Péremption du permis : trois ans, sauf pour deux années d’autorisations que personne ne vous a signalées

La réponse en trente secondes. Le délai ordinaire est de trois ans. « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue »¹.

Et une interruption d’un an suffit à le faire tomber. « Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année »¹.

Mais un décret de 2025 a changé la donne pour deux années de permis. « Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans »⁴.

Le corpus traite l’obtention et la sécurisation du permis — sa purge, le certificat d’urbanisme et sa cristallisation, la déclaration préalable. Il ne disait rien de sa vie ensuite : combien de temps il reste utilisable, et comment on le prolonge.

Combien de temps un permis reste-t-il valable ?

3 ans. Comptés depuis un point de départ que le texte nomme précisément. Le permis « est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue »¹.

2 points de départ, donc, selon la façon dont le permis a été obtenu. Une décision expresse court de sa notification. Une décision tacite court de la date à laquelle elle est intervenue. Ce que recouvre exactement la notification de l’article R. 424-10 n’a pas été lu pour ce guide, et rien n’en sera dit.

La condition porte sur le fait d’entreprendre les travaux, pas sur celui de les achever. Un permis dont le chantier a commencé dans les 3 ans n’est pas périmé par ce premier alinéa, quelle que soit la suite — ce qui signifie qu’un porteur pressé par l’échéance peut ouvrir son chantier pour sauver son autorisation, puis se retrouver soumis à une règle entièrement différente, celle du second alinéa, qui ne compte plus le temps depuis la décision mais depuis la dernière fois qu’un ouvrier est venu. Une règle chasse l’autre. Le compteur change.

Une dernière phrase étend le régime : « Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux »¹. Une déclaration préalable de travaux vieillit donc comme un permis.

Un chantier arrêté fait-il tomber le permis ?

Au-delà d’1 an, oui. Pas un jour de plus. « Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année »¹.

Deux mots méritent d’être pesés. « Passé ce délai » : cette règle prend le relais du premier alinéa, une fois les trois ans écoulés ou les travaux entrepris. Et « supérieur à une année » : une interruption d’exactement un an n’est pas visée par la lettre du texte, ce qui est une nuance dont ce guide se garde de tirer une stratégie.

Pour un investisseur, c’est la disposition la plus dangereuse des deux, parce qu’elle frappe un projet déjà engagé. Un chantier arrêté faute de trésorerie, un artisan défaillant, un projet d’urbanisme qui gèle le secteur : douze mois passent vite, et le permis tombe alors même que la moitié de l’ouvrage est sortie de terre.

Deux ans d’interruption pour certains projets

Un article ajouté fin 2023 double ce délai pour une catégorie précise. « Par dérogation au deuxième alinéa de l’article R. 424-17, le permis de construire ou d’aménager ou la décision de non-opposition à déclaration préalable portant sur un projet visant à satisfaire aux obligations de l’article L. 111-19-1 auxquelles il est soumis, est périmé si, passé le délai mentionné au premier alinéa de l’article R. 424-17, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à deux années »².

2 ans au lieu d’1 an, donc, mais pour les seuls projets soumis aux obligations de l’article L. 111-19-1. Ce guide n’a pas lu cet article et ne dira pas ce qu’il impose : il se contente de signaler que la dérogation existe et qu’elle est bornée par un renvoi.

Le texte précise lui-même son champ d’application dans le temps, et la précision compte : ces dispositions s’appliquent aux bâtiments et parties de bâtiments mentionnés à l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation « faisant l’objet de demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024 »². Un permis déposé avant cette date ne bénéficie donc pas de la dérogation.

Combien de fois peut-on prolonger un permis ?

2 fois. 1 an chaque fois, et sous une condition. Le permis « peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard »³.

Trois éléments s’y lisent, et le troisième est celui qu’on oublie. La prorogation se fait sur demande : elle n’est pas automatique. Elle vaut 2 fois 1 an, pas une prolongation ouverte. Et elle suppose que les règles d’urbanisme n’aient pas évolué de façon défavorable au projet — un plan local modifié entre-temps peut donc fermer cette porte.

Cette dernière condition transforme la prorogation en pari. Plus on attend, plus la probabilité qu’un document d’urbanisme ait bougé augmente, et c’est précisément quand on a besoin de proroger que le risque est le plus élevé. C’est la même logique que la cristallisation d’un certificat d’urbanisme, à l’envers.

Un régime à part, jusqu’à dix ans

Le même article ouvre une voie beaucoup plus longue pour une catégorie d’ouvrages. « Pour les ouvrages de production d’énergie utilisant une des sources d’énergies renouvelables définies à l’article L. 211-2 du code de l’énergie, la demande de prorogation mentionnée au premier alinéa peut être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation »³.

Tous les ans, et jusqu’à 10 ans : ce n’est plus 2 prorogations mais une série. Le texte ne dit pas que la condition sur les prescriptions d’urbanisme disparaît — il modifie la fréquence et le plafond, pas la condition.

Une conséquence procédurale ferme l’article, et elle vise l’enquête publique : « La troisième décision de prorogation y donnant suite vaut décision de prorogation de la durée de validité de l’enquête publique pour cinq ans en application de l’article R. 123-24 du code de l’environnement »³. Ce guide n’a pas lu cet article du code de l’environnement et n’en dira rien de plus.

Quels permis bénéficient de cinq ans ?

Ceux d’une fenêtre de 2 ans. Le décret le dit sans condition ni démarche. « Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans »⁴.

Trois éléments à retenir. La fenêtre porte sur la date d’intervention de l’autorisation, non sur celle du dépôt ni sur celle du chantier. Elle couvre les permis et les décisions de non-opposition indifféremment. Et le délai est porté à cinq ans : il ne s’agit pas d’une prorogation à demander, mais d’une durée fixée par le texte.

Le même article prolonge les autorisations d’exploitation commerciale attachées à ces permis : « la durée de cette autorisation d’exploitation commerciale est prolongée de deux ans »⁴. 2 ans pour l’autorisation commerciale, 5 ans de validité pour le permis : les deux durées ne sont pas les mêmes et ne se confondent pas.

Une année de plus pour la période antérieure

Le décret ne s’arrête pas là. Il règle une seconde fenêtre, avec une mesure différente. « Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est prorogé d’un an »⁴.

La différence de rédaction n’est pas de style. Pour la première fenêtre, le délai est porté à cinq ans — une durée fixe. Pour la seconde, il est prorogé d’un an — un ajout à ce qui existait. Les deux mécanismes ne produisent pas le même résultat selon la situation du permis.

Là encore, l’autorisation d’exploitation commerciale suit : « la durée de cette autorisation d’exploitation commerciale est prolongée d’un an »⁴.

Quatre régimes, selon la date de l’autorisation

Jusqu’où le calendrier peut-il aller ?

Dans le régime ordinaire, 5 ans au total. 3 ans de validité, plus 2 prorogations d’1 an : le compte se fait de tête, et il donne la durée maximale d’un permis dont les règles d’urbanisme n’ont pas bougé.

Pour les permis couverts par le décret de 2025, ce guide s’arrête. Le décret fixe une durée de validité ; l’article R. 424-21 ouvre une prorogation. Savoir si les deux se cumulent, et dans quelles limites, suppose de lire des dispositions que nous n’avons pas lues — et l’inventer serait pire que se taire.

Ce qui se dit sans risque tient en deux phrases. Un permis intervenu dans la fenêtre de 2 ans dispose de 5 ans de validité, ce qui est déjà la durée maximale du régime ordinaire prorogations comprises. Et la question du cumul se pose à un notaire ou au service instructeur, pas à un guide.

Le dossier d’Ambroise, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Ambroise a obtenu un permis en mars 2023 pour un projet de 340 000 €. Le chantier n’a pas commencé. Un nouveau permis lui coûterait 12 000 € d’honoraires d’architecte et 4 500 € d’études et de taxes.

Le dossier d’Ambroise, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les cinq années dont Ambroise dispose, moins les trois qu’il croyait avoir, font les 2 ans qu’il a gagnés sans le savoir. Les 12 000 € d’architecte et les 4 500 € d’études font les 16 500 € qu’un nouveau permis lui aurait coûtés — soit ce que le décret lui économise, sur un projet de 340 000 €.

Ce que ce dossier montre n’est pas une astuce. C’est une vérification. La date d’intervention de son permis tombe dans la fenêtre du décret, et cela seul change son calendrier de deux ans. Personne ne le lui a dit parce que le décret est postérieur à son permis : au moment où il l’a obtenu, la règle était bien de trois ans.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le permis était valable et le projet tenait. C’est le calendrier qui a coûté.

Le nouveau permis déposé pour rien. Le porteur croit son permis de 2023 périmé au bout de trois ans et redépose. Le décret de 2025 lui donnait cinq ans : les 16 500 € du nouveau dossier étaient évitables, et le projet a perdu les mois d’instruction en prime.

L’interruption d’un an dépassée de trois semaines. Le chantier s’arrête, l’entreprise fait défaut, la reprise tarde. Le second alinéa vise l’interruption « supérieure à une année » : le permis tombe alors que l’ouvrage est à moitié sorti, et le nouveau dossier coûte 16 500 € sur un projet de 340 000 €.

La prorogation demandée après une modification du plan. La demande est déposée dans les délais, mais le document d’urbanisme a évolué défavorablement entre-temps. La condition posée par le texte n’est plus remplie : la prorogation est refusée, et les 12 000 € d’architecte servent à redessiner le projet sous les nouvelles règles.

La dérogation de deux ans invoquée à tort. Le porteur se croit couvert par le délai d’interruption de deux ans. Ce délai ne vaut que pour les projets soumis aux obligations de l’article L. 111-19-1, et seulement pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2024 : la dérogation ne s’applique pas, l’interruption d’1 an a fait tomber le permis, et les 16 500 € du nouveau dossier s’ajoutent aux 340 000 € déjà engagés dans un projet dont plus rien n’autorise la poursuite.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Personne n’a vérifié la date d’intervention de l’autorisation — ni celle du dépôt, ni celle du chantier, ni celle de la facture d’acompte, mais bien celle à laquelle la décision est intervenue — alors que c’est elle, et elle seule, qui commande le régime applicable, la durée de validité et jusqu’à la possibilité de proroger. Elle seule.

Six gestes pour un permis qui dort

Trois pour savoir où l’on en est. Trois pour tenir le calendrier.

1. Relevez la date d’intervention de l’autorisation, pas celle du dépôt. C’est elle qui décide du régime applicable, et les fenêtres du décret de 2025 se comptent sur elle. Un écart de quelques jours change la durée de validité de deux ans.
2. Distinguez décision expresse et décision tacite. Le point de départ n’est pas le même : la notification pour l’une, la date à laquelle la décision est intervenue pour l’autre.
3. Vérifiez si la déclaration préalable comportait des travaux. Le régime de péremption lui est applicable dans ce cas, et pas dans l’autre : une déclaration de changement d’usage sans travaux ne suit pas la même règle.
4. Datez le début des travaux par une pièce. Le premier alinéa parle de travaux « entrepris » : un commissaire de justice ou un constat d’ouverture de chantier établit cette date mieux qu’une facture d’acompte.
5. Ne laissez jamais un chantier arrêté approcher les douze mois. C’est la disposition qui frappe les projets déjà engagés, et elle ne prévient pas. Votre architecte tient ce calendrier s’il en est chargé.
6. Demandez la prorogation tôt, pas au dernier moment. Elle suppose que les règles d’urbanisme n’aient pas évolué défavorablement : plus on attend, plus le risque augmente, et c’est le seul point sur lequel l’attente joue contre vous.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte tient le calendrier du permis s’il en est chargé, et c’est lui qui déposera la demande de prorogation : c’est le premier à consulter quand un projet dort. Le commissaire de justice date l’ouverture du chantier, pièce qui décide de l’application du premier ou du second alinéa. Le notaire vérifie la date d’intervention de l’autorisation quand un terrain se vend avec son permis, et c’est cette date qui conditionne ce que l’acquéreur achète vraiment. Le géomètre, enfin, intervient quand la modification du plan local a déplacé les règles et qu’il faut redessiner l’implantation — moment où la taxe d’aménagement se recalcule elle aussi sur le nouveau projet.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce que recouvre la notification de l’article R. 424-10, ni ce qu’impose l’article L. 111-19-1, ni ce que prévoit l’article R. 123-24 du code de l’environnement : ces trois articles sont cités par les textes lus mais n’ont pas été lus eux-mêmes. Il ne dit pas si le délai de cinq ans du décret de 2025 se cumule avec les prorogations de l’article R. 424-21, faute d’avoir lu ce qui règle cette articulation. Il ne traite pas le transfert d’un permis à un autre bénéficiaire, ni la déclaration attestant l’achèvement des travaux, ni le récolement. Il ne décrit pas le contentieux du permis, qui fait l’objet d’un autre guide. Et il ne donne aucun barème d’honoraires.