Notifications en copropriété : depuis le 25 décembre 2025, l’électronique est le principe et le délai de contestation court le lendemain d’un envoi que vous n’avez pas demandé

La réponse en trente secondes. Le principe s’est inversé. Le décret remplace les mots « a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique » par « n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale »¹.

Le point de départ du délai change avec la voie. Par courriel, il court « le lendemain de la transmission […] de l’avis électronique »² ; par lettre, « le lendemain du jour de la première présentation »³.

Et ce délai est un délai de déchéance : deux mois « à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée »⁵.

Le corpus traite déjà l’assemblée générale vue du bailleur et les obligations du syndic. Ce guide-ci ne parle que d’une chose : par quel canal vous êtes prévenu, et à partir de quand le compte à rebours démarre.

Qu’est-ce qui a changé le 25 décembre 2025 ?

La charge de la démarche, et rien d’autre. Le nombre de canaux n’a pas bougé, ni leur régime : c’est celui qui doit se manifester qui a changé de camp.

Le décret du 22 décembre 2025 se donne pour objet, dans sa notice, l’« Instauration de la notification et mise en demeure électroniques comme principe en copropriété »¹. Il est entré en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel n° 0301 du 24 décembre 2025, soit le 25 décembre 2025.

La manœuvre juridique tient en un remplacement de mots. Là où le texte visait le copropriétaire qui « a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique », il vise désormais celui qui « n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale »¹.

Comptez les démarches de part et d’autre. Avant, il fallait 1 démarche pour l’électronique et 0 pour le papier ; après, c’est 0 contre 1. Le total est inchangé — une démarche —, mais elle incombe à l’autre partie.

Retenez la conséquence pratique. Un copropriétaire qui n’a rien fait recevait ses notifications par lettre recommandée jusqu’au 24 décembre 2025 ; le même, toujours sans rien faire, les reçoit désormais par voie électronique dès lors que le syndic dispose de son adresse.

La voie électronique, et ses deux formes

Le texte en prévoit deux, et elles n’ont pas le même degré de formalisme. Toutes deux sont valables, ce qui compte pour la preuve.

La règle s’énonce d’abord sans réserve : « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique »². Suivent deux modalités.

La première est la lettre recommandée électronique, « dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques »². C’est l’équivalent numérique du recommandé papier.

La seconde est plus large : « un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications »². Trois exigences y sont cumulées, et la qualification du prestataire en conditionne la validité.

Ce guide ne dit pas comment vérifier cette qualification, ni quels prestataires la détiennent : cela relève d’articles que nous n’avons pas lus. Ce qu’il dit, c’est que la validité de la notification en dépend, donc que la question a un intérêt le jour d’un litige.

Une remarque sur l’ampleur réelle de ce basculement, car elle dépasse la seule convocation d’assemblée. Le texte vise « les notifications et mises en demeure », c’est-à-dire deux catégories d’actes : celles qui informent et celles qui somment. Un rappel de charges impayées relève de la seconde, et il emprunte désormais le même canal par défaut que le procès-verbal d’assemblée. Un copropriétaire qui ne relève pas sa messagerie peut donc laisser passer, sans le savoir, à la fois une décision contestable et une mise en demeure.

Comment demander à rester au papier ?

En le demandant, précisément — le texte n’exige rien de plus, et c’est cette simplicité qu’il faut saisir. La voie postale n’a pas disparu, elle est devenue l’exception.

Le texte l’énonce en ouvrant sur le mot qui la qualifie : « Par exception, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale »³.

Deux choses se lisent ici. La demande émane du copropriétaire, et elle porte sur les notifications comme sur les mises en demeure — le texte cite les deux.

Ce guide ne dit pas sous quelle forme cette demande doit être faite, ni si elle peut être retirée : le texte lu ne le précise pas, et l’inventer serait une conjecture. La prudence commande une demande écrite, datée, dont on garde copie.

Un bailleur qui gère plusieurs lots dans plusieurs copropriétés a intérêt à trancher une fois pour toutes. Le choix se fait syndicat par syndicat, et ne se déduit d’aucun autre.

D’où court le délai, exactement ?

Du lendemain, dans les deux cas — mais du lendemain de quoi, et c’est là que les deux voies divergent. L’écart n’est pas théorique.

Par voie électronique, le délai « a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique »². Ce n’est donc ni la lecture du message, ni même sa réception : c’est la transmission de l’avis.

Par voie postale, il « a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire »³. Ce n’est pas non plus la remise : c’est la première présentation, même si personne n’ouvre.

La différence tient à l’acheminement, qui n’existe pas dans le premier cas. Un courriel transmis le 8 avril fait courir le délai le 9 ; une lettre postée le 8 et présentée le 11 le fait courir le 12.

Notez ce que les deux règles ont en commun, car cela rassure autant que cela inquiète. Aucune des deux ne fait dépendre le point de départ d’une action du destinataire : ni ouvrir un courriel, ni retirer une lettre ne déplace la date.

Une comparaison chiffrée éclaire l’enjeu de ces deux points de départ. Sur les 61 jours du délai, trois jours représentent 4,9 % du temps de réflexion ; six jours, 9,8 %. Ce ne sont pas des proportions considérables, mais elles se retranchent au moment où elles comptent le plus — au début, quand le procès-verbal vient d’arriver et qu’il faut décider s’il y a lieu de contester 20 400 € de travaux.

Le délai de contestation, et ce qu’il suspend

Deux mois, à peine de déchéance, et le mot est fort. Passé ce terme, la décision de l’assemblée ne se conteste plus, quels que soient ses mérites.

La loi de 1965 pose la règle : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée »⁵.

Le syndic n’est pas libre de son calendrier : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale »⁵. Il dispose donc d’un mois pour déclencher le compte à rebours.

Une conséquence collective s’y attache, et elle intéresse tous les copropriétaires : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois »⁵.

Le point de départ commande donc deux choses à la fois. Il fixe la date au-delà de laquelle vous ne pouvez plus contester, et celle avant laquelle les travaux ne peuvent pas commencer.

Le dossier de Casimir, jour par jour

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. L’assemblée se tient le 12 mars 2026 et vote 240 000 € de travaux ; Casimir détient 85 tantièmes sur 1 000, soit une quote-part de 20 400 €.

Le syndic dispose d’un mois pour notifier, soit 31 jours et jusqu’au 12 avril. Il envoie le 8 avril, quatre jours avant la limite.

Le même envoi, deux voies, deux échéances

Les deux délais durent exactement 61 jours : seul leur point de départ diffère, de trois jours. Cet écart représente 4,9 % du délai, et il se retrouve intégralement à l’échéance.

Rapporté à l’assemblée, le compte est de 89 jours entre le 12 mars et le 9 juin par voie électronique, contre 92 jours jusqu’au 12 juin par voie postale. Dans les deux cas, environ trois mois s’écoulent avant que les travaux puissent commencer.

La quote-part de Casimir, 20 400 €, rapportée aux 61 jours du délai, représente 334,43 € par jour. Les trois jours d’écart entre les deux voies en valent donc 1 003,28 € — non qu’ils coûtent cette somme, mais parce qu’ils mesurent le temps de réflexion dont il dispose sur un engagement de ce montant.

Un dernier repère chiffré, pour fixer les ordres de grandeur de ce dossier. Le syndic dispose de 31 jours pour notifier, le copropriétaire de 61 jours pour contester, et l’écart entre les deux canaux vaut 3 jours, soit 4,9 %. Sur une quote-part de 20 400 €, chaque journée du délai porte 334,43 €, et les travaux de 240 000 € restent suspendus pendant les 89 jours qui séparent l’assemblée de l’échéance.

Quelle adresse le syndic utilise-t-il ?

La dernière que vous lui avez communiquée à cet effet, et le décret a resserré cette formule. La nuance décide de la validité d’une notification.

L’obligation pèse d’abord sur le copropriétaire : chacun « notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale »⁴.

La validité s’apprécie ensuite : les notifications « sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet »⁴. Les mots « à cet effet » ne sont pas décoratifs — une adresse donnée dans un autre contexte n’est pas nécessairement celle-là.

Le décret a d’ailleurs supprimé les mots « au dernier domicile ou » à un endroit et remplacé « indiquée au syndic » par « ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet »¹. Le déplacement de ces quelques mots resserre l’exigence sur la destination de la communication.

Une précision utile ferme l’article : en cas de retard ou de perte des données, « la responsabilité du prestataire est engagée »⁴. Le risque technique ne pèse donc ni sur le syndicat ni sur le destinataire.

Pour un bailleur, la conclusion pratique est une hygiène de dossier. Une adresse électronique changée sans avoir été notifiée au syndic laisse partir des notifications valables vers une boîte que personne ne lit.

Un dernier point sur la durée exacte de ces deux mois, car elle n’est pas la même selon le mois où l’assemblée se tient. Du 9 avril au 9 juin, il s’écoule 61 jours ; du 9 janvier au 9 mars, il n’en passerait que 59 en année ordinaire. Le délai se compte de quantième à quantième, non en nombre de jours fixe, et un bailleur qui raisonnerait en soixante jours se tromperait dans un sens ou dans l’autre selon la saison.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de canal, sur des assemblées régulièrement tenues. La quote-part de référence est de 20 400 €.

L’attente d’une lettre qui ne viendra pas. Le copropriétaire guette son recommandé, alors que la notification est partie par voie électronique. Le délai a couru depuis le 9 avril : quand il s’en aperçoit, il peut avoir consommé une partie des 61 jours, soit 334,43 € de quote-part par jour perdu.

L’adresse électronique périmée. Le copropriétaire a changé de messagerie sans le notifier au syndic. Les notifications restent valables, faites « à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet », et les 61 jours s’écoulent sans qu’il en sache rien — 20 400 € engagés sans recours possible.

La demande de voie postale jamais formalisée. Le copropriétaire l’a dite en assemblée, sans écrit. Rien ne prouve la demande, l’électronique reste le principe, et les 20 400 € de travaux deviennent inattaquables au terme des 61 jours — 334,43 € de quote-part par jour écoulé sans recours.

Le point de départ compté depuis la lecture du courriel. Le copropriétaire ouvre le message le 15 avril et compte deux mois à partir de là. Le texte fait courir le délai depuis le lendemain de la transmission de l’avis, soit le 9 avril : six jours de moins que prévu sur un délai de 61, soit 2 006,56 € de quote-part rapportés à ces six jours.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le copropriétaire a raisonné sur le canal qu’il attendait, et non sur celui que le texte retient par défaut.

Une dernière observation sur ce que ce basculement ne change pas, car elle rassure. Les durées n’ont pas bougé : deux mois pour contester, un mois pour que le syndic notifie, 31 jours entre l’assemblée du 12 mars et la limite du 12 avril. Le décret n’a touché ni la longueur des délais ni les majorités : il a seulement déplacé la démarche à faire pour choisir son canal, d’un camp à l’autre. Un copropriétaire attentif retrouvera donc tous ses repères, à condition de vérifier une seule chose — par où arrive le courrier.

Six gestes après le basculement

Trois sur vos coordonnées. Trois sur le calendrier.

1. Décidez, syndicat par syndicat, si vous restez à l’électronique. Ne rien faire vous y place désormais : c’est le papier qui se demande.
2. Si vous choisissez le papier, écrivez-le et gardez copie. Le texte prévoit l’exception « lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale », sans en fixer la forme.
3. Vérifiez l’adresse électronique que détient votre syndic. Les notifications sont valables à la dernière communiquée « à cet effet », même si vous ne la relevez plus.
4. Comptez depuis la transmission de l’avis, pas depuis votre lecture. Six jours d’écart suffisent à consommer un dixième du délai de 61 jours.
5. Notez la date limite dès la réception du procès-verbal. Deux mois, à peine de déchéance : passé le terme, la décision ne se conteste plus.
6. Rappelez-vous que le délai suspend aussi les travaux. Leur exécution « est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois », ce qui vaut aussi bien pour vous que contre vous.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le syndic choisit le canal et déclenche le délai : c’est lui qu’il faut interroger sur l’adresse qu’il détient. Le prestataire de services de confiance qualifié transmet l’avis dont dépend le point de départ, et sa responsabilité est engagée en cas de perte. Le commissaire de justice intervient si une notification doit être établie autrement. L’agent immobilier qui gère vos lots doit savoir si les notifications lui parviennent ou vous parviennent. Et le notaire, sur une vente, vérifiera que les décisions d’assemblée sont devenues définitives — l’opposition du syndic sur le prix de vente en dépend.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment se vérifie la qualification d’un prestataire de services de confiance, ni quelles conditions techniques il doit remplir : cela figure dans des articles que nous n’avons pas lus. Il ne dit pas sous quelle forme la demande de voie postale doit être faite, ni si elle se retire, faute que le texte lu le précise. Il ne traite pas les autres apports du même décret — l’emprunt collectif, le contrat type de syndic, les travaux d’isolation décidés par un copropriétaire. Et il ne traite ni les autorisations de travaux en copropriété, ni le recouvrement des charges impayées.