La réquisition d’un immeuble vacant détenu en société : douze mois suffisent, et l’indemnité n’est pas un loyer

La réponse en trente secondes. Douze mois de vacance, et une personne morale. Le préfet peut réquisitionner « des locaux sur lesquels une personne morale est titulaire d’un droit réel en conférant l’usage et qui sont vacants depuis plus de douze mois »¹.

Deux mois pour répondre, trois options. Le titulaire peut faire connaître « Son accord ou son opposition », « Son intention de mettre fin à la vacance dans un délai de trois mois », ou « Son engagement d’effectuer les travaux »².

L’indemnité n’est pas un loyer. Elle est « égale au loyer défini à l’article L. 642-23, déduction faite de l’amortissement du montant des travaux […] et des frais de gestion des locaux »³.

Le corpus traite la taxation des logements vacants et l’occupation illicite. Ce guide-ci porte sur un troisième risque de la vacance, qui ne pèse que sur les sociétés.

Quels locaux peuvent être réquisitionnés ?

Trois conditions cumulatives, et la première élimine les particuliers. La qualité du propriétaire compte autant que la durée de vacance.

Le texte les pose dans une seule phrase : le préfet « peut réquisitionner des locaux sur lesquels une personne morale est titulaire d’un droit réel en conférant l’usage et qui sont vacants depuis plus de douze mois, dans les communes où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées »¹.

Isolez la première condition, car c’est elle qui vise notre lecteur. Le titulaire du droit réel doit être une personne morale : une société civile immobilière, une société commerciale, une association. Un propriétaire en nom propre n’entre pas dans le champ de ce texte.

La deuxième est une durée : « vacants depuis plus de douze mois »¹. Douze mois, ce n’est pas long pour un immeuble en cours d’arbitrage, entre un compromis qui traîne et un chantier qui n’a pas commencé — situation que décrit notre guide sur les délais d’un projet locatif.

La troisième tient au territoire : les communes « où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logement »¹. Ce guide ne dit pas lesquelles : le texte ne les énumère pas, et nous n’avons lu aucune liste.

Notez que le texte parle de « locaux », et non de logements. La rédaction est plus large que l’usage d’habitation, ce que confirme le dernier alinéa de l’article, qui prévoit le retour à une affectation autre que l’habitation à l’expiration de la réquisition. Un local vacant détenu par une société n’est donc pas hors de portée par sa seule destination, et ce guide ne dira pas jusqu’où ce champ s’étend.

Deux garde-fous encadrent la décision du préfet. Il « informe le maire de la commune d’implantation des locaux de son intention de procéder à la réquisition et recueille son avis »¹ ; et dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, « la réquisition n’est possible qu’après l’accord du maire »¹ — un avis dans un cas, un accord dans l’autre.

Comment échapper à la réquisition ?

En répondant dans les deux mois, et deux des trois options y suffisent. C’est la partie du texte qu’un dirigeant de société doit connaître par cœur.

Le délai est posé d’abord : « Dans un délai de deux mois à compter de la notification, le titulaire du droit d’usage sur les locaux peut faire connaître au représentant de l’Etat dans le département »² l’une des trois réponses que le texte énumère.

Observez la structure de ces trois réponses avant de les détailler, car elle dit ce que le texte cherche. Une seule consiste à discuter la mesure ; les deux autres consistent à la rendre sans objet en supprimant la vacance. Le dispositif n’est pas conçu pour prendre des immeubles, mais pour qu’ils cessent d’être vides — et un dirigeant averti répond donc sur le terrain de la remise en location, non sur celui de la contestation.

La première ne fait que prendre position : « Son accord ou son opposition »². Elle ne met pas fin à la procédure, elle la documente.

La deuxième est la sortie la plus rapide : « Son intention de mettre fin à la vacance dans un délai de trois mois au plus à compter de la notification »². Trois mois pour louer, et le motif de la réquisition disparaît.

La troisième vise le cas d’un immeuble non louable en l’état : « Son engagement d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin lui-même à la vacance ; dans ce cas, un échéancier de réalisation des travaux et de mise en location, qui ne peut excéder vingt-quatre mois, est soumis […] à l’approbation du représentant de l’Etat dans le département »².

Notez le point de départ de ce dernier délai, car il déplace tout le calendrier : « Le délai de réalisation des travaux et de mise en location court à compter de l’approbation de l’échéancier »². Ce n’est pas la notification qui le fait courir, mais l’approbation — laquelle dépend du préfet.

De un à douze ans, selon les travaux

De un à six ans dans le cas ordinaire, et jusqu’à douze si les travaux le justifient. Les durées sont écrites, les seuils aussi.

Le régime de droit commun est posé ainsi : « Dans les autres cas, la durée de la réquisition est comprise entre un an et six ans. Toutefois, lorsque l’importance des travaux mentionnés au même cinquième alinéa le justifie, elle peut être supérieure à six ans, sans dépasser douze ans »¹.

L’hébergement d’urgence obéit à un régime plus court : « la durée de la réquisition ne peut excéder deux ans. Toutefois, lorsque l’importance des travaux mentionnés au cinquième alinéa le justifie, elle peut être supérieure à deux ans, sans dépasser quatre ans »¹.

Le rapport est le même dans les deux cas : la durée maximale double lorsque les travaux le justifient. De 6 à 12 ans d’un côté, de 2 à 4 ans de l’autre.

Rapportez ces bornes à la vie d’une société qui détient l’immeuble : 12 ans, c’est plus long que la durée d’un crédit d’acquisition ordinaire, et la privation de jouissance porte sur toute cette période. Le texte ne prévoit aucune faculté de rachat anticipé au profit du propriétaire, hors le droit de reprise que la section suivante détaille.

Ce qui déclenche l’allongement est le montant des travaux que l’attributaire engage. Or ces travaux, le texte les met à sa charge : la réquisition « ouvre le droit pour l’attributaire de réaliser des travaux, payés par lui, de mise aux normes minimales requises en fonction de l’usage prévu pour les locaux »¹.

Un point mérite d’être souligné pour qui budgète une opération. C’est l’attributaire qui décide des travaux et qui les paie ; le propriétaire n’a ni à les financer, ni à les valider. Mais ces mêmes travaux allongent la durée pendant laquelle il est privé de son bien, et ils viennent en déduction de ce qu’il perçoit. Il subit donc deux fois l’effet d’une dépense qu’il n’a pas engagée.

Une obligation d’information accompagne ces travaux, et elle intéresse directement le propriétaire. L’attributaire « informe le titulaire du droit d’usage de la nature des travaux et de leur délai d’exécution ; il lui communique le tableau d’amortissement du coût de ces travaux »¹. Ce tableau n’est pas une courtoisie : c’est la pièce qui déterminera l’indemnité.

Que perçoit le propriétaire pendant la réquisition ?

Une indemnité mensuelle, mais amputée de deux postes. Et elle peut tomber à zéro.

Le principe est simple : « A compter de la prise de possession, l’attributaire verse mensuellement une indemnité au titulaire du droit d’usage »³.

Le calcul l’est moins. L’indemnité « est égale au loyer défini à l’article L. 642-23, déduction faite de l’amortissement du montant des travaux nécessaires et payés par lui pour satisfaire aux normes minimales de confort et d’habitabilité, et des frais de gestion des locaux »³.

Trois grandeurs entrent donc en jeu, et le propriétaire n’en maîtrise aucune. Le loyer est réglementé — il « est déterminé en fonction du prix de base au mètre carré de surface, fixé par décret »⁶. L’amortissement dépend des travaux que l’attributaire décide. Les frais de gestion sont ceux de l’attributaire.

Vient alors la disposition qui borne la perte, et elle mérite d’être lue deux fois : « Lorsque le montant de l’amortissement des travaux et des frais de gestion est supérieur au loyer défini à l’article L. 642-23, aucune somme ne peut être perçue auprès du titulaire du droit d’usage »³.

Ce plancher mérite d’être rapproché de son contraire, que le texte ne prévoit pas. Aucune disposition lue ne garantit au propriétaire un montant minimal positif, ni ne l’indemnise de l’écart entre le loyer réglementé et ce que le marché aurait donné. La seule protection écrite est celle-ci : ne rien devoir.

Comprenez sa portée exacte. Le propriétaire peut ne rien percevoir du tout ; il ne peut jamais être appelé à payer. L’indemnité a un plancher à zéro, et ce plancher est écrit.

Quand le propriétaire peut-il reprendre son bien ?

Après neuf ans, et à deux conditions. Ce droit n’a de sens que sur les réquisitions les plus longues.

L’ouverture est datée : le titulaire « peut exercer un droit de reprise après neuf ans à compter de la notification de l’arrêté de réquisition »⁴.

Les deux conditions sont cumulatives et chiffrées. Il faut avoir « Adressé à l’attributaire un préavis d’un an »⁵, et l’avoir « Indemnisé […] trois mois avant l’expiration du délai de préavis, du montant des travaux non amortis »⁵.

Faites le compte, car il éclaire l’intérêt réel de ce droit. Neuf ans avant l’ouverture, un an de préavis : la reprise ne produit effet qu’à la dixième année. Sur une réquisition de six ans, elle ne sert à rien ; sur une réquisition portée à douze ans, elle fait gagner deux ans.

La seconde condition a un coût que le propriétaire doit anticiper. Il doit indemniser l’attributaire « du montant des travaux non amortis »⁵ : plus il reprend tôt dans la période d’amortissement, plus cette somme est élevée.

Une dernière disposition intéresse les immeubles à usage mixte ou professionnel. « Les locaux régulièrement affectés à un usage autre que l’habitation peuvent, à l’expiration de la réquisition, retrouver leur affectation antérieure sur simple déclaration »¹ : l’affectation d’origine n’est pas perdue.

Ce que la réquisition donne chez Eudes

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. La société civile d’Eudes détient 6 logements vacants depuis 14 mois dans une commune tendue.

Nous posons un loyer réglementé de 480 € par logement et par mois, soit 2 880 € pour l’immeuble — le décret qui fixe le prix de base au mètre carré n’ayant pas été lu, ce montant est une hypothèse et rien d’autre.

L’indemnité mensuelle, sur une réquisition posée à six ans

Le tableau s’additionne à l’écran : 1 333,33 + 230,40 + 1 316,27 font les 2 880,00 € du loyer, et 46,3 % + 8,0 % + 45,7 % font 100 %. Sur les 6 ans posés, l’indemnité cumulée atteint 94 771,44 €.

Changez une seule hypothèse et le résultat bascule. Si l’attributaire engage 240 000 € de travaux au lieu de 96 000 €, l’amortissement mensuel passe à 3 333,33 € : il dépasse à lui seul le loyer, la formule donnerait un résultat négatif, et le texte le plafonne — l’indemnité tombe à 0 € sans qu’aucune somme puisse être réclamée au propriétaire.

Une troisième variable pèse dans le même sens, et elle est indépendante des deux autres : la durée. Une réquisition de 6 ans amortit les 96 000 € de travaux sur 72 mois ; portée à 12 ans, elle les amortirait sur 144 mois, ce qui diviserait l’amortissement mensuel par deux et augmenterait d’autant l’indemnité. Le propriétaire a donc un intérêt paradoxal à une réquisition longue, ce qui achève de montrer que ce calcul ne se pilote pas depuis son bureau.

C’est la leçon du dossier, et elle ne tient pas au montant mais à la structure. Le propriétaire ne connaît ni le loyer réglementé, ni le montant des travaux, ni les frais de gestion : il découvre son indemnité une fois les trois fixés par d’autres.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des sociétés qui gèrent sérieusement. Les montants sont ceux du dossier d’Eudes.

La vacance laissée courir pendant un arbitrage. La société attend de trancher entre vendre et rénover. Le seuil est de 12 mois, et à 14 mois l’immeuble entre dans le champ : ce sont 6 logements et 2 880 € de loyer mensuel qui basculent sous un régime que la société ne choisit plus.

Le délai de deux mois laissé passer. La notification arrive, personne ne répond. Les deux sorties prévues — mettre fin à la vacance en 3 mois, ou s’engager sur un échéancier de 24 mois — se referment, et la réquisition peut courir jusqu’à 12 ans, soit 94 771,44 € d’indemnité cumulée sur le rythme du dossier.

L’indemnité prise pour un loyer. Le plan de trésorerie retient 2 880 € par mois. L’indemnité réelle du dossier ressort à 1 316,27 €, soit 45,7 % de ce montant, et elle peut tomber à 0 € si les travaux sont lourds.

La reprise espérée à mi-parcours. Le propriétaire compte récupérer son bien au bout de cinq ans. Le droit de reprise ne s’ouvre qu’« après neuf ans », il suppose un préavis d’un an, et il faut indemniser l’attributaire du montant des travaux non amortis — sur 96 000 € engagés, la facture est d’autant plus lourde qu’on reprend tôt.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, la vacance a été traitée comme une situation neutre, alors qu’elle est le fait générateur du dispositif.

Six vérifications pour une société qui détient du vacant

Trois avant toute notification. Trois après.

1. Datez la vacance de chaque lot. Le seuil est de 12 mois, et il se compte par local, non par immeuble.
2. Vérifiez la qualité du propriétaire. Le texte ne vise que les locaux dont une personne morale est titulaire d’un droit réel : la détention en nom propre est hors champ.
3. Ne laissez pas un chantier prolonger la vacance sans calendrier. Un échéancier approuvé par le préfet peut couvrir jusqu’à 24 mois, mais il doit être proposé.
4. Répondez dans les 2 mois de la notification. C’est le seul moment où les deux sorties sont ouvertes.
5. Ne budgétez jamais l’indemnité comme un loyer. Elle en déduit l’amortissement des travaux et les frais de gestion, et son plancher est zéro.
6. Ne comptez pas sur une reprise avant la dixième année. Neuf ans avant l’ouverture du droit, un an de préavis, et l’indemnisation des travaux non amortis.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le gestionnaire locatif est le premier concerné : c’est lui qui date la vacance lot par lot, et c’est ce relevé qui décide de tout. L’expert-comptable suit l’immeuble au bilan de la société et voit venir une vacance prolongée avant le préfet. L’architecte ou le maître d’œuvre bâtit l’échéancier de travaux soumis à approbation, pièce qui conditionne la sortie par la troisième option. Le notaire intervient si la société envisage de vendre plutôt que de louer, autre manière de mettre fin à la vacance. L’avocat prend le relais en cas d’opposition à l’arrêté. Et le chasseur immobilier n’a rien à y faire : le bien est déjà détenu.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne publie aucun loyer de référence, celui-ci étant fixé par un décret que nous n’avons pas lu. Il ne dit pas quelles communes connaissent les déséquilibres que le texte vise. Il n’a pas lu les articles relatifs à la procédure elle-même, ni ceux qui suivent l’article L. 642-19. Il ne traite ni les arrêtés de péril et d’insalubrité, ni le choix de la société civile, ni l’arbitrage entre acheter à rénover et déjà rénové.