Investir en vente en l'état futur d'achèvement : ce que la garantie d'achèvement couvre, et ce qu'elle laisse entièrement à votre charge

La réponse en trente secondes. Le décret plafonne ce que le vendeur peut appeler : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble¹. Le solde est payable à la livraison et peut être consigné en cas de contestation.

Avant la signature, « le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement »². Elle se déclenche sur une défaillance financière, pas sur un calendrier qui glisse.

Six mois de retard coûtent 8 052 € sur le dossier de ce guide, et rien dans la loi n’oblige le promoteur à les compenser.

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat immobilier le plus encadré du droit français. Échelonnement fixé par décret, garantie obligatoire, mentions imposées, délais de rétractation : tout y est écrit, et c’est ce qui rassure.

Cet encadrement protège pourtant contre un risque — la défaillance du promoteur — qui n’est pas celui que rencontre le plus souvent un investisseur. Le sien s’appelle le retard. Il n’est protégé par rien.

La confusion est d’autant plus facile que les deux mots se ressemblent : une garantie d’achèvement rassure sur l’achèvement, et l’on entend « achèvement dans les délais » là où le texte ne dit qu’« achèvement ». Le premier objet de ce guide est de séparer ces deux idées, parce qu’elles n’ont ni le même déclencheur, ni le même coût, ni le même remède.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sandrine, 43 ans, sage-femme à Rennes. Elle achète un T2 en vente en l’état futur d’achèvement à 220 000 €, livraison annoncée à vingt-deux mois, financé par un emprunt de 200 000 € à 3,80 %, et compte le louer 680 € par mois. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’achète-t-on exactement en vente en l’état futur d’achèvement ?

Un immeuble qui n’existe pas encore, et dont on devient propriétaire au fur et à mesure qu’il sort de terre.

C’est la particularité du contrat, et elle explique tout le reste. L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions existantes, puis des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution — ce qui le place dans une situation singulière, celle d’un propriétaire dont le bien se construit sous lui, mois après mois, sans qu’il puisse ni l’occuper ni le louer ni même toujours le visiter. Il n’achète pas une promesse. Il achète progressivement une chose.

Cette progressivité a une contrepartie immédiate. Puisqu’il devient propriétaire au fil du chantier, il paie au fil du chantier — et c’est là que le décret intervient pour encadrer ce que le vendeur peut réclamer, et quand.

Ce que ce guide traite, et ce qu’il laisse de côté. Nous nous arrêtons à la livraison et aux défauts qui y sont apparents. Les garanties qui courent après — parfait achèvement, biennale, décennale — relèvent d’un autre corps de textes et méritent leur propre traitement. Un architecte ou un maître d’œuvre indépendant les connaît, et c’est à lui qu’on s’adresse quand un désordre apparaît après l’installation.

Trente-cinq, soixante-dix, quatre-vingt-quinze

Trois paliers, un solde, et la certitude de payer presque tout avant de voir quoi que ce soit d’habitable.

Le décret est précis : les paiements ne peuvent excéder 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement de l’immeuble¹. Le solde est payable lors de la livraison, et il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité au contrat¹.

Quatre-vingt-quinze pour cent versés avant la livraison

Ces pourcentages sont des plafonds, pas un calendrier obligatoire. Le contrat peut prévoir davantage d’échéances intermédiaires — c’est fréquent — à condition de ne jamais dépasser le palier autorisé au stade atteint. Un acquéreur qui reçoit un appel de fonds a donc toujours le droit de vérifier deux choses : le stade réellement atteint, et le cumul déjà versé.

Cette vérification n’a rien de théorique. Un appel de fonds arrive avec une attestation d’avancement, et celle-ci désigne un stade que le décret nomme précisément. Comparer ce stade au cumul demandé prend cinq minutes, et c’est le seul contrôle qu’un acquéreur exerce réellement pendant les deux ans de chantier.

La garantie d’achèvement couvre-t-elle le retard ?

Non. Elle couvre le fait que l’immeuble sera terminé, pas la date à laquelle il le sera.

La loi impose au vendeur, avant la conclusion du contrat, de souscrire « une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement »². C’est une protection réelle et elle a de la valeur : sans elle, un promoteur en difficulté laisserait un chantier arrêté et des acquéreurs propriétaires d’une dalle.

Le texte précise quand elle joue : « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur »². Le fait générateur est donc une défaillance financière, pas un chantier qui prend six mois de plus.

Le mécanisme qui suit est instructif. Le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui reçoit les pouvoirs du maître de l’ouvrage et fait exécuter les travaux nécessaires à l’achèvement². Et lorsque la garantie est mise en jeu, ce garant « est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde »² — l’acquéreur continue donc de payer, mais à quelqu’un d’autre.

Ce que cela veut dire pour un investisseur. La garantie protège le patrimoine : elle assure qu’on aura un logement au bout. Elle ne protège pas le rendement, qui dépend de la date à laquelle le premier loyer tombe. Un chantier qui s’achève avec dix mois de retard mais qui s’achève est, du point de vue du texte, une opération réussie. Du point de vue du plan de financement, c’est autre chose.

Ce que Sandrine engage

Deux cent neuf mille euros avant la livraison, et un plan de financement calé sur une date.

Son emprunt de 200 000 € se débloque au rythme des appels de fonds. Pendant toute la construction, elle paie des intérêts sur les seules sommes débloquées — ce que les prêteurs appellent les intérêts intercalaires — sans percevoir le moindre loyer. Notre guide sur le financement d’un investissement locatif détaille ce mécanisme et son effet sur la trésorerie des premières années.

À l’achèvement de l’immeuble, 209 000 € ont été appelés. C’est sur cette base que courent les intérêts pendant les mois qui séparent l’achèvement de la livraison effective, et c’est cette période qui décide du coût d’un retard.

Combien coûte un semestre de décalage ?

Huit mille cinquante-deux euros, et le calcul additionne deux postes que rien ne compense.

Le premier est financier. Sur 209 000 € débloqués à 3,80 %, les intérêts représentent 662 € par mois, soit 3 972 € sur six mois. Ils sont dus que le logement soit livré ou non.

Le second est locatif. Six mois sans loyer représentent 4 080 € que Sandrine avait inscrits dans son plan et qui n’arriveront pas. Aucun des deux postes ne se rattrape ensuite : les intérêts sont payés, les loyers sont perdus, et le bien commencera simplement sa carrière locative six mois plus tard qu’annoncé, avec un rendement calculé sur une durée de détention amputée d’autant.

Deux postes, aucun plafond légal

Chaque ligne s’additionne à l’écran, et la progression est parfaitement linéaire : un mois de retard coûte à Sandrine 662 € d’intérêts et 680 € de loyer, soit 1 342 € que personne ne lui rendra sauf si le contrat le prévoit.

Notre guide sur le calcul du rendement locatif montre ce qu’une année blanche fait à un rendement affiché. Sur un dossier à 220 000 €, douze mois de retard représentent 7,3 % du prix — davantage que la plupart des marges de négociation.

Ce que le décret plafonne, et ce qu’il ne plafonne pas

Il plafonne ce que l’acquéreur doit quand il paie en retard. Il ne dit rien de ce que le promoteur doit quand il livre en retard.

Le même article prévoit que si le contrat comporte des pénalités de retard de paiement, « le taux ne peut excéder 1 % par mois »¹. C’est une protection nette, et elle se chiffre : sur le premier appel de fonds de 77 000 €, un mois de retard de Sandrine lui coûterait au maximum 770 €.

Un plafond d’un côté, rien de l’autre

Le rapport est de dix contre un, et il ne résulte d’aucune malveillance : le décret encadre le paiement du prix, qui est l’obligation de l’acquéreur, et laisse au contrat le soin de traiter la livraison. C’est donc dans le contrat qu’il faut aller chercher la clause. C’est là qu’un notaire lit ce qu’un acquéreur pressé signe.

Cette répartition entre le décret et le contrat explique aussi pourquoi les pratiques varient tellement d’un programme à l’autre. Certains contrats prévoient une pénalité journalière chiffrée en millièmes du prix, d’autres se contentent d’une clause de bonne volonté, d’autres encore ne disent rien du tout — et les trois sont parfaitement licites. Un acquéreur qui compare deux programmes sur le seul prix au mètre carré compare donc deux choses dont l’une porte une protection que l’autre n’a pas.

Le solde de 5 % et les réserves

Onze mille euros, et c’est le seul moyen de pression dont Sandrine dispose le jour de la remise des clés.

Le décret prévoit que le solde est payable lors de la livraison, mais qu’il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité au contrat¹. La consignation n’est pas un refus de payer : la somme est déposée entre les mains d’un tiers, où elle attend que le différend soit tranché.

Rapporté au loyer attendu, ce solde représente seize mois de recettes. C’est peu rapporté au prix. C’est considérable rapporté à ce qu’un promoteur accepte de reprendre pour le débloquer.

1. Se faire accompagner. Un architecte ou un maître d’œuvre indépendant repère en une heure ce qu’un acquéreur non professionnel ne voit pas, et sa note est sans commune mesure avec les onze mille euros en jeu.
2. Écrire toutes les réserves. Le procès-verbal de livraison est le document qui compte. Ce qui n’y figure pas devient un défaut qu’il faudra prouver autrement.
3. Ne pas confondre livraison et achèvement. L’achèvement est le stade qui autorise l’appel des 95 %. La livraison est la remise du logement. Les deux peuvent être séparés de plusieurs mois, et ce sont ces mois-là qui coûtent.

Combien de temps pour agir ?

Un mois pour que le vendeur cesse d’en répondre, un an pour saisir un juge. Les deux délais sont courts et ils s’enchaînent.

Le premier vient du code civil : « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents »³.

Le même texte ajoute qu’« il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer »³. Un promoteur qui s’engage à corriger ferme donc la porte à une renégociation du prix.

Le second délai est celui de l’action : « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents »⁴.

Le mot « forclusion » n’est pas anodin. Il signifie que le droit d’agir s’éteint à l’échéance, sans qu’une négociation en cours ou un échange de courriers y change quoi que ce soit.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Deux se produisent à la signature. Les deux autres se produisent le jour de la livraison, ou le mois d’après.

Signer sans clause de pénalité de retard. C’est l’incident le plus coûteux et le plus discret, parce qu’il ne se voit qu’en cas de problème. Le décret ne prévoit aucun plafond ni aucun plancher pour le retard du promoteur : sans clause, six mois de décalage laissent 8 052 € à la charge de Sandrine et n’ouvrent droit à rien.

Caler son plan de financement sur la date annoncée. Un mois de retard coûte 1 342 € entre intérêts et loyer manqué. Un plan qui n’absorbe pas six mois d’écart, soit 8 052 €, est un plan qui tiendra si tout se passe bien — ce qui n’est pas une hypothèse de travail.

Payer le solde sans réserves. Les 5 % du prix, soit 11 000 €, sont le seul levier de l’acquéreur à la livraison. Versés sans procès-verbal détaillé, ils s’en vont avec le moyen de pression, et il ne reste que la voie amiable pour obtenir des reprises.

Laisser passer le mois, puis l’année. Le vendeur cesse de répondre des défauts apparents un mois après la prise de possession, et l’action doit être introduite dans l’année qui suit, à peine de forclusion. Un désordre repéré tardivement sur un chantier à 220 000 € devient un problème dont plus personne ne répond.

Les six clauses à lire avant de signer

Elles tiennent en deux pages du contrat, et aucune ne se renégocie après.

1. La date de livraison et sa formulation. Un trimestre, un semestre, ou une date ferme : la précision de la rédaction décide de ce qu’est un retard.
2. Les causes légitimes de suspension du délai. Intempéries, grèves, défaillance d’entreprise : la liste est contractuelle et elle est parfois si large qu’aucun retard n’y échappe.
3. La pénalité de retard du vendeur. Son existence d’abord, son montant ensuite. C’est la seule contrepartie possible aux 8 052 € du dossier.
4. La pénalité de retard de l’acquéreur. Elle ne peut excéder 1 % par mois. Un contrat qui en prévoit davantage se corrige avant signature.
5. Les conditions suspensives. Notre guide sur les clauses suspensives montre comment caler leur durée sur celle d’une obtention de prêt, ce qu’un courtier chiffrera en deux jours.
6. La notice descriptive. C’est elle qui définit ce qui est conforme, et donc ce qui peut faire l’objet d’une réserve. Sans elle, la contestation du solde n’a pas de référence.

La vente en l’état futur d’achèvement convient-elle à un investisseur ?

À celui qui peut porter deux ans sans recette et absorber six mois d’écart, oui. Aux autres, elle coûte cher au mauvais moment.

1. La trésorerie décide. Vingt-deux mois annoncés, plus une marge de six, font près de deux ans et demi d’intérêts sans loyer. Notre guide sur les frais qu’on oublie montre que c’est le poste que les plans de financement sous-estiment le plus.
2. Le neuf a des contreparties réelles. Pas de travaux, des charges de copropriété faibles les premières années, une performance énergétique qui échappe aux calendriers d’interdiction de louer. Ces avantages sont durables ; le retard, lui, est temporaire.
3. La clause de pénalité vaut la négociation. C’est le seul point du contrat qui transforme un risque non couvert en risque partagé, et il se discute avant la réservation, pas après.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs, et la vente en l’état futur d’achèvement est un produit facile à présenter : encadré par décret, garanti par la loi, sans travaux à prévoir. Ce guide dit que l’encadrement porte sur un risque — la défaillance du promoteur — qui n’est pas celui qui frappe le plus souvent, et que le vrai risque de l’investisseur, le retard, n’est couvert par aucun texte : 8 052 € pour six mois sur le dossier décrit, contre 770 € au maximum si c’est lui qui paie en retard. La seule protection possible est une clause, et elle se négocie avant de réserver.