Ravalement obligatoire : ce que la loi impose vraiment, et où elle ne l'impose pas

La réponse en trente secondes. L’obligation décennale ne vaut pas partout. Les façades doivent être tenues en bon état de propreté « à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l’autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux »¹. Hors de cette liste, aucun cycle de dix ans ne s’impose.

Et elle ne se déclenche pas toute seule. Le même texte précise que les travaux sont effectués au moins une fois tous les dix ans « sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale »¹. Pas d’injonction, pas d’échéance.

Les articles que tout le monde cite sont ailleurs. Depuis le 1^er juillet 2021, le ravalement vit aux articles L. 126-2 et L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation. Les anciens L. 132-1 à L. 132-5 n’ont pas été laissés vides : ils portent aujourd’hui la prévention des risques naturels³.

Ce guide ne raconte pas la procédure du point de vue de la mairie. Il la raconte du point de vue de celui qui reçoit l’appel de fonds, parce que c’est lui qui paie, et parce que trois des questions qu’il se pose n’ont de réponse chiffrée nulle part.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Noémie, 41 ans, orthophoniste à Bordeaux. Elle loue nu un trois-pièces de 62 m² avec un balcon de 6 m², 890 € par mois hors charges, dans une copropriété de 24 lots répartie sur 10 000 tantièmes. Elle en détient 620. Le syndic vient de lui transmettre un arrêté municipal et un devis de 168 000 € pour l’immeuble. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Le ravalement est-il vraiment obligatoire tous les dix ans ?

Non. Deux fois non, et pour deux raisons différentes.

La première tient au territoire. Le texte ne pose pas une règle nationale : il vise « Paris ainsi que les communes figurant sur une liste établie par décision de l’autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux »¹. Une commune qui ne figure pas sur cette liste préfectorale ne connaît aucune obligation décennale de ravalement, et son maire ne dispose d’aucun des pouvoirs décrits plus bas.

La seconde tient au déclenchement, et elle est plus surprenante encore. Même dans une commune inscrite, le cycle de dix ans n’est pas une horloge qui tourne seule. La phrase complète se lit ainsi : « Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale »¹. L’injonction n’est pas un rappel de courtoisie adressé à un propriétaire déjà en faute : c’est l’acte qui fait naître l’échéance. Tant qu’elle n’a pas été notifiée, il n’y a rien à respecter.

Ce que le texte impose en permanence, en revanche, est d’une autre nature : les façades « doivent être constamment tenues en bon état de propreté »¹. C’est une obligation d’état, pas de calendrier. Un immeuble propre n’a rien à craindre d’une décennie sans échafaudage ; un immeuble noirci depuis quatre ans peut recevoir une injonction sans avoir attendu le dixième anniversaire du dernier chantier.

La distinction change la conversation en assemblée générale. Devant un syndic qui annonce « le ravalement est obligatoire, nous sommes à onze ans », deux questions suffisent : notre commune figure-t-elle sur la liste, et avons-nous reçu une injonction ? Si la réponse est non aux deux, les travaux peuvent rester souhaitables — ils ne sont pas dus.

Les textes que tout le monde cite ne parlent plus de façades

C’est le point le plus vérifiable de ce guide, et le plus rarement corrigé.

L’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 a réécrit les règles de construction et recodifié le livre I^er du code de la construction et de l’habitation⁴. Le nouveau plan est entré en vigueur le 1^er juillet 2021. Le chapitre consacré au ravalement des immeubles a disparu, ses articles ont été redistribués dans une section intitulée « Obligations d’entretien », et les numéros libérés ont été réattribués à une matière sans aucun rapport.

Les numéros n’ont pas été laissés vides, ils ont changé de sujet — le ravalement, lui, est parti aux articles L. 126-2 et L. 126-3

Un lecteur qui ouvre le lien donné par une entreprise de ravalement se retrouve donc devant un texte sur les inondations et les éruptions volcaniques, conclut qu’il s’est trompé de page, et renonce à vérifier. C’est un effet que personne n’a cherché et que tout le monde obtient : la source devient invisible parce qu’elle a l’air fausse.

Deux conséquences pratiques en sortent. La première : si un devis, une lettre de syndic ou une mise en demeure vous oppose « l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation », son auteur a recopié une page ancienne sans ouvrir le code. La seconde, plus utile : les articles L. 126-2 et L. 126-3 se lisent en quatre minutes sur Légifrance, et ils disent exactement ce que ce guide en rapporte, ni plus ni moins.

Que peut faire la mairie si rien ne bouge ?

Beaucoup, mais lentement, et par étapes que le texte énumère une à une.

Le point de départ est l’injonction. « Si, dans les six mois de l’injonction qui lui est faite en application de l’article L. 126-2, le propriétaire n’a pas entrepris les travaux qu’il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire »². Le verbe compte : le texte demande d’avoir entrepris les travaux dans les six mois, pas de les avoir terminés. Ce qu’il faut réunir pour établir qu’ils l’ont été n’est en revanche défini nulle part, et se discute au cas par cas : une copropriété qui a voté, signé un marché et fixé une date de démarrage se défend mieux qu’une autre qui produit trois devis non signés.

Vient ensuite l’arrêté, notifié au propriétaire avec sommation d’exécuter dans un délai qui ne peut excéder un an. En copropriété, la notification passe par le syndic, qui informe chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception². C’est ce courrier que Noémie a reçu, et c’est lui qui a fait tomber l’appel de fonds.

Dix-huit mois séparent l’injonction des travaux d’office

Au terme de ces dix-huit mois, la mairie peut faire exécuter les travaux d’office aux frais du propriétaire, sur autorisation du président du tribunal statuant comme en matière de référés². La suite est la partie que les propriétaires découvrent trop tard : les frais sont recouvrés comme en matière d’impôts directs.

Cette dernière phrase mérite d’être pesée, et pesée pour ce qu’elle dit exactement. Elle ne qualifie pas la nature de la créance : elle désigne le mode de recouvrement, celui des impôts directs, et le texte ajoute que les réclamations suivent la procédure administrative correspondante². Un propriétaire qui trouvait le devis du syndic trop cher se retrouve donc avec une facture qu’il n’a pas choisie, sur un chantier qu’il n’a pas négocié, et devant un canal de contestation qui n’est plus celui qu’il imaginait.

Dix-huit mois, c’est long. C’est aussi le temps exact dont dispose une copropriété pour faire chiffrer trois entreprises, voter, et emprunter si besoin. Le délai n’est pas une tolérance : c’est une fenêtre de négociation, et elle se referme.

Sous arrêté, l’assemblée ne vote plus le principe

Voilà l’article que les ordres du jour formulent presque toujours de travers.

Les décisions d’assemblée générale sont prises « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi »⁵. Cette majorité, la plus simple des quatre que connaît la copropriété, couvre notamment « les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic »⁵.

Lisez le début : les modalités de réalisation et d’exécution. Pas les travaux. Lorsqu’un arrêté impose le ravalement, l’assemblée ne décide plus s’il aura lieu — cette question a été tranchée par la mairie — mais comment il sera fait, par qui, à quel prix et selon quel calendrier. Une résolution rédigée « approuve la réalisation des travaux de ravalement » pose donc une question à laquelle la copropriété n’a plus le pouvoir de répondre non.

La nuance n’est pas théorique. Un copropriétaire qui vote contre croit s’opposer aux travaux ; il s’oppose en réalité au devis retenu, ce qui n’est pas la même chose et ne produit pas le même effet s’il conteste ensuite la résolution. À l’inverse, une assemblée qui rejette toutes les propositions de devis ne suspend rien : les dix-huit mois continuent de courir, et l’exécution d’office attend au bout.

Hors arrêté, le fondement change mais la majorité reste souvent la même. Le a) du même article vise « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux »⁵. Une façade dont l’enduit se décolle relève du clos ; un ravalement purement esthétique, non. C’est la question à poser à l’architecte avant l’assemblée, et non après le vote.

Un dernier point, souvent ignoré : cet article est dans une version en vigueur depuis le 18 juin 2025, issue de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025⁵. Les commentaires antérieurs à cette date donnent une liste différente. Notre guide sur le plan pluriannuel de travaux détaille la mécanique du fonds qui finance ces chantiers.

Combien coûte une quote-part de ravalement, net d’impôt ?

Moins que la somme appelée, mais pas dans la proportion qu’on imagine.

Commençons par la quote-part brute. Le devis de 168 000 € se répartit sur les 10 000 tantièmes de l’immeuble ; Noémie en détient 620. Sa part s’établit à 168 000 € multipliés par 620 et divisés par 10 000, soit 10 416 €. C’est la somme qui figure sur l’appel de fonds, et c’est celle que tout le monde regarde.

Vient ensuite la déduction. Au régime réel, les charges de la propriété comprennent « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire »⁸, et un ravalement en fait partie. Noémie encaisse 10 680 € de loyers dans l’année et supporte 2 400 € d’autres charges déductibles : son revenu foncier net s’établit à 8 280 € avant le ravalement.

Les premiers euros déduits rapportent plus que les derniers

Le mécanisme des deux étages mérite d’être expliqué, parce qu’il gouverne toutes les décisions de calendrier qui suivent. Tant que la déduction efface un revenu foncier positif, elle économise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, soit 30 % plus 17,2 %, ce qui fait 47,2 %. Dès que le revenu foncier est tombé à zéro, le surplus devient un déficit : il s’impute sur le revenu global, où il ne rencontre que l’impôt sur le revenu, sans prélèvements sociaux. Le taux de l’économie chute alors de 47,2 % à 30 %, sans que rien ne le signale sur la déclaration.

Le résultat net : 10 416 € appelés, 4 549 € récupérés par l’impôt, 5 867 € réellement supportés. Le taux effectif de l’économie s’établit à 43,67 %, et non aux 47,2 % que Noémie aurait calculés de tête. L’écart paraît mince ; il vaut plusieurs centaines d’euros, et il grandit à mesure que la quote-part dépasse le revenu foncier. Notre guide sur l’imputation du déficit foncier donne le plafond annuel et le sort du surplus.

Et ce second étage a un prix que le tableau ne montre pas : il engage le bien pour trois ans. L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à ce que l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation¹⁰. Si le propriétaire cesse de louer avant ce terme, « le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont […] reconstitués »¹⁰ — autrement dit, les 641 € du second étage sont repris, avec les autres imputations des mêmes années. Le texte réserve l’invalidité, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint ; il ne réserve pas la vente parce que le prix est bon.

Le déficit de 2 136 € reste ici très en deçà du plafond annuel de 10 700 €¹⁰, ce qui rend l’imputation intégrale. Le point à retenir n’est donc pas le plafond, que la plupart des ravalements n’approchent pas : c’est l’engagement de location. Un bailleur qui envisageait de vendre dans deux ans transforme, sans le savoir, une économie de 641 € en une reprise à venir.

Disons maintenant ce qui ne nous arrange pas. Ce raisonnement suppose un revenu foncier positif à effacer, et beaucoup de bailleurs n’en ont pas : entre les intérêts d’emprunt des premières années et une taxe foncière qui monte, un lot récent est souvent déjà en déficit. Dans ce cas, l’intégralité du ravalement se déduit au seul taux de l’impôt sur le revenu, l’économie tombe à 30 %, et un ravalement payé au bon moment ne rapporte pas ce que promettent les simulateurs. Un expert-comptable tranche cette question en un quart d’heure sur une déclaration réelle.

Rien de tout cela ne se récupère sur le loyer

La question revient à chaque chantier, et la réponse est nette.

Les charges récupérables, « sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée »⁶. Un ravalement décennal n’est ni un service rendu, ni de l’entretien courant, ni une menue réparation. Il échoue aux trois portes d’entrée.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État⁶, et l’annexe du décret du 26 août 1987 la déroule poste par poste : électricité des parties communes, produits d’entretien, minuterie, tapis, menues réparations des appareils, coupe et désherbage des espaces extérieurs, peinture des bancs de jardin et des grillages⁷. Le ravalement de façade n’y figure pas. Il n’y figure sous aucune rubrique, sous aucun intitulé voisin, et cette absence n’est pas un oubli : la liste sépare précisément ce qui relève de l’usage quotidien de ce qui relève du capital.

Le sens de la règle est d’ailleurs limpide une fois dit. Le locataire paie ce que sa présence consomme ; le propriétaire paie ce qui conserve le bien. Une façade ravalée vaut encore quelque chose dix ans après le départ du locataire, ce qui n’est le cas ni d’une ampoule ni d’un sac d’engrais.

Reste ce que le chantier lui coûte, à lui. L’échafaudage restera 94 jours devant les fenêtres de son logement et condamnera le balcon de 6 m². Au-delà de vingt et un jours, le code civil ouvre une diminution du prix du bail « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé »⁹ — un seuil, et non une franchise, dont notre guide sur les travaux dans un logement occupé démontre l’effet de falaise. Un bailleur qui n’anticipe pas cette ligne la découvre en régularisation.

Quand faut-il commencer à provisionner ?

Avant l’injonction, et c’est tout le problème.

Le fonds de travaux existe pour cela, et il est alimenté par une cotisation annuelle votée en assemblée. Mais son rythme et celui d’un ravalement ne coïncident presque jamais : un fonds constitué lentement rencontre un devis qui tombe d’un coup, et l’écart s’appelle un appel de fonds exceptionnel. Notre guide sur les frais qu’on oublie de compter chiffre ce décalage sur un cas voisin.

Trois signaux avancent la date à laquelle il faut s’y mettre, et aucun n’a besoin d’un courrier de la mairie. Le premier est l’âge du dernier chantier, qui figure au carnet d’entretien de l’immeuble et que le syndic doit tenir à disposition. Le deuxième est l’état visible de la façade : un enduit qui cloque, des joints ouverts, des coulures sous les appuis de fenêtre. Le troisième est la liste préfectorale elle-même, qui évolue, et sur laquelle une commune peut entrer sans que ses habitants l’apprennent autrement que par une injonction.

Le montant à viser n’est pas mystérieux : c’est la quote-part prévisible, divisée par le nombre d’années qui restent. Sur un immeuble comparable à celui de Noémie, 10 416 € étalés sur huit ans représentent un peu plus de cent euros par mois, ce qui se planifie. Les mêmes 10 416 € appelés en deux échéances trimestrielles ne se planifient pas : ils se financent, ou ils se subissent.

Un mot sur ce qui se passe quand un copropriétaire ne suit pas. Les provisions manquantes sont avancées par ceux qui paient, au prorata de leurs tantièmes, et le sujet devient collectif — notre guide sur les charges impayées en copropriété en détaille la mécanique. Sur un chantier de ravalement, où les sommes sont sans commune mesure avec un budget courant, l’effet se voit immédiatement.

Reste la question de l’autorisation d’urbanisme, qui est un sujet distinct et souvent confondu avec celui-ci. Un ravalement n’est pas soumis à déclaration préalable par principe, mais une commune peut le rendre déclarable par délibération : notre guide sur la déclaration préalable de travaux pose la règle et son exception. Deux obligations différentes, deux textes différents, deux services différents à la mairie.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Le ravalement voté sous une obligation qui n’existe pas. Une assemblée convaincue d’être en retard vote dans l’urgence un chantier qu’aucun texte n’impose : ni liste préfectorale, ni injonction. L’entretien restait utile, l’urgence était inventée, et Noémie sort 10 416 € sur un calendrier que personne n’a choisi. Le coût n’est pas le ravalement : c’est de l’avoir payé trois ans avant d’y être prêt.

L’arrêté rangé dans un dossier. Six mois passent sans qu’aucun devis ne soit signé, puis douze de plus. Au bout de dix-huit mois, la mairie fait exécuter les travaux d’office et recouvre les 10 416 € comme en matière d’impôts directs. Le chantier n’a pas été négocié, l’entreprise n’a pas été choisie, et la contestation ne suit plus le chemin qu’on croyait.

La quote-part passée en charges récupérables. Un bailleur qui inscrit le ravalement dans la régularisation annuelle de son locataire lui réclame une somme qui ne lui est pas due. Les 10 416 € se restituent dès que le locataire ouvre l’annexe du décret de 1987, et la confiance ne se restitue pas aussi vite.

La déduction demandée sur le mauvais exercice. Au régime réel, seule la dépense effectivement payée se déduit, l’année où elle l’est. Une quote-part appelée en décembre et réglée en janvier ne se déduit pas sur l’année de l’appel : rattachée au mauvais exercice, l’économie de 4 549 € se décale d’un an, et se perd si l’année correcte n’est plus rectifiable.

Que faire en recevant une injonction ?

1. Vérifiez que votre commune figure sur la liste. C’est la première question, avant même de lire le devis. Hors liste et hors Paris, l’obligation décennale ne s’applique pas.
2. Datez l’injonction. Pas le mois : le jour. C’est de lui que courent les six mois, et c’est lui qui décide si un arrêté peut déjà être pris.
3. Faites entreprendre, pas achever. Le texte exige que les travaux soient entrepris dans les six mois. Un devis signé et une commande passée tiennent le délai ; un chantier terminé n’est pas demandé.
4. Lisez la résolution avant l’assemblée. Sous arrêté, elle ne peut porter que sur les modalités de réalisation et d’exécution. Une résolution qui soumet le principe au vote est mal rédigée, et le signaler au syndic évite une contestation.
5. Faites chiffrer trois entreprises. Dix-huit mois suffisent largement, et un artisan de plus dans la consultation déplace davantage le prix qu’une négociation sur le devis unique.
6. Calculez votre économie à deux étages. Le taux tombe de 47,2 % à 30 % au moment où votre revenu foncier est épuisé. Sur 10 416 €, l’écart entre le calcul de tête et le calcul exact vaut plusieurs centaines d’euros.
7. Sortez le ravalement des charges récupérables. Vérifiez la régularisation de l’année du chantier, ligne à ligne, avant de l’envoyer au locataire.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas qu’il faut attendre l’injonction pour ravaler : une façade dégradée abîme le bien, fait fuir les locataires et coûte plus cher à reprendre tard. Il dit que l’obligation invoquée dans les assemblées et sur les devis n’existe le plus souvent pas telle qu’elle est présentée, que les textes cités pour l’établir ne parlent plus du sujet depuis le 1^er juillet 2021, et qu’un propriétaire qui vérifie ces deux points gagne le temps de négocier son chantier au lieu de le subir.