Acheter un immeuble hypothéqué : ce que la publication n’efface pas, et comment purger

La réponse en trente secondes. Acheter ne purge pas. « La simple publication au service chargé de la publicité foncière des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques établies sur l’immeuble »².

Il faut notifier. Le tiers acquéreur doit « notifier aux créanciers inscrits un acte où il dit être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires »⁴, dans la limite du prix qu’il a payé.

Et attendre quarante jours. Tout créancier inscrit peut « dans les quarante jours suivant la notification qui lui a été faite, requérir la vente de l’immeuble aux enchères publiques, pourvu qu’il surenchérisse d’un dixième »⁵.

Le corpus traite la durée et la radiation d’une inscription hypothécaire, le choix entre hypothèque, caution et privilège de prêteur de deniers et l’achat par adjudication. Aucun ne décrivait la purge par l’acquéreur, que l’un d’eux renvoyait expressément à un autre guide.

Pourquoi acheter ne suffit pas à effacer une hypothèque ?

Parce que l’hypothèque suit l’immeuble, pas le vendeur. C’est le droit de suite, et le code prend la peine d’écarter l’illusion inverse.

Le texte est explicite : « La simple publication au service chargé de la publicité foncière des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques établies sur l’immeuble »².

La suite explique le mécanisme par la nature même de la vente. « Le vendeur ne transmet à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il avait lui-même sur la chose vendue : il les transmet sous l’affectation des mêmes hypothèques dont la chose vendue était grevée »².

Retenez la formule « sous l’affectation des mêmes hypothèques ». Elle signifie que l’acquéreur reçoit exactement ce que détenait le vendeur, charges comprises, et qu’aucune formalité de publicité ne les efface au passage.

Le code prévoit bien des purges automatiques, mais elles supposent un contexte particulier. L’immeuble est purgé de plein droit « dans les cas prévus par la loi, notamment la vente sur saisie immobilière, l’expropriation pour cause d’utilité publique ou les situations prévues par les livres VI du code de commerce ou VII du code de la consommation »¹.

Une vente amiable ordinaire ne figure pas dans cette liste. Un investisseur qui achète de gré à gré un immeuble de rapport grevé n’est donc dans aucun de ces cas, et c’est la raison d’être de tout ce qui suit.

Le contraste entre les deux articles est instructif. Le premier énumère des situations où la purge est acquise sans rien faire ; le second prend soin de dire qu’une formalité aussi lourde que la publicité foncière, elle, ne suffit pas. Entre les deux, il n’y a pas de zone grise : ou bien l’immeuble relève d’un cas légal, ou bien il faut agir.

Ce point commande la lecture d’un état hypothécaire. Une inscription qui figure encore au fichier immobilier après la vente n’est pas un reliquat administratif à faire corriger : c’est une charge vivante, qui donne à son titulaire le droit de saisir l’immeuble entre les mains d’Amédée.

Peut-on purger sans procédure ?

Avant la procédure, le code ouvre une porte plus courte. Elle suppose l’unanimité, et c’est sa seule difficulté.

Le texte prévoit le cas où, à l’occasion de la vente, « tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles »³.

L’effet est double. Les créanciers « exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix »³ — leur garantie se reporte sur l’argent.

Et l’immeuble est libéré : « Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque »³.

Trois conditions se lisent dans cette phrase, et la première est la plus exigeante. Il faut que tous les créanciers inscrits conviennent, il faut qu’ils conviennent avec le débiteur, et il faut que le prix soit affecté au paiement de leurs créances. Un seul créancier qui refuse, et cette voie se ferme.

L’intérêt de cette voie se mesure au calendrier autant qu’au fond. Elle évite les quarante jours d’attente, la caution à fournir et l’aléa d’une adjudication : sur le dossier d’Amédée, elle aurait fait tomber 67 jours de procédure. Encore faut-il que deux créanciers, dont l’un est découvert de 55 000 €, y trouvent leur compte.

Le texte ne dit pas dans quelle forme cet accord se constate, ni s’il doit précéder la vente ou peut la suivre. Il se contente de dire qu’il intervient « à l’occasion de la vente », et ce guide n’ira pas au-delà de cette formule.

Que doit notifier l’acquéreur, et dans quel délai ?

Un acte, aux créanciers inscrits, disant qu’il est prêt à payer. Le texte fixe le contenu et enferme le moment.

La procédure s’ouvre là où l’accord a échoué : « A défaut de l’accord prévu par l’article précédent, le tiers acquéreur peut, une fois la vente publiée, purger l’immeuble du droit de suite attaché à l’hypothèque »⁴.

Deux conditions préalables se lisent ici. Il faut que l’accord unanime ait fait défaut, et il faut que la vente soit publiée — la publication ne purge pas, mais elle est le préalable de la purge.

Le moment est encadré par une alternative. L’acquéreur doit agir « soit avant les poursuites, soit dans le mois de la première sommation de payer qui lui est faite »⁴.

Le contenu de l’acte est décrit mot à mot. L’acquéreur y dit « être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires, exigibles ou non exigibles, mais jusqu’à concurrence du prix stipulé dans l’acte d’acquisition ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il déclare »⁴.

Deux précisions comptent pour un investisseur. L’offre porte sur les dettes « exigibles ou non exigibles », donc y compris sur un prêt encore en cours ; et elle est plafonnée au prix payé, jamais au montant inscrit. Amédée offre 340 000 €, pas 395 000 €.

Une précision de vocabulaire évite un contresens fréquent. Le texte parle du « tiers acquéreur » : ce tiers-là n’est pas un intervenant extérieur, c’est l’acheteur lui-même, tiers par rapport au rapport de dette entre le vendeur et ses créanciers. C’est donc bien Amédée qui notifie, et non son vendeur.

Le montant offert appelle enfin une remarque de méthode. Puisque l’offre est plafonnée au prix stipulé dans l’acte, un prix minoré au bénéfice du vendeur réduit d’autant ce qu’Amédée pourra offrir aux créanciers — et augmente mécaniquement leur intérêt à surenchérir. Le prix d’acquisition n’est pas seulement un chiffre de négociation : c’est le plafond de l’offre de purge.

Ce que le créancier peut faire en quarante jours

Surenchérir d’un dixième, et exiger la vente aux enchères. C’est la contrepartie de l’offre, et elle a un prix.

Le texte donne au créancier une faculté encadrée : il peut, « dans les quarante jours suivant la notification qui lui a été faite, requérir la vente de l’immeuble aux enchères publiques »⁵.

Deux conditions accompagnent cette faculté, et elles se cumulent. Il faut qu’il surenchérisse « d’un dixième sur le prix stipulé ou sur la valeur déclarée », et il faut qu’il « fournisse caution à due concurrence »⁵.

Le point de départ est la notification reçue par ce créancier-là, non la publication de la vente ni la notification au premier d’entre eux. Deux créanciers notifiés à des dates différentes n’ont donc pas le même terme.

Une fois la surenchère requise, le créancier ne peut plus faire machine arrière seul. Il « ne peut par son désistement, et même s’il offre de payer la surenchère, empêcher l’adjudication publique, sauf si tous les autres créanciers inscrits y consentent »⁶.

La règle est sévère et elle protège les autres inscrits. Celui qui déclenche l’enchère ouvre une procédure qui ne lui appartient plus, et il faudra l’unanimité des autres pour l’arrêter.

Deux lectures possibles de ce délai coexistent, et le guide retient la plus littérale. La formule « dans les quarante jours suivant la notification qui lui a été faite » rattache le délai à la notification reçue par chaque créancier, ce qui commande de tenir un compte individuel. Le texte n’organise pas de point de départ commun, et ce guide ne lui en invente pas un.

Que se passe-t-il si personne ne surenchérit ?

Le prix devient la valeur, et l’immeuble est libéré. C’est le résultat que l’acquéreur recherche, et il tient en une phrase.

Le texte pose la conséquence du silence : « Si aucun créancier ne requiert la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrites, la valeur de l’immeuble est définitivement fixée au prix stipulé ou à la valeur déclarée »⁷.

Puis la libération : « L’immeuble est, en conséquence, libéré de toute hypothèque par le paiement de cette somme aux créanciers inscrits, ou par sa consignation »⁷.

Deux formules méritent d’être relevées. La première, « définitivement », ferme le débat sur la valeur, y compris pour un créancier découvert ; le second, « ou par sa consignation », offre une issue à l’acquéreur qui ne parviendrait pas à payer entre les mains de tous.

Pour Amédée, cela signifie que 340 000 € payés ou consignés libèrent un immeuble grevé de 395 000 €. Les 55 000 € de découvert ne disparaissent pas comme créance, mais ils cessent de peser sur l’immeuble.

Le mot « consignation » ouvre une porte que peu d’acquéreurs connaissent. Payer entre les mains de deux créanciers suppose de les avoir tous identifiés, joints, et d’obtenir leurs quittances ; consigner permet de libérer l’immeuble sans dépendre de leur diligence. Le texte met les deux voies sur le même plan, par un simple « ou ».

Reste une question que ce guide laisse ouverte, faute de texte pour la trancher. La libération vaut « par le paiement de cette somme aux créanciers inscrits » : les articles lus ne disent pas comment 340 000 € se répartissent entre deux inscriptions de 245 000 € et 150 000 €, ni selon quel rang. Ce partage relève d’autres règles, et le guide ne les a pas lues.

Le dossier d’Amédée, chiffre par chiffre

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Amédée acquiert un immeuble de rapport pour 340 000 €, et l’état hypothécaire révèle deux inscriptions.

Ce qui grève l’immeuble, et ce qu’Amédée a payé

Le tableau s’additionne à l’écran : 245 000 et 150 000 font 395 000 €. Le total inscrit dépasse le prix de 55 000 €, soit 13,9 % de ce qui est inscrit — c’est ce découvert qui donne aux créanciers une raison de surenchérir.

La vente est publiée le 7 avril 2026. Amédée notifie les deux créanciers inscrits le 4 mai 2026, soit 27 jours plus tard, et leur délai expire le 13 juin 2026.

Deux issues, et ce qu’elles coûtent

Ce tableau aussi se recompte à l’écran : 340 000 et 34 000 font 374 000 €, et l’écart représente exactement 10 % du prix stipulé. La surenchère ramène le découvert des créanciers de 55 000 € à 21 000 €, soit 38,2 % de ce qu’il était.

Toute la procédure tient en 67 jours, de la publication du 7 avril 2026 à l’expiration du délai, le 13 juin 2026. C’est le calendrier qu’un acquéreur doit intégrer avant de programmer des travaux ou une mise en location.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si un créancier surenchérira : cela dépend de son appréciation de la valeur du bien, que le texte ne règle pas. Il ne dit pas non plus à quel prix l’adjudication se conclurait, la surenchère fixant une mise à prix, non un résultat.

Un dernier point de calendrier mérite d’être posé pour un investisseur. Les 67 jours qui séparent la publication de l’expiration du délai sont un minimum de procédure, non une durée totale : le texte ne dit rien du temps qu’il faut ensuite pour payer ou consigner. Le guide sur le coût réel d’une acquisition dans l’ancien chiffre ce que ces mois d’attente représentent en frais portés.

Cinq dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Cinq dossiers distincts, dans lesquels la vente avait été régulièrement publiée.

L’acquéreur qui compte sur la publication. Il publie son acte et croit l’affaire close. Le texte dit que la publication « ne purge pas les hypothèques » : 395 000 € d’inscriptions continuent de grever un immeuble payé 340 000 €.

La sommation laissée dormir. Une première sommation de payer arrive, l’acquéreur temporise deux mois. Le texte enferme l’offre « dans le mois de la première sommation » : le mois écoulé, il aura à discuter d’un droit de suite portant sur 395 000 €.

Le créancier oublié. Un seul des deux inscrits est notifié, celui dont la créance de 245 000 € paraissait la seule sérieuse. Le texte vise « les créanciers inscrits », au pluriel : les 150 000 € de la seconde inscription restent entiers.

La surenchère qu’on croit pouvoir retirer. Un créancier surenchérit de 34 000 €, puis change d’avis et propose de payer. Le texte lui refuse ce retrait sans le consentement de tous les autres inscrits : l’adjudication publique aura lieu.

Le calendrier oublié dans le plan de travaux. L’acquéreur programme un chantier pour le mois suivant l’acte, sans intégrer les 67 jours de procédure. Les artisans sont mobilisés sur un immeuble dont le sort n’est pas fixé, et un créancier peut encore requérir des enchères sur un bien payé 340 000 €.

Le point commun des cinq tient en une ligne. Dans chacun, l’hypothèque a été traitée comme une dette du vendeur, alors que le code en fait une charge de l’immeuble, que seule une procédure nommée fait tomber.

Six gestes pour un acquéreur d’immeuble grevé

Trois avant de signer. Trois après la publication.

1. Demandez l’état hypothécaire avant l’offre, pas après. C’est lui qui dit combien pèse l’immeuble : 395 000 € pour un bien acheté 340 000 € changent la négociation.
2. Cherchez d’abord l’accord de tous les créanciers inscrits. Le texte purge l’immeuble par le seul effet du paiement convenu, sans procédure ni délai de quarante jours.
3. Comptez la surenchère dans votre plan de financement. Un dixième du prix stipulé, soit 34 000 € ici, peut s’ajouter si un créancier requiert les enchères.
4. Notifiez tous les créanciers inscrits, sans en écarter aucun. Le texte ne distingue ni selon le rang, ni selon le montant.
5. Ne laissez pas courir le mois qui suit une sommation. C’est l’une des deux fenêtres que le code ouvre, et elle se referme seule.
6. Tenez le compte des quarante jours créancier par créancier. Le délai court depuis la notification faite à chacun, non depuis la première.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire délivre l’état hypothécaire et conduit la purge, et c’est de très loin l’interlocuteur principal. Le commissaire de justice porte la notification aux créanciers inscrits et établira la preuve de sa date, qui commande les quarante jours. Le courtier saura si un plan de financement supporte une surenchère de 34 000 €. Et l’expert-comptable dira ce qu’un décalage de 67 jours fait à une mise en location prévue.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne décrit pas la procédure d’enchères elle-même, ni la forme de la caution que le créancier doit fournir : les articles lus les nomment sans les détailler. Il ne traite pas les autres articles de la même sous-section, qui n’ont pas été lus. Il ne dit pas ce qu’il advient de la créance restée découverte après la purge, sinon qu’elle cesse de peser sur l’immeuble. Il ne traite pas les purges de plein droit, qu’il se contente de citer. Et il ne traite ni la durée d’une inscription, ni le choix d’une garantie de prêt, ni l’achat auprès d’un vendeur en difficulté.