Relance logement : l’amortissement en location nue vaut 2,80 %, le meublé en donne 2,83 %

La réponse en trente secondes. L’amortissement existe désormais en location nue. Il porte sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, le terrain étant forfaitairement estimé au cinquième restant, à des taux de 3 % à 5,5 % selon l’état du logement et le loyer consenti¹.

Il ne fait pas mieux que le meublé, il fait pareil. À 3,5 % sur 80 % du prix, il représente 2,80 % du prix par an ; un amortissement classique de loueur meublé en représente 2,83 %. Ce mécanisme ajoute donc un plafond de loyer et neuf ans d’engagement à un avantage déjà disponible sans eux.

Le niveau social rapporte moins, pas plus. Le taux monte à 4,5 % puis 5,5 %, mais l’impôt était déjà nul à 3,5 % : le supplément de taux n’achète rien, tandis que la décote de loyer, elle, continue de coûter.

Ce guide compare ce régime au régime que l’investisseur utiliserait sans lui. C’est une comparaison que personne ne fait, pour une raison simple : ceux qui écrivent dessus le vendent. Nous le commercialisons aussi, et la conclusion ci-dessous ne nous arrange pas.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Amélie, cas construit à partir du texte promulgué et des fiches officielles, non d’un dossier réel. Elle achète un appartement neuf en immeuble collectif, 200 000 € net de frais, et supporte 2 000 € de charges et 1 400 € d’intérêts par an. Elle se situe dans la tranche à 30 %. Les décotes de loyer retenues sont des ordres de grandeur déclarés, non des barèmes officiels.

Que crée exactement l’article 47 ?

Une déduction au titre de l’amortissement, sur les revenus fonciers.

L’article 47 de la loi du 19 février 2026 insère deux mécanismes dans l’article 31 du code général des impôts : un point i pour les logements neufs en collectif, un point j pour les logements ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde³. On l’appelle « Relance logement », parfois « Jeanbrun » du nom de son rapporteur.

C’est une rupture. L’amortissement était jusqu’ici l’apanage du meublé, et c’est ce qui expliquait l’essentiel de l’écart entre les deux fiscalités.

Deux précisions évitent les malentendus les plus fréquents. Ce n’est pas une réduction d’impôt mais une déduction : elle diminue le revenu foncier imposable, et son effet dépend donc de votre tranche. Et ce n’est pas un cinquième régime : elle s’exerce à l’intérieur du régime réel foncier, ce qui interdit mécaniquement le micro-foncier¹ — un point que notre guide sur le choix du régime permet de replacer dans l’ensemble.

Quels logements y ont droit ?

Beaucoup moins qu’on ne le croit en lisant les communiqués.

Le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif¹. Une maison individuelle est exclue, quelle que soit sa performance ou son loyer, et c’est la condition qui écarte le plus grand nombre de dossiers dans les territoires où nous travaillons.

Deux voies d’entrée seulement.

Le neuf, acquis ou construit dans la fenêtre ouverte. Ou l’ancien ayant subi une réhabilitation lourde, définie soit par la production d’un immeuble neuf, soit par des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et portant le logement en classe énergétique A, B, C ou D¹. Un rafraîchissement, même coûteux, ne suffit pas : c’est un seuil et un résultat, pas une intention.

La classe énergétique se prouve, elle ne se déclare pas : c’est un diagnostiqueur qui l’établit, et son rapport conditionne l’éligibilité de toute opération menée dans l’ancien. Faire réaliser ce diagnostic après le chantier plutôt qu’avant l’offre revient à découvrir la réponse quand l’argent est déjà engagé.

S’ajoutent quatre conditions qui tiennent au bail. La location doit être nue, à usage de résidence principale, pendant neuf ans au minimum. Le locataire ne doit être ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Les plafonds de loyer et de ressources des régimes intermédiaire, social ou très social s’appliquent. Enfin, la fenêtre d’acquisition court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028², ce qui exclut tout bien déjà détenu.

Ce que l’amortissement vaut, en euros

La base se calcule en deux temps. On part du prix d’acquisition net de frais, puis on retranche la quote-part de terrain, forfaitairement fixée à 20 % : l’assiette amortissable atteint donc 80 % du prix. Sur les 200 000 € d’Amélie, le terrain est réputé valoir 40 000 € et l’assiette amortissable s’établit à 160 000 €, quelle que soit la valeur réelle du foncier — le forfait s’applique sans preuve à apporter, dans un sens comme dans l’autre.

Les six taux, et le plafond qui les recouvre

Aucun taux ne dépasse 5,5 %¹. Les commentaires qui annoncent davantage confondent le taux d’amortissement avec le cumul des avantages, ou reprennent un chiffre de discussion parlementaire.

Le plafond mérite qu’on situe le seuil où il commence à mordre, parce qu’on le présente souvent comme une contrainte alors qu’il ne s’applique presque jamais aux tickets courants : à 3,5 % sur une assiette de 80 %, les 8 000 € ne sont atteints qu’au-delà de 285 714 € de prix d’acquisition. Sur le cas d’Amélie, l’amortissement annuel s’établit à 5 600 €, très en dessous.

Fait-il mieux que le LMNP ?

Non. Il fait la même chose, en payant plus cher.

Amélie peut louer nu à 750 € par mois sous plafond intermédiaire, ou meublé à 900 € au prix du marché libre. Tout part de là.

Le calcul tient en une ligne et personne ne le publie. Le mécanisme amortit 3,5 % d’une assiette valant 80 % du prix, soit 2,80 % du prix chaque année. Un loueur meublé qui amortit un bâti représentant 85 % du prix sur trente ans en déduit 2,83 % par an. L’écart est de trois centièmes de point, en faveur du meublé.

Une différence de nature sépare pourtant les deux assiettes, et elle ne se voit pas dans le résultat. Les 80 % du dispositif nu sont un forfait posé par le texte : le terrain y est réputé valoir le cinquième, sans discussion ni justificatif. Les 85 % du meublé sont une hypothèse de dossier : aucun texte ne fixe la part du terrain, elle se détermine bien par bien, et une part sous-évaluée en zone tendue est le premier motif de redressement sur ce sujet. Le nu achète donc sa sécurité au prix d’un plafond ; le meublé garde sa liberté au prix d’une justification.

Encore faut-il rappeler comment fonctionne l’amortissement auquel on le compare, car il n’obéit pas aux mêmes règles. En location meublée, il s’exerce au régime réel, celui qui succède au micro-BIC au-delà de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, ou sur option en deçà⁵. Il n’est pas plafonné en euros, mais il est bridé autrement : pour un bien loué par une personne physique, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre les loyers acquis et les charges, si bien qu’il ne peut jamais créer de déficit⁶. La fraction écartée n’est pas perdue et attend les exercices suivants.

Les deux mécanismes se ressemblent donc par leur montant et diffèrent par leur bride. L’un est plafonné en euros et libre de créer un déficit foncier ; l’autre est illimité en euros et bloqué au niveau du résultat. Sur un bien qui dégage peu, c’est le premier qui passe ; sur un bien qui dégage bien, c’est le second, et cette symétrie explique pourquoi aucune règle générale ne remplace le calcul sur votre propre dossier.

Le même appartement, les deux voies, sur un an

Il fait économiser 842 € d’impôt. Il fait renoncer à 1 800 € de loyer. Le solde est de 958 € par an, contre lui.

Cette arithmétique ne condamne rien, elle en désigne le public. Il s’adresse à qui ne peut pas ou ne veut pas faire de meublé : parce que le règlement de copropriété l’interdit, parce que la rotation d’un meublé ne convient pas, parce que la comptabilité et la liasse rebutent. Pour cet investisseur-là, l’amortissement était inaccessible et devient accessible, ce qui est un vrai gain. Pour celui qui pouvait déjà louer meublé, notre guide sur la fiscalité du meublé décrit un régime qui offrait déjà l’essentiel, sans plafond de loyer.

Trois avantages propres à la voie nue méritent d’être portés à son crédit, et ils ne sont pas nuls. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % au lieu de 18,6 %, la location nue n’étant pas une activité commerciale⁴. Il n’y a ni cotisation foncière des entreprises, ni comptabilité, ni liasse à déposer. Et l’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales¹, ce qui le laisse cumulable avec d’autres réductions en outre plafonnées.

Pourquoi le social rapporte moins que l’intermédiaire

Parce que l’impôt est déjà nul.

C’est le point que la présentation commerciale escamote systématiquement, en montrant la progression des taux comme une progression de l’avantage. Sur le cas d’Amélie, l’amortissement à 3,5 % ramène déjà la base imposable à zéro ; passer à 4,5 % puis à 5,5 % augmente un amortissement dont la fraction utile est déjà atteinte, et n’économise donc pas un euro d’impôt supplémentaire. La décote de loyer, elle, continue de s’appliquer entièrement.

Ce que chaque niveau laisse réellement

Une réserve importante s’attache à ce tableau, et nous la posons plutôt que de la taire. Il compare des amortissements seuls. L’articulation de cet amortissement avec la réduction d’impôt Loc’Avantages, dont il reprend les plafonds de ressources, n’est tranchée ni par la fiche officielle ni par la doctrine à ce jour ; un cumul, s’il était admis, modifierait sensiblement les deux dernières lignes. Le tableau vaut donc pour l’amortissement pris isolément, et la question se pose à un expert-comptable avant de s’engager sur neuf ans.

Le classement, en revanche, ne dépend pas de cette réserve : à impôt déjà nul, un loyer plus bas laisse moins.

Ce que ce raisonnement ne dit pas, et qu’il serait malhonnête de passer sous silence, c’est qu’un bailleur peut parfaitement choisir le niveau social en connaissance de cause, parce qu’il tient à loger des ménages modestes, parce qu’un conventionnement lui garantit une demande locative durable dans un secteur où la vacance l’inquiète, ou parce qu’un opérateur agréé prend la gestion à sa charge et lui évite l’essentiel des tracas. Ces raisons sont légitimes. Elles ne sont simplement pas fiscales, et les présenter comme telles serait tromper le lecteur sur la nature de son arbitrage.

Que signez-vous pour neuf ans ?

Une option irrévocable, et une reprise si vous ne tenez pas.

L’option pour l’amortissement est irrévocable pour le logement concerné¹. Elle ne se reconsidère pas d’une année sur l’autre comme l’option pour le régime réel foncier, qui n’engage que trois ans⁷. Si l’engagement de location n’est pas tenu, les amortissements déduits sont réintégrés aux revenus fonciers : trois années à 5 600 € représentent 16 800 € rappelés d’un coup, soit 7 930 € d’impôt à 47,2 %.

Le second point est plus discret et pèse davantage.

À la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits¹. L’avantage est donc différé, pas acquis — exactement comme en location meublée depuis la réintégration entrée en vigueur en février 2025. Un vendeur qui aurait déduit neuf années d’amortissement verra sa plus-value imposable augmenter d’autant, et c’est au moment de la vente que la facture se présente, quand la trésorerie de l’opération est censée se libérer.

Le déficit foncier continue de fonctionner à côté, avec son plafond d’imputation sur le revenu global, comme le détaille notre guide sur le déficit foncier — et son obligation de maintien en location de trois ans se superpose alors à l’engagement de neuf ans, sans l’assouplir.

Ce qui coûte cher aux investisseurs

Quatre erreurs se dessinent déjà, et chacune se chiffre.

Le dispositif choisi sans comparer, 958 €. C’est l’écart annuel entre l’amortissement au niveau intermédiaire et le même appartement loué meublé au réel, sur le cas décrit. La comparaison prend une heure et se fait avant de signer un engagement de neuf ans, jamais après.

Le niveau social cru plus avantageux, 2 398 €. Le taux d’amortissement monte, l’impôt reste nul, et le loyer baisse. L’écart avec le meublé passe de 958 € à 2 398 € au niveau social, et à 4 018 € en très social. Choisir un niveau plus social relève d’une décision d’utilité, pas d’optimisation.

L’engagement rompu au bout de trois ans, 7 930 €. Une mutation professionnelle, une séparation, une revente opportune : les amortissements déduits sont réintégrés en une fois. Un gestionnaire peut sécuriser la continuité locative, il ne peut rien contre une vente anticipée.

La maison individuelle achetée en croyant y avoir droit, 5 600 €. C’est l’amortissement annuel perdu. La condition de bâtiment collectif ne souffre aucune exception, et elle se vérifie avant l’offre, pas chez le notaire.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Comparez avant de vous engager. Pas l’inverse.

1. Vérifiez le bâtiment collectif avant toute autre condition : c’est le filtre qui élimine le plus vite, et il n’a pas d’exception.
2. Datez l’acquisition : seuls les biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ouvrent droit au dispositif.
3. Calculez l’amortissement : 80 % du prix net de frais, multiplié par le taux du niveau visé, puis comparé au plafond annuel.
4. Calculez le même bien en meublé au réel, avec son amortissement libre et son loyer non plafonné, et comparez les revenus nets après impôt.
5. Chiffrez la décote de loyer que le niveau choisi impose, sur neuf ans et non sur un an.
6. Faites trancher le cumul éventuel avec Loc’Avantages par un expert-comptable avant de lever l’option, puisqu’elle est irrévocable.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. Un avantage fiscal ne se juge pas à ce qu’il accorde mais à ce qu’il demande en échange, et celui-ci demande beaucoup : un type de bien, un niveau de loyer, une durée, une irrévocabilité. Il apporte à la location nue un mécanisme que le meublé offrait déjà sans contrepartie, et son mérite réel est d’ouvrir l’amortissement à ceux que le meublé rebutait — ce qui est une bonne raison de le choisir, mais pas celle qu’on lit dans les plaquettes. Le rendement net et la vacance restent, comme toujours, les deux variables qui décident davantage que la fiscalité.

Deux virgule quatre-vingts contre deux virgule quatre-vingt-trois. Neuf ans d’écart de liberté.