Ce qu’un lot de copropriété comprend vraiment : la cour « privative » qui appartient à tout le monde, et la phrase de 2018 qui décide

La réponse en trente secondes. Trois objets se ressemblent et n’appartiennent pas aux mêmes personnes. Les parties communes spéciales « sont la propriété indivise » des seuls copropriétaires concernés² ; les parties communes à jouissance privative, elles, « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires »³.

Et sans mention au règlement, elles n’existent pas. « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété »⁴.

Un droit de jouissance ne deviendra jamais une surface à vous. Il « est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » et « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot »³.

Le corpus traite la copropriété par ses organes et ses décisions — l’assemblée générale, la répartition des charges, le syndic. Ce guide traite ce qui précède tout cela : la définition même de ce qu’on achète.

Trois objets que les annonces confondent

Le premier est la partie privative : elle vous appartient, elle est à vous seul, elle se vend et elle compte dans la surface. Les deux autres sont des parties communes, et c’est là que tout se joue.

Les parties communes spéciales, d’abord, définies par l’article 6-2 de la loi de 1965. « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers »². Un escalier qui ne dessert qu’un bâtiment, un ascenseur qui ne monte que dans une cage : la propriété n’est pas celle de tout le monde, elle est celle des concernés.

Les parties communes à jouissance privative, ensuite, définies par l’article 6-3, et le contraste est exactement inverse. « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot »³, mais « elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires »³. Un seul s’en sert, tous en sont propriétaires.

À qui appartient quoi, et qui décide

La ligne du bas est celle qui surprend. Le titulaire du droit de jouissance ne vote pas seul sur la cour dont il est le seul à se servir : elle appartient à tous, donc tous décident. Un bailleur qui voudrait y installer un local à vélos ou une terrasse de rez-de-chaussée soumet son projet à une assemblée générale où siègent des copropriétaires qui n’y mettront jamais les pieds — les majorités applicables relevant d’autres articles que ceux cités ici.

Que se passe-t-il si le règlement ne les mentionne pas ?

Elles n’existent pas. La règle tient en une phrase et elle est sans nuance : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété »⁴.

Cet article a été introduit par la loi du 23 novembre 2018⁴ et sa portée est plus large que sa longueur ne le laisse croire. Une pratique ancienne, un usage constant, une tolérance de trente ans, une mention dans un acte de vente : rien de tout cela ne remplace la mention au règlement. Le document qui décide n’est ni l’annonce, ni le compromis, ni l’état descriptif de division dans sa version commerciale — c’est le règlement de copropriété tel qu’il est publié.

Le mot « expresse » exclut l’implicite sous toutes ses formes. Un plan annexé qui colorie une cour aux couleurs d’un lot, un tableau de tantièmes qui isole un bâtiment, un usage attesté par vingt copropriétaires : rien de tout cela ne constitue une mention. Un agent immobilier de bonne foi peut décrire un bien tel qu’il se vit depuis trente ans sans que le règlement l’ait jamais dit, et il n’y a là ni faute ni tromperie — seulement deux documents qui ne parlent pas de la même chose.

La conséquence joue dans les deux sens, et c’est ce qui la rend intéressante. Un acquéreur peut découvrir qu’il n’a pas le droit de jouissance qu’on lui a vendu ; il peut aussi découvrir qu’une charge spéciale qu’on lui réclame n’a aucune existence, faute d’avoir été créée dans les formes. La même phrase détruit les deux.

Le contrôle est simple à décrire et il prend une lecture : ouvrir le règlement, chercher les mots « parties communes spéciales » et « jouissance privative », et vérifier que ce qu’on vous vend y figure nommément. C’est une vérification qui se demande : elle porte sur ce que l’acquéreur croit acheter, et lui seul sait ce qu’on lui a décrit.

Pourquoi les charges spéciales ne se séparent pas des parties spéciales ?

Parce que le texte les attache l’une à l’autre : « La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles »². Pas de partie spéciale sans charge spéciale, et réciproquement.

C’est un verrou utile pour un acquéreur. Une copropriété qui prétend faire payer à un seul bâtiment les travaux de son propre ascenseur doit avoir créé la partie commune spéciale correspondante, avec sa clé de charges. Si le règlement ne l’a pas fait, l’ascenseur est une partie commune générale, et les travaux se répartissent sur tous les tantièmes.

Le raisonnement se retourne aussi, et c’est ce qui en fait un outil de négociation. Un acquéreur qui découvre au règlement une partie commune spéciale bien créée, avec sa clé de charges, sait qu’il n’acquittera jamais les travaux des équipements auxquels il n’a pas accès ; celui qui n’en trouve aucune sait qu’il paiera l’ascenseur de l’autre cage, le portail de l’autre entrée et la toiture de l’autre bâtiment, au prorata de ses tantièmes. Dans le dossier suivi plus bas, cet écart vaut 1 440 € pour une seule opération de travaux, et il se répétera à chaque équipement de l’autre bâtiment.

Le vote suit la même logique. « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires »², et « seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes »². Qui paie vote, qui ne paie pas ne vote pas.

Un droit de jouissance peut-il devenir une partie privative ?

Jamais, et le texte emploie une formule qui ne laisse aucune marge : le droit de jouissance privative « est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » et « il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot »³.

Trois conséquences pratiques en découlent pour un bailleur.

La première : le droit ne se vend pas séparément du lot. Céder la jouissance de la cour à son voisin sans céder le lot est impossible, puisque l’accessoire ne se détache pas du principal. Une promesse signée sur ce fondement se heurte au texte, et les frais engagés pour la préparer sont exposés.

La deuxième : le droit ne s’ajoute pas à la surface privative. Une cour de trente mètres carrés en jouissance privative n’augmente pas d’un mètre carré la surface que vous achetez, ce qui déplace mécaniquement le prix au mètre carré réel du lot.

La troisième touche aux charges, et le texte y est plus souple qu’ailleurs : « Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte »³. Les mots « le cas échéant » signifient que le règlement peut aussi ne rien préciser — auquel cas l’entretien de cette partie commune reste une charge commune, supportée par tous.

Qu’est-ce qu’un lot transitoire, et qui le détient ?

C’est un lot qui ne contient aucun mètre carré construit, et qui pourtant se vend, se détient et vote. L’article 1 de la loi le définit ainsi : « Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante »¹.

Un promoteur, un ancien vendeur, parfois le syndicat lui-même peut en être titulaire. Ce lot lui donne le droit de construire — surélever, bâtir dans une cour, aménager des combles — dans les limites que le règlement fixe, puisque « la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété »¹.

Deux caractères de ce lot méritent d’être retenus. Il comporte une quote-part de parties communes, donc des tantièmes, donc des charges et des voix en assemblée générale : son titulaire est un copropriétaire à part entière, qui vote sur le budget d’un immeuble où il ne possède aucun logement. Et sa partie privative est un droit, non un volume : elle ne se visite pas, elle se lit dans le règlement.

Pour un acquéreur de lot d’habitation, la portée est immédiate. L’existence d’un lot transitoire signifie qu’un chantier peut démarrer sans qu’aucune assemblée générale ne l’autorise, puisque le droit de construire a déjà été vendu. Notre guide sur le droit de surélever traite la situation inverse, celle où ce droit appartient encore au syndicat.

Ce qu’il faut chercher dans un règlement

Quatre mentions, et leur absence a chaque fois un effet précis.

Ce que le règlement doit dire, et ce qu’il arrive s’il se tait

Une cinquième vérification, moins évidente, mérite d’être faite en même temps : la concordance entre ces mentions et le tableau des tantièmes. Une partie commune spéciale suppose une clé de charges distincte, un lot transitoire suppose une quote-part de parties communes ; si le tableau ne fait apparaître ni l’une ni l’autre, c’est que le règlement dit une chose et compte autrement, et l’un des deux devra céder.

Ce relevé se fait sur le document publié, pas sur le résumé qu’en donne une annonce ou un dossier de vente. Un géomètre-expert qui a établi l’état descriptif de division sait dire ce que chaque ligne recouvre, et un notaire vérifie la concordance entre le règlement et le titre.

Le dossier de Bastien, ligne par ligne

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Bastien achète 180 000 € un lot de 60 m² de partie privative dans un immeuble à deux cages d’escalier. L’annonce mentionne une cour de 30 m². Le règlement, lui, qualifie cette cour de partie commune à jouissance privative attachée au lot.

L’annonce, le règlement, et l’écart entre les deux

La première ligne est celle qui déplace le plus d’argent, et elle ne coûte pourtant rien à personne. Le prix payé ne change pas : 180 000 € restent 180 000 €. Ce qui change, c’est le prix au mètre carré auquel on compare l’opération, 3 000 € au lieu de 2 000 €, soit 1 000 € d’écart sur chacun des 30 m² de cour, c’est-à-dire 30 000 € de valeur qu’on croyait acheter et qu’on n’achète pas. Un acquéreur qui compare deux annonces sans faire ce redressement compare deux choses différentes.

La troisième ligne coûte de l’argent réel. L’ascenseur de la cage A n’a pas été érigé en partie commune spéciale : il est donc une partie commune générale, et les 96 000 € de travaux se répartissent sur tous les tantièmes. Avec 150 tantièmes sur dix millièmes, Bastien paie 1 440 € pour un ascenseur qu’il n’empruntera jamais. La copropriété pouvait créer cette partie spéciale ; elle ne l’a pas fait, et l’article 6-4 ne lui laisse pas de porte dérobée.

La quatrième ligne appelle une nuance que le tableau ne peut pas porter. Les 8 400 € de loyer perdu ne sont pas dus au lot transitoire lui-même, qui est parfaitement licite, mais au fait de l’avoir découvert après la signature : un acquéreur informé aurait négocié le prix, décalé son calendrier de travaux, ou renoncé. Ce que coûte un lot transitoire, ce n’est pas son existence, c’est son ignorance.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun des quatre ne porte sur un règlement illisible. Dans les quatre, le règlement disait ce qu’il fallait lire.

La cour comptée dans la surface. L’acquéreur retient 90 m² là où le règlement en donne 60. Il paie le juste prix du lot mais se croit acquéreur de 30 m² supplémentaires, soit, au prix réel de 3 000 € le mètre carré, 30 000 € de valeur imaginaire dans son propre calcul de rendement.

L’ascenseur sans partie commune spéciale. Les 96 000 € de travaux se répartissent sur l’ensemble des tantièmes et Bastien acquitte 1 440 €. La création d’une partie commune spéciale aurait ramené sa quote-part à zéro, mais elle « est indissociable de l’établissement de charges spéciales »² et rien de tel ne figure au règlement.

La jouissance revendue au voisin. Un compromis est signé pour céder la seule jouissance de la cour, sans le lot. Le droit « est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché »³ : l’opération n’aboutit pas et les 3 200 € de frais de rédaction et de diagnostics sont perdus.

Le lot transitoire découvert après l’acte. Les combles n’étaient pas « à aménager » par la copropriété : ils constituaient la partie privative d’un lot transitoire vendu des années plus tôt. Le chantier de surélévation démarre, l’immeuble est sous échafaudage, et Bastien enregistre 8 400 € de loyer perdu sur la période.

Un cinquième cas mérite d’être signalé, parce qu’il joue en faveur de l’acquéreur : celui du copropriétaire à qui l’on réclame depuis des années une charge spéciale que le règlement n’a jamais créée. La même phrase de l’article 6-4 qui détruit les droits de jouissance non mentionnés détruit aussi les charges spéciales sans partie spéciale, et la lecture qui coûte cher dans un sens rapporte dans l’autre.

Le point commun des quatre tient en une phrase : le règlement de copropriété était disponible avant la signature, et personne ne l’a lu jusqu’aux articles qui comptent.

Six gestes avant de signer un compromis

Tous se font sur un document que le vendeur doit fournir. Aucun ne coûte d’honoraires.

1. Demandez le règlement de copropriété publié, pas son résumé. C’est le seul document dont l’article 6-4 fait dépendre l’existence des parties spéciales et des droits de jouissance. Un extrait, une note de synthèse ou un tableau des tantièmes ne le remplacent pas.
2. Cherchez les mots exacts. « Parties communes spéciales », « jouissance privative », « lot transitoire ». Trois recherches dans un fichier, et vous savez ce que le règlement crée et ce qu’il ne crée pas.
3. Recalculez le prix au mètre carré sur la seule surface privative. Dans le dossier de Bastien, l’écart est de 1 000 € le mètre carré, soit exactement la moitié du chiffre affiché. Notre guide sur la surface habitable, Carrez et Boutin détaille les autres surfaces qui ne se valent pas.
4. Vérifiez qu’une charge spéciale a bien sa partie spéciale. Les deux sont indissociables. Une clé de répartition qui ne s’appuie sur aucune partie commune spéciale créée au règlement se conteste.
5. Regardez qui vote sur ce que vous utilisez seul. Une cour à jouissance privative appartient à tous : votre projet d’aménagement passe en assemblée générale, avec les majorités qui vont avec.
6. Cherchez un lot transitoire avant, pas après. Il n’apparaît pas toujours dans les documents commerciaux et il autorise un chantier que personne n’aura à voter. Notre guide sur les autorisations de travaux en copropriété montre le cheminement ordinaire, celui que le lot transitoire court-circuite.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide laisse volontairement de côté. Il ne dit pas ce qu’il advient d’un droit de jouissance exercé depuis des décennies sans mention au règlement, question de prescription et de preuve sur laquelle nous n’avons pas lu de décision. Il ne traite pas la procédure de modification d’un règlement, qui relève des majorités d’assemblée générale et a sa propre logique. Et il ne dit rien du sort des règlements antérieurs à la loi de 2018 qui n’ont pas été mis à jour : c’est une question de droit transitoire que le texte cité ne règle pas.