SARL de famille : la location nue en est exclue, et la sortie coûte moitié moins

La réponse en trente secondes. Une SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS, peut opter pour le régime des sociétés de personnes. Chaque associé est alors imposé sur sa quote-part, et le bien s’amortit.

La location meublée est commerciale par nature : elle est éligible. La location nue est civile : elle ne l’est pas. C’est la première condition à vérifier, et elle élimine la moitié des projets.

À la sortie, le régime transparent coûte 47 026 € d’impôt sur une plus-value de 206 600 €, contre 95 160 € pour une société à l’impôt sur les sociétés — soit 2,02 fois plus. C’est ce que l’option achète réellement.

Ce guide fait trois choses que les pages sur la SARL de famille ne font pas. Il chiffre l’écart de sortie entre les deux régimes au lieu de l’évoquer. Il corrige une erreur répandue sur la taxation des cessions de parts. Et il additionne le coût de fonctionnement de la structure sur toute la durée de détention, pour vérifier que le jeu en vaut la chandelle — la réponse est oui, mais de moins loin qu’on ne l’imagine.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Guillaume, qui achète avec sa sœur, à parts égales, un immeuble meublé de 300 000 € plus 15 000 € de mobilier. L’ensemble produit 24 000 € de loyers annuels, contre 6 000 € de charges et 7 000 € d’intérêts. Une revente à 380 000 € est envisagée au bout de quinze ans. Exemple construit à partir des textes cités et d’hypothèses déclarées — ce n’est pas un dossier client.

Qui peut constituer une SARL de famille ?

La règle de parenté est plus stricte que ne le laisse croire le nom du véhicule.

Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes¹.

Le point qui piège tient en une phrase de la doctrine : chaque associé doit être directement uni aux autres soit par un lien de parenté en ligne directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial². Ce n’est pas « faire partie de la même famille », c’est être lié à chacun.

Trois montages échouent pour cette raison, et ils sont fréquents : deux frères et un neveu — le neveu est au troisième degré du côté de son oncle ; deux beaux-frères — aucun lien direct entre eux ; deux concubins non mariés et non pacsés — aucun lien reconnu.

L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Et elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues deviennent associées : l’entrée d’un tiers fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés, sans qu’aucune décision n’ait à être prise.

Pourquoi la location nue en est exclue

C’est la condition qui élimine la moitié des projets, et elle tient à une qualification, pas à un seuil.

L’option est réservée aux activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles. La location meublée est une activité commerciale par nature : elle entre dans le champ. La location nue est une activité civile : elle en sort². Les activités libérales et celles relevant des bénéfices non commerciaux sont également exclues.

La conséquence pratique est nette et il faut l’énoncer avant tout le reste : si votre projet est en location nue, ce guide ne vous concerne pas. Le véhicule à examiner est alors la société civile, dont notre guide complet et notre guide de la société civile familiale traitent les mécanismes et les pièges.

Une conséquence dérivée mérite d’être posée : si la société bascule un jour du meublé vers le nu — parce qu’un locataire s’installe durablement, parce que le marché change — elle perd l’activité commerciale, donc le régime. L’abandon de l’activité éligible met fin au régime des sociétés de personnes au même titre que l’entrée d’un tiers.

Ce que l’option apporte réellement

Elle apporte une chose et une seule, mais elle est décisive : la comptabilité commerciale, donc l’amortissement.

Un mot sur les 60 000 € qui séparent le prix de 300 000 € de la base amortissable de 240 000 €, parce que le tableau ci-dessous les fait disparaître sans les nommer. C’est la quote-part du terrain, et elle ne s’amortit jamais : un terrain ne se déprécie pas. Aucun texte ne fixe de forfait pour la déterminer — les 20 % retenus ici sont une hypothèse de dossier, pas une règle, et une part sous-évaluée en zone tendue est le premier motif de redressement sur ce sujet. Notre guide sur la fiscalité de la location meublée donne la méthode opposable et les fourchettes par zone.

Amortissement d’un immeuble de 300 000 € dont 240 000 € amortissables, plus 15 000 € de mobilier

L’effet sur le résultat imposable est spectaculaire. Sur le dossier de Guillaume, la dotation atteint 10 583 € par an. Guillaume encaisse 24 000 € de loyers, dépense 6 000 € de charges et 7 000 € d’intérêts : il lui reste 11 000 € de trésorerie. L’amortissement de 10 583 € en absorbe 96,2 %, et le résultat imposable tombe à 417 €, pour un impôt de 203 € — 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Retenez la mécanique plutôt que le chiffre : l’amortissement est une charge qui ne se décaisse pas. Elle transforme un revenu taxable en trésorerie disponible, sans rien coûter — jusqu’à la revente, où l’addition arrive. Le calcul par composants que le tableau ci-dessus résume se fait valider par un expert-comptable, composant par composant et durée par durée.

Combien la sortie coûte-t-elle selon le régime ?

C’est là que se joue tout l’intérêt de l’option, et l’écart est de plus du simple au double.

En régime transparent, le régime de la plus-value dépend d’une chose que la société ne décide pas : le caractère professionnel de chaque associé. La plus-value relève du régime des particuliers lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel — c’est le cas de Guillaume et de sa sœur, dont les recettes restent loin des seuils. Un associé qui serait, lui, loueur en meublé professionnel verrait sa quote-part relever du régime des plus-values professionnelles, avec une coupure entre court terme et long terme que notre guide sur le loueur meublé professionnel détaille. Le calcul qui suit vaut donc pour des associés non professionnels.

Pour eux, depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction.³ : sur quinze ans, les 126 600 € d’amortissements du bâti ramènent le prix retenu de 300 000 € à 173 400 €, et la plus-value brute atteint 206 600 €.

Quinze ans de détention donnent dix années au-delà de la cinquième, soit 60 % d’abattement à l’impôt sur le revenu et 16,50 % aux prélèvements sociaux⁴. L’impôt ressort à 15 702 €, les prélèvements sociaux à 29 672 €, la surtaxe sur les plus-values élevées à 1 653 €⁵. Total : 47 026 €, soit 22,76 % de la plus-value brute.

Pourquoi l’impôt sur les sociétés coûte deux fois plus

Refaisons exactement la même opération dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, et la raison apparaît sans commentaire.

La plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix diminué de tous les amortissements pratiqués — mobilier compris. Les 141 600 € cumulés ramènent la valeur nette à 173 400 €, et la plus-value à 206 600 €. Le hasard veut que les deux bases coïncident ici, parce que le mobilier est entièrement amorti au bout de sept ans.

Revente à 380 000 € après quinze ans, plus-value de 206 600 €

Deux causes expliquent l’écart de 48 134 €, et elles se cumulent.

La première : le régime professionnel ne connaît aucun abattement pour durée de détention. Quinze ans de patience ne valent rien à l’impôt sur les sociétés, alors qu’ils effacent 60 % de la base à l’impôt sur le revenu.

La seconde : l’argent reste dans la société. Pour le sortir, il faut le distribuer, et la distribution supporte le prélèvement forfaitaire unique, porté de 30 % à 31,4 % au 1^er janvier 2026 — 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. C’est une seconde couche que le régime transparent ne connaît pas, puisque les associés y sont imposés directement.

La cession de parts est-elle taxée à 3 % ?

Non, et c’est l’erreur la plus répandue sur ce sujet. Nous l’avions nous-mêmes écrite avant de relire le texte.

Les cessions de parts sociales de sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions supportent bien un droit de 3 %, après un abattement de 23 000 € réparti au prorata du nombre de parts. Mais les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière supportent un droit de 5 %, sans abattement⁶.

Reste à savoir si une SARL de famille exploitant du meublé est à prépondérance immobilière. L’intuition dit non, puisqu’elle affecte ses immeubles à sa propre exploitation commerciale. La doctrine dit l’inverse, et en toutes lettres : est retenue « la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers qu’elle possède en France, et ce quelle que soit l’utilisation qu’elle en fait, c’est-à-dire qu’elle les affecte ou non à sa propre exploitation »⁷.

Sur le dossier de Guillaume, la moitié des parts vaudra 190 000 € à quinze ans. Le droit de 3 % avec abattement représenterait 5 355 € ; le droit de 5 % sans abattement représente 9 500 €. Le surcoût de la prépondérance immobilière atteint 4 145 €.

Le point de vigilance. Ce taux de 5 % reste inférieur aux droits de mutation qu’un acquéreur paierait sur une vente directe du bien — mais de combien dépend désormais du département. Là où le taux départemental est resté à 4,50 %, l’acquéreur supporte 5,81 %, soit 11 033 € pour la même valeur. Là où il a été porté à 5 %, faculté ouverte aux conseils départementaux du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028¹⁰, il supporte 6,32 %, soit 12 005 €. La cession de parts demeure donc moins chère qu’une vente d’immeuble — mais l’écart va de 1 533 € à 2 505 € selon le département, pas de la moitié comme on le lit souvent, et il s’est encore réduit depuis le 27 juin 2026 : l’article 1865-1 du code civil impose désormais, à peine de nullité, que la cession de parts d’une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte authentique, par acte d’avocat ou par un acte d’expert-comptable habilité⁹, si bien que les honoraires du rédacteur s’ajoutent aux droits. Et il se compare à un inconvénient réel : l’acquéreur de parts reprend le passé fiscal de la société, ce qu’un acquéreur d’immeuble ne fait jamais.

La révocation est-elle possible ?

Oui, librement. Et c’est précisément ce qui la rend dangereuse.

Quatre circonstances mettent fin au régime des sociétés de personnes : la perte du caractère familial par l’admission d’un associé sans le lien de parenté requis, l’abandon de l’activité éligible, la transformation en société assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés, et la révocation de l’option⁸.

L’option peut être librement rétractée. Mais les sociétés qui l’ont révoquée pour se replacer dans le champ de l’impôt sur les sociétés ne peuvent pas opter de nouveau⁸. La porte se referme définitivement.

Cette asymétrie change la façon de décider. Entrer dans le régime est réversible une fois ; en sortir ne l’est jamais. Un associé qui souhaite revenir à l’impôt sur les sociétés pour une raison conjoncturelle — un exercice déficitaire, un changement de taux marginal — doit savoir qu’il engage la société pour toute sa durée de vie.

Et les trois autres circonstances ne dépendent même pas d’une décision. L’entrée d’un conjoint non pacsé, un héritage qui fait entrer un neveu, un basculement du meublé vers le nu : chacun de ces événements met fin au régime sans qu’aucun associé n’ait rien signé.

Ce que la structure coûte chaque année

Une société n’est pas gratuite, et sur une petite opération ce coût pèse plus qu’on ne le croit.

Ordres de grandeur pour une SARL de famille détenant un immeuble

Rapportés aux 11 000 € de trésorerie annuelle, ces 1 850 € représentent 16,82 % du cash encaissé. Sur quinze ans, la structure coûte 27 750 € de fonctionnement, auxquels s’ajoutent environ 2 500 € de constitution, soit 30 250 €.

Comparez maintenant au gain de Guillaume : 48 134 € d’écart de sortie évité contre une société à l’impôt sur les sociétés. Le solde reste positif de 17 884 €, ce qui valide le véhicule — mais de bien moins loin que ne le suggère le chiffre de 48 134 € pris seul. Sur une opération deux fois plus petite, le coût de fonctionnement ne diminuerait pas de moitié, et le solde deviendrait négatif.

Ce qui fait perdre le régime sans le vouloir

Quatre situations reviennent, et chacune se chiffre.

Le lien de parenté mal vérifié. Deux frères et un neveu, deux beaux-frères, deux concubins : le montage est constitué, l’option est déposée, et elle est sans effet. La société relève de l’impôt sur les sociétés depuis le premier jour.

Le coût est l’écart de sortie complet, soit 48 134 € sur ce dossier, découvert au moment de vendre — quinze ans après l’erreur, quand plus rien ne peut être corrigé.

Le basculement du meublé vers le nu. Un locataire qui s’installe durablement, un logement qu’on cesse de meubler entre deux baux : l’activité redevient civile et le régime tombe. La bascule ne fait l’objet d’aucune notification ; elle se constate à la déclaration.

Le coût immédiat est la perte de l’amortissement : les 10 583 € de dotation annuelle disparaissent du calcul, et le résultat imposable de Guillaume passe de 417 € à 11 000 €, pour un impôt qui passe de 203 € à 5 346 €. Chaque année où la bascule n’est pas rattrapée coûte donc 5 143 €.

La révocation prise pour un aller-retour. Un exercice déficitaire, un conseil mal calibré, et la société révoque l’option en pensant y revenir plus tard. Elle ne le pourra jamais. Le coût est là encore l’écart de sortie, 48 134 €, pour une décision prise sur une conjoncture d’un an.

La cession de parts budgétée à 3 %. Sur 190 000 € de parts, l’écart entre le taux espéré et le taux réel atteint 4 145 € — une somme qui apparaît chez le notaire, le jour de la signature, quand le prix est déjà négocié.

SARL de famille, indivision ou société à l’impôt sur les sociétés ?

Trois questions tranchent, et la première élimine la plupart des dossiers.

Première question, votre projet est-il en meublé ? Si la réponse est non, la SARL de famille n’est pas ouverte et la question est close. Si elle est oui, continuez.

Deuxième question, vos associés sont-ils tous liés à chacun ? Pas « de la même famille » : liés en ligne directe, entre frères et sœurs, ou par mariage ou PACS, chacun avec chacun. Cette vérification se fait sur l’arbre généalogique avant de rédiger les statuts, et elle prend dix minutes.

Troisième question, l’opération est-elle assez grande ? Le véhicule coûte 30 250 € sur quinze ans et fait gagner 48 134 € à la sortie sur ce dossier. Le solde est positif, mais il dépend d’un gain de sortie proportionnel à la plus-value, alors que le coût de fonctionnement est presque fixe. En dessous d’une certaine taille, la structure mange son propre avantage.

Reste l’alternative que beaucoup oublient : l’indivision en nom propre, en louant chacun sa quote-part en meublé. Elle offre exactement la même fiscalité de sortie — 47 026 € sur ce dossier — sans aucun coût de structure. Ce qu’elle n’offre pas, c’est la gouvernance : pas de gérant, unanimité pour vendre, et les blocages que décrit notre guide sur l’indivision. On ne paie donc pas la SARL de famille pour sa fiscalité, qui est identique, mais pour ses statuts.

Reste une chose à dire, et elle ne sert pas notre intérêt commercial. Un montage sociétaire ne rattrape jamais un mauvais achat, et aucun chasseur immobilier ni aucun courtier ne compense après coup un prix payé trop cher : il déplace la fiscalité de quelques points quand le prix d’entrée en décide de plusieurs dizaines. Beaucoup de projets arrivent chez nous avec un schéma juridique déjà arrêté et un bien pas encore trouvé — c’est l’ordre inverse du bon. Notre méthode de calcul du rendement et notre méthode de négociation à partir d’un rendement cible traitent la variable qui décide vraiment, et elles se travaillent avant de voir un notaire.