Individualisation des frais de chauffage : ce que la copropriété risque à ne rien installer, et ce que le bailleur y gagne vraiment

La réponse en trente secondes. L’obligation vise l’immeuble, pas le logement. Tout immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur fournie à chaque local privatif¹. La charge pèse sur le syndicat des copropriétaires.

Le seuil est de 80 kilowattheures. Le code écarte les immeubles dont les consommations de chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté³, et l’arrêté du 6 septembre 2019 le fixe à 80 kWh par mètre carré de surface habitable et par an⁷.

Et la répartition suit un coefficient fixe. Les frais communs s’obtiennent en multipliant le total des dépenses par un coefficient égal à 0,30⁴ ; les 70 % restants se répartissent selon les mesures.

Ce guide ne traite pas de la régularisation annuelle des charges, que notre guide sur les charges récupérables couvre. Il traite d’une obligation d'équipement que beaucoup de copropriétés n’ont toujours pas remplie, et de ce qu’elle change pour un bailleur.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Marceau. Exemple construit, et non un dossier réel : deux lots représentant 68 millièmes dans une copropriété de 34 logements à chauffage collectif, consommant 155 kilowattheures par mètre carré et par an, pour une facture de chauffage de 62 000 € et aucun appareil de mesure installé. Les prix d'équipement, l’abonnement de relevé et les écarts de consommation retenus sont des hypothèses déclarées. Les seuils, le coefficient et les sanctions sont ceux des textes.

Quels immeubles sont concernés ?

Tous ceux qui chauffent en commun, sous réserve d’un seuil et de quelques impossibilités.

Le texte est général : tout immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun, à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude sanitaire fournie à chaque local occupé à titre privatif¹. La même règle vaut pour le froid dans les immeubles pourvus d’un refroidissement commun.

Le débiteur de l’obligation est nommément désigné : le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic¹. Un bailleur détenant deux lots n’a donc rien à installer lui-même — mais il paie sa quote-part de l’installation comme de la sanction, et il vote en assemblée générale.

Deux mots méritent d'être relevés dans le texte, parce qu’ils reviendront : déterminer et réguler. Mesurer ne suffit pas ; encore faut-il que l’occupant puisse agir sur ce qu’il consomme. Un immeuble dont les radiateurs n’ont pas de robinet thermostatique pose donc un second problème, distinct du premier.

Le seuil de 80 kilowattheures

C’est le chiffre qui décide, et il se lit dans un arrêté que le code ne recopie pas.

La partie réglementaire écarte de l’obligation les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction³. Le code ne chiffre donc rien : il renvoie. Et l’arrêté du 6 septembre 2019 tranche en une ligne — le seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-7 est pris égal à 80 kWh/m²SHAB.an⁷.

Deux précisions valent d'être notées, parce qu’elles font trébucher les recherches rapides. La référence à l’article R. 241-7 est celle d’avant la recodification de 2021 : c’est aujourd’hui l’article R. 174-3. Et la surface de référence est la surface habitable, non la surface utile ni la surface de plancher — un dénominateur plus petit, donc un ratio plus élevé, donc un immeuble plus souvent dans le champ qu’on ne le croit.

La copropriété de Marceau consomme 155 kWh/m²/an : elle dépasse le seuil de 75 kilowattheures, soit près du double du plafond de dispense, et l’obligation s’applique. Ce n’est pas un immeuble mal isolé au sens du diagnostic de performance énergétique — la consommation de chauffage seule n’est qu’une partie de l'étiquette —, c’est simplement un immeuble ordinaire des années soixante-dix.

Le calcul se fait à partir des consommations réelles rapportées à la surface habitable de l’immeuble, sur une période de référence. Il vaut la peine d'être demandé au syndic avant toute assemblée générale portant sur le sujet, parce qu’un immeuble sous le seuil n’a rien à installer et que la démonstration se fait par un chiffre, non par une opinion. Notre guide sur les passoires thermiques rappelle que la consommation de chauffage et l'étiquette énergétique répondent à deux questions différentes.

Compteurs ou répartiteurs

Le code pose un ordre de préférence, et la réalité technique le renverse presque toujours.

La règle de principe est le compteur individuel d'énergie thermique pour chaque local privatif³. Il suppose une distribution horizontale, c’est-à-dire une boucle par logement — configuration des immeubles récents, exceptionnelle dans le parc des années soixante et soixante-dix.

Lorsque le recours à des compteurs individuels n’est pas rentable ou techniquement possible, des répartiteurs de frais de chauffage sont utilisés pour mesurer la consommation à chaque radiateur, à moins que leur pose ne soit elle-même ni rentable ni techniquement possible ; d’autres méthodes rentables sont alors envisagées². C’est la voie retenue dans la grande majorité des immeubles à colonnes verticales.

Trois exigences techniques encadrent ces appareils. Ils satisfont à la réglementation du contrôle des instruments de mesure. Ils sont relevables sans pénétrer dans les locaux privatifs — ce qui règle la question des occupants absents. Et ceux installés après le 25 octobre 2020 sont relevables à distance, la règle devenant générale à une échéance précise : à compter du 1^er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télé-relève³.

Cette dernière date mérite d'être notée par tout bailleur dont l’immeuble s’est équipé avant 2020 : un parc d’appareils à relevé manuel devra être remplacé, et cette dépense n’est pas toujours provisionnée.

Peut-on y échapper ?

Oui, dans quatre cas précis — et l’un d’eux est une porte que beaucoup de copropriétés poussent sans la documenter.

L’obligation ne s’applique pas aux établissements d’hébergement, aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels ou un dispositif permettant à l’occupant de moduler la chaleur fournie, à ceux dont la consommation est inférieure au seuil, ni à ceux pour lesquels le propriétaire ou le syndicat justifie que l’installation est techniquement impossible ou entraînerait un coût excessif, apprécié en fonction des économies attendues².

Ce dernier cas est le plus utilisé et le plus mal traité. Le texte réglementaire précise que la démonstration se fait par une note justifiant du coût excessif rapporté aux économies attendues³. Une délibération d’assemblée générale décidant que « ce n’est pas rentable » ne vaut pas note justificative, et c’est exactement le document que l’autorité administrative demandera. Notre guide sur l'assemblée générale vue du bailleur détaille ce qu’un procès-verbal doit contenir pour être opposable.

La chronologie du contrôle est d’ailleurs écrite. Le propriétaire ou le syndicat communique, dans un délai d’un mois et sur demande, les documents justifiant du respect des obligations⁵. Une copropriété exemptée mais sans note n’a rien à produire dans ce délai — et se retrouve traitée comme une copropriété qui n’a rien fait.

Que risque la copropriété qui ne fait rien ?

Une sanction administrative annuelle, dont le montant surprend par sa mécanique plus que par son taux.

La chaîne compte quatre maillons. Des agents publics habilités recherchent et constatent les manquements ; le propriétaire du bâtiment collectif ou le syndic des copropriétaires communique, dans un délai d’un mois, les documents justifiant du respect de l’obligation ; en cas de manquement, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de s’y conformer ; et la sanction vient enfin, son montant ne pouvant excéder 1 500 € par logement, prononcée après notification des griefs et possibilité de présenter des observations, et pouvant l'être chaque année, jusqu'à la mise en conformité⁵.

Les deux expressions qui font la différence sont « par logement » et « chaque année ». Sur la copropriété de Marceau, trente-quatre logements portent la sanction annuelle à 51 000 €, dont 3 468 € pour ses deux lots — le texte visant l’intéressé, la dépense tombe en copropriété sur le syndicat et se répartit aux tantièmes comme n’importe quelle charge commune. Et ce montant se répète tant que rien n’est installé : ce n’est pas une amende, c’est un abonnement.

Rapportée à la facture de chauffage de l’immeuble — 62 000 € par an —, la sanction en représente 82,3 %. Une copropriété sanctionnée deux ans de suite paie donc, en pénalités, davantage qu’une année entière de chauffage.

Combien coûte l'équipement ?

Beaucoup moins que la sanction, et c’est tout l’objet de la démonstration à porter en assemblée générale.

Sur la base de six radiateurs par logement, l’immeuble compte 204 répartiteurs à poser. Au prix retenu de 38 € l’unité posée, le matériel représente 7 752 €, auxquels s’ajoutent 1 400 € de mise en service : 9 152 € pour l’immeuble entier, soit 622 € pour les deux lots de Marceau.

S’y ajoute un coût récurrent : l’abonnement annuel de relevé et de répartition, retenu à 9 € par répartiteur, soit 1 836 € par an pour l’immeuble et 125 € pour Marceau. C’est cette ligne, et non l’investissement, qui figure ensuite chaque année dans les charges. Notre guide sur les travaux en copropriété rappelle à quelle majorité se vote une dépense de cette nature.

Ce que coûte l'équipement, ce que coûte l’inaction — quote-part de deux lots sur 68 millièmes

La lecture est immédiate. Une seule année de sanction vaut 5,6 fois l'équipement, et paie vingt-huit années d’abonnement de relevé. Aucun arbitrage économique ne résiste à ce rapport, ce qui explique que la discussion en assemblée générale porte presque toujours sur autre chose — la répartition, précisément.

Le coefficient de 0,30, et ce qu’il laisse

Le texte fixe la clé, et il ne laisse qu’une marge étroite.

Les frais communs de combustible ou d'énergie s’obtiennent en multipliant le total des dépenses par un coefficient égal à 0,30, sauf coefficient différent compris entre 0 et 0,50 retenu lors d’une installation antérieure d’appareils de mesure⁴. Trente pour cent de la facture continuent donc de se répartir aux tantièmes, quoi que disent les appareils.

La part individualisée s’obtient par différence entre le total des frais et les frais communs, et se répartit en fonction des indications fournies par les appareils, en tenant compte le cas échéant des situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux⁴. Cette dernière réserve est capitale pour un investisseur : un dernier étage, un pignon, un logement au-dessus d’un porche ne sont pas traités comme les autres.

Enfin, les autres frais — maintenance de la chaufferie, électricité des appareillages — restent répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété⁴. L’individualisation ne touche donc que le combustible et l'énergie, pas l’ensemble du poste chauffage.

Sur l’immeuble de Marceau, cela découpe la facture de 62 000 € en 18 600 € de frais communs et 43 400 € de part individualisée. Ses 68 millièmes lui valent 1 265 € au titre des frais communs, et une part individualisée théorique de 2 951 € — que ses compteurs feront varier.

Qui gagne, qui perd à l’individualisation ?

La question est rarement posée en assemblée générale, et c’est pourtant elle qui décide des votes.

Avant l’individualisation, les deux lots de Marceau supportent 4 216 € de chauffage, calculés aux seuls tantièmes. Après, tout dépend de ce que mesurent les appareils.

Le même lot, avant et après individualisation

L’amplitude entre les deux situations atteint 1 062 € par an sur un même lot, soit 12,6 % de part et d’autre de la référence. L’individualisation ne fait pas baisser la facture de l’immeuble : elle la déplace d’un logement vers un autre, et c’est exactement pourquoi les votes se répartissent selon l'étage.

Une précision de méthode s’impose ici. Ces écarts supposent que les consommations mesurées diffèrent réellement des tantièmes, ce qui n’est vrai que si les occupants se comportent différemment ou si les logements sont thermiquement inégaux. Dans un immeuble homogène et bien réglé, l’individualisation ne déplace presque rien — et son intérêt se réduit alors à l’effet de comportement que la mesure elle-même provoque.

Ce que le bailleur y gagne, et ce qu’il n’y gagne pas

Il faut le dire nettement, parce que la confusion est générale : l'économie de charges ne va pas au propriétaire.

Le chauffage collectif est une charge récupérable sur le locataire. La liste réglementaire range sous la rubrique eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes les dépenses relatives au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature⁸. Une baisse de 531 € par an sur un lot bien placé profite donc à l’occupant, pas au bailleur — et une hausse de 531 € sur un lot mal placé se répercute sur l’occupant de la même façon. Notre guide sur les charges récupérables détaille ce mécanisme de provision et de régularisation.

La même liste réserve une bonne surprise. Y figurent aussi, au titre de l’exploitation et de l’entretien courant, les frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels⁸. L’abonnement annuel de relevé — 125 € pour les deux lots de Marceau — se récupère donc lui aussi sur les locataires. Le bailleur porte l’investissement de 622 €, pas la ligne récurrente.

Ce que le bailleur gagne est ailleurs, et c’est réel. D’abord, il n’acquitte pas les 3 468 € annuels de sanction, ce qui est un gain direct puisque cette dépense-là, à la différence des deux précédentes, ne se récupère sur personne. Ensuite, un logement dont les charges baissent voit son coût d’occupation total diminuer : à loyer égal, il se reloue plus vite, et le loyer de marché s’ajuste avec le temps sur ce coût total. Enfin, l’obligation légale étant remplie, le lot cesse de porter un passif à révéler à l’acquéreur.

À l’inverse, un lot structurellement mal placé thermiquement voit ses charges augmenter, ce qui pèse sur son attractivité. La réserve du texte sur les situations ou configurations thermiquement défavorables⁴ est alors le seul levier, et elle se plaide au moment où la copropriété fixe les modalités de répartition — pas trois ans plus tard.

L’information mensuelle des occupants

Une obligation distincte s’ajoute à la première, et elle est mensuelle depuis 2022.

Un décret fixe les modalités d’accès aux informations de consommation et de facturation dans les immeubles dotés de dispositifs d’individualisation comme dans ceux raccordés à un réseau de chaleur ou de froid⁶. Les propriétaires et syndicats informent les occupants de leurs consommations selon une fréquence qui dépend du caractère télé-relevable des appareils : semestrielle par défaut, trimestrielle sur demande, puis mensuelle pour l’ensemble des appareils télé-relevables depuis le 1^er janvier 2022⁶.

L’information transmise précise qu’elle est fournie à titre informatif et ne constitue pas une demande de paiement⁶. La distinction est utile à connaître quand un locataire s’inquiète d’un relevé mensuel élevé : ce n’est pas un appel de fonds, c’est un signal.

Pour un bailleur, cette obligation se traduit surtout par une question à poser au syndic : les relevés parviennent-ils bien aux occupants, et par quel canal ? Un locataire qui ne reçoit rien ne modifie pas son comportement, et l’effet attendu de l’individualisation ne se produit pas.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et le seul qui décide est l’assemblée générale.

Le syndic porte l’obligation au nom du syndicat. C’est lui qui doit produire, dans le délai d’un mois, les documents justifiant du respect des obligations — ou la note de coût excessif. Notre guide sur le syndic vu du bailleur rappelle ce que l’on peut exiger de lui et sous quel délai.

Le diagnostiqueur ou le bureau d'études calcule la consommation rapportée à la surface, établit la note de coût excessif lorsqu’elle se justifie, et documente les configurations thermiquement défavorables. Ces trois documents décident respectivement du champ, de l’exemption et de la répartition.

L'artisan ou le prestataire de comptage pose les appareils et assure le relevé. Le contrat de relevé se signe pour plusieurs années et son coût annuel figure durablement dans les charges : il se compare comme un contrat de maintenance, pas comme une fourniture.

Le gestionnaire, enfin, ajuste les provisions de charges du locataire une fois la répartition connue. Un lot dont la charge de chauffage baisse de 531 € doit voir sa provision révisée, faute de quoi la régularisation annuelle produit un remboursement — et un remboursement, sur un locataire, est toujours plus difficile à expliquer qu’une provision juste.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première consiste à considérer que le sujet ne vous concerne pas.

Laisser passer le point à l’ordre du jour. La sanction pèse sur le syndicat et se répartit aux tantièmes : deux lots sur 68 millièmes en supportent 3 468 € par an, renouvelables jusqu'à mise en conformité, pour un équipement qui aurait coûté 622 €.

Se croire exempté sans note. Le coût excessif, rapporté aux économies attendues, se démontre par une note, pas par une délibération. Sans elle, la copropriété n’a rien à produire dans le délai d’un mois et s’expose aux 51 000 € annuels comme si elle n’avait rien fait.

Ignorer l'échéance de télé-relève. À compter du 1^er janvier 2027, l’ensemble des appareils doivent être relevables à distance. Un parc posé avant 2020 devra être remplacé, et ce renouvellement — de l’ordre de 9 152 € pour cet immeuble — n’est presque jamais provisionné.

Ne pas faire valoir une situation thermiquement défavorable. Le texte permet d’en tenir compte dans la répartition. Un lot mal placé qui ne le fait pas valoir supporte 531 € de plus par an, indéfiniment, soit 12,6 % de sa charge de chauffage.

Oublier d’ajuster la provision du locataire. Une charge qui passe de 4 216 € à 3 685 € sans révision de provision produit un remboursement à la régularisation, et un locataire qui découvre qu’il a trop avancé pendant douze mois n’en garde pas un bon souvenir.

Que vérifier en assemblée générale ?

Sept points, et les trois premiers se demandent au syndic avant la convocation.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. L’individualisation des frais de chauffage est présentée comme une mesure d'économie d'énergie, et elle l’est peut-être à l'échelle d’un pays. À l'échelle d’un immeuble, le calcul montre autre chose : la facture globale ne bouge pas, elle se redistribue, et l’amplitude atteint 1 062 € par an entre deux positions thermiques opposées d’un même lot.

Ce qui reste, pour un bailleur, tient en deux montants. Trois mille quatre cent soixante-huit euros de sanction annuelle qu’il paierait sans les récupérer, contre six cent vingt-deux euros d'équipement payés une fois. Le reste — l'économie de charges — appartient au locataire, et c’est très bien ainsi.