Acheter aux enchères immobilières : ce que la mise à prix cache, et à quel prix l'opération tiendrait vraiment

La réponse en trente secondes. On n’enchérit pas soi-même : « les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie »¹. Il faut lui remettre au préalable une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque de 10 % de la mise à prix, avec un plancher de 3 000 €¹.

Le prix n’est pas tout ce qu’on paie : « les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix », et « toute stipulation contraire est réputée non écrite »².

Sur le cas de ce guide, la mise à prix suggérait 10,40 % de rendement. Le prix de revient réel donne 5,43 %.

La vente aux enchères immobilières attire pour une raison simple et fausse : on y voit des mises à prix très inférieures aux valeurs de marché, et l’on en conclut qu’on y achète moins cher. La mise à prix n’est pas un prix. C’est un point de départ, fixé par le créancier poursuivant dans son propre intérêt, et il est bas précisément pour attirer des enchérisseurs — un bien mis à prix trop haut ne trouve pas preneur, la vente échoue, et le créancier repart pour des mois de procédure sans avoir rien recouvré.

Ce guide traite la vente sur saisie, devant le juge de l’exécution — celle que recouvre l’expression dans la plupart des recherches. Les ventes notariales et les ventes domaniales obéissent à d’autres règles, et nous ne les mélangeons pas.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Didier, 47 ans, chef d’équipe logistique à Valenciennes, qui repère un appartement mis à prix 90 000 € et se prépare à enchérir. Il l’emportera à 128 000 €, engagera 25 000 € de travaux, et espère le louer 780 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qui peut enchérir, et avec quoi ?

Tout le monde, et personne directement. La nuance est le premier obstacle, et elle surprend les acheteurs venus du marché ordinaire, où l’on signe soi-même une offre.

Le texte impose la représentation : « les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie »¹. Un candidat ne lève pas la main : il mandate un avocat, lui fixe un plafond, et celui-ci enchérit pour son compte.

Deux conséquences pratiques en découlent, et elles se budgètent avant la vente.

1. L’avocat doit être inscrit au bon barreau. Celui du tribunal où la vente se poursuit, pas celui du domicile de l’acheteur. Sur un bien éloigné, cela suppose de trouver et de mandater un professionnel qu’on ne connaît pas, quelques semaines avant l’audience.
2. Ses honoraires se paient quel que soit le résultat. Un enchérisseur qui repart les mains vides a tout de même engagé la dépense. Chez Didier, elle s’élève à 2 500 €.

La garantie vient ensuite, et elle est remise avant l’enchère. Le texte exige « une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque » représentant « 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 € »¹. Sur une mise à prix de 90 000 €, cela fait 9 000 € immobilisés.

Bonne nouvelle pour qui n’emporte pas le bien : la somme « est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication »¹. Mauvaise nouvelle pour l’adjudicataire qui ne paie pas : « la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution ». Nous y revenons.

Quatre-vingt-dix secondes

C’est la durée de la fenêtre après chaque enchère, et elle explique pourquoi les prix montent au-delà du raisonnable.

Le texte est mécanique : « les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère »¹. Chaque offre relance le compteur. Tant que quelqu’un renchérit dans la minute et demie, la vente continue.

Une salle où trois enchérisseurs se disputent un bien ne s’arrête donc pas quand la valeur de marché est atteinte : elle s’arrête quand le deuxième renonce. C’est le fonctionnement normal de tout marché aux enchères, et il produit régulièrement des prix supérieurs à ceux d’une négociation de gré à gré.

Le point de vigilance. Fixez votre plafond par écrit à votre avocat, avec le prix de revient qui le justifie, et ne le révisez pas pendant l’audience. Le mandat écrit n’est pas une formalité : c’est le seul garde-fou dans une salle où l’on décide en quatre-vingt-dix secondes, sans le temps de refaire un calcul.

Notre guide sur la négociation du prix à partir d’un rendement cible décrit la méthode inverse — celle où le temps travaille pour l’acheteur. Aux enchères, il travaille contre lui.

Reste la question de ce qu’on sait du bien avant de fixer ce plafond, et la réponse est moins désespérante qu’on ne le croit. Le cahier des conditions de vente comporte les diagnostics établis par un diagnostiqueur, un descriptif dressé par un commissaire de justice, et le plus souvent l’indication des occupants ; une visite est organisée, généralement unique et brève. C’est peu au regard d’une acquisition ordinaire, où l’on revient trois fois avec un artisan pour chiffrer les travaux, mais c’est assez pour établir une fourchette — à condition d’avoir demandé le dossier plusieurs semaines avant l’audience plutôt que la veille.

Ce que la mise à prix ne dit pas

Voici la disposition la plus importante du sujet, et la moins connue de ceux qui s’y intéressent — au point qu’elle explique à elle seule une bonne part des déconvenues qu’on nous rapporte.

« Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Toute stipulation contraire est réputée non écrite »².

Trois choses à retenir de cette phrase.

1. Ce sont des frais de procédure, pas des frais d’agence. Ils rémunèrent la poursuite engagée par le créancier — actes, publicité, commissaire de justice, avocat du poursuivant — et ils sont taxés par le juge, donc connus avant l’audience. Ils se demandent, et ils se lisent.
2. Ils s’ajoutent au prix, ils n’en sont pas déduits. Un adjudicataire qui a calculé son plafond en oubliant cette ligne dépasse son budget au moment même où le marteau tombe.
3. Aucune clause ne peut les déplacer. La dernière phrase ferme la porte à tout aménagement, y compris consenti par le créancier.

Chez Didier, ces frais taxés représentent 6 500 €, auxquels s’ajoutent les droits de mutation et les émoluments — que nous retenons à 8 % du prix en hypothèse, soit 10 240 €. Notre guide sur les frais de notaire dans l’ancien détaille la composition de cette dernière ligne dans une vente ordinaire.

De 90 000 € affichés à 172 240 € engagés

Reprenons le dossier de Didier, ligne par ligne, en partant du chiffre qui l’a attiré.

La mise à prix ne représente que la moitié de ce que l’opération coûte

Le prix de revient dépasse la mise à prix de 82 240 €, soit 91,4 % de plus. Le bien qui semblait coûter 90 000 € en coûte près du double.

L’effet sur le rendement est du même ordre. Le loyer de 780 € par mois représente 9 360 € par an. Rapporté à la mise à prix, cela donnerait 10,40 % — le chiffre qui circule dans les discussions d’enchérisseurs. Rapporté au prix de revient, il tombe à 5,43 %.

Notre méthode de calcul du rendement locatif impose de partir du prix de revient complet. Aux enchères, l’écart entre les deux bases atteint près de cinq points, ce qui est le plus fort que nous ayons rencontré sur une voie d’acquisition.

Pendant dix jours, rien n’est acquis

Le marteau tombe, l’avocat vous appelle pour vous annoncer que le bien est à vous, et vous n’êtes pas propriétaire.

Le texte ouvre à quiconque une faculté redoutable : « toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente »³. Elle se forme par acte d’avocat, dans les dix jours de l’adjudication, et le surenchérisseur doit justifier d’une garantie de dix pour cent du prix. La déclaration ne se retire pas.

Sur le dossier de Didier, cela signifie qu’un tiers peut lui reprendre l’appartement à 140 800 € pendant dix jours, sans avoir eu à se déplacer à l’audience.

Si la surenchère est formée, une nouvelle audience se tient « dans un délai de deux à quatre mois »³. Didier peut y participer et reprendre le bien à un prix encore plus élevé, ou renoncer — auquel cas il aura payé son avocat pour rien.

Cette faculté explique un comportement qui déroute les nouveaux venus : certains professionnels n’assistent pas aux audiences et surenchérissent ensuite, en connaissant le prix réel du marché plutôt qu’en l’anticipant. Ils achètent 10 % plus cher, mais sans risque de s’emballer.

Deux mois, et aucune condition de prêt

C’est la différence la plus lourde avec une acquisition ordinaire, et elle ne se rattrape pas.

Le versement du prix « est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères »². Les frais taxés suivent le même calendrier et la même sanction.

Deux mois pour réunir 128 000 € plus les frais. Aucune clause ne subordonne l’adjudication à l’obtention d’un crédit : la condition suspensive de prêt, qui protège tout acquéreur dans une vente ordinaire, n’existe pas ici. Un enchérisseur doit donc disposer des fonds, ou d’un accord bancaire ferme obtenu avant l’audience sur un bien qu’il n’a peut-être pas visité.

Et si le délai n’est pas tenu ? La garantie déposée « est acquise aux créanciers participant à la distribution »¹. Didier perdrait ses 9 000 €, plus les 2 500 € d’avocat déjà engagés : 11 500 € de perte sèche, sans avoir acquis quoi que ce soit.

Un accord de principe ne suffit pas. Notre guide sur le calcul de la capacité d’emprunt aide à savoir, avant de mandater un avocat, si le plafond qu’on lui donnera est finançable.

Que devient l’occupant après l’adjudication ?

Il reste, jusqu’à ce que l’adjudicataire le fasse partir — et l’adjudicataire ne le peut qu’après avoir payé le prix et les frais, ce qui déplace le début de toute démarche à deux mois au plus tôt après l’audience.

Le texte pose la règle et ses conditions : « sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés »⁴.

Trois enseignements, dans l’ordre où ils comptent.

1. Le cahier des conditions de vente peut prévoir le maintien du débiteur. C’est la première chose à y chercher, avant même le prix. Un bien vendu avec son occupant maintenu n’est pas le même bien.
2. Un locataire dont le bail est antérieur reste protégé. Le texte vise l’occupant « n’ayant aucun droit qui lui soit opposable » : un bail régulier en est un. L’adjudicataire devient bailleur et reprend le bail en cours.
3. Rien ne commence avant le paiement. La procédure d’expulsion ne s’ouvre qu’après versement du prix et des frais taxés — c’est-à-dire au plus tôt deux mois après l’adjudication, et souvent bien plus tard en pratique.

Le calendrier de mise en location d’un bien acquis aux enchères se compte donc rarement en semaines. Cette immobilisation est un coût réel, qui n’apparaît sur aucune ligne du cahier des conditions de vente.

À quel prix l’opération deviendrait-elle intéressante ?

La question mérite un chiffre plutôt qu’une opinion, et le chiffre est instructif.

Nous appliquons un seuil de 8 % de rendement brut sur le prix de revient complet pour retenir une opération. Sur le dossier de Didier — 780 € de loyer, 6 500 € de frais taxés, 2 500 € d’avocat, 25 000 € de travaux et des droits à 8 % —, ce seuil supposerait un prix d’adjudication de 76 852 €.

Or la mise à prix est de 90 000 €. Le prix qu’il faudrait obtenir se situe donc 13 148 € sous le point de départ des enchères : il est structurellement inatteignable, puisqu’on ne peut pas enchérir en dessous de la mise à prix.

Vu de l’autre côté, il faudrait un loyer de 1 148 € par mois au lieu des 780 € constatés pour que le prix payé se justifie — 368 € d’écart mensuel, sur un bien dont le marché locatif est ce qu’il est.

Ce calcul ne condamne pas la voie des enchères. Il dit que sur ce dossier-là, à cette mise à prix et pour ce loyer, l’affaire n’existait pas — et qu’il fallait le savoir avant de mandater un avocat.

Il fournit surtout une méthode transposable, et c’est la raison d’être de ce guide. Reprenez le loyer que le bien peut réellement produire dans son secteur, divisez-le par le rendement que vous exigez, retirez de ce total les travaux estimés, les frais taxés annoncés au greffe, les droits de mutation et les honoraires de votre avocat : ce qui subsiste est votre enchère maximale. Un agent immobilier du quartier vous donnera le loyer en un appel, un notaire vous confirmera l’ordre de grandeur des droits, et le greffe vous communiquera les frais taxés. Trois renseignements, une soustraction, et le plafond est établi avant d’entrer dans la salle.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Aucun ne se produit dans la salle, ce qui est contre-intuitif pour un sujet dont l’imaginaire tient tout entier dans une salle d’audience. Tous se préparent avant, ou se paient après.

Calculer sur la mise à prix. C’est l’incident fondateur : 10,40 % de rendement apparent contre 5,43 % réels, et un prix de revient de 172 240 € pour une mise à prix de 90 000 €. Le geste qui l’évite est de bâtir son plafond à l’envers, en partant du loyer et du rendement visé.

Oublier les frais taxés dans le plafond. Ils sont connus avant l’audience et s’ajoutent au prix par disposition expresse : 6 500 € sur ce dossier, soit plus de 5 % du prix d’adjudication. Un enchérisseur qui les découvre après a dépassé son budget au moment où le marteau est tombé.

Enchérir sans financement ferme. Il n’existe aucune condition suspensive de prêt, et le prix se paie en deux mois. Un défaut fait perdre la garantie de 9 000 € et les 2 500 € d’avocat, soit 11 500 € pour rien.

Ignorer le cahier des conditions de vente. Il dit qui occupe, à quel titre, et si le débiteur est maintenu dans les lieux. Un bien acquis 128 000 € avec un occupant maintenu n’a ni le même usage ni la même valeur, et cela se lit avant l’audience.

Faut-il acheter aux enchères ?

Pour un investisseur qui cherche du rendement, rarement. Pour d’autres objectifs, parfois — et il vaut mieux savoir lequel on poursuit.

1. Le rendement locatif pur. La mise à prix basse est un appât, la concurrence fait le prix, et les frais s’ajoutent. Sur notre dossier, le seuil de 8 % exigeait un prix inférieur à la mise à prix. C’est la configuration ordinaire, pas l’exception.
2. Un bien rare ou un emplacement fermé. Certains biens n’arrivent jamais sur le marché ordinaire. Là, la question n’est plus le rendement mais l’accès, et elle se traite comme telle. Notre guide sur l’immobilier off-market compare les autres voies d’accès aux biens qui ne sont pas affichés.
3. Un acheteur qui dispose des fonds. L’absence de condition de prêt cesse d’être un risque quand le prix est disponible. C’est le seul profil pour lequel la contrainte des deux mois n’en est pas une.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs à l’achat, et la vente aux enchères est un terrain où un accompagnement se vend facilement — le sujet est technique, les textes sont austères, et l’acheteur se sait démuni. Nous ne le recommandons pourtant pas comme voie de rendement. Sur le dossier décrit, l’opération ressort à 5,43 % pour 172 240 € engagés, et atteindre notre seuil de 8 % supposait d’emporter le bien 13 148 € sous sa mise à prix. Un investisseur qui veut du rendement le trouvera plus sûrement en négociant un bien affiché qu’en se battant contre trois personnes dans une salle où l’on décide en quatre-vingt-dix secondes.