L'intermédiation locative et le bail glissant : lequel des deux contrats vous transfère vraiment le risque d'impayé

La réponse en trente secondes. L’intermédiation locative recouvre deux activités distinctes : « la location de logements […] en vue de leur sous-location » et « la gérance de logements du parc privé ou du parc public »². La première transfère le risque d’impayé, la seconde non.

Sur le cas de ce guide, l’abandon de loyer revient à acheter cinq mois d’impayé sur trois ans, ramenés à quatre une fois la vacance évitée déduite.

Le bail glissant que la loi organise ne concerne que le parc social : l’article L. 442-8-3 vise les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré⁴. Chez un bailleur privé, le glissement est une promesse contractuelle.

Le sujet arrive par la fiscalité : les taux de réduction d’impôt de Loc’Avantages passent de 15 et 35 % à 20, 40 et 65 % lorsque la gestion passe par un organisme agréé. Notre guide sur Loc’Avantages chiffre cet écart jusqu’au plafond d’imputation, et ce guide-ci ne le refait pas.

Il traite la question que le taux masque, et qui décide vraiment : qui est votre locataire, et qui vous doit le loyer le 5 du mois.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Michèle, 61 ans, ancienne infirmière scolaire à Amiens. Elle possède un T2 qu’elle loue 720 € au marché et qu’une association agréée lui propose de prendre à 620 €, en signant le bail elle-même pour sous-louer à un ménage accompagné. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’appelle-t-on exactement intermédiation locative ?

Deux activités que le même mot recouvre, et qui n’engagent pas les mêmes personnes.

Le code range l’intermédiation locative et la gestion locative sociale parmi les activités qui donnent lieu à agrément¹, et son décret d’application les détaille. On y trouve d’un côté « la location » de logements auprès d’organismes agréés et à des bailleurs, en vue de leur sous-location, et de l’autre « la gérance de logements du parc privé ou du parc public »².

Le même agrément, deux contrats qui n’engagent pas les mêmes personnes

Toute la suite de ce guide découle de cette ligne. Dans le premier montage, un ménage qui cesse de payer est un problème pour l’association, qui devra le régler avec ses propres moyens, ses propres délais et son propre contentieux, sans que cela vous concerne autrement que par curiosité ; dans le second, c’est le vôtre. Exactement comme dans une gestion locative ordinaire.

Le point de vigilance. Les deux montages sont présentés sous le même nom, par les mêmes structures, avec les mêmes documents de communication. La question à poser tient en une phrase : « qui signe le bail avec moi, vous ou le ménage ? » La réponse détermine ce que vous achetez, et un gestionnaire honnête la donne sans détour.

Ce que le loyer abandonné achète

Un débiteur qui n’a rien à voir avec la situation du ménage. C’est tout, et c’est beaucoup.

Dans le montage par sous-location, l’association prend le logement à bail. Elle vous doit le loyer convenu aux échéances convenues, que le ménage qu’elle a installé paie, cesse de payer, parte ou reste. Le contentieux du sous-locataire est son affaire, pas la vôtre.

Le code prévoit expressément cette possibilité pour les logements conventionnés : ils « peuvent être loués à des organismes publics ou privés en vue de leur sous-location », meublée ou non³. La sous-location, interdite en principe dans un bail d’habitation, est ici la raison d’être du montage.

Ce transfert a un prix, et il se lit sur la quittance : le loyer que l’association accepte est inférieur au marché, parce qu’elle assume elle-même un risque qu’elle doit bien financer quelque part. Chez Michèle, cent euros par mois. La question n’est donc pas de savoir si le montage protège — il protège — mais si cent euros par mois valent la protection qu’ils achètent, et cette question-là ne se règle pas par un avis : elle se règle par une division.

Comment vérifier que l’organisme est agréé ?

En demandant l’arrêté, et en regardant sa date : l’agrément n’est pas perpétuel.

Les organismes exerçant ces activités « sont agréés par l’autorité administrative » pour « une durée de cinq ans renouvelable », selon des modalités fixées par décret en Conseil d’État¹.

Cinq ans est plus court qu’un bail. Un agrément délivré deux ans avant votre signature expire donc au milieu de votre engagement, et rien ne garantit son renouvellement — l’autorité peut d’ailleurs le retirer si l’organisme cesse de remplir les conditions de son octroi. Ce n’est pas un risque théorique. C’est une date, et elle se lit.

1. Demander l’arrêté d’agrément, pas une attestation. L’arrêté porte une date et une autorité. Une plaquette qui mentionne « organisme agréé » n’établit rien.
2. Regarder la date d’expiration. Elle se compare à la durée du bail que l’on s’apprête à signer, et l’écart se discute avant la signature.
3. Faire écrire ce qui se passe si l’agrément tombe. C’est le point que les conventions traitent le moins bien, et celui qu’un bailleur découvre au pire moment.

Le bail glissant existe-t-il dans le parc privé ?

Pas sous la forme que la loi organise. Le mécanisme légal ne vise que le parc social.

L’article qui décrit le bail glissant s’applique lorsqu’un logement « appartenant à l’un des organismes définis à l’article L. 411-2 » — les organismes d’habitations à loyer modéré — est loué à une personne morale en vue de sa sous-location temporaire à des personnes prioritaires⁴.

Ce texte organise alors trois choses qu’un bailleur privé n’obtient pas automatiquement : une convention tripartite entre l’organisme, la personne morale locataire et le sous-locataire ; les conditions dans lesquelles le sous-locataire peut conclure un bail avec l’organisme ; et un examen contradictoire périodique de sa capacité à en assumer les obligations, l’organisme devant indiquer au représentant de l’État s’il propose un bail et, à défaut, pourquoi⁴.

Ce que cela change pour un bailleur privé. Le « bail glissant » qu’on lui propose est un contrat de sous-location assorti d’une promesse de glissement. Rien n’oblige le ménage à devenir son locataire, rien ne l’oblige lui à l’accepter, et aucun examen contradictoire n’est imposé à l’association. Le mot est le même ; le mécanisme ne l’est pas. La conséquence pratique est simple : tout ce que le texte organise dans le parc social doit ici être écrit dans la convention, ou n’existe pas.

Ce que Michèle abandonne, et ce qu’elle achète

Posons ses chiffres avant de les interpréter.

Cent euros par mois, 3 600 € sur la durée d’un bail

Trois mille six cents euros sur la durée d’un bail. Rapporté au loyer de marché, cela représente quatorze pour cent de décote, ce qui situe l’ordre de grandeur des propositions que reçoivent les bailleurs.

Encore faut-il que les 720 € soient un vrai prix de marché et non une espérance. Michèle a demandé son estimation à un agent immobilier du quartier, puis à un second, avant de comparer, parce qu’un bailleur qui surestime son loyer libre se persuade d’abandonner davantage qu’il ne perd réellement. Toute la démonstration qui suit repose sur ce chiffre-là, et c’est le seul du dossier qui ne vienne pas d’un texte.

Cette somme n’est pas un coût : c’est une prime d’assurance. Reste à savoir ce qu’elle couvre.

Combien de mois d’impayé ce sacrifice achète-t-il ?

Cinq, sur trois ans. Le calcul tient en une division et il est plus parlant que n’importe quel pourcentage.

Un mois d’impayé coûte à Michèle le loyer qu’elle aurait encaissé, soit 720 €. Trois mille six cents euros abandonnés achètent donc exactement cinq mois de loyer. Si elle estime le risque d’impayé à moins de cinq mois sur trois ans, elle paie trop cher ; au-delà, elle est gagnante.

Ce chiffre est encore trop favorable au marché libre, parce qu’il oublie la vacance.

Une relocation sur trois ans avec un mois de vacance coûte 720 € au bailleur qui gère seul. L’association, elle, paie sans interruption, y compris entre deux ménages. Cette vacance évitée représente 20 % de l’abandon et ramène le point mort à quatre mois.

Plus la décote est forte, plus il faut de sinistres pour la justifier

La lecture de cette table est plus utile que son résultat. Elle dit qu’une décote de 6 % se justifie presque toujours, qu’une décote de 25 % suppose de croire à huit mois de sinistre sur trois ans, et que le vrai travail du bailleur consiste à négocier le loyer plutôt qu’à trancher pour ou contre le principe.

Le point mort est publié ici hors avantage fiscal, et c’est délibéré : la réduction d’impôt ne peut que l’abaisser. Quatre mois est donc une borne haute, pas une estimation.

Ce que vous perdez le jour où le bail glisse

La garantie. C’est la conséquence que les présentations passent sous silence, et elle est mécanique.

Tant que l’association est locataire, elle vous doit 620 € par mois quoi qu’il arrive. Le jour où le bail glisse, le ménage devient votre locataire en titre : il vous doit les mêmes 620 €, et lui seul. L’association sort du contrat, et avec elle la seule raison pour laquelle vous aviez accepté d’abandonner cent euros.

Or le logement, lui, reste conventionné. Michèle continue donc d’abandonner 1 200 € par an pour une garantie qui n’existe plus.

Ce qu’il faut faire écrire avant, pas après. Trois points se négocient au moment de la convention et deviennent indiscutables ensuite : à quelles conditions le glissement peut être proposé, si le bailleur peut le refuser, et ce qu’il advient de l’engagement de loyer plafonné après le glissement. Un gestionnaire sérieux a des réponses écrites ; un commercial pressé répond que « ça se passe toujours bien ».

Le glissement n’est pas une mauvaise chose en soi. C’est l’objet même du montage, et un ménage relogé durablement est une réussite pour tout le monde, y compris pour le bailleur qui retrouve un occupant stable dans un logement qu’il n’a pas eu à remettre sur le marché. Mais il change de contrepartie, et cela se sait avant de signer, pas en recevant un avenant.

Sous quel régime le bail avec l’association est-il conclu ?

C’est la question que ce guide ne tranche pas, et il vaut mieux le dire que de trancher mal.

La loi du 6 juillet 1989 conditionne son application au fait que les locaux constituent la résidence principale du locataire⁵. Une association n’a pas de résidence principale, et le texte ne dit rien expressément des logements loués à une personne morale en vue de leur sous-location.

La conséquence pratique est qu’il faut lire la convention plutôt que de compter sur un régime protecteur. La durée, les conditions de renouvellement, le préavis de résiliation de chaque côté et le sort du dépôt de garantie sont ceux qui y sont écrits.

1. La durée et sa fin. À quelle date le bail s’achève-t-il, et selon quel préavis chacun peut-il y mettre fin ? C’est la première chose à repérer et la plus souvent survolée.
2. La restitution du logement. Qui réalise l’état des lieux de sortie, avec qui, et qui répond des dégradations — l’association locataire, ou le ménage qui n’est pas partie à votre contrat ?
3. Le sort du conventionnement. L’engagement de loyer plafonné a une durée propre, généralement plus longue que le bail. Notre guide sur Loc’Avantages en détaille les conséquences fiscales.

Ce que le calcul de rendement doit intégrer

Trois lignes changent, et deux d’entre elles vont dans le bon sens.

Le loyer baisse, c’est la ligne visible. Mais la vacance tombe à zéro pendant toute la durée du bail principal, et les frais de gestion disparaissent si l’association est locataire : il n’y a plus de gestionnaire à rémunérer sur un bien dont on ne gère plus la relation locative.

Notre guide sur le calcul du rendement locatif montre que ces postes pèsent plus lourd que les investisseurs ne le supposent, et notre guide sur les frais qu’on oublie chiffre ce qu’un tableau à trois lignes laisse de côté.

Une quatrième ligne mérite d’être posée sans être chiffrée : le temps. Un bailleur qui confie son logement à une association cesse de chercher des locataires, de vérifier des dossiers et de relancer des retards. Notre guide sur le dossier de location montre ce que cette tâche représente réellement, et un chasseur immobilier vous dira qu’elle est la première que les bailleurs délèguent.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Trois se jouent avant la signature. Le quatrième se joue le jour où tout se passe bien.

Signer une gérance en croyant signer une sous-location. C’est l’incident fondateur, et il ne se voit qu’au premier impayé. Dans le montage par gérance, le ménage est votre locataire et vous supportez son défaut : les cinq mois d’impayé que vous croyiez avoir achetés, soit 3 600 €, restent à votre charge alors que vous avez consenti la décote.

Accepter une décote sans calculer le point mort. Une décote de 25 % au lieu de 14 % porte l’abandon de 3 600 € à 6 480 € sur trois ans et le point mort de quatre à huit mois de sinistre. Le principe du montage ne change pas ; sa rentabilité, oui.

Ne pas regarder la date de l’agrément. Il vaut cinq ans, et rien ne garantit qu’il couvre toute la durée de la convention. Un agrément qui expire en cours de route sans que rien n’ait été prévu laisse un bailleur face à une question qu’il n’a pas posée, sur un logement dont il abandonne 1 200 € de loyer par an.

Découvrir le glissement par un avenant. Le jour où le bail glisse, l’association sort et la garantie avec elle, mais le loyer reste plafonné : 1 200 € par an continuent d’être abandonnés pour une protection disparue. Les conditions du glissement se négocient dans la convention initiale et nulle part ailleurs.

Pour quel bailleur ce montage a-t-il un sens ?

Pour celui qui a plus peur de l’impayé que du manque à gagner, et l’ordre de ces deux craintes ne se discute pas.

1. Le bailleur d’un seul logement, à distance. Un impayé de huit mois sur un bien unique n’est pas une ligne de compte, c’est une mensualité de crédit à couvrir sur ses revenus. Quatre mois de point mort se franchissent vite dans cette configuration.
2. Le bailleur d’un bien difficile à relouer. Si la vacance réelle dépasse un mois par relocation, la table du point mort se déplace en faveur du montage, et elle se recalcule avec ses propres chiffres.
3. Le bailleur qui vise le rendement maximal. Quatorze pour cent de décote ne se rattrapent pas. Si les impayés restent rares, le recouvrement — même confié à un commissaire de justice — coûte moins qu’un abandon permanent de loyer, et ce montage n’est pas fait pour lui.

La table du point mort remplace avantageusement une opinion : chacun y met son loyer, sa vacance et sa propre estimation du risque, et lit la réponse.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs qui cherchent du rendement, et l’intermédiation locative n’est pas un sujet que nous vendons : elle abaisse le loyer, elle sort le bien de la gestion classique, et elle ne génère aucun honoraire de notre côté. Le calcul dit pourtant qu’à quatre mois de point mort sur trois ans, elle se défend pour un bailleur d’un seul logement qui dormirait mal. Ce qui ne se défend pas, c’est de signer sans savoir lequel des deux montages on signe : la même décote de 3 600 € sur trois ans achète une garantie dans un cas et rien du tout dans l’autre. Cette question-là se pose en une phrase, gratuitement, avant tout le reste.