Rénover un immeuble occupé : ce que le locataire doit supporter, et à partir de quand le loyer baisse

La réponse en trente secondes. Le locataire doit supporter les travaux urgents. Le preneur « doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée »¹.

Au-delà de vingt et un jours, le loyer baisse. « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé »¹.

Et la même règle vaut pour les travaux d’amélioration. La loi de 1989 le dit expressément : « Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux »².

Le corpus traite les vices et la perte de la chose louée, le financement d’une rénovation énergétique et les travaux réalisés par le locataire. Le premier lit les articles 1720 à 1723 et s’arrête avant celui qui règle les travaux du bailleur en cours de bail.

Qu’est-ce qu’un bailleur doit pendant le bail ?

Quatre obligations, et deux d’entre elles se heurtent aux travaux qu’il entreprend. Le texte les énumère sans stipulation particulière à ajouter au contrat.

La liste s’ouvre par la délivrance : le bailleur est obligé, dans les termes du texte, « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent »³.

Viennent ensuite l’entretien et la jouissance : « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »³.

Ces deux-là tirent en sens contraire dès qu’un chantier commence. Entretenir suppose d’intervenir ; faire jouir paisiblement suppose de ne pas déranger. Tout le régime des travaux en cours de bail sort de cette tension.

Une limite s’ajoute, et elle est brève : « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée »⁴. Réparer n’est pas transformer, et ce guide ne dit pas où passe la frontière — le texte ne la trace pas.

Ces quatre obligations forment le décor de tout ce qui suit, et un investisseur qui rénove doit les avoir en tête avant d’ouvrir un chantier : ce n’est pas parce que les travaux améliorent le bien qu’ils cessent de troubler la jouissance que le bailleur a promise, et c’est précisément cette contradiction que les textes suivants viennent arbitrer, par des seuils plutôt que par des principes. Le guide sur les vices de la chose louée traite l’autre versant, celui où c’est l’état du bien qui pose problème.

Le locataire peut-il refuser les travaux ?

Non, quand ils sont urgents. Le texte emploie un verbe qui ne laisse aucune marge.

La condition est double, et le texte l’énonce ainsi : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin »¹. Urgence et impossibilité d’attendre la fin du bail se cumulent.

L’obligation qui en découle est rude. Le preneur « doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée »¹.

Trois éléments se lisent dans cette phrase, et aucun ne joue en faveur du locataire. Il doit souffrir, l’incommodité n’y change rien, et la privation d’une partie du logement est expressément envisagée.

C’est le point de départ du raisonnement, et il surprend souvent. Le locataire ne dispose d’aucun droit de veto sur des réparations urgentes ; ce que le texte lui donne vient ensuite, et vient du temps.

Une précision de vocabulaire évite un contresens. Le verbe « souffrir », dans cette phrase, n’a pas le sens de subir une douleur mais celui, ancien et juridique, de tolérer : le locataire doit laisser faire. Le mot est resté dans le code depuis 1804, et c’est l’un des rares endroits où sa lecture moderne induit en erreur plutôt qu’elle n’éclaire.

À partir de quand le loyer diminue-t-il ?

Au-delà de vingt et un jours, et ce seuil est récent. Il vaut la peine de le vérifier plutôt que de le supposer.

Le texte pose : « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé »¹.

Le seuil est passé de quarante jours à vingt et un par une loi de 2014, et la page de l’article porte cette version depuis le 27 mars 2014¹. Un guide qui reprendrait l’ancien chiffre se tromperait de dix-neuf jours.

Deux facteurs commandent la diminution, et le texte les met sur le même plan : « à proportion du temps et de la partie de la chose louée ». Une pièce sur cinq pendant deux mois ne donne pas le même résultat qu’un logement entier pendant une semaine.

Une ambiguïté demeure, et ce guide la déclare plutôt que de la trancher. La formule « à proportion du temps » ne dit pas de quel temps : celui du chantier entier, ou seulement celui qui excède les vingt et un jours ? Le texte ne le précise pas, et les deux lectures se défendent.

La lecture la plus favorable au locataire retient toute la durée ; la plus favorable au bailleur ne retient que l’excédent. Le dossier chiffré plus bas donne les deux résultats, parce que l’écart n’est pas anecdotique.

Une conséquence pratique pour qui planifie. La durée prévisionnelle du chantier devient un paramètre juridique et non plus seulement logistique : franchir le vingt-deuxième jour ouvre un droit qui n’existait pas la veille. Le guide sur le chantier arrêté par un artisan défaillant traite ce qui arrive quand cette durée dérape sans que le bailleur y soit pour rien.

Quand le locataire peut-il faire résilier le bail ?

Quand les travaux rendent inhabitable ce dont il a besoin pour se loger. Le troisième alinéa change de registre : il ne parle plus d’argent, mais de sortie.

Le texte prévoit : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail »¹.

Notez la formule « ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille ». Ce n’est pas le logement entier qui doit devenir inhabitable, mais ce qui, dans ce logement, est nécessaire à l’habitation — une cuisine, une salle d’eau, une chambre unique.

Notez aussi que le texte dit « pourra faire résilier », et non qu’il prononcerait lui-même la résiliation. Celle-ci n’est donc pas automatique : elle est demandée, et ce guide ne dit pas devant qui ni selon quelle procédure, les textes lus ne l’organisant pas.

Aucune durée n’est attachée à cet alinéa. Contrairement à la diminution du loyer, la résiliation ne suppose pas d’attendre vingt et un jours : elle tient à la nature des travaux, non à leur longueur.

Gaspard a donc deux paramètres à surveiller, et un seul dépend vraiment de lui. La surface rendue indisponible se décide au moment de planifier le chantier, phase par phase ; la durée, elle, dépend des entreprises, des approvisionnements et des aléas. Un chantier découpé en séquences courtes, chacune sous le seuil, ne produit pas le même résultat qu’un chantier continu de 34 jours — mais ce guide ne dit pas comment un juge apprécierait un tel découpage, les textes lus ne l’envisageant pas.

Ces règles valent-elles pour une rénovation ?

Oui. C’est la loi de 1989 qui le dit, par un renvoi bref et sans commentaire qu’un bailleur a tout intérêt à connaître avant de croire qu’améliorer un logement le place hors du régime prévu pour les réparations.

Le locataire est tenu, selon la lettre du texte, « De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble »².

Trois catégories de travaux sont visées, et la troisième intéresse tout investisseur qui rénove : les travaux d’amélioration, ceux « nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués », et les « travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux »².

Puis vient le renvoi décisif : « Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux »².

Les deux derniers alinéas, ce sont précisément la diminution du loyer au-delà de vingt et un jours et la résiliation pour inhabitabilité. Un bailleur qui rénove pour améliorer se trouve donc soumis au même régime que celui qui répare en urgence.

Un dernier point sur le champ d’application. Le renvoi vise les travaux réalisés dans les locaux loués comme ceux menés dans les parties communes de l’immeuble : un ravalement ou une réfection de cage d’escalier peut donc ouvrir le même droit, dès lors que le locataire est privé d’une partie de ce qu’il loue. Le guide sur le diagnostic avant rénovation significative décrit une autre obligation qui se déclenche, elle, à l’échelle du bâtiment.

Ce que le bailleur doit notifier, et quand il ne peut pas travailler

Une notification préalable, et des jours interdits. La loi de 1989 encadre le déroulement du chantier autant que ses conséquences financières, et elle le fait par des règles de forme dont aucune ne souffre l’à-peu-près.

L’information est obligatoire et formalisée : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée »².

Deux modes seulement sont admis par le texte, et ils se valent : la remise en main propre ou la lettre recommandée. Un courriel n’y figure pas.

Le calendrier de chantier est également borné : « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans accord »². Un accord peut donc lever l’interdiction, mais il faut l’obtenir.

Et le juge dispose d’un pouvoir d’arrêt : il « peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris »². Ce guide ne dit pas dans quels cas il l’exerce, le texte lu ne les énumérant pas.

Ces obligations de forme ne sont pas des formalités décoratives. Elles donnent au locataire une date certaine, et au bailleur la preuve qu’il a informé : sur un chantier de 34 jours dont l’issue financière se joue à 123,27 € près selon la lecture retenue, savoir quand les travaux ont commencé n’est pas un détail. Le guide sur les travaux réalisés par le locataire décrit la démarche inverse, où c’est l’occupant qui doit demander.

Le dossier de Gaspard, jour par jour

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Le logement fait 62 m², le loyer s’élève à 780 € par mois, et le chantier prive le locataire d’une pièce de 14 m² pendant 34 jours.

La part privée d’usage représente 22,6 % du logement. Sur une base de 30 jours, le loyer vaut 26 € par jour, dont 5,87 € correspondent à la surface indisponible.

Deux lectures, deux montants

Le tableau se recompte à l’écran : 34 moins 13 font 21 jours, et 199,58 moins 76,31 font 123,27 €. Le rapport entre les deux lectures atteint 2,6, ce qui n’est pas un détail de calcul.

Rapportée au loyer mensuel de 780 €, la première lecture représente 25,6 %, la seconde 9,8 %. Sur le loyer annuel de 9 360 €, la plus large des deux ne pèse que 2,1 %.

Un dernier chiffre éclaire le seuil lui-même. Les vingt et un premiers jours ne donnent droit à rien, alors qu’ils valent 123,27 € au tarif journalier de la surface privée — exactement l’écart entre les deux lectures, puisque c’est la même durée.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas laquelle des deux lectures un juge retiendrait : le texte ne tranche pas, et ce guide non plus. Il ne dit pas non plus comment se mesure la « partie de la chose louée » — en surface, en pièces, en valeur d’usage — les textes lus ne fixant aucune méthode.

Un mot enfin sur ce que ces chiffres représentent à l’échelle d’une opération. Un investisseur qui rénove six logements occupés dans les mêmes conditions verrait la diminution atteindre près de 1 200 € sur la lecture la plus large — une somme modeste au regard d’un budget de travaux, mais qui se double du risque de résiliation si l’un des logements devient inhabitable, et ce risque-là ne se chiffre pas à l’avance. Le guide sur le financement d’une rénovation énergétique montre comment ces lignes s’insèrent dans un plan de travaux.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels les travaux étaient nécessaires.

Le chantier annoncé par courriel. Gaspard prévient par message, sans plus de forme. Le texte n’admet que la remise en main propre ou la lettre recommandée : sur un loyer de 780 €, la notification est à refaire, et le calendrier avec.

Le samedi de rattrapage. L’entreprise prend de l’avance un samedi, sans accord du locataire. « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans accord » : le juge peut prescrire l’interruption d’un chantier qui coûte déjà 199,58 € de diminution.

Les vingt et un jours comptés à l’envers. Gaspard croit ne rien devoir tant que le chantier dure moins de quarante jours, ancien seuil du texte. Depuis 2014, le seuil est de vingt et un : à 34 jours, la diminution de 199,58 € est due.

La rénovation qu’on croit hors du régime. Le bailleur améliore au lieu de réparer, et pense échapper à l’article du code civil. La loi de 1989 y renvoie expressément : les 780 € de loyer subissent la même diminution.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a raisonné sur la nature de ses travaux, alors que le texte compte les jours et mesure la surface.

Six gestes avant d’ouvrir un chantier occupé

Trois avant les travaux. Trois pendant.

1. Notifiez par lettre recommandée ou en main propre. Le texte n’admet que ces deux modes, et l’information doit précéder le début des travaux.
2. Comptez vingt et un jours, non quarante. Le seuil a changé en 2014 : au-delà de vingt et un jours, la diminution est due.
3. Mesurez la surface rendue indisponible avant d’ouvrir le chantier. Elle commande la proportion : 14 m² sur 62 valent 22,6 % du loyer.
4. Ne travaillez pas les samedis, dimanches et jours fériés sans accord écrit. Le texte l’interdit, et le juge peut interrompre.
5. Provisionnez la lecture la plus large. Selon l’interprétation retenue, la diminution vaut 199,58 € ou 76,31 € : prévoir la première évite la mauvaise surprise.
6. Surveillez ce qui devient inhabitable. La résiliation ne dépend pas de la durée, mais de ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte ou le maître d’œuvre fixe la durée prévisionnelle, qui décide de tout le reste. Le gestionnaire rédige et adresse la notification, dans l’une des deux formes admises. L’artisan tient le calendrier, et sait qu’un samedi travaillé sans accord peut arrêter le chantier. Et l’expert-comptable dira ce qu’une diminution de 199,58 € par logement fait à un budget de rénovation portant sur plusieurs lots.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas laquelle des deux lectures du mot « temps » prévaut. Il ne dit pas comment se mesure la partie de la chose louée dont le locataire est privé. Il ne trace pas la frontière entre réparer et changer la forme de la chose louée. Il ne dit pas devant qui la résiliation se demande, ni dans quels cas le juge interrompt un chantier. Il ne traite pas les travaux réalisés par le locataire, ni ceux du bail commercial. Et il ne traite ni les vices de la chose louée, ni le financement de la rénovation énergétique, ni les travaux réalisés par le locataire.