Répartition des charges de copropriété : d'où viennent vos millièmes et comment les faire réviser

La réponse en trente secondes. Il y a deux répartitions, pas une. Les charges des services collectifs et éléments d’équipement se règlent « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot »² ; celles de conservation et d’entretien se règlent « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives »².

Une assemblée ne peut pas corriger cela seule. « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires »³.

Mais un juge le peut, au-delà d’un quart d’écart. Chaque propriétaire peut « poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart […] à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 »⁴.

Soixante-quinze de nos guides traitent la copropriété et dix-sept parlent de ses charges — les frais à ne pas oublier, l’impayé d’un copropriétaire, le plan pluriannuel de travaux. Ils disent combien on paie. Aucun ne disait pourquoi on paie cette part-là.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Léonie, 38 ans, sage-femme à Tours, qui achète 129 000 € le lot 1 d’un immeuble qu’un propriétaire unique vient de diviser en 6 lots. Le règlement attribue 210 millièmes à ce lot, là où une répartition conforme en donnerait 150. Les charges annuelles de la copropriété s’élèvent à 24 000 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Toutes les charges ne se répartissent pas pareil

C’est le point de départ, et il est presque toujours escamoté.

L’article 10 pose deux règles distinctes dans ses deux premiers alinéas, et l’on ne peut pas comprendre un appel de fonds sans les séparer.

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées »².

« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 »².

Deux catégories, deux clés

Le troisième alinéa oblige le règlement à faire ce travail : il « fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »². Un règlement qui n’indique ni les éléments ni la méthode ne respecte pas cette exigence, et c’est la première chose à regarder.

La version de cet article en vigueur date du 1er janvier 2023 : c’est la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 qui y a inscrit le renvoi au fonds de travaux de l’article 14-2-1.

Sur quoi se règlent les charges d’équipement ?

Sur l’utilité que l’équipement présente. Pas sur l’usage qu’on en fait.

Les deux mots du texte sont « utilité » et « objective », et le second corrige le premier. Il ne s’agit pas de mesurer combien de fois vous prenez l’ascenseur : il s’agit de mesurer ce que cet ascenseur apporte objectivement à votre lot, ce qui dépend de l’étage.

La conséquence pratique est celle que tout le monde connaît sans en connaître le fondement, et elle pèse lourd : sur les 24 000 € de charges annuelles de la copropriété de Léonie, l’ascenseur et le chauffage collectif absorbent une part importante du budget. Un rez-de-chaussée sans accès par l’ascenseur supporte une quote-part réduite, ou nulle, dans les charges d’ascenseur. Le copropriétaire du dernier étage supporte la plus forte. Ce n’est pas un arrangement de bon sens que l’assemblée aurait consenti, c’est ce que l’article 10 commande.

Une précision du texte mérite d’être relevée, parce qu’elle borne toute la règle : elle ne joue que « dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Un équipement dont la consommation est comptée lot par lot sort de la répartition et se facture au réel.

Pour un investisseur, cette première catégorie est celle qui produit le plus de discussions en assemblée, et le moins de contentieux — parce que l’utilité objective d’un ascenseur ou d’un chauffage collectif se démontre assez simplement. C’est l’autre catégorie qui pose les vrais problèmes.

Ce qui fonde les tantièmes, et ce qui n’y entre pas

Trois critères. Et une exclusion qui surprend.

L’article 10 renvoie à l’article 5 pour la définition des valeurs relatives, et cet article tient en une phrase : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation »¹.

Trois critères, donc : la consistance, la superficie, la situation. Et une exclusion : « sans égard à leur utilisation ». Un lot transformé en local commercial, un logement devenu meublé touristique, un appartement resté vide dix ans : rien de tout cela ne modifie les tantièmes. La valeur relative se fige à l’établissement de la copropriété, sur des caractéristiques physiques.

Notez aussi les premiers mots, qui limitent la portée de l’article : « dans le silence ou la contradiction des titres ». La règle est supplétive. Si le règlement fixe des tantièmes et indique sa méthode, ce sont eux qui s’appliquent — jusqu’à ce qu’un juge en décide autrement, ce que la section 05 expose.

La version en vigueur de l’article 5 date du 1er juin 2020, à la suite de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

C’est ici que se logent les erreurs les plus coûteuses, et elles sont fréquentes lors d’une division d’immeuble. Celui qui divise établit le règlement, attribue les tantièmes, puis vend. S’il conserve les beaux lots et charge les autres, personne ne l’arrête au moment où il le fait.

Une assemblée peut-elle corriger la répartition ?

Presque jamais. C’est ce qui rend l’action judiciaire nécessaire.

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires »³.

Unanimité veut dire tout le monde, y compris ceux qui profitent de la répartition en place. Dans l’immeuble de Léonie, les 60 millièmes qu’elle supporte en trop sont exactement ceux que les 5 autres lots ne supportent pas : leur intérêt collectif à maintenir la répartition vaut 1 440 € par an, répartis entre eux. Or une répartition déséquilibrée avantage nécessairement quelqu’un : demander à ce quelqu’un de voter contre son propre intérêt est une voie sans issue dans la plupart des immeubles.

Le texte prévoit deux tempéraments, et il faut les connaître pour ne pas croire la porte entièrement close. Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés à la majorité exigée par la loi, « la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité »³. Et en cas de division d’un lot, la répartition entre les fractions, si le règlement ne l’a pas fixée, relève de la majorité de l’article 24.

L’article ajoute qu’à défaut, « tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire »³. Ces deux tempéraments supposent tous deux un événement — des travaux votés, une division — et ne permettent pas de corriger un déséquilibre d’origine. Pour cela, il faut l’article 12.

La version en vigueur de l’article 11 date du 1er janvier 2020, à la suite de l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019.

Un quart de trop, dans les deux sens

Le texte fixe une marge, et il l’ouvre dans deux directions.

« Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges »⁴.

Quatre éléments s’y détachent. Le seuil est d’un quart, et il faut le dépasser : un écart d’exactement un quart ne suffit pas. Les deux sens sont ouverts, ce qui permet d’attaquer non seulement sa propre part excessive mais aussi la part insuffisante d’un voisin. La comparaison se fait « dans l’une ou l’autre des catégories de charges », donc catégorie par catégorie et non sur le total. Et le tribunal, s’il fait droit, procède lui-même à la nouvelle répartition.

Chez Léonie, le calcul est direct. Une répartition conforme donnerait 150 millièmes à son lot ; le seuil de déclenchement se situe donc à 187,5 millièmes. Le règlement lui en attribue 210, soit 40 % de plus que ce qui serait conforme. Le seuil est franchi, et largement.

Traduit en argent, cet écart la fait passer d’une quote-part de 15 % des charges à une quote-part de 21 %. Sur les 24 000 € annuels de la copropriété, la différence entre 3 600 € et 5 040 € représente 1 440 € par an, soit 1,1 % du prix de son lot chaque année. C’est peu à l’échelle d’un exercice et considérable à l’échelle d’une détention de 20 ans.

Une réserve s’impose ici, et nous la posons franchement. Les 150 millièmes « conformes » sont une hypothèse de ce dossier. Le texte ne fournit aucune méthode chiffrée pour les déterminer : il renvoie à l’article 10, lui-même renvoyant à l’article 5, et la détermination pratique passe par une expertise puis par le tribunal. Ce guide montre le mécanisme du seuil, il ne prétend pas calculer une répartition conforme.

Le délai est-il vraiment expiré ?

Pas nécessairement. Le second alinéa de l’article 12 rouvre une porte, et il est presque toujours passé sous silence.

« Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier »⁴.

Lisons chaque terme, parce que chacun restreint. « Le propriétaire d’un lot » : l’action appartient à celui qui détient. « Deux ans » : la fenêtre est brève. « À compter de la première mutation à titre onéreux » : c’est la première vente, pas n’importe laquelle. Et « intervenue depuis la publication du règlement » : le compteur ne part pas de la création de l’immeuble mais de la publication du règlement au fichier immobilier.

Le cas de Léonie tombe exactement dans cette fenêtre. Un propriétaire unique a divisé, publié le règlement, puis vendu. Sa vente est la première mutation à titre onéreux du lot 1 depuis cette publication, et elle dispose donc de deux ans — quand bien même les cinq ans du premier alinéa seraient déjà entamés.

Il faut dire tout de suite ce que ce texte ne donne pas, parce que la lecture optimiste est tentante. Il n’ouvre pas une fenêtre à chaque acquéreur successif : il vise la première mutation depuis la publication du règlement. Un lot déjà revendu une fois depuis cette date a vu sa fenêtre s’ouvrir et se refermer. Nous n’avons pas vérifié à sa source la jurisprudence qui s’est construite sur le décompte de cette première mutation, et nous ne dirons donc rien de plus que ce que le texte écrit.

Ce qui reste, et qui suffit à décider, tient en une phrase : la date de publication du règlement et l’historique des mutations du lot sont deux informations que le notaire détient et qui déterminent si une action est encore ouverte.

Ce qu’un quart de trop coûte sur vingt ans

Voici le dossier de Léonie, ligne à ligne.

Soixante millièmes de trop, sur 24 000 € de charges annuelles

Le tableau se reconstitue à l’écran. 24 000 € pris à 210 millièmes font 5 040 €, à 150 millièmes ils font 3 600 €, et la différence de 60 millièmes donne bien 1 440 €.

Sur les 20 années de détention que Léonie envisage, l’écart cumulé atteint 28 800 €, soit 22,3 % des 129 000 € qu’elle a payés pour son lot. Ce n’est pas une charge exceptionnelle qu’un exercice difficile ferait apparaître : c’est une ligne qui revient chaque année, indépendamment de tout.

Rapportons cela au coût de la vérification. Une expertise établissant les valeurs relatives des lots se chiffre 2 400 € dans notre exemple. Elle représente donc 12 fois moins que les 28 800 € d’écart cumulé, et elle est amortie en 1,7 année — vingt mois de charges excédentaires suffisent à la rembourser. C’est un rapport favorable, sans être le plus élevé que nos guides aient chiffré : celui d’un bornage préalable face à une prescription acquisitive atteignait 34,9 fois.

Il faut ici dire quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Nous ne faisons pas d’expertise en valeurs relatives, nous ne plaidons pas l’article 12, et ce guide ne conduit donc chez nous à aucune vente. Il faut aussi ajouter, pour être complet, que rien dans ce guide ne permet de dire à quelle fréquence de tels écarts se rencontrent : nous ne l’avons pas mesuré, et un lecteur qui conclurait que ses millièmes sont probablement faux irait au-delà de ce que nous démontrons. Ce que le texte établit est plus étroit — un seuil existe, une action existe, et deux délais la bornent. La vérification vaut d’être faite ; l’inquiétude systématique, non.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une fraude. Ce sont des délais laissés courir.

La fenêtre de deux ans laissée passer. L’acquéreur découvre le déséquilibre au troisième appel de fonds, en parle au syndic, attend la prochaine assemblée, puis un devis d’expertise. Vingt-quatre mois passent vite. Coût : 28 800 € sur la durée de détention.

La correction demandée en assemblée. Le copropriétaire porte la question à l’ordre du jour et espère un vote. L’article 11 exige l’unanimité, et celui qui bénéficie du déséquilibre ne la donnera pas. L’année passe en discussions. Coût : 1 440 € par exercice, et la fenêtre qui se referme pendant ce temps.

La comparaison faite sur le total. Le copropriétaire additionne toutes ses charges, constate un écart global inférieur au quart et renonce. Le texte compare « dans l’une ou l’autre des catégories de charges » : un déséquilibre marqué sur une seule catégorie suffit, même si l’ensemble paraît raisonnable. Coût : 28 800 €, soit une action fondée abandonnée sur un calcul faux.

L’expertise jugée trop chère. Le devis de 2 400 € arrive au moment où le budget travaux est déjà tendu, et la vérification est reportée. Elle se serait amortie en moins de deux exercices.

Le point commun des quatre est un calendrier. Trois de ces vérifications se font au moment de l’acquisition, quand le notaire a encore le dossier ouvert.

Que vérifier avant de signer ?

Six gestes, tous réalisables entre l’offre et l’acte.

1. Demander la date de publication du règlement au fichier immobilier. C’est elle qui fait courir les cinq ans, et c’est elle qui définit quelle mutation est « la première ». Le notaire l’a.
2. Reconstituer l’historique des mutations du lot. Votre acquisition est-elle la première à titre onéreux depuis cette publication ? De la réponse dépend l’existence de la fenêtre de deux ans.
3. Lire les tantièmes catégorie par catégorie. Le règlement doit indiquer la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories, ainsi que les éléments et la méthode. Un règlement muet sur la méthode est un signal.
4. Comparer la superficie et la situation aux tantièmes. Consistance, superficie, situation : ce sont les trois critères de l’article 5. Un lot de 48 m² au rez-de-chaussée porteur de 21 % des tantièmes dans un immeuble de 6 lots mérite une question.
5. Vérifier l’ascenseur et le chauffage à part. Ces charges relèvent de l’utilité objective et non des tantièmes. Un rez-de-chaussée qui participe pleinement aux charges d’ascenseur se remarque en une ligne de l’état daté.
6. Faire chiffrer, si un doute subsiste. Un géomètre-expert établit les valeurs relatives pour environ 2 400 €, et le syndic fournit les charges par catégorie sur 3 exercices. Le gestionnaire ou l’agent immobilier qui vous accompagne peut demander ces pièces sans que cela retarde la vente.

Une dernière remarque sur l’âge des textes, parce qu’elle est instructive. Ces quatre articles appartiennent à une même loi de 1965, et pourtant leurs versions s’échelonnent sur cinquante-huit ans : l’article 12 n’a jamais été modifié depuis le 11 juillet 1965, l’article 11 date de 2020, l’article 5 de la même année, et l’article 10 du 1er janvier 2023. La règle qui permet de contester est intacte depuis l’origine ; celle qui définit ce qu’il faut contester a bougé trois fois. Les dossiers que nous publions portent leur date pour cette raison, et sur la copropriété plus qu’ailleurs, l’année d’un commentaire vaut d’être regardée avant son contenu.