Extinction de l’usufruit : cinq causes ordinaires, une sixième qui se plaide, et deux issues pour le juge

La réponse en trente secondes. Cinq causes ordinaires mettent fin à l’usufruit. « L’usufruit s’éteint : Par la mort de l’usufruitier ; Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi »¹.

Une sixième existe, et elle se plaide. « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien »².

Et vendre le bien ne suffit pas à s’en débarrasser. « La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier »⁴.

Le corpus traite l’achat en démembrement — la nue-propriété et sa répartition des charges, le quasi-usufruit sur le prix de vente, le viager. Il ne disait rien de la sortie : comment un usufruit prend fin, et ce qu’un nu-propriétaire peut faire quand il n’en peut plus d’attendre.

Comment un usufruit prend-il fin ?

De cinq façons, énumérées dans un article qui ne dit rien d’autre. « L’usufruit s’éteint : Par la mort de l’usufruitier ; Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi »¹.

Trois de ces causes sont passives : la mort, le terme, la perte totale. Elles surviennent, et le nu-propriétaire n’y peut rien. Les deux autres supposent un événement qu’on peut provoquer ou constater : la consolidation, qui résulte d’un achat, et le non-usage, qui se prouve.

Un détail de rédaction mérite d’être relevé, parce qu’il ferme une porte que beaucoup cherchent : la liste ne comporte ni la vente du bien, ni la faillite de l’usufruitier, ni le désaccord entre les parties. Ce qui n’y figure pas ne s’y ajoute pas de soi-même — l’article suivant en ajoute bien une sixième, mais il a fallu un texte pour cela.

Trente ans, comme pour les servitudes

La quatrième cause est celle qui ressemble le plus à ce que le code fait ailleurs : « Par le non-usage du droit pendant trente ans »¹. C’est exactement la durée qui éteint une servitude, et c’est le même mécanisme — un droit qui ne sert pas finit par disparaître.

Trente ans, c’est long, et cette cause suppose que personne n’ait usé du droit pendant tout ce temps. Ce n’est donc pas une stratégie que l’on met en œuvre : c’est un filet, utile dans les situations anciennes où plus personne ne sait qui détient quoi.

Un second délai de trente ans figure ailleurs dans la même section, et il ne concerne pas les mêmes personnes : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans »³. Un usufruit consenti à une société, à une association ou à toute personne qui n’est pas un particulier est donc borné dans le temps, quelle que soit la durée stipulée. C’est un point à vérifier dans tout montage où l’usufruit est logé dans une structure, au même titre que la durée d’un bail emphytéotique se vérifie avant d’y adosser un projet.

Quand les deux qualités se réunissent

La troisième cause est celle qu’un investisseur peut provoquer, et elle porte un nom que le texte donne lui-même : « la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire »¹.

Deux mots pour un seul phénomène. Le nu-propriétaire rachète l’usufruit, ou l’usufruitier rachète la nue-propriété : dans les deux cas, les deux qualités se retrouvent sur une seule tête et l’usufruit disparaît. Ce n’est pas une transmission, c’est une extinction — la pleine propriété se reconstitue.

Pour un nu-propriétaire pressé, c’est la voie la plus sûre et la plus chère. Elle suppose un accord et un prix, ce qui est une négociation ordinaire et non une procédure. Et le prix se discute d’autant mieux que l’usufruitier a des raisons de vendre — c’est là que l’état du bien, et donc la section suivante, entre en jeu.

Un usufruit peut-il être retiré à son titulaire ?

Oui, et c’est la seule cause qui se plaide. Le texte est net dans son principe : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien »².

Deux comportements sont visés, et ils ne se ressemblent pas. Les dégradations sont un acte : quelqu’un abîme. Le dépérissement faute d’entretien est une abstention : personne ne fait rien, et le bien se dégrade seul. La seconde branche est celle qui concerne le plus souvent un nu-propriétaire, et c’est la plus difficile à dater.

Le mot « peut » commande toute la suite. L’abus n’éteint pas l’usufruit automatiquement : il ouvre une action, et c’est un juge qui décidera. Ce que le texte ne fait pas, c’est définir le seuil à partir duquel un défaut d’entretien devient un abus — cela relève d’une appréciation de fait, et ce guide ne prétendra pas la fixer.

Les deux issues que le juge peut retenir

Deux issues, pas une, et la seconde surprend. « Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser »².

La première issue est celle qu’on attend : l’extinction absolue. La seconde est un compromis que le code prévoit expressément — le propriétaire rentre dans la jouissance, mais il paie. Une somme annuelle, déterminée par le juge, versée à l’usufruitier ou à ses ayants cause, et cela jusqu’au moment où l’usufruit aurait pris fin normalement.

Trois éléments de cette seconde issue méritent d’être isolés. Elle est annuelle, donc récurrente. Elle profite aussi aux ayants cause de l’usufruitier — mention qui compte lorsque l’usufruit avait un terme autre que le décès, puisque la somme court jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser, et pas au-delà. Et elle court jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser, c’est-à-dire selon la durée qu’il aurait eue sans l’abus.

Une troisième voie n’est pas ouverte par ce texte. La phrase relie les deux branches par « ou … ou », et n’en propose pas d’autre : le juge tranche entre l’extinction absolue et la rentrée sous charge. Ce que le texte ne dit pas, en revanche, c’est comment la somme annuelle se détermine — il la dit « déterminée », sans indiquer par quoi.

Pour un nu-propriétaire, cela change entièrement le calcul. Gagner ne veut pas dire récupérer gratuitement : cela peut vouloir dire récupérer contre une rente, et cette rente se chiffre avant d’agir.

Qui d’autre peut s’inviter dans le procès ?

Les créanciers de l’usufruitier, et le texte leur ouvre expressément la porte : « Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir »².

Ils ne se contentent pas d’assister. Ils peuvent offrir la réparation des dégradations, et offrir des garanties pour l’avenir — c’est-à-dire proposer au tribunal exactement ce qui retirerait à l’action son fondement.

La conséquence pratique est contre-intuitive et vaut d’être anticipée. Un usufruitier sans moyens n’est pas nécessairement un adversaire faible : ses créanciers, eux, ont intérêt à ce que l’usufruit survive, puisqu’il constitue une valeur dans son patrimoine. Une action fondée sur l’abus peut donc se heurter à des tiers qui financent la remise en état pour préserver leur gage.

Six façons de finir, et ce que chacune suppose

L’usufruit survit-il à la vente du bien ?

Oui, et le texte le dit en une phrase qui devrait figurer dans tout compromis : « La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé »⁴.

Deux conditions ferment cette porte, et elles sont alternatives : l’accord de l’usufruitier, ou sa renonciation expresse. Sans l’une ou l’autre, l’acquéreur achète un bien dont il ne jouira pas.

Le même article règle le cas inverse, celui où tout le monde vend ensemble : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix »⁴.

Deux régimes, donc, et le choix appartient aux parties. Soit le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, soit l’usufruit se reporte sur le prix — ce second mécanisme est celui que le corpus traite ailleurs sous le nom de quasi-usufruit sur le prix de vente.

Que reste-t-il si le bien est détruit en partie ?

L’usufruit, sur ce qui reste. La cinquième cause de l’article 617 vise la « perte totale » de la chose¹, et un autre article règle le cas partiel : « Si une partie seulement de la chose soumise à l’usufruit est détruite, l’usufruit se conserve sur ce qui reste »⁵.

La règle est simple et elle a une conséquence que peu de nu-propriétaires anticipent. Un incendie qui détruit un étage sur trois n’éteint rien : l’usufruit se maintient sur les deux étages restants, et le nu-propriétaire qui espérait récupérer son bien récupère un chantier grevé.

C’est aussi ce qui rend l’assurance centrale dans un démembrement, et ce qui explique que la question du financement de la reconstruction se pose entre deux titulaires de droits différents sur la même chose. Ce guide n’entre pas dans ce partage : les articles qui le règlent n’ont pas été lus ici.

Le dossier de Perrine, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Perrine a payé 168 000 € la nue-propriété d’un immeuble valant 280 000 € en pleine propriété. Six ans plus tard, l’entretien n’est plus fait et un architecte devise la remise en état à 46 000 €.

Le dossier de Perrine, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 168 000 € payés représentent 60 % des 280 000 € de valeur en pleine propriété, et l’écart de 112 000 € est ce que le prix n’a pas payé — ce que valait exactement l’usufruit est une autre question, que ce guide ne traite pas. Les 7 400 € d’honoraires et les 4 100 € d’expertise font les 11 500 € de l’action, et les 46 000 € de remise en état en valent exactement quatre fois autant. Les 800 € mensuels de l’hypothèse font 9 600 € par an.

Ce que ce dossier montre n’est pas un calcul de rentabilité mais un arbitrage à trois branches. Perrine peut engager 11 500 € pour faire juger l’abus, avec deux issues possibles dont une qui la fera payer 9 600 € par an jusqu’au terme normal de l’usufruit. Elle peut racheter l’usufruit et négocier son prix en s’appuyant sur l’état du bien. Ou elle peut ne rien faire et laisser les 46 000 € de désordres grossir. Le texte lui donne les trois voies ; il ne lui dit pas laquelle choisir.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le démembrement était régulier et l’acquisition bien faite. C’est la sortie qui a coûté.

La vente engagée sans l’usufruitier. Le nu-propriétaire signe un compromis en pensant que la vente purgera l’usufruit. Elle ne le modifie pas : il faut l’accord de l’usufruitier ou sa renonciation expresse, et l’acquéreur découvre qu’il achète un bien dont il ne jouira pas. Les 168 000 € de nue-propriété ne se revendent pas comme une pleine propriété.

Le dépérissement non daté. L’action est engagée pour 11 500 €, mais rien n’établit à quel moment le bien a commencé à se dégrader ni ce qui relevait de l’usufruitier. L’expertise à 4 100 € sert alors à reconstituer une chronologie que des constats annuels auraient donnée gratuitement.

La seconde issue non anticipée. Le juge retient l’abus mais choisit la rentrée en jouissance sous charge. Le nu-propriétaire récupère le bien et découvre qu’il doit 9 600 € par an jusqu’au terme normal de l’usufruit : sur une espérance longue, cela dépasse les 46 000 € de travaux qu’il voulait éviter.

L’incendie partiel pris pour une extinction. Un étage brûle, le nu-propriétaire croit l’usufruit éteint par la perte de la chose. La perte doit être totale : l’usufruit se conserve sur ce qui reste, et les 46 000 € de désordres deviennent une reconstruction à financer à deux.

Le point commun des quatre : le nu-propriétaire a confondu ce qui met fin à l’usufruit avec ce qui le gêne.

Six gestes pour un nu-propriétaire qui veut sortir

Trois avant d’agir. Trois si l’on agit.

1. Relisez l’acte pour trouver le terme. L’expiration du temps accordé est une cause d’extinction : encore faut-il savoir si un terme a été stipulé, et lequel. Le notaire retrouve cette mention dans l’acte de démembrement.
2. Vérifiez à qui l’usufruit a été consenti. S’il n’est pas accordé à un particulier, il ne dure que trente ans quelle que soit la stipulation. Dans un montage où l’usufruit est logé dans une société, ce point change tout le calendrier.
3. Faites constater l’état du bien chaque année. Le dépérissement faute d’entretien est une abstention, et une abstention se prouve par une série de constats datés. Un commissaire de justice établit ce qu’un souvenir n’établit pas.
4. Chiffrez la seconde issue avant d’engager l’action. Gagner peut signifier payer une somme annuelle jusqu’au terme normal de l’usufruit. Un expert-comptable pose ce calcul, et c’est lui qui dira si l’action vaut mieux qu’un rachat.
5. Renseignez-vous sur les créanciers de l’usufruitier. Ils peuvent intervenir, offrir la réparation et des garanties : une action peut se retourner en négociation avec des tiers qu’on n’attendait pas.
6. Ne signez aucun compromis sans l’usufruitier. La vente ne modifie pas son droit s’il n’a pas donné son accord ou renoncé expressément. La clause se rédige avant, et un agent immobilier informé ne présente pas le bien comme libre.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire retrouve le terme stipulé et la qualité du titulaire de l’usufruit : c’est par l’acte que l’on commence, parce que deux des six causes s’y lisent. L’architecte devise la remise en état et dit ce qui relève d’un défaut d’entretien plutôt que de la vétusté, distinction sur laquelle l’action se gagne ou se perd. Le commissaire de justice date les constats annuels, sans lesquels une abstention ne se prouve pas. L’expert-comptable chiffre la seconde issue, celle qui transforme une victoire en rente à payer. L’agent immobilier, enfin, sait ce qu’une nue-propriété se revend et ne présente pas comme libre un bien qui ne l’est pas.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment se répartissent les charges et les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire pendant le démembrement : cette question relève d’autres articles et fait l’objet d’un autre guide. Il ne fixe aucun seuil à partir duquel un défaut d’entretien devient un abus, parce que le texte n’en fixe aucun et que la jurisprudence n’a pas été vérifiée ici. Il ne traite ni la valorisation de l’usufruit, ni le barème fiscal du démembrement. Il ne dit rien du partage de l’indemnité d’assurance après un sinistre, faute d’avoir lu les articles qui le règlent. Et il ne décrit pas les autres articles de la même section, qui n’ont pas été lus.