand il est trop tard.

Notifier avant d’avoir fait estimer. C’est l’incident central de ce guide. Le prix écrit dans la lettre est celui auquel on vendra si le locataire accepte, sans négociation ni mise en concurrence. Chez Corinne, 6 000 € d’écart par lot et deux locataires acceptants font 12 000 €, soit un quart de la marge de l’opération, contre 600 € d’estimations.

Notifier les lots l’un après l’autre. Quatre délais de deux mois se cumulent au lieu de courir ensemble : huit mois au lieu de deux. Le coût de trésorerie est modeste — 888 € sur six mois, loyers déduits — mais 480 000 € de prix de revient restent immobilisés une demi-année de plus, et l’opération suivante attend.

Écrire la lettre soi-même. Les termes des cinq alinéas doivent y être reproduits à peine de nullité. Une notification incomplète rend nulle la vente qui la suit : chez Corinne, ce sont 82 000 € par lot qui deviennent contestables, et une opération à 480 000 € qui ne peut plus se solder. L’acte confié à un professionnel coûte quelques dizaines d’euros.

Signer une promesse en bloc à trois mois. Au-delà de cinq logements, l’offre de l’article 10-1 dure quatre mois, et la signature ne peut pas intervenir avant six. Une promesse calibrée sur le délai habituel de trois mois oblige à négocier une prorogation depuis une position faible, quand elle ne fait pas fuir l’acquéreur. Le portage sur les huit mois du scénario le plus long revient à 1 184 €, mais le risque réel est de reprendre la commercialisation à zéro.

Découper ou vendre en bloc ?

La préemption ne tranche pas cette question, mais elle en déplace le coût, et c’est utile de savoir dans quel sens.

1. La découpe rapporte davantage — la somme des lots dépasse le prix en bloc — et elle coûte deux mois d’offre par lot, menés en parallèle, plus le risque de vendre au prix notifié aux locataires qui acceptent.
2. La vente en bloc va plus vite en apparence, mais au-delà de cinq logements elle impose quatre mois d’offre à chaque locataire, soit un calendrier plus long que la découpe bien séquencée.
3. L’engagement de proroger les baux six ans supprime l’offre de l’article 10-1 et raccourcit le délai à celui d’une vente ordinaire. Il se paie dans le prix, et c’est à l’acquéreur de dire combien.

Un investisseur qui découvre ces textes après avoir signé chez le notaire d’achat n’a plus qu’un levier : la séquence. Celui qui les connaît avant en a trois — le prix, la séquence et la forme de la sortie —, et les trois se décident sur une feuille, avant la première lettre.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs sur des immeubles de rapport, et la découpe est une opération que nous savons monter. Le calcul de ce guide dit pourtant que l’essentiel ne se gagne pas dans le montage : il se gagne dans deux estimations à 600 € et dans quatre lettres envoyées le même jour. Un notaire rédige les notifications pour quelques dizaines d’euros, un agent immobilier estime pour rien s’il espère le mandat, et les deux ensemble protègent 12 000 € sur l’opération décrite. Il faut le savoir avant de nous appeler.