Sous-assurance et déclaration incomplète : les deux règles qui amputent une indemnité

La réponse en trente secondes. Sous-assurer n’est pas payer moins. « S’il résulte des estimations que la valeur de la chose assurée excède au jour du sinistre la somme garantie, l’assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l’excédent, et supporte, en conséquence, une part proportionnelle du dommage »¹.

La bonne foi ne sauve pas l’indemnité, elle sauve le contrat. Sans mauvaise foi établie, « l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues »⁴.

Et le lien avec le sinistre ne change rien. Le contrat est nul en cas de fausse déclaration intentionnelle « alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre »³.

Soixante-six de nos guides parlent d’assurance : la PNO et la GLI, la dommages-ouvrage, le dégât des eaux. Ils disent quoi souscrire. Aucun ne disait pourquoi le chèque revient amputé.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Servane, 49 ans, pharmacienne à Rouen, propriétaire d’un immeuble de rapport de 6 lots. Sa police garantit 360 000 € de capitaux, souscrits à l’achat et jamais réévalués, pour une valeur de reconstruction de 480 000 €. Elle loue depuis 5 ans deux de ses lots en meublé touristique sans l’avoir signalé à son assureur. Sa prime est de 2 400 € par an ; elle aurait été de 3 200 € si le changement d’usage avait été déclaré. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Pourquoi une indemnité revient-elle amputée ?

Parce que deux règles distinctes la réduisent. Aucune des deux n’est une exclusion, et c’est précisément ce qui rend leur découverte si désagréable : l’assuré relit ses conditions générales à la recherche du paragraphe qui l’a privé de son argent, il ne le trouve pas, et il finit par soupçonner une mauvaise foi de son assureur là où il n’y a qu’un mécanisme légal parfaitement public.

C’est le point que les assurés manquent, et il explique leur incompréhension. Ils cherchent dans les conditions générales la clause qui les a exclus, et ils ne la trouvent pas — parce qu’il n’y en a pas. La garantie a joué. Elle a simplement joué sur une base réduite.

La première règle regarde ce que vous avez déclaré valoir. La seconde regarde ce que vous avez déclaré tout court. La première se rattrape en réévaluant une somme ; la seconde se rattrape en envoyant un courrier. Aucune des deux ne se rattrape après le sinistre.

Il faut ajouter un mot sur le moment où l’on découvre tout cela. Ces deux mécanismes ne se déclenchent pas à la souscription, ni au renouvellement, ni lors d’un audit annuel : ils se révèlent au moment de l’expertise, c’est-à-dire quand le mur est par terre, que les locataires sont relogés et que la trésorerie est déjà engagée. C’est ce décalage qui les rend coûteux bien plus que leur mécanique, qui est simple.

Votre propre assureur pour l’excédent

L’article tient en une phrase. Il n’a pas bougé depuis 1976, ce qui signifie qu’il a traversé cinquante ans d’inflation du coût de construction sans qu’une seule réforme ne vienne protéger les assurés dont la garantie était restée à son niveau d’origine — l’ajustement étant, dans l’esprit du texte, une affaire de contrat et non de législateur.

« S’il résulte des estimations que la valeur de la chose assurée excède au jour du sinistre la somme garantie, l’assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l’excédent, et supporte, en conséquence, une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire »¹.

Quatre éléments s’y détachent, et chacun compte. « Au jour du sinistre » : la comparaison ne se fait pas à la date de souscription, mais au jour où le mur tombe, ce qui intègre toute l’inflation du coût de construction survenue depuis la souscription. « Son propre assureur pour l’excédent » : la formule est imagée mais exacte, l’assuré porte lui-même la fraction non garantie. « Une part proportionnelle du dommage » : la réduction ne frappe pas seulement les gros sinistres, elle frappe tous les sinistres, y compris ceux très inférieurs aux capitaux garantis. Et « sauf convention contraire » : certaines polices écartent cette règle, et c’est la première chose à chercher dans les conditions particulières.

Le cas de Servane est le plus banal qui soit. Elle a assuré 360 000 € à l’achat. L’immeuble se reconstruirait aujourd’hui pour 480 000 €. Le rapport est de 75 %, et ce taux s’appliquera à n’importe quel sinistre : sur 96 000 € de dommages, l’indemnité tombe à 72 000 € avant même qu’on parle de sa déclaration.

Notez ce qui n’entre pas dans le raisonnement. Le sinistre de 96 000 € est très inférieur aux 360 000 € garantis. Un assuré pourrait croire que son contrat couvre largement l’événement, et il aurait raison en apparence. La règle ne compare pas le sinistre à la garantie : elle compare la valeur du bien à la garantie, puis applique ce rapport au sinistre.

Que faut-il déclarer, et dans quel délai ?

Les réponses aux questions posées, et les circonstances nouvelles. Sous quinze jours.

L’article L. 113-2 impose notamment à l’assuré de « répondre exactement aux questions posées par l’assureur »² lors de la conclusion du contrat, et de « déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles »² qui aggravent les risques, dans un délai de quinze jours.

Deux temps, donc, et le second est celui qu’on oublie. À la souscription, le formulaire pose les questions et l’assuré y répond : la charge de la question pèse sur l’assureur, celle de l’exactitude sur l’assuré. En cours de contrat, personne ne pose plus rien, et l’initiative appartient entièrement à l’assuré.

Ce second temps est celui qui piège les bailleurs, parce qu’un immeuble de rapport bouge. Un lot passe en meublé touristique. Un rez-de-chaussée devient un local commercial. Un logement reste vacant six mois pendant des travaux. Une chaudière collective est remplacée par des installations individuelles. Chacun de ces événements peut modifier le risque, et aucun ne déclenche de courrier de l’assureur.

Le cas de la vacance mérite une mention particulière, parce qu’il prend les bailleurs à revers. Un logement vide se dégrade plus vite qu’un logement occupé et il se surveille moins bien. Nous n’avons pas vérifié comment les polices traitent la vacance et nous n’en dirons donc rien de général — mais c’est exactement le genre de circonstance dont il faut demander le traitement à son assureur plutôt que de le supposer. Notre guide sur les travaux en site occupé explique pourquoi certains chantiers imposent de libérer les lieux : quand cette libération dure, elle devient une circonstance à signaler, et non un simple aléa de gestion.

Le délai est court : quinze jours. Un courtier gère ces déclarations en routine si on le tient informé, et c’est l’une des rares tâches qu’il vaut mieux ne pas garder pour soi.

La version en vigueur de cet article date du 1er avril 2018, à la suite de l’ordonnance n° 2017-1433 du 4 octobre 2017. C’est le seul des quatre articles de ce guide à avoir bougé récemment, et c’est précisément celui qui définit ce qu’il faut déclarer.

Deux sanctions, et tout dépend d’elle

La même omission produit deux effets radicalement différents selon l’intention.

Une même omission, deux régimes

Le premier régime est celui de l’article L. 113-9. « L’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance »⁴. Le contrat tient. Mais si l’omission est constatée après un sinistre, « l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés »⁴.

Le même article prévoit ce qui se passe quand l’omission est découverte avant tout sinistre, et l’écart est saisissant. L’assureur a alors le choix entre maintenir le contrat moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, ou le résilier dix jours après notification. Autrement dit, une omission découverte à temps se règle par un avenant ; la même omission découverte après le sinistre coûte une fraction de l’indemnité.

Chez Servane, la prime payée est de 2 400 € et la prime qui aurait été due de 3 200 €. Le rapport est de 75 %. Sur les 72 000 € qui restaient après la première réduction, il reste 54 000 €.

Le second régime est celui de l’article L. 113-8, et il n’a rien d’une réduction. Le contrat « est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur »³. Il n’y a alors aucune indemnité, et les primes payées demeurent acquises à l’assureur.

Le lien avec le sinistre ne sauve rien

Voici le membre de phrase qui prive l’assuré de son argument le plus naturel.

L’article L. 113-8 précise que la nullité joue « alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre »³.

Relisons cela lentement, parce que c’est contre-intuitif. Un propriétaire qui aurait tu intentionnellement l’existence d’un atelier au rez-de-chaussée, et dont l’immeuble brûlerait par la faute d’un voisin, ne pourrait pas plaider que son omission n’a joué aucun rôle. Le texte a envisagé cet argument et l’a écarté d’avance.

La logique est celle du consentement de l’assureur, non celle de la causalité. Ce qui est sanctionné n’est pas d’avoir provoqué le sinistre, c’est d’avoir obtenu un contrat que l’assureur n’aurait pas accordé aux mêmes conditions. Le sinistre est l’occasion de la découverte, il n’est pas la faute.

Il faut mesurer ce que cela signifie en pratique. Un immeuble de rapport comporte des lots dont l’usage change, et un bailleur qui « verra plus tard » accumule des omissions dont aucune ne lui semble grave sur le moment. Le jour du sinistre, chacune d’elles devient une question posée par un expert, et la distinction entre l’oubli et la dissimulation se joue sur des courriers qu’on a envoyés ou pas.

Les deux réductions s’additionnent-elles ?

Non. Elles se multiplient. Le résultat surprend dans les deux sens, et il vaut la peine d’être posé lentement, parce que c’est le seul endroit de ce guide où une mauvaise nouvelle se révèle un peu moins mauvaise que ce que le lecteur redoutait en arrivant.

L’intuition la plus répandue est additive : un quart de moins d’un côté, un quart de moins de l’autre, il devrait rester la moitié. Ce n’est pas ce que produit l’enchaînement des deux règles. La seconde réduction ne s’applique pas au dommage initial, mais à ce que la première a laissé.

Chez Servane : 75 % de 96 000 € font 72 000 €, puis 75 % de 72 000 € font 54 000 €. Le taux global n’est donc pas de 50 % mais de 56,25 %, soit 6,25 points de plus que ce que l’intuition annonçait.

Cette bonne nouvelle est mince, et il ne faut pas la surjouer. Il reste 42 000 € à la charge de Servane. Le cumul est un peu moins violent qu’elle ne le craignait, ce qui ne change rien à sa trésorerie.

Une réserve s’impose ici, et nous la posons plutôt que de la contourner. Le code établit chacune des deux règles séparément et n’organise pas expressément leur combinaison. Nous présentons l’enchaînement le plus naturel — appliquer la seconde à ce que la première a laissé — parce que c’est celui que produit la lecture des deux textes, mais nous n’avons pas vérifié à sa source la jurisprudence sur l’ordre et le cumul de ces réductions. Sur un dossier réel, cette question se pose à un avocat ou à un expert d’assuré, et elle porte sur des milliers d’euros.

Ce que 800 € de prime non payés coûtent

Voici le dossier de Servane, ligne à ligne, avec les deux réductions dans l’ordre où elles se produisent.

Deux réductions successives sur un sinistre de 96 000 €

Le tableau se reconstitue à l’écran. 75 % de 96 000 font 72 000. 75 % de 72 000 font 54 000. Et 96 000 moins 54 000 donnent bien 42 000 €.

Mettons maintenant ce reste à charge en regard de ce qui l’aurait évité. Le supplément de prime lié à la déclaration du changement d’usage s’élève à 800 € par an — la différence entre 3 200 € et 2 400 €. Sur les 5 années pendant lesquelles Servane n’a rien signalé, cela représente 4 000 €. Sa perte est de 42 000 €, soit 10,5 fois ce qu’elle a économisé.

Et cette comparaison ne couvre que la seconde réduction. La première ne coûtait rien du tout : réévaluer des capitaux garantis se fait par un courrier, et l’augmentation de prime qui en résulte est proportionnelle à la garantie obtenue en échange. Ce n’est pas une dépense, c’est un ajustement.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Nous ne sommes pas courtiers en assurance, nous n’en plaçons pas, et nous ne touchons rien sur les contrats de nos clients. Ce guide ne conduit donc à aucune vente chez nous, et c’est justement pourquoi nous pouvons écrire la phrase suivante sans qu’elle sonne intéressée : relire ses capitaux garantis est probablement le geste le mieux rémunéré de toute la gestion d’un immeuble, parce qu’il ne coûte rien et qu’il protège une somme à cinq chiffres. Nous ne prétendons pas savoir combien de bailleurs l’ont fait — nous constatons seulement que la question ne nous est presque jamais posée.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une malhonnêteté. Ce sont des courriers non envoyés.

Les capitaux figés à la souscription. Le bailleur assure la valeur du jour de l’achat et n’y revient jamais. Dix ou quinze ans plus tard, le coût de reconstruction a monté et la garantie non. La règle proportionnelle s’applique alors à tous les sinistres, même modestes. Coût : 24 000 € sur ce dossier, soit l’écart entre le dommage et ce que la première réduction a laissé.

Le changement d’usage non signalé. Deux lots passent en meublé touristique. Personne ne prévient l’assureur, sans intention de dissimuler quoi que ce soit. La réduction de l’article L. 113-9 s’applique après le sinistre. Coût : 18 000 €, l’écart entre les 72 000 € qui restaient et les 54 000 € versés.

L’argument de l’absence de lien. L’assuré plaide que le risque omis n’a joué aucun rôle dans le sinistre. Le dernier membre de l’article L. 113-8 a écarté cet argument par avance, et le plaider fait perdre du temps sans rien changer. Coût : 42 000 € de reste à charge inchangé, plus des mois de procédure.

Le calcul additif. Le bailleur provisionne sa perte en soustrayant les deux réductions l’une après l’autre du dommage initial, et prévoit de recevoir la moitié. Le calcul réel est multiplicatif : il recevra 54 000 €. L’écart joue ici en sa faveur, mais un prévisionnel faux dans un sens l’est aussi dans l’autre.

Le point commun des quatre est un calendrier. Trois de ces vérifications se font n’importe quel jour de l’année, tranquillement, et coûtent un timbre.

Que vérifier sur son contrat, et quand ?

Six gestes. Aucun ne demande d’attendre l’échéance annuelle du contrat, et trois d’entre eux se font en une matinée avec les pièces que vous avez déjà chez vous.

1. Chercher la clause « sauf convention contraire ». L’article L. 121-5 réserve les stipulations écartant la règle proportionnelle. Certaines polices prévoient une renonciation ou une valeur agréée : c’est la première ligne à trouver dans vos conditions particulières.
2. Faire réestimer la valeur de reconstruction. Pas la valeur vénale, pas le prix payé : le coût de reconstruction à neuf. Un architecte ou un artisan qui chiffre régulièrement des chantiers donnent un ordre de grandeur en une visite.
3. Comparer avec les capitaux garantis. L’écart se lit en une minute. Chez Servane, 360 000 € pour 480 000 € donnaient déjà 75 %, avant toute autre considération.
4. Recenser les changements d’usage des cinq dernières années. Meublé touristique, local commercial, colocation, division d’un lot, vacance prolongée pour travaux. Un gestionnaire ou un syndic qui suit l’immeuble en tient la liste sans le savoir.
5. Déclarer, et garder la preuve de l’envoi. Le délai de quinze jours vaut pour l’avenir ; pour le passé, la déclaration tardive reste très préférable au silence, puisqu’elle situe le dossier du côté de la bonne foi plutôt que de l’intention.
6. Passer par un courtier pour les deux points précédents. C’est son métier de savoir quelle circonstance nouvelle modifie un tarif, et une déclaration qu’il transmet est datée et tracée.

Une dernière remarque sur l’âge des textes. L’article L. 121-5, qui porte la règle proportionnelle, et l’article L. 113-9, qui porte la réduction de prime, sont dans leur rédaction du 21 juillet 1976 et n’ont jamais été retouchés. L’article L. 113-8 date du 7 janvier 1981. Seul l’article L. 113-2, celui qui définit ce qu’il faut déclarer, a changé en 2018. Un demi-siècle de stabilité sur les sanctions, une réécriture récente sur l’obligation : c’est exactement l’inverse de ce qu’on attendrait, et cela vaut d’être su avant de lire un commentaire ancien. Les dossiers que nous publions portent leur date pour cette raison.