Inscription hypothécaire : la durée que la banque choisit, et les deux seules façons de l’effacer

La réponse en trente secondes. L’inscription a une date de fin, fixée par le créancier. « L’inscription conserve l’hypothèque jusqu’à la date que fixe le créancier en se conformant aux dispositions qui suivent »¹.

Cette date est au plus un an après la dernière échéance. « La date extrême d’effet de l’inscription prise avant l’échéance ou la dernière échéance prévue est, au plus, postérieure de un an à cette échéance, sans toutefois que la durée de l’inscription puisse excéder cinquante années »¹.

Et pour rayer avant, il faut un accord ou un jugement. « Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée »⁴.

Le corpus traite le choix de la garantie — hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution — et ce que chacune coûte, ainsi que le rachat de crédit et les frais de notaire. Il ne disait rien de la vie de l’inscription une fois prise : combien de temps elle dure, et comment elle s’efface.

Pourquoi les références antérieures à 2022 trompent-elles ?

Parce que les numéros ont changé de place. La règle sur la durée de l’inscription se lisait à l’article 2434 du code civil jusqu’au 31 décembre 2021 — son premier alinéa disait alors : « L’inscription conserve le privilège ou l’hypothèque jusqu’à la date que fixe le créancier en se conformant aux dispositions qui suivent »⁶.

Depuis le 1er janvier 2022, cette phrase se lit à l’article 2429, dans une rédaction presque identique dont le mot « privilège » a disparu¹. Le numéro 2434, lui, désigne désormais une tout autre règle, celle des actions dirigées contre les créanciers.

La conséquence est pratique et il faut la dire franchement : toute référence antérieure à 2022 — un modèle d’acte, un mémo de banque, une fiche trouvée en ligne — renvoie au mauvais article. Ce guide est parti dans cette direction avant de s’en apercevoir, et le contrôle qui l’a rattrapé tenait en une seule chose : lire l’article par son texte, jamais par son numéro.

Combien de temps une inscription vit-elle ?

Jusqu’à une date que le créancier choisit, dans des limites que le texte fixe. Le premier alinéa pose le principe : « L’inscription conserve l’hypothèque jusqu’à la date que fixe le créancier en se conformant aux dispositions qui suivent »¹.

Deux idées se logent dans cette phrase, et elles surprennent souvent. La durée n’est pas fixée par la loi mais par le créancier — la banque choisit une date. Et ce choix n’est pas libre : il se fait « en se conformant aux dispositions qui suivent », c’est-à-dire dans les trois plafonds de l’alinéa suivant.

Une conséquence pratique en découle, et elle explique bien des surprises à la revente. Deux emprunteurs ayant le même prêt chez deux banques différentes peuvent avoir deux dates extrêmes d’effet différentes, parce que chaque créancier a fixé la sienne dans les limites du texte. La date qui compte n’est donc pas déductible du contrat de prêt : elle se lit sur l’état hypothécaire, et nulle part ailleurs.

Ce que le texte ne dit pas, et que ce guide ne dira donc pas non plus : il ne dit pas ce qu’il advient de l’hypothèque elle-même une fois l’inscription périmée. Le texte règle l’effet de l’inscription, formalité de publicité, et non le sort du droit qu’elle publie. C’est une distinction que les articles lus ici ne développent pas.

Un an, cinquante ans, dix ans

Trois situations, trois plafonds, et ils ne se recoupent pas. Le texte les énumère à la suite.

Le cas ordinaire d’abord, celui d’un prêt à échéances déterminées : « la date extrême d’effet de l’inscription prise avant l’échéance ou la dernière échéance prévue est, au plus, postérieure de un an à cette échéance, sans toutefois que la durée de l’inscription puisse excéder cinquante années »¹. Un an après la dernière échéance, plafonné à cinquante ans.

Le cas de l’échéance indéterminée ensuite : « Si l’échéance ou la dernière échéance est indéterminée, notamment dans le cas prévu à l’article L. 315-1 du code de la consommation, ou si l’hypothèque est assortie d’une clause de rechargement prévue à l’article 2416, la durée de l’inscription est au plus de cinquante années au jour de la formalité »¹.

Et le cas de l’échéance déjà passée : « Si l’échéance ou la dernière échéance est antérieure ou concomitante à l’inscription, la durée de l’inscription est au plus de dix années au jour de la formalité »¹.

Un quatrième alinéa règle le cumul, lorsqu’une même sûreté garantit plusieurs créances : le créancier « peut requérir soit, pour chacune d’elles, des inscriptions distinctes, soit une inscription unique pour l’ensemble jusqu’à la date la plus éloignée »¹. Deux stratégies, donc, et elles ne produisent pas la même date de fin.

Trois situations, trois plafonds

Ce qu’il faut faire pour prolonger

La renouveler avant la date, sans quoi elle tombe. Le texte est direct : « L’inscription cesse de produire effet si elle n’a pas été renouvelée au plus tard à la date visée au premier alinéa de l’article 2429 »².

Le renouvellement obéit aux mêmes règles que l’inscription initiale : « Chaque renouvellement est requis jusqu’à une date déterminée. Cette date est fixée comme il est dit à l’article 2429 en distinguant suivant que l’échéance ou la dernière échéance, même si elle résulte d’une prorogation de délai, est ou non déterminée et qu’elle est ou non postérieure au jour du renouvellement »².

Un cas rend le renouvellement obligatoire, et il vise la fin de partie : « Le renouvellement est obligatoire, dans le cas où l’inscription a produit son effet légal, notamment en cas de réalisation du gage, jusqu’au paiement ou à la consignation du prix »². Une vente forcée en cours, et l’inscription doit être maintenue jusqu’au paiement.

Que se passe-t-il si le délai n’est pas tenu ?

L’inscription cesse de produire effet, et le texte y consacre un article entier d’une seule phrase : « Si l’un des délais prévus aux articles 2428 et 2429 n’a pas été respecté, l’inscription n’a pas d’effet au-delà de la date d’expiration de ce délai »³.

Deux points méritent d’être notés. La sanction porte sur l’effet de l’inscription, non sur son existence matérielle : la ligne reste au fichier tant que personne ne la fait rayer. Et le texte renvoie à deux articles, dont l’un — l’article 2428 — n’a pas été lu pour ce guide : rien n’en sera donc dit.

Pour un propriétaire, la portée pratique est celle qui déçoit. Attendre la péremption n’efface pas la ligne du fichier immobilier ; cela lui retire son effet. Un acquéreur qui voit une inscription périmée voudra malgré tout qu’elle soit rayée, et c’est le vendeur qui s’en occupera.

Comment fait-on rayer une inscription ?

Par un accord ou par un jugement, et le texte n’en ouvre pas d’autre : « Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée »⁴.

Deux voies, donc, et une seule est à la portée d’un vendeur pressé : obtenir le consentement du créancier. La seconde suppose un procès et une décision devenue définitive, ce qui n’est pas le calendrier d’une vente.

Le même article ajoute un cas où la radiation ne se demande pas mais s’impose : « La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2416 »⁴. Ce guide n’a pas lu l’article 2416 et ne dira donc pas ce que cette publication recouvre.

Ce qu’il faut déposer, et ce qu’on n’exige pas

Une expédition, et c’est tout. « Dans l’un et l’autre cas, ceux qui requièrent la radiation déposent au service chargé de la publicité foncière l’expédition de l’acte authentique portant consentement, ou celle du jugement »⁵.

Le texte prend ensuite la peine d’écarter des justificatifs qu’on croirait nécessaires : « Aucune pièce justificative n’est exigée à l’appui de l’expédition de l’acte authentique en ce qui concerne les énonciations établissant l’état, la capacité et la qualité des parties, lorsque ces énonciations sont certifiées exactes dans l’acte par le notaire ou l’autorité administrative »⁵.

Une voie plus courte est ouverte au débiteur par le dernier alinéa, et elle mérite d’être connue : « La radiation de l’inscription peut être requise par le dépôt au service chargé de la publicité foncière d’une copie authentique de l’acte notarié certifiant que le créancier a, à la demande du débiteur, donné son accord à cette radiation »⁵.

Que vérifie le service de la publicité foncière ?

La forme, et rien d’autre. La phrase qui le dit ferme le dernier alinéa et elle est sans ambiguïté : « le contrôle opéré par ce service se limite à la régularité formelle de l’acte à l’exclusion de sa validité au fond »⁵.

Deux conséquences en découlent, et elles vont dans des sens opposés. Pour celui qui dépose, c’est une bonne nouvelle : le service ne rejugera pas l’accord du créancier, il vérifiera que l’acte est régulier en la forme. Pour celui qui s’appuie sur une radiation, c’est un avertissement : une radiation publiée ne vaut pas certificat de validité du consentement qui la fonde.

C’est le même partage que l’on retrouve ailleurs dans la publicité foncière — le service publie ce qu’on lui présente, il ne garantit pas le fond. Un acquéreur qui vérifie un état hypothécaire lit donc ce qui est publié, pas ce qui est valable.

La nuance a une portée pratique que peu de vendeurs anticipent. Un notaire diligent ne se contente pas de constater qu’une radiation figure au fichier : il vérifie l’acte qui l’a produite, parce que c’est cet acte, et non la mention, qui porte le consentement du créancier. Le service ne fait pas ce travail à sa place, et le texte le dit lui-même plutôt que de le laisser deviner.

Le dossier de Solange, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Solange a emprunté 240 000 € sur 20 ans, garantis par une hypothèque. Elle revend au bout de 9 ans, et le prêt sera remboursé par anticipation avec le prix.

Le dossier de Solange, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 20 ans du prêt et l’année que le texte ajoute donnent les 21 ans de date extrême d’effet. Solange revendant au bout de 9 ans, il resterait 12 ans à courir : c’est la réponse à sa question, et elle est sans appel. Les 1 200 € de mainlevée ne s’évitent pas par la patience.

Ce que ce dossier montre tient en une phrase qu’aucun vendeur n’aime entendre. La mainlevée n’est pas une formalité qu’on peut sauter : c’est la seule voie disponible avant la date extrême, puisque le texte n’en ouvre que deux et que la seconde suppose un procès. Les 1 200 € sont un coût de sortie, à intégrer au calcul de la revente comme les frais d’agence ou l’indemnité de remboursement anticipé.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le prêt était remboursé et le créancier d’accord. C’est la formalité qui a coûté.

La péremption prise pour une radiation. Le vendeur attend la date extrême en croyant que la ligne disparaîtra seule. L’inscription cesse de produire effet, mais elle reste au fichier : l’acquéreur exige une radiation, et les 1 200 € reviennent au moment le plus tendu de la vente.

La référence à l’ancien article. Le dossier s’appuie sur un modèle citant l’article 2434 pour la durée. Depuis 2022, ce numéro désigne autre chose : la discussion repart de zéro, les 12 ans restants sont recalculés sur le mauvais fondement, et les 1 200 € de mainlevée qu’on croyait éviter réapparaissent dans le net vendeur.

Le consentement obtenu mais non authentique. Le créancier donne son accord par courriel. Le texte exige le dépôt de l’expédition d’un acte authentique ou d’un jugement : le courriel ne se dépose pas, la vente attend le rendez-vous chez le notaire, et les 1 200 € prévus se paient de toute façon — simplement plus tard, et sous la pression d’une date de signature.

La radiation prise pour une garantie de fond. L’acquéreur voit la radiation publiée et considère l’affaire close. Le service ne contrôle que la régularité formelle de l’acte, à l’exclusion de sa validité au fond : sur un capital de 240 000 €, la nuance mérite qu’on lise l’acte plutôt que la seule mention.

Le point commun des quatre : chacun a confondu ce qui est publié avec ce qui est acquis.

Six gestes avant de revendre un bien hypothéqué

Trois avant de signer le compromis. Trois pendant la vente.

1. Demandez un état hypothécaire avant de fixer votre prix net. Il dit ce qui est inscrit et jusqu’à quelle date. Sans lui, le coût de sortie est une estimation, et il apparaît toujours au mauvais moment.
2. Calculez la date extrême d’effet, pas la durée du prêt. Le texte ajoute un an à la dernière échéance dans le cas ordinaire : sur un prêt de 20 ans, cela fait 21 ans, et non 20.
3. Vérifiez sur quel article votre document se fonde. Une référence antérieure à 2022 renvoie à un numéro qui désigne aujourd’hui autre chose. Le notaire travaille sur la version en vigueur, un modèle ancien non.
4. Faites établir le consentement en la forme authentique. Le dépôt exige l’expédition d’un acte authentique ou d’un jugement. Un accord de principe donné par la banque n’est pas encore un acte, et c’est le notaire qui fait le passage.
5. Provisionnez la mainlevée dans le net vendeur. C’est un coût de sortie au même titre que l’indemnité de remboursement anticipé. Votre courtier le connaît et l’oublie rarement quand la question lui est posée avant le compromis.
6. Ne concluez rien d’une radiation publiée sans lire l’acte. Le contrôle du service porte sur la forme, pas sur le fond. Côté acquéreur, la mention se lit avec l’acte qui la fonde, jamais seule.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire établit l’acte authentique portant consentement, dépose l’expédition et suit la formalité : c’est lui qui fait la mainlevée, et lui seul. Le courtier connaît la position de la banque sur l’accord à donner et sur son calendrier, ce qui décide de la date du compromis. L’agent immobilier intègre le coût de sortie au net vendeur, à condition qu’on le lui dise avant qu’il ait fixé le prix. Et le commissaire de justice n’intervient que dans la seconde voie, celle du jugement, dont le calendrier n’est pas celui d’une vente. Un achat sur adjudication pose d’ailleurs les mêmes questions dans l’autre sens, du côté de l’acquéreur.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce qu’il advient de l’hypothèque elle-même une fois l’inscription périmée : les articles lus règlent l’effet de la formalité, pas le sort du droit qu’elle publie. Il ne décrit ni l’article 2428, auquel renvoie la sanction de péremption, ni l’article 2416, auquel renvoie la radiation imposée, ni l’article L. 315-1 du code de la consommation, cité par le texte sur la durée : ces trois articles n’ont pas été lus ici. Il ne traite pas la réduction des inscriptions excessives, qui relève d’un autre article. Il ne dit rien du coût réel d’une mainlevée, qui dépend du montant garanti et des tarifs réglementés. Et il ne décrit pas la purge des hypothèques par l’acquéreur, qui est une autre procédure. C’est le même partage que pour les servitudes : ce guide expose un mécanisme, pas tout le livre.