Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et logements vacants : ce que ne pas louer coûte désormais

La réponse en trente secondes. Trois régimes coexistent, et un seul est gratuit. Loué en résidence principale : rien. Gardé meublé pour soi : taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majorable de 5 % à 60 % en zone tendue¹. Laissé vide : taxe sur les logements vacants, 17 % la première année puis 34 %².

La majoration ne porte pas sur toute la cotisation. Elle ne frappe que la part communale¹ — 77 % du total sur le cas décrit —, et elle se récupère par dégrèvement dans trois situations précises.

Et tout change au 1^er janvier 2027. La loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes sur la vacance en une imposition unique affectée au bloc communal, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts⁴.

Ce guide ne traite pas du calcul du risque de vacance avant l’achat, que notre guide sur la vacance locative et son calcul couvre. Il traite de ce qui s’ajoute une fois la vacance installée : une fiscalité qui, elle, ne dépend plus du marché mais du calendrier.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Corinne, cas construit et non un dossier réel : un logement dont la base nette d’imposition s'établit à 3 200 €, dans une commune où le taux communal atteint 22,5 % et le taux intercommunal 6,8 %, et dont le loyer potentiel serait de 620 € par mois. La base et les taux sont des hypothèses déclarées : ils figurent sur votre avis d’imposition et varient considérablement d’une commune à l’autre.

Pourquoi ne pas louer coûte désormais de l’argent

La suppression de la taxe d’habitation n’a pas concerné tout le monde, et c’est ce qui a créé l'écart.

Jusqu’en 2023, un logement supportait une taxe d’habitation quel que soit son usage : occupé par son propriétaire, loué, ou vide et meublé. La différence entre louer et ne pas louer se mesurait donc en loyers, pas en impôts.

La suppression a supprimé cette taxe pour les seules résidences principales. Un logement loué à un ménage qui y habite n’en supporte donc plus aucune — ni le locataire, qui en était redevable, ni le bailleur, qui ne l’a jamais été. Les autres usages, eux, sont restés dans le champ.

La conséquence est arithmétique et rarement formulée : l'écart de fiscalité locale entre un logement loué et un logement non loué est passé de zéro à plusieurs centaines d’euros par an. Ce n’est plus seulement un manque à gagner, c’est une dépense qui s’ajoute.

Une précision pour éviter un contresens fréquent : la taxe foncière, elle, reste due dans tous les cas et par le propriétaire. Ce guide ne parle pas d’elle mais de ce qui vient en plus, et qui dépend de l’usage.

Comment se calcule la taxe résiduelle ?

Comme avant, mais sur un périmètre réduit à ceux qui n’ont pas loué.

La cotisation s’obtient en appliquant à la base nette d’imposition les taux votés par la commune et par l’intercommunalité. Sur le logement de Corinne, la base de 3 200 € produit 720 € au taux communal de 22,5 % et 218 € au taux intercommunal de 6,8 %, soit une cotisation de 938 € avant toute majoration.

Deux choses méritent d'être notées sur ce calcul.

La première est que la base d’imposition est la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année. Elle n’a que peu de rapport avec la valeur de marché du bien, et deux logements comparables peuvent porter des bases très différentes selon la date et la qualité de leur évaluation initiale. C’est une donnée à relever sur l’avis d’imposition, pas à estimer.

La seconde est que la répartition entre part communale et part intercommunale décide de ce que la majoration pourra frapper. Sur ce dossier, la part communale représente 77 % de la cotisation : c’est sur ces 77 % seulement que le taux de majoration s’appliquera, et non sur la totalité.

Jusqu’où la commune peut-elle majorer ?

Soixante pour cent, et l’amplitude entre les communes est considérable.

Dans les communes classées dans les zones géographiques qui appliquent la taxe sur les logements vacants, le conseil municipal peut majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation due au titre des logements meublés non affectés à l’habitation principale¹.

Sur le logement de Corinne, cela donne l'échelle suivante : à 5 %, la majoration s'élève à 36 € et la cotisation à 974 € ; à 20 %, 144 € et 1 082 € ; à 40 %, 288 € et 1 226 € ; à 60 %, 432 € et 1 370 €.

L'écart entre les deux extrêmes atteint 396 €, soit près de deux tiers de mois de loyer. Ce n’est pas énorme rapporté à une opération immobilière, mais c’est un montant qui se répète chaque année et qui ne dépend d’aucune décision du propriétaire — seulement d’une délibération municipale.

Il faut souligner que cette faculté ne concerne pas toutes les communes. Elle est réservée à celles qui figurent dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire aux zones où le marché est tendu. Un logement de résidence secondaire dans une commune hors de ce périmètre supporte la cotisation ordinaire, sans majoration possible.

C’est donc une donnée à vérifier avant d’acheter, au même titre que le régime de changement d’usage que détaille notre guide sur le meublé de tourisme et ses quatre verrous — les deux périmètres se recoupent largement, et pour la même raison.

Trois cas où la majoration se récupère

Ils portent sur la seule majoration, et s’obtiennent sur réclamation.

Le texte prévoit un dégrèvement au profit de trois catégories de contribuables¹. Un : ceux qui sont contraints de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale en raison de leur activité professionnelle. Deux : ceux qui faisaient de ce logement leur habitation principale avant d'être hébergés durablement dans un établissement de soins. Trois : ceux qui ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale pour une cause étrangère à leur volonté.

Ce troisième cas est le plus large et le plus discuté. Il vise les situations où le logement ne peut objectivement pas être habité ni loué — un chantier imposé par la copropriété, un sinistre, une procédure en cours. Il ne couvre pas le choix de ne pas louer, si confortable soit-il.

Le montant en jeu est celui de la majoration, soit 432 € sur le dossier de Corinne au taux maximal — l'équivalent de 0,7 mois de loyer. La réclamation est gratuite et se dépose auprès du service des impôts ; son coût est donc uniquement celui du temps passé.

Un point d’attention pratique : le dégrèvement ne s’obtient pas d’office. Il faut le demander, avec les pièces qui établissent la situation, et le faire chaque année tant qu’elle dure. La réclamation se présente dans les conditions et délais de droit commun, et la charge du dégrèvement incombe à la commune qui a institué la majoration⁵ — ce qui explique que certaines communes instruisent ces demandes avec une attention particulière.

Une question revient souvent et mérite d'être tranchée : ces trois cas sont-ils exclusifs ? Rien ne l’indique, et rien n’interdit d’invoquer plusieurs fondements dans la même réclamation. En revanche, aucun d’eux ne couvre la situation la plus fréquente — celle du propriétaire qui préfère garder son logement disponible pour ses week-ends plutôt que de le louer. C’est précisément le comportement que la majoration vise, et il serait incohérent qu’elle le dégrève.

Ce qu’un logement vide coûte

Deux fois plus la deuxième année que la première, et cela ne s’arrête plus.

La taxe sur les logements vacants s’applique de plein droit, dans les zones tendues, après une année de vacance. Son taux est fixé par la loi à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième².

Sur la base de 3 200 € du logement de Corinne, cela représente 544 € la première année, puis 1 088 € chaque année suivante. Sur trois ans de vacance, la facture atteint 2 720 €.

Hors des zones tendues, un dispositif voisin existe mais il n’est pas automatique : la taxe d’habitation sur les logements vacants suppose une délibération de la commune ou de l’intercommunalité, s’applique après deux années de vacance et non une, et son taux est celui de la taxe d’habitation locale³.

Ce qu’une année de vacance coûte réellement. Le loyer non perçu représente 7 440 €. La taxe due la deuxième année s’y ajoute pour 1 088 €. Total : 8 528 €.

Rapporté au loyer mensuel, cela fait 13,8 mois. Douze mois de vacance coûtent donc près de quatorze mois de loyer — et c’est cette différence, invisible dans les simulations, qui distingue la vacance courte de la vacance installée.

La conséquence pratique est que le calcul de la relocation change de nature au-delà d’un an. Baisser le loyer de 10 % pour relouer vite coûte 744 € par an ; laisser vide une année de plus en coûte 8 528 €. Notre méthode pour fixer un loyer au prix du marché montre comment situer ce curseur sans céder à la panique — mais l’arbitrage penche nettement d’un côté.

Quel usage coûte le moins cher ?

Le classement réserve une surprise, et elle est instructive.

Les cinq situations, de la moins chère à la plus chère. Loué en résidence principale : 0 €. Vacant, première année : 544 €. Résidence secondaire avec majoration à 5 % : 974 €. Vacant, deuxième année et au-delà : 1 088 €. Résidence secondaire avec majoration à 60 % : 1 370 €.

Écart du plus cher au moins cher : 1 370 €, soit 2,2 mois de loyer par an.

La surprise est là : dans une commune qui majore fortement, garder un logement meublé pour son propre usage coûte plus cher que le laisser vide — 1 370 € contre 1 088 €. La logique fiscale traite plus sévèrement le logement soustrait au marché locatif tout en restant habitable que celui qui ne l’est plus du tout.

Ce résultat ne doit évidemment pas conduire à vider un logement pour économiser 282 €. Il indique autre chose : que la fiscalité locale ne récompense pas la conservation d’un bien disponible, et que le seul usage réellement exonéré est la location à titre de résidence principale.

Pour un investisseur, cela renforce une conclusion que notre méthode de calcul du rendement locatif pose par un autre chemin : un bien qui ne produit pas de loyer ne se contente pas de ne rien rapporter, il consomme. Et cette consommation augmente avec le temps.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Une fusion, et un changement de bénéficiaire.

La coexistence de deux taxes sur la vacance — l’une automatique en zone tendue et perçue par l'État, l’autre facultative ailleurs et perçue par les collectivités — était une complexité sans grande justification. La loi de finances pour 2026 y met fin.

À compter du 1^er janvier 2027, les deux dispositifs sont fusionnés en une imposition unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts et affectée au bloc communal⁴. Pour l’imposition établie au titre de 2027, la durée de vacance de chaque logement antérieure au 1^er janvier 2027 est prise en compte¹ : la vacance déjà écoulée n’est donc pas remise à zéro.

Deux conséquences pour un bailleur. La première est que le produit de la taxe revient désormais aux communes, ce qui modifie leur incitation à l’appliquer — une taxe qu’on encaisse se délibère plus volontiers qu’une taxe qu’on transfère.

La seconde tient à l’articulation avec la majoration des résidences secondaires : le périmètre de cette majoration se définit désormais par référence au nouvel article, et les délibérations communales antérieures continuent de produire effet après le 1^er janvier 2027 sauf délibération contraire¹. Autrement dit, une majoration déjà votée ne tombe pas d’elle-même.

Il est trop tôt pour chiffrer l’effet de cette réforme sur un dossier particulier : les taux et les périmètres définitifs se liront dans les délibérations de l’automne 2026. Ce qu’on peut dire est qu’aucun élément n’annonce un allègement, et que la logique de la réforme — rapprocher le produit de la décision — va plutôt dans l’autre sens.

Qui décide de l’usage retenu par l’administration ?

Le propriétaire, et il le fait par une déclaration qu’on oublie souvent de mettre à jour.

C’est le point aveugle de tout ce qui précède. Les trois régimes décrits — résidence principale louée, résidence secondaire, logement vacant — ne se déduisent pas d’une constatation sur le terrain : ils se déduisent de ce que le propriétaire a déclaré sur la situation d’occupation de son bien au 1^er janvier. Cette obligation déclarative, née avec la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, est devenue le pivot du dispositif.

Deux conséquences en découlent, et elles vont dans des sens opposés.

La première est favorable : un logement effectivement loué et correctement déclaré ne supporte rien, quelle que soit la politique de la commune. Le bailleur n’a aucune démarche à faire au-delà de la déclaration elle-même, et notre guide sur la manière de tester la demande locative avant d’acheter rappelle pourquoi la vraie protection contre cette fiscalité est en amont : un bien qui se loue vite n’entre jamais dans le champ.

La seconde l’est moins : une déclaration non mise à jour laisse l’administration sur l’ancienne situation. Un logement reloué après six mois de vacance mais toujours déclaré vacant restera imposé comme tel, et il faudra réclamer. À l’inverse, un logement passé en résidence secondaire sans que la déclaration suive expose à une régularisation ultérieure.

Le geste utile tient en une ligne : à chaque changement d’occupation — entrée, sortie, mise à disposition d’un proche, reprise pour soi —, mettre la déclaration à jour dans le mois. C’est gratuit, cela prend quelques minutes en ligne, et cela évite d’avoir à démontrer après coup une situation que l’on aurait pu simplement déclarer.

Qui fait quoi

Le sujet est de ceux où l’information utile se trouve avant l’achat, chez des gens qu’on ne pense pas à interroger.

Le notaire dispose, à l’acquisition, du dernier avis de taxe foncière du vendeur et peut obtenir les éléments d’assiette. C’est le moment le plus simple pour connaître la base d’imposition, donnée qui commande tous les calculs de ce guide et qu’on ne peut plus obtenir aussi facilement ensuite.

L'agent immobilier connaît, lui, la politique de la commune : les délibérations de majoration sont publiques et locales, et un professionnel qui travaille le secteur sait si la commune majore et à quel taux. C’est une question à poser au même titre que celle des charges.

Le gestionnaire est celui qui constate le premier qu’une relocation traîne. Passé neuf mois, l’horizon fiscal se rapproche, et cette information devrait remonter avant qu’il soit trop tard — ce qui suppose que le mandat prévoie une alerte, comme le rappelle notre comparatif de la gestion en agence ou en direct.

L'expert-comptable intervient sur un point précis : la taxe due sur un logement effectivement loué est une charge déductible des revenus fonciers, celle qui frappe un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne l’est pas. La distinction rejoint celle que pose notre guide sur le fait de loger un proche, et elle change le coût réel de 47 %.

Le syndic, enfin, détient les procès-verbaux qui établissent qu’un chantier d’immeuble a rendu le logement inhabitable — pièce utile si l’on demande le dégrèvement pour cause étrangère à sa volonté.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première tient à une méconnaissance du calendrier.

Laisser filer la première année. La taxe sur les logements vacants s’applique après une année de vacance, et son taux double à partir de la deuxième : de 544 € à 1 088 €. Une relocation obtenue au onzième mois évite l’entrée dans le dispositif ; obtenue au treizième, elle n'évite plus rien.

Ne pas demander le dégrèvement. Il ne s’obtient pas d’office et porte sur 432 € au taux maximal. Il faut le réclamer, avec les pièces, et le refaire chaque année tant que la situation dure.

Croire que la majoration frappe toute la cotisation. Elle ne porte que sur la part communale, soit 77 % du total sur le cas décrit. Un bailleur qui anticipe 60 % de 938 € se trompe de 131 € — dans le bon sens, mais il se trompe.

Acheter sans connaître la délibération de la commune. L'écart entre une majoration à 5 % et une majoration à 60 % atteint 396 € par an sur le même bien. C’est une information publique, disponible avant l’offre, et que personne ne communique spontanément.

Comparer la baisse de loyer au coût de la vacance sans la fiscalité. Baisser le loyer de 10 % coûte 744 € par an ; laisser vide une année supplémentaire en coûte 8 528 €. L’arbitrage n’est pas serré, à condition d’avoir mis les deux chiffres côte à côte.

Que vérifier, et dans quel ordre ?

Cinq points, dont deux se vérifient avant même d’acheter.

Une remarque pour finir sur ce que ce sujet révèle. La suppression de la taxe d’habitation a été présentée comme un allègement, et elle en a été un pour les occupants. Pour un propriétaire bailleur, elle a produit un effet différent et rarement commenté : elle a transformé une charge uniforme en un signal fiscal.

Ce signal dit une seule chose, et il la dit de plus en plus fort à mesure que les communes s’emparent de la majoration : un logement disponible qui n’est pas loué coûte de l’argent, et il en coûte davantage chaque année. Sur le dossier de Corinne, l'écart entre le meilleur et le pire usage atteint 1 370 € par an — pour un bien identique, dans la même rue, le même jour.