Le mandat à effet posthume : désigner de son vivant qui gérera l'immeuble quand on ne sera plus là

La réponse en trente secondes. Le mandat se donne avant la mort. Toute personne peut charger un tiers « d’administrer ou de gérer […] tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés »¹.

Deux ans, ou cinq dans trois cas. Le mandat vaut deux ans au plus, mais « il peut être donné pour une durée de cinq ans […] en raison de l’inaptitude, de l’âge du ou des héritiers, ou de la nécessité de gérer des biens professionnels »³.

Et il joue malgré un mineur. « Le mandataire exerce ses pouvoirs alors même qu’il existe un mineur ou un majeur protégé parmi les héritiers »².

Le corpus traite la détention familiale sous tous ses angles — la SCI familiale, la sortie d’indivision, le démembrement, et l’habilitation familiale quand un propriétaire vivant ne peut plus consentir. Il ne disait rien de ce qui se passe après la mort.

Que devient un immeuble locatif entre le décès et le partage ?

Il continue. Les locataires paient, les charges tombent, les baux arrivent à échéance, et la toiture ne tient pas compte du calendrier successoral. Ce qui s’arrête, c’est la capacité à décider.

La succession devient une indivision entre héritiers, et l’indivision exige des majorités pour agir. Il faut réunir des gens qui ne se parlent pas toujours, obtenir l’accord d’un représentant légal si l’un d’eux est mineur, s’entendre sur un devis, sur un locataire, sur un prix. Chacune de ces décisions est raisonnable prise isolément ; ensemble, sur plusieurs mois, elles produisent une paralysie que personne n’a voulue et dont l’immeuble paie le coût.

Le mandat à effet posthume existe pour cela. Il ne règle pas la succession, il ne partage rien, il ne touche pas à la dévolution : il désigne, du vivant du propriétaire, quelqu’un qui pourra continuer à administrer. Une signature, chez un notaire, plusieurs années avant le décès.

Ce qu’est un mandat à effet posthume

Un mandat donné de son vivant, qui prend effet à la mort. Le texte le pose en une phrase : « Toute personne peut donner à une ou plusieurs autres personnes, physiques ou morales, mandat d’administrer ou de gérer, sous réserve des pouvoirs confiés à l’exécuteur testamentaire, tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés »¹.

Quatre éléments s’y lisent, et chacun a sa portée. Le mandataire peut être une personne morale — une société de gestion, par exemple. Le mandat porte sur tout ou partie de la succession, ce qui permet de le limiter à l’immeuble locatif sans toucher au reste. Il s’exerce dans l’intérêt d’héritiers identifiés, donc nommés. Et il cède devant les pouvoirs de l’exécuteur testamentaire, s’il en existe un.

Ce dernier point mérite d’être noté sans être développé : l’exécuteur testamentaire obéit à d’autres articles, que ce guide ne traite pas.

Qui peut être mandataire, et qui ne peut pas l’être ?

Un héritier peut l’être. Le texte le dit en cinq mots : « Le mandataire peut être un héritier »¹. C’est souvent la solution la plus simple, quand l’un des enfants connaît l’immeuble et que les autres lui font confiance.

Deux conditions s’imposent à lui. Il « doit jouir de la pleine capacité civile et ne pas être frappé d’une interdiction de gérer lorsque des biens professionnels sont compris dans le patrimoine successoral »¹. La seconde ne joue donc que si la succession comprend des biens professionnels.

Et une exclusion, qui surprend toujours : « Le mandataire ne peut être le notaire chargé du règlement de la succession »¹. Le professionnel le mieux placé pour connaître le dossier est précisément celui que le texte écarte. Un autre notaire, en revanche, n’est pas visé par cette exclusion.

L’intérêt sérieux et légitime, précisément motivé

C’est la condition de validité, et elle se rédige. Le texte pose que « le mandat n’est valable que s’il est justifié par un intérêt sérieux et légitime »³, cet intérêt s’appréciant — la suite de la phrase le précise — du côté de la personne de l’héritier ou du côté du patrimoine successoral, et devant être « précisément motivé »³. La phrase entière figure dans notre foire aux questions et dans le bloc de sources.

Deux fondements alternatifs sont offerts, et il vaut mieux savoir lequel on invoque. L’intérêt tenant à la personne de l’héritier : son jeune âge, son état, son éloignement, son inexpérience. L’intérêt tenant au patrimoine successoral : sa nature, sa complexité, le fait qu’il exige une gestion continue — ce qui est le cas d’un immeuble de rapport.

Le mot qui engage est « précisément ». Une clause de style qui invoquerait un intérêt sans le motiver expose le mandat à la critique, et cette critique viendra de l’héritier qui voulait gérer lui-même. Un notaire rédigera donc ce motif comme on rédige une décision : en le rattachant à des faits.

Cette exigence se retrouve d’ailleurs à la fin du mandat, puisque sa disparition en est une cause de révocation. Ce que l’on écrit au départ est ce qui sera examiné à l’arrivée.

Deux ans, ou cinq ?

Deux ans en principe. « Il est donné pour une durée qui ne peut excéder deux ans, prorogeable une ou plusieurs fois par décision du juge, saisi par un héritier ou par le mandataire »³.

Cinq ans par exception, et l’exception est nommée : « Toutefois, il peut être donné pour une durée de cinq ans, prorogeable dans les mêmes conditions, en raison de l’inaptitude, de l’âge du ou des héritiers, ou de la nécessité de gérer des biens professionnels »³.

La condition d’intérêt sérieux et légitime, elle, ne disparaît jamais : elle vaut pour les deux durées. Ce que les cinq ans exigent en plus, c’est l’un des trois motifs que le texte nomme.

Trois motifs, donc, et ils ne se plaident pas de la même façon. L’inaptitude vise un état. L’âge vise un fait, dans les deux sens — un héritier trop jeune comme un héritier très âgé. La nécessité de gérer des biens professionnels vise la nature du patrimoine, et c’est le motif qu’un immeuble de rapport détenu par une société d’exploitation peut mobiliser.

Deux durées, et ce qui les sépare

Entre les deux, l’écart est de 3 ans, et cette différence ne s’obtient pas en la demandant : elle s’obtient en la motivant dans l’acte, au moment de le signer. Après le décès, il sera trop tard pour ajouter un motif.

Authentique, et accepté avant le décès

Deux exigences de forme, et la seconde est celle qui fait manquer les dossiers. La première : le mandat « est donné et accepté en la forme authentique »³. Un acte sous seing privé ne vaut rien ici.

La seconde tient en une phrase, et elle est sans appel : « Il doit être accepté par le mandataire avant le décès du mandant »³. Ce n’est donc pas seulement le mandant qui doit avoir signé de son vivant. Le mandataire aussi.

Voilà pourquoi ce mécanisme se prépare et ne s’improvise pas. Il suppose qu’une conversation ait eu lieu, qu’une personne ait accepté une charge qu’elle exercera peut-être des années plus tard, et que deux signatures aient été portées devant notaire avant un événement dont personne ne connaît la date. C’est une contrainte lourde, et c’est le prix de la sécurité qu’il apporte.

Le texte prévoit d’ailleurs la sortie avant l’échéance : « Préalablement à son exécution, le mandant et le mandataire peuvent renoncer au mandat après avoir notifié leur décision à l’autre partie »³. Accepter n’enferme donc pas.

Le mandat est-il gratuit ?

Oui, sauf convention. « Le mandat est gratuit s’il n’y a convention contraire. S’il est prévu une rémunération, celle-ci doit être expressément déterminée dans le mandat »⁴.

L’assiette n’est pas libre, et c’est là que le texte devient technique. La rémunération « correspond à une part des fruits et revenus perçus par la succession et résultant de la gestion ou de l’administration du mandataire »⁴. Elle se calcule donc sur ce que la gestion produit, non sur la valeur du patrimoine.

Pour un immeuble locatif, la conséquence est directe : l’assiette, ce sont les loyers. Un mandataire dont l’immeuble est vide ne perçoit rien, ce qui aligne son intérêt sur celui des héritiers d’une façon qu’aucune clause ne saurait mieux organiser.

Le texte prévoit enfin le cas où cette assiette manque : « En cas d’insuffisance ou d’absence de fruits et revenus, elle peut être complétée par un capital ou prendre la forme d’un capital »⁴. La part n’est pas chiffrée par la loi. Elle se négocie, et elle s’écrit.

Comment le mandat prend-il fin ?

Par sept événements que le texte énumère, et il vaut la peine de les lire tous. Le mandat cesse par « l’arrivée du terme prévu », par « la renonciation du mandataire », par « la révocation judiciaire, à la demande d’un héritier intéressé ou de son représentant, en cas d’absence ou de disparition de l’intérêt sérieux et légitime ou de mauvaise exécution par le mandataire de sa mission »⁵.

Il cesse aussi par « la conclusion d’un mandat conventionnel entre les héritiers et le mandataire titulaire du mandat à effet posthume » et par « l’aliénation par les héritiers des biens mentionnés dans le mandat »⁵. Cette cinquième cause est celle qui rend la main aux héritiers : ils vendent, le mandat tombe.

Restent deux causes tenant aux personnes : « le décès ou la mise sous mesure de protection du mandataire personne physique, ou la dissolution du mandataire personne morale », et « le décès de l’héritier intéressé ou, en cas de mesure de protection, la décision du juge des tutelles de mettre fin au mandat »⁵.

Une règle de divisibilité vient clore l’article, et elle évite bien des ruptures : « Un même mandat donné pour le compte de plusieurs héritiers ne cesse pas entièrement pour une cause d’extinction qui ne concerne que l’un d’eux »⁵. Le mandat survit donc partiellement, ce qui est exactement ce qu’il faut quand un seul des trois héritiers vend sa part.

Le dossier de Perceval, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Perceval détient un immeuble de six lots produisant 5 400 € de loyers par mois. Il a trois héritiers, dont un mineur, et aucun d’eux ne vit à proximité.

Ce que le mandat porte, et ce qu’il coûte

Le tableau se relit de haut en bas : 5 400 € par mois pendant douze mois font les 64 800 € de la deuxième ligne, dont le vingtième vaut 3 240 €, et deux années de mandat représentent 6 480 €. La part d’un vingtième est une hypothèse posée pour l’exemple : le texte n’en fixe aucune, il exige seulement qu’elle soit expressément déterminée dans le mandat et assise sur les fruits.

Reste à savoir ce que coûte l’absence de mandat, et c’est là que la comparaison devient parlante.

Ce que huit mois sans décideur produisent

Les trois postes se recomposent à la lecture : 14 400 € et 12 500 € font 26 900 €, auxquels s’ajoutent 7 200 € pour arriver aux 34 100 € de la dernière ligne. Rapportée aux 6 480 € qu’aurait coûtés le mandataire sur la même période, la différence est de 27 620 €.

Perceval, de son vivant, avait donc un arbitrage simple à poser. Ce calcul ne prouve rien sur les dossiers réels et n’a pas cette prétention. Il montre la structure du problème : la rémunération d’un mandataire se compte en pourcentage des loyers encaissés, tandis que l’absence de gestion se compte en loyers non encaissés, en travaux qui s’aggravent et en créances qui se prescrivent. Les deux grandeurs ne sont pas du même ordre, et c’est pourquoi la question mérite d’être posée du vivant.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le patrimoine tenait et les héritiers étaient de bonne foi. C’est l’acte qui manquait, ou qui avait été mal fait.

Le mandat que le mandataire n’a jamais accepté. Le mandant signe chez son notaire, prévient son fils par téléphone, et meurt trois ans plus tard. L’acceptation n’a jamais été donnée en la forme authentique du vivant du mandant, comme le texte l’exige. Le mandat ne prend pas effet, et les 34 100 € de l’immeuble non géré s’accumulent comme s’il n’existait pas.

Le motif rédigé en clause de style. L’acte invoque « l’intérêt de la bonne gestion » sans rattacher cet intérêt à un fait. Un héritier conteste, et l’absence de motivation précise fragilise le mandat au moment même où il devrait produire ses effets. La procédure dure, l’immeuble attend, et ce sont les 14 400 € de vacance des deux lots qui se reconstituent pendant que l’on plaide.

La durée de deux ans prise par défaut. Le patrimoine comprend des biens professionnels et l’un des héritiers est mineur : les cinq ans étaient ouverts. Faute d’avoir été motivée dans l’acte, la durée reste à deux ans, et il faudra saisir un juge pour obtenir les 3 ans supplémentaires que l’acte pouvait donner directement. Trois années de gestion à sécuriser en justice, sur un immeuble qui produit 64 800 € de loyers par an.

Le notaire désigné comme mandataire. Le mandant choisit celui qui connaît le mieux son dossier. Le texte l’écarte s’il est chargé du règlement de la succession, et la désignation ne produit pas l’effet attendu au moment où on en a besoin — six mois de gestion perdus, et les 6 480 € de rémunération prévus versés à personne.

Le point commun des quatre tient en une phrase : le mandat à effet posthume est un acte de prévoyance, et un acte de prévoyance mal rédigé ne se corrige pas après coup.

Six gestes autour d’un mandat à effet posthume

Quatre à la rédaction. Deux à l’exécution.

1. Nommez les héritiers concernés. Le texte exige des héritiers identifiés : le mandat s’exerce dans leur intérêt, et non dans celui de la succession en général.
2. Motivez l’intérêt par des faits, pas par une formule. L’âge d’un héritier, son éloignement, la nature du patrimoine. C’est ce motif qui sera examiné si quelqu’un conteste, et sa disparition est une cause de révocation.
3. Vérifiez si les cinq ans vous sont ouverts, et écrivez-le. Inaptitude, âge des héritiers, nécessité de gérer des biens professionnels : trois motifs nommés par le texte, et qui doivent figurer dans l’acte.
4. Faites accepter le mandataire du vivant, devant notaire. C’est la condition que les dossiers manquent le plus souvent, et elle ne se rattrape jamais.
5. Écrivez la rémunération, ou assumez la gratuité. À défaut de convention expresse, le mandat est gratuit. Et si elle est prévue, elle s’assied sur les fruits : un expert-comptable dira ce que cette assiette représente sur un immeuble donné.
6. Limitez le mandat à ce qui a besoin d’être géré. Le texte permet de le donner sur « tout ou partie » de la succession : le réserver à l’immeuble locatif évite d’ouvrir un débat sur le reste du patrimoine.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise. Le notaire rédige l’acte et recueille les deux signatures, celle du mandant et celle du mandataire ; c’est aussi lui qui écrira le motif dont dépend la validité. Un autre notaire que celui chargé du règlement, si l’on veut confier la mission à un officier public, puisque le texte écarte le premier. L’expert-comptable évalue ce que représente une part des fruits sur un immeuble donné, et donc si la rémunération proposée est tenable. Un gestionnaire connaît l’immeuble et peut être ce mandataire, personne morale comprise. Et un décès en cours de bail pose des questions voisines côté locataire, que notre corpus traite ailleurs. Un accompagnement patrimonial place cette conversation là où elle doit avoir lieu : longtemps avant qu’elle ne soit urgente.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne décrit pas le régime de l’exécuteur testamentaire, que l’article réserve sans le définir. Il ne traite ni le mandat successoral confié par les héritiers eux-mêmes, ni celui désigné en justice, qui relèvent d’autres articles. Il ne dit rien de la fiscalité de la rémunération du mandataire, ni de l’étendue de sa responsabilité. Il ne traite pas non plus le partage ni l’indivision successorale, que notre corpus aborde ailleurs.