Travaux réalisés aux frais du locataire : ce que soixante jours de silence font perdre au bailleur

La réponse en trente secondes. Le principe reste l’interdiction. Le locataire est obligé « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire »¹. Tout le reste est une brèche dans ce principe, et cette brèche a des bords précis.

Deux catégories la franchissent. « Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire »¹. Chacune a sa liste limitative, fixée par un décret différent.

Le silence tranche à votre place. « L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur »¹. Et « au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état »¹.

Ce guide est écrit du point de vue de celui qui reçoit la lettre. Toutes les pages consultées sur ce sujet sont écrites du point de vue de celui qui l’envoie, et aucune ne dit au bailleur ce que 60 jours de silence lui coûtent.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Basile, 51 ans, professeur des écoles au Mans, qui loue un trois-pièces 720 € par mois à une locataire installée depuis 11 ans. Il reçoit deux lettres à 3 mois d’intervalle : la première demande 8 400 € de travaux d’adaptation, la seconde 11 500 € de remplacement des menuiseries extérieures. Les deux sont à la charge de la locataire. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce qu’une transformation, au juste ?

C’est la question à se poser avant toutes les autres, parce qu’elle décide si le régime s’applique.

Le texte pose une obligation au locataire : celle « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire »¹. Ce qui n’est pas une transformation n’a donc besoin d’aucun accord, et le bailleur n’a rien à en dire.

La distinction est celle qui sépare l’aménagement de la transformation, et elle passe par l’état du logement quand on retire ce qui a été posé. Sur un mur, la question se tranche en une visite : un architecte dit en dix minutes si une cloison est porteuse, et cette réponse change la nature juridique du chantier autant que sa facture. Une étagère fixée au mur, un meuble de salle de bains vissé, une peinture de couleur : le logement retrouve son état d’origine avec quelques trous à reboucher. Une cloison abattue, une baignoire remplacée par un receveur maçonné, une porte élargie : le logement ne redevient pas ce qu’il était sans travaux.

Le texte ne définit pas la frontière, et il faut le dire plutôt que de faire semblant. Ce qu’il définit, ce sont les conséquences de part et d’autre : sans accord sur une transformation, « le bailleur peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que ce dernier puisse réclamer une indemnisation des frais engagés »¹. Deux branches, au choix du bailleur, et aucune indemnité pour le locataire.

Un mot sur la date, parce qu’elle commande la lecture de tout ce qui suit. Le f de l’article 7 est dans une version en vigueur depuis le 15 juin 2025, issue de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025. Un commentaire antérieur à cet été-là décrit un texte qui a bougé depuis, et c’est la première chose à vérifier sur toute page traitant ce sujet — y compris celle-ci, dont la lecture du droit est datée en pied de page.

C’est justement parce que ce régime est sévère qu’une dérogation a été ouverte, et c’est elle qui occupe le reste de ce guide. Le lecteur pressé retiendra la seule chose qui compte : la dérogation ne joue que sur des travaux nommés dans une liste, et le silence n’y produit son effet que si la demande respecte une forme.

Deux décrets, deux listes, et rien en dehors

La brèche existe en deux exemplaires, et il faut savoir lequel on a devant soi.

Le texte les nomme dans la même phrase : « des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire »¹. Il renvoie ensuite au pouvoir réglementaire : « La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat »¹.

Deux décrets ont été pris, à six ans d’intervalle, et ils ne se ressemblent pas. Chacun énumère six postes, ni plus ni moins : six catégories de transformation pour l’adaptation, six pour la rénovation énergétique. Douze portes au total, et aucune treizième.

Deux branches, deux décrets, deux listes fermées

Le mot qui compte dans les deux cas est « limitative ». Un aménagement qui ne figure pas dans sa liste ne bénéficie d’aucun accord tacite : il retombe dans le régime ordinaire de la transformation, où le silence du bailleur ne vaut rien et où la remise en état reste exigible.

La branche énergétique porte en outre ses propres exclusions, et elles sont larges. Le décret écarte les travaux affectant les parties communes d’un immeuble collectif, ceux qui modifient la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment, ceux qui changent sa destination, et ceux qui sont soumis aux formalités du code de l’urbanisme³. Le décret dit ce qu’il exclut ; il ne dit pas où passe la frontière de l’aspect extérieur, et ce guide ne la tracera pas à sa place. La question se pose au service urbanisme de la commune, et notre guide sur la déclaration préalable de travaux montre comment elle s’y instruit.

Que se passe-t-il si vous ne répondez pas ?

Vous avez accepté. Sans le vouloir, sans le savoir, et sans pouvoir revenir dessus.

Le mécanisme est écrit en une phrase : « L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur »¹. Trois éléments méritent d’être relevés séparément, parce que chacun se vérifie sur une pièce du dossier.

Le point de départ d’abord : la date de réception, pas celle de l’envoi ni celle où l’on ouvre l’enveloppe. C’est l’avis de réception de la lettre recommandée qui fait foi, et c’est la première pièce à dater et à classer. Une demande présentée le 12 mars ouvre un délai qui expire le 12 mai : le calcul se fait de quantième à quantième, et il se pose sur un agenda le jour même plutôt que de mémoire trois semaines plus tard.

La durée ensuite : deux mois, soit 60 jours. C’est court pour qui range son courrier, et confortable pour qui décide de se renseigner — le temps de lire la liste applicable, de demander à voir le devis, et de répondre. Rapportée aux 8 400 € en jeu sur la première demande de Basile, chacune de ces soixante journées vaut 103 € de droit qui s’éteint, si l’on rapporte la remise en état perdue au délai qui restait pour l’éviter.

La nature de l’effet enfin, et c’est le point que les commentaires escamotent. Le silence ne crée pas une présomption qu’on renverserait plus tard : il vaut décision d’acceptation. Une fois les 60 jours écoulés, il n’y a plus de décision à prendre, il y a une décision prise.

Une réserve s’impose ici, et elle est de méthode. Le texte organise l’effet du silence ; il ne dit rien des motifs pour lesquels un bailleur pourrait s’opposer, ni de ce qu’une opposition doit contenir pour être valable. Ce guide ne comblera pas ce silence à la place de la loi. Ce qu’il affirme est plus simple et suffit à agir : quelle que soit votre position, elle doit être exprimée dans les 2 mois, faute de quoi elle n’existe pas.

La remise en état ne se rattrape jamais

C’est la conséquence lourde, et elle est écrite au présent de l’indicatif.

« Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état »¹. La phrase ne comporte ni condition, ni exception, ni faculté d’aménagement contractuel. Elle s’applique dès lors que l’accord est acquis, qu’il ait été donné par écrit ou obtenu par le silence.

Sur le dossier de Basile, la remise en état des travaux d’adaptation est chiffrée à 6 200 €, soit 74 % du coût des travaux eux-mêmes et l’équivalent de 8,6 mois de loyer sur un bail à 720 €. Reconstruire une cloison, reposer une baignoire, reprendre les sols et les faïences coûte presque aussi cher que de faire l’inverse. Ces 6 200 € ne sont pas une dépense qu’il évite : c’est un droit qu’il perd.

Le rapprochement avec le dépôt de garantie s’impose, parce que c’est là que le bailleur cherchera d’instinct. Il n’y trouverait de toute façon pas grand-chose : un dépôt d’un mois de loyer nu représente 720 €, soit huit fois et demie moins que les 6 200 € en jeu. Et il ne trouvera rien du tout, car une retenue au titre de travaux régulièrement autorisés n’a pas de fondement, et notre guide sur l’état des lieux de sortie montre ce qu’une retenue mal fondée coûte quand le locataire la conteste.

Reste à savoir si la perte est réelle, et c’est là que le raisonnement se complique honnêtement. Une douche de plain-pied, une porte élargie, une cloison supprimée pour agrandir un séjour : rien de tout cela ne dévalorise nécessairement un logement, et certaines de ces transformations élargissent au contraire le marché locatif du bien. La perte du droit est certaine ; la perte de valeur ne l’est pas.

Qu’est-ce que le bailleur y gagne, au juste ?

Sur ce dossier, presque exactement rien — et c’est la réponse la plus intéressante du guide.

Commençons par ce qui entre. La locataire finance 19 900 € de travaux : 8 400 € d’adaptation et 11 500 € de menuiseries. Aucune de ces sommes ne sort du compte de Basile, et les deux restent dans le logement à son départ. Rapportés à un loyer de 720 €, ces 19 900 € représentent 27,6 mois d’encaissement — plus de deux ans de loyers investis dans le bien par quelqu’un d’autre que son propriétaire.

Vient ensuite la comparaison qui manque partout. Si Basile avait financé lui-même le remplacement des menuiseries, la dépense aurait été déductible de ses revenus fonciers : 11 500 € déduits à 47,2 % représentent 5 428 € d’économie d’impôt, et le coût net réellement supporté se serait établi à 6 072 €. C’est donc ce montant-là — et non les 11 500 € affichés — que la demande de sa locataire lui évite.

Les deux branches s’annulent presque

Cent vingt-huit euros, soit un cinquième de mois de loyer. Le solde est si proche de zéro qu’il ne faut surtout pas le prendre pour une règle : changez le coût de la remise en état ou le taux d’imposition du bailleur, et il bascule d’un côté ou de l’autre. Ce que ce chiffre démontre n’est pas un résultat, c’est une méthode — les deux branches se compensent, et un bailleur qui n’en regarde qu’une se trompe de moitié.

Disons maintenant ce qui ne nous arrange pas. Sur la branche énergétique, laisser faire le locataire prive le bailleur de la déduction fiscale, du choix de l’entreprise et du contrôle de la qualité technique — trois choses qui valent quelque chose sur un bien qu’on garde vingt ans. Notre guide sur le choix du régime fiscal montre ce que la déductibilité représente sur la durée. Il existe des dossiers où répondre « je fais les travaux moi-même » est la meilleure décision, et ce guide ne dira pas le contraire.

Une demande incomplète ne fait pas courir le délai

C’est la protection du bailleur, et elle est symétrique de la contrainte qui pèse sur lui.

Chacun des deux décrets tient en deux articles : le premier fixe la liste, le second la procédure. C’est le second qui protège le bailleur, et il impose à la demande un contenu précis. Elle décrit les transformations envisagées et leurs conditions de réalisation, et elle indique l’entreprise chargée des travaux². Un courrier qui annonce une intention sans dire ce qui sera fait, ni par qui, ne place pas le bailleur devant une demande au sens du texte.

Une mention est en outre obligatoire, et son libellé figure au décret. La demande « mentionne expressément qu’en application du f de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux »².

Cette exigence mérite d’être comprise pour ce qu’elle est. Le législateur n’a pas voulu qu’un bailleur puisse perdre un droit sans avoir été averti qu’il le perdait : la demande doit contenir son propre avertissement. Un courrier qui l’omet ne prévient de rien, et le bailleur qui le reçoit peut légitimement demander à son expéditeur de la reprendre en la complétant.

Un mot de prudence sur ce point, parce qu’il est tentant d’en faire une échappatoire. L’omission d’une mention n’est pas une autorisation de ne rien faire : la voie sûre reste de répondre dans les deux mois en signalant ce qui manque, plutôt que de garder le silence en pariant sur l’irrégularité du courrier reçu.

Que vérifier une fois les travaux faits ?

Une pièce, et elle vous est due.

Les deux décrets prévoient la même obligation de clôture : dans les deux mois qui suivent l’achèvement, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise annoncée et qu’ils correspondent à ceux qui avaient été autorisés². Cette attestation n’est pas une formalité de politesse : c’est la seule pièce qui relie ce qui a été demandé à ce qui a été fait.

Son intérêt apparaît des années plus tard, au départ du locataire. L’accord tacite couvre les travaux décrits dans la demande, et eux seuls. Des transformations qui les débordent — une seconde cloison abattue, une ouverture créée dans un mur porteur — n’ont jamais été autorisées, et elles restent soumises au régime ordinaire, remise en état comprise.

Deux gestes se prennent au moment de l’attestation, et ils coûtent peu. Comparer ligne à ligne l’attestation à la demande initiale, ce qui prend dix minutes. Et, lorsque les travaux ont été importants, faire établir un constat de l’état du logement — un commissaire de justice le dresse en une visite, et cette pièce vaudra bien davantage que le souvenir de chacun 11 ans plus tard.

Deux professionnels valent d’être consultés selon la branche. Un artisan qui regarde le devis annoncé dira si le chantier décrit correspond à ce qui sera réellement fait. Un diagnostiqueur a son mot à dire sur la branche énergétique : des menuiseries remplacées améliorent l’étiquette du logement, et notre guide sur les passoires thermiques montre ce qu’un changement de classe change pour le bailleur.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

La lettre rangée sans être datée. C’est l’incident du dossier de Basile, et le plus banal. Le délai court de la date de réception, portée sur l’avis de la lettre recommandée ; un bailleur qui ne l’a pas relevée ne sait pas quand ses soixante jours expirent, et découvre l’accord acquis en même temps que les travaux. Coût : les 6 200 € de remise en état, définitivement.

Le refus formulé au téléphone. Le texte fait produire un effet au silence, pas à la parole. Un bailleur qui appelle son locataire pour lui dire non, sans rien écrire, n’a pas répondu au sens du texte — et se retrouve dans la même situation que s’il n’avait rien fait. La lettre coûte quelques euros, le silence 6 200 €.

L’accord donné sans lire la liste. Un bailleur qui accepte des travaux hors des deux listes croit accorder ce que la loi organise, alors qu’il donne un accord écrit ordinaire — avec le même effet sur la remise en état, mais sans qu’aucune liste n’en borne le contenu. Sur 8 400 € de travaux, le périmètre de ce qu’il a autorisé n’est plus défini que par sa propre lettre.

L’attestation d’achèvement jamais réclamée. Elle est due dans les deux mois de la fin du chantier. Sans elle, personne ne peut dire, 11 ans plus tard, quels travaux avaient été autorisés et lesquels ont été ajoutés en cours de route. La conséquence est arithmétique : au lieu de discuter la seule fraction ajoutée hors demande, le bailleur se retrouve à devoir qualifier les 8 400 € dans leur ensemble, et c’est lui qui supporte l’incertitude au moment où il voudrait s’en prévaloir.

Que faire en recevant la lettre ?

1. Datez l’avis de réception, le jour même. C’est de cette date que courent les deux mois, et elle ne se reconstitue pas après coup.
2. Identifiez la branche. Adaptation au handicap et à la perte d’autonomie, ou rénovation énergétique : les deux listes ne se recouvrent pas et n’ont pas les mêmes exclusions.
3. Vérifiez que les travaux figurent dans la liste applicable. Hors liste, il n’y a pas d’accord tacite, et le régime ordinaire de la transformation s’applique.
4. Contrôlez les mentions obligatoires. Description, conditions de réalisation, entreprise, et l’avertissement sur le délai de deux mois. Ce qui manque se signale par écrit.
5. Chiffrez la remise en état avant de décider. C’est le droit que l’accord fait disparaître, et il se compare au coût net que vous supporteriez en finançant vous-même.
6. Répondez par écrit dans les deux mois, quelle que soit votre position. Une réponse tardive vaut absence de réponse, et une réponse orale ne vaut rien.
7. Réclamez l’attestation d’achèvement. Elle est due dans les deux mois de la fin des travaux, et c’est la seule pièce qui borne ce qui a été autorisé.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas qu’il faut refuser : une locataire installée depuis onze ans qui adapte son logement à sa perte d’autonomie y reste plus longtemps, et la stabilité vaut cher dans un compte de rendement. Il ne dit pas non plus qu’il faut accepter : la déduction fiscale, le choix de l’entreprise et la maîtrise technique ont un prix que le tableau du guide chiffre. Il dit que la décision doit être prise, et écrite, dans les 60 jours — parce que passé ce terme elle aura été prise sans vous.