Le loyer d'un bail commercial : les seuils qui le bornent, et les deux règles nouvelles depuis mai 2026

La réponse en trente secondes. Le loyer doit correspondre à la valeur locative. « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative »¹, mais des plafonds s’interposent entre cette valeur et ce qui sera payé.

Une clause d’indexation ne se déclenche qu’au-delà d’un quart. La révision peut être demandée si le loyer varie « de plus d’un quart »⁴ — un quart exact ne suffit donc pas.

Et depuis le 28 mai 2026, la clause tunnel est autorisée. À une condition : qu’elle encadre la variation « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse »⁵.

Le corpus dit comment conclure un bail commercial et comment il se cède — le bail en pied d’immeuble, la cession et la sous-location, les clauses réputées non écrites. Il ne disait pas comment son loyer se fixe et se révise.

À quoi le loyer d’un bail commercial doit-il correspondre ?

À la valeur locative, et le texte le pose en une phrase : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative »¹.

Reste à savoir ce qu’est cette valeur, et le code ne laisse pas la question ouverte. « À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage »¹.

Cinq éléments, donc, et l’ordre a son importance pratique : les prix du voisinage viennent en dernier. Un bailleur qui fonde sa demande sur le seul argument « le local d’à côté se loue plus cher » s’appuie sur le cinquième élément et néglige les quatre premiers, dont les obligations respectives des parties — c’est-à-dire qui paie quoi dans ce bail-là.

Cette valeur n’est cependant pas ce qui sera payé. Entre elle et le loyer réel s’interposent des plafonds, et c’est tout l’objet des articles qui suivent.

Qu’est-ce qui borne le loyer au renouvellement ?

La variation d’un indice, et non la valeur locative elle-même. Le texte le dit ainsi : « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires »².

Deux indices coexistent donc, et ils ne s’appliquent pas aux mêmes activités : celui des loyers commerciaux, et celui des loyers des activités tertiaires. Ils sont publiés chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et c’est le bail qui désigne lequel s’applique.

Le texte prévoit d’ailleurs le cas où le bail est muet sur le trimestre de référence : « À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation […] calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié »².

Nous ne publions ici aucune valeur d’indice. Ces séries sont trimestrielles, et un chiffre écrit dans un guide serait périmé avant d’être lu. Ce qui se retient est le mécanisme : c’est la variation d’un indice sur une période, et non l’écart au marché, qui borne la hausse.

Le plafonnement peut-il cesser de s’appliquer ?

Oui, et la cause la plus fréquente est une durée qu’on laisse filer. Le texte est bref : « Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans »².

Le mécanisme se comprend en suivant un calendrier. Un bail de neuf ans arrive à son terme ; personne ne donne congé ni ne demande le renouvellement ; le bail se prolonge tacitement. Au-delà de douze ans, le plafonnement tombe, et le loyer du bail renouvelé peut alors rejoindre la valeur locative.

Pour un bailleur, c’est une donnée de calendrier qui vaut de l’argent, et elle joue dans son sens. Pour un investisseur qui achète un immeuble avec un commerce au rez-de-chaussée, c’est une question à poser avant de signer : depuis quand ce bail court-il, et a-t-il été renouvelé ou seulement prolongé ? Un gestionnaire qui suit l’immeuble tient cette date ; un notaire la retrouve dans les actes.

La bascule des douze ans ne se déclenche toutefois que par la tacite prolongation. Un renouvellement exprès à onze ans remet le compteur à zéro et rétablit le plafonnement pour le bail suivant.

Quand peut-on demander une révision du loyer ?

Trois ans après le point de départ, et pas avant. « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision »³.

La seconde phrase mérite d’être relevée, parce qu’elle récompense la diligence : la révision prend effet à la date de la demande, pas à celle de l’accord ou du jugement. Retarder la demande de six mois, c’est renoncer à six mois de hausse — le loyer ancien, lui, continue d’être dû.

Le rythme est ensuite régulier : « De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable »³.

Là encore, un plafond s’applique — la variation de l’indice — et le texte ménage une seule échappatoire, qu’il enferme dans une condition chiffrée : « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative »³.

Enfin, une règle que tout bailleur devrait connaître avant de calculer quoi que ce soit : « En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours »³. Un commerçant qui a refait sa devanture et fait prospérer son emplacement n’augmente pas, par là, le loyer qu’on peut lui réclamer.

La règle du quart, et pourquoi un quart exact ne suffit pas

Une clause d’échelle mobile fait varier le loyer automatiquement, au rythme de l’indice qu’elle désigne. Le code lui réserve une porte de sortie propre, ouverte à un seuil précis.

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire »⁴.

Le mot décisif est « plus ». Le seuil n’est pas atteint à un quart : il est franchi au-delà. Sur un loyer annuel de 24 000 €, le quart vaut 6 000 €, et un loyer indexé à 30 000 € correspond exactement au loyer augmenté de ce quart — il ne permet donc pas de demander la révision sur ce fondement. Il faut dépasser ce montant.

La différence paraît d’école ; elle décide en pratique de la recevabilité d’une demande. Un bailleur qui présente un calcul s’arrêtant pile au quart s’expose à un refus, et doit attendre que l’indexation poursuive son chemin.

Le texte joue aussi dans les deux sens : le loyer peut être « augmenté ou diminué ». Un preneur dont le loyer indexé a chuté de plus d’un quart dispose du même droit de demander la révision.

Pourquoi une augmentation acquise s’étale sur plusieurs années

Parce que le code plafonne la hausse annuelle, et il le fait dans les mêmes termes à trois endroits. Pour la clause d’échelle mobile : « La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »⁴.

La même limite vaut lorsque la preuve des facteurs locaux est rapportée : « Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »³.

Et elle vaut encore au renouvellement déplafonné : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »².

La conséquence est économique avant d’être juridique. Obtenir un déplafonnement ne fait pas rentrer la totalité de l’écart l’année suivante : la hausse se répartit, année après année, par tranches de 10 % du loyer précédemment acquitté. Un expert-comptable qui modélise un rendement doit intégrer cet étalement, sous peine d’afficher un revenu que le texte interdit d’encaisser d’un coup.

Les seuils que le code chiffre

Ce que la réforme du 26 mai 2026 autorise, et à quelle condition

Une clause qui borne les variations de l’indice, à condition qu’elle les borne des deux côtés. C’est l’apport de l’article L. 145-38-1, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 et en vigueur depuis le 28 mai 2026.

Le texte tient en une phrase : « Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code »⁵.

Trois éléments s’y lisent, et chacun compte. C’est une dérogation expresse à une règle du code monétaire et financier, ce qui explique que la validité de ces clauses ait pu être discutée avant. L’autorisation vise l’objet ou l’effet de la clause, donc une rédaction habile ne contourne rien. Et surtout, l’encadrement doit jouer « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse ».

C’est cette symétrie qui fait toute la portée du texte, et c’est là que se jouera la validité des clauses rédigées désormais. Une clause qui bornerait la baisse sans borner la hausse — ou l’inverse — ne relève pas de l’autorisation telle qu’elle est écrite. Le bailleur qui veut un plancher doit accepter un plafond de même ampleur.

Nous nous en tenons au texte. La façon dont les juridictions apprécieront l’exigence de « mêmes proportions » n’est pas connue à ce jour, et ce guide ne la devine pas : l’article a trois mois.

Le preneur peut-il désormais exiger de payer au mois ?

Oui, sous une condition, et c’est la seconde nouveauté de la même loi. L’article L. 145-32-1 dispose que « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable »⁶.

« De droit » signifie que le bailleur ne peut pas s’y opposer si les conditions sont réunies. La condition est claire et elle est vérifiable : l’absence d’arriérés non contestés, sur le loyer comme sur les charges.

La prise d’effet est également fixée : « Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail »⁶. Le basculement n’est donc ni immédiat ni négociable dans sa date.

Pour un investisseur, l’effet est un effet de trésorerie et non de rendement. Un loyer trimestriel payé d’avance devient un loyer mensuel : le montant annuel ne change pas, le calendrier d’encaissement, si. C’est un point à intégrer quand la mensualité d’emprunt, elle, reste mensuelle.

Le dossier de Gaspard, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Gaspard loue un local en pied d’immeuble 2 000 € par mois, soit 24 000 € par an. Le bail comporte une clause d’échelle mobile. Trois ans passent, l’indexation a joué, et il veut savoir ce qu’il peut demander.

Ce que les seuils donnent sur un loyer de 24 000 €

Les deux premières lignes se vérifient à l’œil : le quart de 24 000 € vaut 6 000 €, et 24 000 € plus 6 000 € font les 30 000 € de la troisième ligne. À ce montant, la révision n’est pas ouverte, puisque le texte exige « plus d’un quart ». La clause ayant en réalité porté le loyer à 30 600 €, la hausse est de 6 600 € — soit 600 € au-delà du quart, et la demande devient recevable.

Reste à savoir ce que Gaspard encaissera réellement l’année suivante, et c’est là que le lissage intervient.

Ce que le plafond de 10 % laisse passer la première année

Le lissage se relit lui aussi : 10 % de 24 000 € font 2 400 €, et 24 000 € plus 2 400 € donnent les 26 400 € de la deuxième ligne. L’écart avec les 30 600 € de la clause s’établit à 4 200 €, qui ne sont pas perdus mais reportés sur les années suivantes, par tranches soumises au même plafond.

Une dernière hypothèse éclaire l’enjeu des douze ans. Si le bail de Gaspard s’était prolongé tacitement au-delà de cette durée, le plafonnement ne s’appliquerait plus et le loyer pourrait rejoindre la valeur locative, que l’on suppose ici de 36 000 €. Rapporté au loyer lissé de 26 400 €, l’écart serait de 9 600 € — étalé, lui aussi, par tranches annuelles de 10 %.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le local se louait bien et le commerçant payait. C’est la conduite du loyer qui a manqué.

La demande arrêtée pile au quart. Le calcul aboutit à 30 000 €, soit exactement le quart de 24 000 €. Le texte exige « plus d’un quart » : la demande n’est pas recevable sur ce fondement, et les 6 000 € d’augmentation espérés attendent que l’indexation franchisse le seuil.

Le lissage découvert après coup. Le bailleur obtient la révision et budgète 30 600 € pour l’exercice suivant. Le plafond annuel de 10 % ramène le loyer à 26 400 €, et ce sont 4 200 € qu’il faut retirer du prévisionnel de l’année — un écart qui suffit à faire mentir un plan de financement.

Le renouvellement signé trop tôt. Le bail se prolongeait tacitement depuis onze ans. Un renouvellement exprès est signé avant le seuil, le plafonnement s’applique de nouveau, et l’alignement sur une valeur locative de 36 000 € devient hors de portée : 9 600 € d’écart avec le loyer plafonné, refermés d’un trait de plume.

La clause tunnel rédigée d’un seul côté. Le bail est rédigé après la réforme et borne la baisse de l’indice sans borner la hausse. L’article autorise la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » : une rédaction asymétrique sort de cette autorisation, et c’est l’ensemble de l’indexation — ici 6 600 € de hausse — que le preneur peut discuter.

Le point commun des quatre tient en une phrase : le bailleur a raisonné en valeur de marché, alors que le texte raisonne en seuils et en calendrier.

Six gestes pour piloter le loyer d’un bail commercial

Trois se font sur le bail existant, trois au moment de rédiger.

1. Datez le point de départ, et le mode de continuation. Un bail renouvelé et un bail tacitement prolongé ne suivent pas le même chemin. Au-delà de douze ans de prolongation tacite, le plafonnement ne s’applique plus.
2. Déposez la demande de révision sans attendre. La révision prend effet à la date de la demande, pas à celle de l’accord : chaque mois de retard est un mois de loyer ancien.
3. Vérifiez le seuil avant de rédiger la demande. Sur une clause d’échelle mobile, il faut dépasser le quart, non l’atteindre. Un calcul qui s’arrête au quart se fait refuser.
4. Chiffrez le lissage en même temps que la hausse. Dix pour cent du loyer de l’année précédente : c’est ce plafond, et non le loyer révisé, qui entre dans un prévisionnel de l’année suivante.
5. Ne comptez pas les travaux du preneur. Le texte les exclut du calcul de la valeur locative, sans exception. Un agent immobilier qui estime le local doit isoler ce qui revient au commerçant.
6. Si vous insérez une clause tunnel, rendez-la symétrique. Le texte de mai 2026 n’autorise l’encadrement que dans les mêmes proportions des deux côtés. Un notaire rédacteur vérifiera que le plancher et le plafond ont la même amplitude.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise. Le notaire rédige et vérifie la clause d’indexation, et c’est lui qui saura si la clause tunnel envisagée est bien symétrique. L’agent immobilier documente les prix pratiqués dans le voisinage, cinquième des éléments de la valeur locative. L’expert-comptable modélise l’étalement des hausses, sans lequel un prévisionnel affiche un revenu que le texte n’autorise pas à encaisser d’un coup. Le commissaire de justice intervient pour signifier une demande de révision et lui donner date certaine. Et un accompagnement de l’acquisition place ces vérifications avant la signature, quand le bail est encore un élément de négociation.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne publie aucune valeur des indices de loyers : ces séries sont trimestrielles, et un chiffre écrit ici serait faux avant d’être lu. Il ne décrit ni la procédure devant le juge des loyers commerciaux, ni la commission départementale de conciliation. Il ne traite ni le droit au renouvellement, ni l’indemnité d’éviction. Il ne dit rien du dépôt de garantie de l’article L. 145-40, pourtant modifié par la même loi de mai 2026 : ce point appelle son propre guide. Notre guide sur le bail professionnel décrit par comparaison un régime où aucune de ces règles de plafonnement ne s’applique.