La plus-value d'un logement locatif à la revente : deux forfaits sans justificatif, deux calendriers d'abattement, et les amortissements que 2025 réintègre

La réponse en trente secondes. Deux forfaits déplacent la base. Le prix d’acquisition se majore, sur option, de 7,5 % au titre des frais d’acquisition, et de 15 % au titre des travaux lorsque l’immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son achat². Sur un achat à 196 000 €, les deux réunis retirent 44 100 € de plus-value imposable.

Deux calendriers, pas un. L’impôt sur le revenu s’efface à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente³. Entre les deux, on ne paie plus 19 % mais on paie encore 17,2 %.

Et depuis 2025, les amortissements reviennent. Le prix d’acquisition d’un bien loué en meublé au réel est diminué des amortissements déduits² — ce qui coûte 16 020 € de plus à la sortie sur le cas décrit, soit environ la moitié de ce que ces amortissements avaient fait gagner.

Ce guide ne traite pas du choix entre vendre occupé et vendre libre, que notre guide sur la vente d’un bien loué couvre. Il traite du calcul lui-même : de quoi la base est faite, ce qui la réduit, et ce que le notaire prélèvera sur le prix le jour de l’acte.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Solenne. Exemple construit, et non un dossier réel : un appartement acheté 196 000 € en mai 2011, loué nu au régime réel, vendu 372 000 € en octobre 2026. Les montants de travaux, les frais de vente et le taux marginal sont des hypothèses déclarées. Toute la chaîne se recalcule sur votre dossier.

Sur quoi l’impôt se calcule-t-il ?

Sur deux prix corrigés, pas sur deux prix bruts. C’est toute la question.

Le prix de cession est celui stipulé à l’acte¹. Il se réduit, sur justificatifs, des frais définis par décret que le vendeur a supportés à l’occasion de la vente : les honoraires d’agence lorsqu’ils sont à sa charge, les diagnostics obligatoires, la mainlevée d’hypothèque. Solenne vend 372 000 € et supporte 11 500 € de tels frais. Le prix retenu est donc de 360 500 €.

Le prix d’acquisition est celui qu’elle a payé en 2011, soit 196 000 €. Mais le code l’augmente de plusieurs postes², et c’est là que se joue l’essentiel du calcul. Deux d’entre eux prennent la forme d’un forfait, c’est-à-dire d’un droit ouvert sans justificatif.

La différence entre les deux prix corrigés donne la plus-value brute. Elle vaut ici 120 400 €. Calculée naïvement — prix de vente net moins prix d’achat — elle aurait valu 164 500 €. L'écart est de 44 100 €, et il ne tient qu’aux deux forfaits.

Une remarque de vocabulaire, parce qu’elle revient souvent. Le vendeur ne déclare ni ne paie cette plus-value lui-même : le notaire la liquide au vu des éléments qu’on lui transmet, la prélève directement sur le prix avant de verser le solde, et la reverse au Trésor, de sorte que ce que le vendeur reportera quelques mois plus tard sur sa déclaration de revenus n’est qu’une information de contrôle, sans nouveau paiement à la clé. L’opération est soldée le jour de l’acte.

Les deux forfaits qui déplacent la base

Ils ne se demandent pas. Ils s’exercent, et le notaire les applique si on les lui indique.

Le premier couvre les frais d’acquisition. Le vendeur peut retenir leur montant réel, sur justificatifs, ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition². Sur 196 000 €, cela fait 14 700 €. Dans l’ancien, où les frais tournent autour de 7,5 à 8 % du prix, l’option est à peu près neutre — mais elle dispense de retrouver un décompte notarié vieux de quinze ans. Dans le neuf, où les frais avoisinent 2 à 3 %, le forfait est un gain sec.

Le second couvre les travaux. Le vendeur peut retenir les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise, ou opter pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition lorsqu’il cède l’immeuble plus de cinq ans après l’avoir acquis². Sur 196 000 €, cela fait 29 400 €.

Les deux ensemble portent le prix d’acquisition retenu à 240 100 €. Quarante-quatre mille cent euros de base imposable disparaissent sans qu’aucune facture ne soit produite.

Deux précisions comptent. Le forfait de 15 % suppose un immeuble bâti : un terrain nu n’y ouvre pas droit. Et la condition de cinq ans se compte de date à date depuis l’acquisition, pas depuis l’achèvement de travaux.

Pourquoi vos travaux déduits ne comptent pas deux fois

Voici le point qui distingue un vendeur bailleur d’un vendeur ordinaire, et il est rarement expliqué.

Solenne a déduit 34 000 € de travaux de ses revenus fonciers entre 2013 et 2019, au régime réel. Ces dépenses ont déjà réduit son impôt une première fois. La doctrine est claire : sont exclues des majorations du prix d’acquisition les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, du revenu global ou des revenus catégoriels⁴. Elle ne peut donc pas les compter une seconde fois. Il ne lui reste que 4 200 € d’améliorations jamais déduites.

Mais le forfait de 15 % obéit à une autre règle. La doctrine précise qu'il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu⁴. Le forfait n’est pas une preuve simplifiée de travaux réels : c’est une majoration forfaitaire attachée à la durée de détention.

La conséquence est directe. Solenne a le choix entre 4 200 € de justificatifs et 29 400 € de forfait. Elle prend le forfait, qui lui donne 25 200 € de base en moins.

Traduit en impôt, ce choix vaut 6 612 € : 26 442 € avec le forfait, 33 054 € sur justificatifs — dont 1 077 € de surtaxe qui, dans cette seconde branche, se déclenche. C’est la ligne la plus rentable de tout le dossier, et elle tient à une case cochée.

Ce mécanisme explique une asymétrie que beaucoup de bailleurs au régime réel ignorent, et qui mérite d'être posée en toutes lettres : déduire ses travaux de ses revenus fonciers pendant la détention ne coûte rien à la revente, puisque le forfait de 15 % demeure ouvert indépendamment de ce qui a été déduit, et le déficit foncier d’un côté, la majoration forfaitaire de l’autre, se cumulent au lieu de s’annuler. Notre guide sur le déficit foncier détaille la première moitié de cette mécanique.

Combien la durée de détention efface-t-elle ?

Deux barèmes distincts, appliqués à la même plus-value brute.

Pour l'impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, puis de 4 % au terme de la vingt-deuxième³. Seize fois six plus quatre : cent. L’exonération est acquise à vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, de 1,60 % la vingt-deuxième année, puis de 9 % par année au-delà³. L’exonération est acquise à trente ans.

Ce que la durée de détention change sur une plus-value brute de 120 400 €

Ce tableau contredit une idée répandue. On imagine une falaise à vingt-deux ans, le moment où l’impôt sur le revenu disparaît. Il n’y en a pas : à vingt-et-un ans, l’abattement de 96 % a déjà ramené cet impôt à 915 €, et la vingt-deuxième année ne vaut plus que 1 247 €. La marche a été descendue par petits pas.

La vraie pente est ailleurs. Entre la vingt-troisième et la trentième année, chaque année de détention supplémentaire efface 9 % de la base sociale — soit 1 864 € par an sur cette plus-value, contre 1 714 € entre la quinzième et la seizième année —, si bien que la dernière ligne droite d’un parcours de détention est aussi la plus rentable, alors qu’elle est presque toujours celle dont on parle le moins.

Dix-neuf et dix-sept, deux taux qui ne bougent pas ensemble

Le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu est forfaitaire : 19 % sur la plus-value nette⁵. Il ne dépend ni du revenu du vendeur, ni de sa tranche marginale, ni du nombre de parts du foyer. Un contribuable non imposable et un contribuable à 45 % paient le même taux sur la même plus-value.

Les prélèvements sociaux, eux, ont bougé en 2026 — mais pas pour cet impôt-là. Le taux général de contribution sociale sur les revenus du patrimoine est passé à 10,6 %, ce qui porte le prélèvement global à 18,6 % sur la location meublée et les revenus de capitaux mobiliers. Le code de la sécurité sociale maintient toutefois un taux dérogatoire de 9,2 % pour deux catégories nommément visées : les revenus fonciers, et les plus-values immobilières des particuliers⁶.

Les plus-values immobilières restent donc à 17,2 % — 9,2 % de contribution sociale, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale, 7,5 % de prélèvement de solidarité. Y compris lorsque le bien vendu était loué en meublé. La nature du revenu pendant la détention ne change pas le taux à la sortie.

Sur le dossier de Solenne, la chaîne complète donne ceci. La base soumise à l’impôt sur le revenu est de 48 160 € après un abattement de 60 %, soit 9 150 € à 19 %. La base sociale est de 100 534 € après un abattement de 16,5 %, soit 17 292 € à 17,2 %. Total : 26 442 €, un taux effectif de 22,0 % sur la plus-value brute. Il lui reste 93 958 € de plus-value nette.

Qui paie la surtaxe des 50 000 € ?

Celui dont la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pas celle qui figure sur le compromis : la doctrine précise que la taxe est assise sur le montant imposable à l’impôt sur le revenu, et que le seuil s’apprécie après l’abattement pour durée de détention¹¹. Autrement dit, après les forfaits et après le temps.

La taxe s’applique aux cessions d’immeubles autres que des terrains à bâtir, selon un barème par tranches allant de 2 à 6 %⁷. Sa mécanique d’entrée mérite d'être regardée de près, parce qu’elle est contre-intuitive.

L’entrée du barème de l’article 1609 nonies G

Le mécanisme de lissage adoucit la progression dans la tranche, pas à son entrée. Un euro de base supplémentaire, le premier au-delà de 50 000 €, déclenche 500 € de taxe. Ensuite le taux marginal redescend à 7,0 % jusqu'à 60 000 €. C’est une marche, suivie d’une pente douce.

Solenne est à 48 160 € de base. Il lui reste 1 840 € de marge, ce qui correspond à 4 600 € de prix de vente supplémentaire. Négocier cinq mille euros de plus sur le prix affiché lui coûterait la marche entière. Le calcul vaut d'être fait avant de refuser une offre.

Ce que 2025 a changé pour les meublés

Jusqu’en février 2025, un loueur en meublé non professionnel amortissait son bien pendant la détention et vendait comme un particulier ordinaire. Les amortissements ne revenaient jamais. C'était la singularité la plus commentée du régime.

La loi de finances pour 2025 y a mis fin. Elle a ajouté un III à l’article 150 VB : le prix d’acquisition est réduit du montant des amortissements admis en déduction⁸. La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit du 15 février 2025. La loi de finances pour 2026 a étendu la minoration aux amortissements pratiqués au titre des régimes rétablis par son article 47⁹, que notre guide sur l'amortissement locatif de 2026 détaille.

Trois familles de biens échappent à la minoration : les logements situés dans une résidence pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de soixante-cinq ans, et les établissements sociaux ou médico-sociaux visés par le texte⁸. La résidence étudiante en bail commercial reste donc hors champ.

Chiffrons. Supposons le même appartement exploité en meublé au réel, avec 66 150 € d’amortissements déduits en quinze ans. Le prix d’acquisition retenu tombe à 173 950 €, la plus-value brute monte à 186 550 €, et l’impôt total passe à 42 462 €. Le surcoût de sortie est de 16 020 € par rapport à la location nue.

Une question technique reste ouverte, et il faut le dire plutôt que de la trancher à la place du notaire. Le texte majore le prix d’acquisition de deux forfaits au II, et le minore des amortissements au III, sans indiquer dans quel ordre les deux opérations s’enchaînent — or, selon que les forfaits de 7,5 % et de 15 % portent sur le prix effectivement payé ou sur ce même prix déjà diminué des amortissements, l’impôt total s'établit à 42 462 € ou à 45 850 €. L'écart atteint 3 388 €. La doctrine administrative n’a pas encore commenté le point, ce qui en fait une question à poser au notaire avant la signature, pas après.

L’amortissement reste-t-il rentable ?

Oui, et le calcul le montre nettement. Ce qui suit vaut correction d’un réflexe très répandu depuis 2025.

Pendant la détention, chaque euro d’amortissement a réduit un revenu imposé à la tranche marginale du bailleur augmentée des prélèvements sociaux du meublé. À 30 % de tranche et 18,6 % de prélèvements, l'économie s'établit à 48,6 %. Sur 66 150 € d’amortissements, cela représente 32 149 € non payés pendant quinze ans.

À la sortie, la reprise coûte 16 020 €. Rapportée aux mêmes 66 150 €, elle représente un taux de 24,2 %. Solenne conserve donc 16 129 €, soit 50,2 % de l'économie initiale.

Deux raisons à cette moitié conservée, et elles jouent dans le même sens : le taux qui frappe la sortie est structurellement plus faible que celui qui a été évité à l’entrée — 19 % et 17,2 % contre une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux —, et l’abattement pour durée de détention s’applique aussi à la fraction réintégrée, quand aucun abattement de ce genre n’existait au moment où l’amortissement était déduit. Le temps travaille dans un seul sens.

Il reste que l’arbitrage entre nu et meublé ne se joue pas sur ce point unique, et notre guide sur la fiscalité du meublé pose les autres termes. La réintégration a supprimé un avantage anormal. Elle n’a pas rendu l’amortissement inutile.

Les exonérations qui s’appliquent vraiment

La liste est longue, mais peu de lignes concernent un investisseur.

L’exonération de la résidence principale¹⁰ suppose que le bien constitue la résidence effective du vendeur au jour de la cession. Un logement loué n’y ouvre pas droit, et l’avoir habité autrefois ne suffit pas.

L’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale¹⁰ vise la fraction du prix remployée dans les vingt-quatre mois à l’acquisition ou à la construction d’une habitation principale. Elle suppose que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. C’est la situation d’un investisseur locataire de son propre logement, pas celle d’un propriétaire occupant qui étoffe son patrimoine.

L’exonération des petites cessions¹⁰ couvre les ventes dont le prix n’excède pas 15 000 €. Le seuil s’apprécie bien par bien et non annuellement, en tenant compte de la valeur en pleine propriété du bien cédé¹². Deux caves vendues chacune 12 000 € sont donc deux cessions exonérées ; un lot unique à 24 000 € ne l’est pas. En indivision, le seuil s’apprécie sur chaque quote-part¹².

Reste la sortie par la durée, à trente ans, qui est en réalité l’exonération la plus fréquente pour un patrimoine locatif conservé. Elle ne se demande pas et ne se justifie pas : elle arrive.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et celui qui calcule n’est pas celui qui décide.

Le notaire liquide la plus-value, établit la déclaration, prélève l’impôt sur le prix et le reverse. Il applique les options que le vendeur lui indique — les deux forfaits en particulier. Un dossier transmis tard, ou incomplet, se traduit par un calcul par défaut qui n’est pas toujours le plus favorable. C’est le seul interlocuteur devant lequel une question technique se pose utilement, et il vaut mieux la poser au compromis qu'à l’acte.

L'agent immobilier détermine la part des honoraires laissée à la charge du vendeur. Cette ligne réduit le prix de cession sur justificatifs, donc la base imposable. Elle mérite d'être négociée en connaissance de son effet fiscal, et pas seulement de son montant.

Le diagnostiqueur fournit des factures qui viennent, elles aussi, en réduction du prix de cession. Sur un dossier complet, elles pèsent quelques centaines d’euros — assez pour être conservées. Notre guide sur les diagnostics obligatoires en donne le détail.

L'expert-comptable intervient sur les seules ventes de biens amortis. C’est lui qui détient le tableau d’amortissement, donc le montant exact à réintégrer. Sans ce chiffre, le notaire ne peut pas liquider.

Ce qui coûte cher aux vendeurs

Cinq erreurs, et la première est la plus fréquente de toutes.

Renoncer au forfait de 15 % parce qu’on a déjà déduit ses travaux. Le raisonnement paraît honnête, il est faux : la doctrine dispense expressément de rechercher si les dépenses ont déjà été prises en compte. Le renoncement coûte 6 612 € sur le dossier décrit.

Ne pas conserver les factures de frais de vente. Honoraires d’agence, diagnostics, mainlevée : 11 500 € viennent en réduction du prix de cession, et valent 3 218 € d’impôt en moins — dont 693 € de surtaxe, que ces frais suffisent à écarter. Sans justificatif, rien de tout cela n’existe.

Ignorer le seuil des 50 000 €. Quatre mille six cents euros de prix en plus épuisent exactement la marge restante, et le premier euro suivant déclenche 500 € de surtaxe. Un vendeur qui négocie sans avoir calculé sa base imposable peut gagner en apparence et perdre en net.

Vendre un meublé sans le tableau d’amortissement. Les 66 150 € d’amortissements de la variante décrite changent l’impôt de 16 020 €. Un dossier transmis au notaire sans ce document bloque l’acte ou produit un calcul faux.

Attendre pour l’abattement, sans avoir chiffré l’attente. Une année de détention supplémentaire vaut 1 714 € d’impôt en moins, soit 143 € par mois. Un loyer net, un marché qui se retourne ou un chantier qui s’annonce pèsent souvent davantage.

Que vérifier avant de signer le compromis ?

Sept points, et les six premiers se règlent avant que le notaire ne calcule quoi que ce soit.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. La plus-value immobilière passe pour un impôt qu’on subit, et beaucoup de vendeurs découvrent son montant en lisant le décompte du notaire. Le calcul montre autre chose : sur les 37 443 € qu’une lecture naïve du dossier de Solenne aurait produits, 11 001 € tiennent à deux options ouvertes sans la moindre condition de preuve — et 6 612 € de ces 11 001 € tiennent au seul forfait de 15 %, celui qu’un bailleur ayant déjà déduit ses travaux de ses revenus fonciers croit de bonne foi devoir écarter.

Ce qui reste après l’impôt dépend donc moins du marché que de la préparation du dossier. Trois documents et deux options, réunis avant le compromis. C’est peu, et c’est exactement ce que personne ne rassemble à temps.