Le prix d’un appartement n’est pas le prix du projet. Dans notre scénario fictif, un bien à 100 000 € mobilise 142 000 € entre acquisition, financement, travaux, équipement, mise en location et réserve. Le piège inverse existe aussi : compter deux fois le dépôt du compromis ou des honoraires déjà inclus transforme une bonne prudence en faux surcoût.
Réponse directe
Créez une ligne par somme, puis attribuez-lui quatre étiquettes : définitive ou récupérable, ponctuelle ou récurrente, certaine ou estimée, incluse ou non dans une autre ligne. Suivez ensuite le calendrier de l’offre à la première location. Cette méthode ferme le budget sans oublier les petits coûts ni additionner deux fois la même dépense.
01 · Typologie
Classez les sommes avant de les additionner
Le mot « frais » mélange au moins quatre réalités. Un droit d’enregistrement est un coût définitif. Un dépôt au compromis est une avance qui peut s’imputer sur le prix. Une prime d’assurance est récurrente. Une réserve n’est pas encore dépensée mais doit rester disponible. Les traiter dans une seule colonne empêche de comprendre combien le projet coûte et combien de trésorerie il exige à chaque date.
Ajoutez deux colonnes de contrôle : assiette et bénéficiaire. Des honoraires peuvent être calculés sur le prix, les travaux, le loyer ou un forfait ; le montant TTC et le moment où il devient dû doivent apparaître dans le devis ou le mandat. Le guide sur le coût d’un accompagnement clé en main applique la même discipline aux prestations de service.
02 · Offre et avant-contrat
Dès l’offre, budgétez les vérifications et le séquestre
Avant de fixer votre plafond, chiffrez l’examen technique, les déplacements éventuels et les conseils que vous décidez de commander. Dans l’ancien, l’ANIL recommande d’étudier diagnostics, charges, procès-verbaux, règlement, carnet d’entretien et travaux de copropriété, et de faire établir un bilan pour limiter les surprises.5 Une expertise facultative coûte de l’argent ; renoncer à l’information peut en coûter davantage.
Le dépôt demandé au compromis mérite une ligne de trésorerie, pas automatiquement une ligne de coût. Il n’est pas imposé ni fixé par une règle générale ; si la vente aboutit, il s’impute sur le prix.3 Dans notre exemple, un dépôt éventuel fait donc partie des 100 000 € et n’est jamais ajouté au total de 142 000 €.
Si l’achat dépend d’un prêt, la promesse doit comporter une condition suspensive et préciser les paramètres du financement ; le candidat doit respecter ces paramètres dans ses démarches.4 Faites coïncider compromis et budget : montant emprunté, travaux financés, durée, taux et délais ne doivent pas décrire un autre projet que celui présenté aux banques.
Le premier double comptage
Prix de 100 000 € + dépôt de 5 000 € ne font pas 105 000 € lorsque le dépôt est imputé au prix à la signature. Le plan de trésorerie montre 5 000 € plus tôt ; le budget de coût reste à 100 000 €.
03 · Acquisition
Décomposez acquisition, négociation et copropriété
Les « frais de notaire » ne rémunèrent pas uniquement le notaire. Les frais d’acquisition regroupent principalement droits et taxes, rémunération réglementée, formalités et débours.2 Notre ligne de 8 000 € est une hypothèse ronde, pas un barème. Utilisez le simulateur officiel puis l’appel de fonds de l’étude, et remplacez l’estimation par le décompte définitif.
Les honoraires de transaction doivent être lus dans l’annonce et le mandat : qui les supporte, quel montant TTC, sont-ils déjà compris dans le prix affiché ? L’ANIL rappelle que les honoraires à la charge de l’acheteur doivent être mentionnés dans l’annonce et que les frais liés au prêt et à la mutation s’ajoutent selon l’opération.1 N’ajoutez pas une ligne « agence » si votre prix de 100 000 € l’intègre déjà.
En copropriété, prévoyez les appels de fonds après notification de la vente et lisez le fonds travaux, le budget et les décisions votées. La date de l’acte n’efface pas les travaux collectifs. Votre notaire doit expliquer la répartition contractuelle entre vendeur et acquéreur ; votre budget, lui, doit conserver ce que vous aurez réellement à décaisser.
Travaillez en montants TTC effectivement payables, sauf situation où votre structure récupère valablement une taxe et où cette récupération est documentée. Un devis hors taxes posé à côté d’un budget TTC crée une erreur silencieuse. Ajoutez également la date de validité de l’estimation : droits, tarifs de prestataires et prix des fournitures peuvent évoluer entre l’offre, l’acte et la commande.
04 · Financement
Isolez les coûts du prêt de ses remboursements futurs
Notre financement fictif prévoit 900 € de dossier, 1 500 € de garantie et 1 200 € de courtage : 3 600 € au lancement. Selon le dossier, peuvent aussi exister frais d’évaluation, parts sociales, hypothèque, caution ou autres coûts contractuels. L’ANIL inventorie notamment dossier, assurance et garantie, et invite à vérifier leur présence dans le coût du crédit.1
L’offre de prêt et sa fiche d’information permettent de comparer échéancier, TAEG, garantie et assurance ; pour un taux fixe, le tableau d’amortissement sépare capital et intérêts.6 Classez les frais initiaux dans le coût d’entrée, puis intérêts, assurance et échéances selon leur date dans le cash-flow locatif. Ne capitalisez pas arbitrairement vingt ans de mensualités dans la ligne « prix du projet ».
Enfin, séparez coût et besoin de fonds propres. Une banque peut financer certaines lignes et en exclure d’autres ; un paiement peut arriver avant le déblocage correspondant. Le projet coûte toujours 142 000 € dans l’exemple, mais l’apport à verser ne se déduit pas de ce total sans l’offre, le calendrier des appels et les conditions de déblocage.
05 · Autorisations
Chiffrez ce qui doit être autorisé avant de lancer le chantier
Une ouverture dans un mur, une fenêtre, une ventilation, une division ou un changement d’usage peut nécessiter accord de copropriété, urbanisme, étude ou maîtrise d’œuvre selon le projet. N’attendez pas le devis signé pour découvrir le calendrier. Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doivent être traités selon les règles de la copropriété et les pièces utiles jointes à la décision.9
Notre ligne de 800 € regroupe fictivement études et diagnostics de chantier. Elle pourrait être nulle ou beaucoup plus élevée. Créez une ligne distincte pour chaque professionnel : diagnostic, métrage, ingénierie, architecte, dossier administratif, constat ou maîtrise d’œuvre. Le prix des travaux ne couvre une mission que si le devis la nomme.
Prévoyez aussi le coût du temps. Un délai d’autorisation ou d’approvisionnement reporte la première location tout en laissant courir assurance, charges, intérêts ou loyer de votre propre logement. Ce manque à gagner n’est pas une facture d’artisan, mais il appartient au scénario financier.
06 · Travaux
Fermez le chantier avec devis, options et marge
Le cas retient 18 000 € de travaux et 2 000 € de marge, plus 800 € d’études. Le budget de 20 800 € distingue donc contrat de base, préparation et imprévu. Une marge n’autorise pas à signer un périmètre flou : elle absorbe un risque résiduel après visite, diagnostics, sondages utiles et devis comparables.
| Bloc | À chiffrer | À vérifier | À dater |
|---|---|---|---|
| Préparation | Études, protections, dépose, évacuation | Inclus ou lot séparé | Avant démarrage |
| Exécution | Fourniture, pose, main-d’œuvre | TTC, quantités, marques | Acomptes et situations |
| Interfaces | Électricité, plomberie, ventilation, reprises | Responsable entre corps d’état | Ordonnancement |
| Réception | Nettoyage, réserves, clés, documents | Solde conditionné | Avant ameublement |
Ajoutez les achats directs, livraisons, stationnement, stockage et déchetterie lorsqu’ils ne figurent pas au devis. Conservez les conditions de TVA et d’aide comme des hypothèses jusqu’à confirmation. Un devis à 18 000 € ne vaut pas budget fermé si l’électroménager, la peinture ou la remise en service sont portés par quelqu’un d’autre.
07 · Équipement
Séparez mobilier, équipement et logistique
Notre enveloppe de 4 500 € inclut fictivement mobilier et équipement nécessaires au mode de location retenu. Construisez une liste pièce par pièce : achat, livraison, montage, luminaires, rideaux, cuisine, électroménager, literie, vaisselle, détecteur et petites fournitures selon le projet. Un panier web non livré n’est pas un logement prêt.
Si le logement est loué vide, l’enveloppe change mais ne tombe pas forcément à zéro : équipements fixes, clés, plaques, rangements ou remise en état restent possibles. Si le logement est meublé, vérifiez la liste réglementaire applicable au bail et conservez factures, références et inventaire. Le partenaire ameublement doit fournir un devis dont l’assiette et les exclusions sont lisibles.
Prévoyez une visite de réception et un budget de correction. Une poignée manquante, une fuite ou un appareil endommagé peut retarder photos, annonce et état des lieux. La logistique est un poste du planning et parfois du coût, même lorsqu’elle paraît trop petite pour le tableur initial.
08 · Mise en location
Budgetez la conformité, l’assurance et l’entrée du locataire
Le scénario réserve 300 € aux diagnostics et à la préparation locative, 150 € à la PNO et 650 € à la mise en location. Ces montants sont fictifs. Le bailleur doit fournir le dossier de diagnostic technique applicable ; le DPE doit notamment être valide et intégré au dossier remis au futur locataire.7 Vérifiez ce qui a été remis lors de l’achat et ce qui doit être actualisé.
Si une agence intervient, distinguez estimation du loyer, annonce, visites, dossier, bail, état des lieux et gestion continue. L’état des lieux peut être gratuit s’il est réalisé directement et contradictoirement ; lorsqu’un professionnel intervient, les règles de partage et de plafonnement applicables au locataire ne signifient pas que toute la prestation du bailleur est gratuite.8
Le dépôt de garantie reçu du locataire apporte de la trésorerie mais reste une somme à restituer selon le bail et l’état de sortie ; ne le comptabilisez pas comme chiffre d’affaires disponible.10 De même, le premier loyer ne rembourse pas rétroactivement les semaines de vacance : conservez la date réelle de prise d’effet.
09 · Budget fermé
Réconciliez le projet de 100 000 € à 142 000 €
| Poche | Détail | Total | Statut |
|---|---|---|---|
| Acquisition | 100 000 + 8 000 | 108 000 € | À confirmer par acte et décompte |
| Financement | 900 + 1 500 + 1 200 | 3 600 € | Offres et contrats |
| Travaux | 18 000 + 800 + 2 000 | 20 800 € | Devis + marge |
| Équipement | Mobilier et logistique | 4 500 € | Liste à fermer |
| Première location | 300 + 150 + 650 | 1 100 € | Diagnostics et mandats |
| Réserve | Non dépensée au lancement | 4 000 € | À protéger |
| Total projet | Six poches | 142 000 € | À financer intégralement |
L’écart de 42 000 € avec le prix représente 42 % du prix dans cet exemple, pas un ratio de marché. Il provient surtout des travaux et de la réserve choisie. Sur un autre bien, acquisition, financement, mobilier ou autorisations changeraient la répartition. Le bon résultat est le total reconstruit, pas le pourcentage recopié.
- Une ligne, une pièce : annonce, mandat, acte, offre, devis, facture ou hypothèse datée.
- Un seul comptage : vérifier dépôts, honoraires inclus et achats remboursés.
- Un calendrier : date, montant, payeur et condition de paiement.
- Une réserve intacte : ne pas la consommer pour faire tenir la signature.
Le guide des étapes du projet aide à placer chaque justificatif dans le temps. Si vous comparez un accompagnement, confrontez le périmètre réel aux tarifs publiés : une tâche incluse ne doit pas réapparaître comme option, et une dépense de tiers ne devient pas incluse parce qu’un interlocuteur la coordonne.
Réconciliez acquisition, financement, chantier, équipement, lancement et réserve avant de déposer une offre.
Un budget complet ne promet pas l’absence d’imprévu. Il montre qui le porte, quand il peut survenir et quelle trésorerie empêchera le projet de s’arrêter.