Promesses de rendement en investissement locatif : ce que la loi encadre, les quatre assiettes d’un même taux et les trois documents à demander avant de signer

La réponse en trente secondes. Le texte vise le mode de calcul, pas seulement le chiffre. Une pratique est trompeuse lorsqu’elle repose sur des « allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur »³ portant notamment sur « Le prix ou le mode de calcul du prix »³.

Trois documents se demandent avant de signer. Ces activités « ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle »², laquelle suppose une garantie financière et une assurance.

Et les peines sont écrites : « un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros »⁴.

Ce que vous devez savoir de nous avant de lire. Hagnéré Investissement vend le service dont ce guide parle. Nous ne nommons donc personne, nous ne mettons personne en cause, et nous ne prétendons pas distinguer les sérieux des autres. Ce guide expose des textes et un calcul. Les six vérifications qu’il propose valent pour nous comme pour n’importe qui d’autre, et nous vous invitons à nous les appliquer.

Le corpus chiffre déjà ce que coûte un accompagnement et compare le faire soi-même à le déléguer. Ce guide-ci ne parle ni du prix ni de l’opportunité : il parle de ce que la loi impose à qui vend, et de ce que vous pouvez vérifier.

Que dit le droit d’une promesse de rendement ?

Il ne l’interdit pas, et il ne fixe aucun taux. Ce qu’il encadre, c’est la manière dont l’information est donnée.

La définition est posée en une phrase d’ouverture : « Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes »³. Suit une énumération, dont la seconde branche est celle qui nous occupe.

Elle vise le cas où la pratique repose « sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur »³. Notez la seconde moitié : une indication peut être exacte et rester « de nature à induire en erreur ».

Le texte énumère ensuite les éléments sur lesquels cette erreur peut porter. Trois intéressent directement un investisseur : « Le prix ou le mode de calcul du prix »³, « les propriétés et les résultats attendus de son utilisation »³, et « Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition »³.

Retenez le déplacement que cette lecture opère. La question n’est pas de savoir si un taux annoncé est atteignable, mais si la manière dont il est calculé et présenté permet au lecteur de comprendre ce qu’il désigne.

Un rendement de 8 %, mais 8 % de quoi ?

C’est la seule question qui rende un pourcentage intelligible, et elle se pose en trois mots. Un taux sans assiette n’informe de rien.

Un rendement est une division. Au numérateur un loyer, brut ou net de charges ; au dénominateur une somme investie, qui peut être le prix d’achat seul, le prix augmenté des frais, ou le prix de revient complet honoraires inclus.

Chaque combinaison produit un taux différent à partir des mêmes euros. Ce n’est pas une manipulation : c’est de l’arithmétique, et c’est la raison pour laquelle le texte vise le « mode de calcul » et pas seulement le prix.

Notre guide sur le rendement brut, net et net-net descend ces étages pour eux-mêmes. Ce qui suit se contente de les appliquer à un même dossier, pour en mesurer l’écart.

Le dossier d’Isaure, quatre fois le même loyer

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Isaure achète 150 000 €, paie 12 000 € de frais, engage 18 000 € de travaux, règle 9 900 € d’honoraires d’accompagnement, et loue 1 000 € par mois.

12 000 € de loyer, quatre assiettes, quatre taux

Le prix de revient s’additionne à l’écran : 150 000, 12 000, 18 000 et 9 900 font 189 900 €. Le loyer, lui, ne bouge pas d’un euro d’une ligne à l’autre.

L’écart entre la première ligne et la dernière atteint 3,1 points. Autrement dit, le taux réel vaut 61,3 % du taux annoncé — et les deux se calculent sur les mêmes encaissements.

Les honoraires méritent une mention séparée, parce qu’ils sont la ligne qu’on oublie le plus souvent de mettre au dénominateur. Ils pèsent 5,2 % du prix de revient, retirent 0,4 point au rendement brut, et représentent 1,1 année de loyer net.

Que recouvre le mot net ?

Rien de fixe, et c’est exactement le problème. Aucun texte ne définit ce qu’un vendeur doit retirer avant d’écrire net.

Sur le dossier d’Isaure, quatre lignes se retranchent : 1 100 € de taxe foncière, 160 € d’assurance propriétaire non occupant, 380 € de charges non récupérables et 960 € d’honoraires de gestion, soit 2 600 € au total. Le loyer net tombe à 9 400 €.

Retirer ces quatre lignes fait passer le taux de 6,3 % à 4,9 % sur la même assiette. Un vendeur qui n’en retire aucune et un autre qui les retire toutes peuvent donc annoncer net l’un et l’autre, avec 1,4 point d’écart.

Notez ce que ce calcul ne contient pas encore : ni impôt, ni mensualité de crédit. Notre guide sur le calcul du cash-flow montre ce que ces deux lignes déplacent, et pourquoi un rendement correct peut coexister avec une trésorerie négative.

La vérification tient en une phrase à demander par écrit. Quelles lignes exactement ont été retirées pour obtenir ce net, et quelle somme figure au dénominateur ?

Une précision s’impose sur ce que ce tableau ne prouve pas. Il ne montre aucune faute : il montre qu’un même dossier se décrit par quatre nombres exacts, et qu’un lecteur qui compare deux offres sans connaître l’assiette de chacune compare des grandeurs de nature différente. C’est la raison pour laquelle la demande d’assiette précède toute négociation de taux, et pourquoi elle se formule par écrit plutôt qu’en rendez-vous.

Qui a le droit de vous vendre cela ?

Pas n’importe qui, et cela se vérifie en une demande. La loi soumet certaines activités immobilières à une autorisation nominative.

Le champ est défini d’abord. Les dispositions s’appliquent « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours »¹ à des opérations que le texte énumère, parmi lesquelles « L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles »¹ et « La gestion immobilière »¹.

Deux mots de cette phrase décident de tout. Les mots « d’une manière habituelle » excluent l’acte isolé, et « prêtent leur concours » élargit au-delà de celui qui conclut lui-même l’opération.

La conséquence est nette : ces activités « ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle »². La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territoriale, et elle porte un numéro.

Ce guide ne dit pas si telle prestation d’accompagnement entre ou non dans ce champ : cela dépend de ce qui est réellement fait, et la qualification appartient au juge. Ce qu’il dit, c’est que la question se pose et qu’elle se pose avant de signer.

La garantie financière et l’assurance, et ce qu’elles couvrent

Deux exigences accompagnent la carte, et elles ne protègent pas contre la même chose. Les confondre expose à une mauvaise surprise.

La première vise les fonds. Le titulaire doit « Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier »².

Lisez la portée exacte de cette phrase. Elle couvre le remboursement de fonds déposés : elle joue si de l’argent vous a été confié et n’est pas restitué, non si une promesse de rendement n’est pas tenue.

La seconde exigence vise la responsabilité. Le titulaire doit « Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle »² — ce qui suppose, pour jouer, qu’une faute soit établie.

Un professionnel qui ne manie aucun fonds peut donc être régulier tout en n’ayant pas de garantie financière à vous montrer. La bonne question n’est pas de savoir si une garantie existe, mais si des fonds sont maniés — et, dans ce cas, laquelle les couvre.

Un dernier point mérite d’être posé sur la charge de la vérification. Rien n’oblige un acheteur à mener une enquête, et l’essentiel de ce qui précède se règle par trois demandes écrites auxquelles un professionnel en règle répond en quelques lignes : le numéro de carte, la mention de qui manie les fonds, et la liste de ce que le mot net recouvre. Une réponse évasive à l’une de ces trois questions est une information en soi, et elle ne coûte rien à obtenir.

Ce que le texte punit, et à quelle hauteur

Les montants sont écrits, et ils ne sont pas symboliques. Ils donnent la mesure de ce que le législateur considère comme en jeu.

La peine principale est fixée ainsi : « Les pratiques commerciales trompeuses mentionnées aux articles L. 121-2 à L. 121-4 sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros »⁴.

Un plafond alternatif existe, et il change d’ordre de grandeur selon la taille de l’entreprise. L’amende peut être portée, « de manière proportionnée aux avantages tirés du délit, à 10 % du chiffre d’affaires moyen annuel, calculé sur les trois derniers chiffres d’affaires annuels connus à la date des faits, ou à 50 % des dépenses engagées pour la réalisation de la publicité ou de la pratique constituant ce délit »⁴. Sur un chiffre d’affaires moyen de 4 000 000 €, ces 10 % représentent 400 000 €, soit davantage que l’amende de base.

Une aggravation vise enfin le canal employé. Lorsque l’infraction est commise « par l’utilisation d’un service de communication au public en ligne ou par le biais d’un support numérique ou électronique, les peines sont portées à cinq ans d’emprisonnement et à 750 000 euros d’amende »⁴.

Ce que ces chiffres disent au lecteur est simple. Une promesse publiée sur un site relève du canal aggravé, ce qui rend d’autant plus utile de conserver une copie datée de ce qui vous a été montré.

Disposez-vous de quatorze jours pour changer d’avis ?

Le délai existe, mais sa condition d’application ne sera pas tranchée ici. Le texte le réserve à une catégorie de personnes que ce guide ne peut pas qualifier à votre place.

La règle est posée : « Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation »⁵. Son point de départ est précisé : « 1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l’article L. 221-4 »⁵.

Le mot qui commande est « consommateur ». Un investisseur qui achète pour louer agit-il en consommateur, ou dans le cadre d’une activité ? Les deux lectures existent selon les situations, et la réponse dépend de faits que ce guide ne connaît pas.

Nous exposons donc les deux branches sans en retenir une. Si la qualité de consommateur est reconnue, quatorze jours courent depuis la conclusion du contrat de prestation, et 9 900 € d’honoraires restent en jeu pendant ce délai. Si elle ne l’est pas, ce texte ne s’applique pas et le contrat obéit à ses seules stipulations.

La conséquence pratique ne dépend d’aucune de ces lectures. Elle consiste à lire, avant de signer, ce que le contrat lui-même prévoit en cas de renoncement — et à quelle date les sommes deviennent exigibles.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre malentendus de lecture, sur des dossiers où personne n’avait menti sur un euro.

Le taux comparé sur deux assiettes différentes. Isaure compare une offre à 8 %, calculée sur le prix d’achat, à une autre à 6,3 % calculée sur le prix de revient complet. Ramenées à la même assiette, les deux annoncent le même loyer : l’écart de 1,7 point n’existait pas.

Les honoraires laissés hors du dénominateur. Les 9 900 € sont payés mais n’apparaissent pas dans l’assiette du calcul. Le rendement affiché gagne 0,4 point, et la somme représente pourtant 1,1 année de loyer net.

Le mot net sans liste. Deux offres annoncent net ; l’une retire les 2 600 € de charges, l’autre aucune. L’écart de 1,4 point ne se voit sur aucun document, faute d’avoir demandé quelles lignes ont été retranchées.

La promesse orale, non conservée. Le taux est annoncé en rendez-vous, jamais écrit. Un an plus tard, le rendement net ressort à 4,9 % au lieu de 8 %, soit 6 295,65 € de loyer annuel manquant, et il ne reste aucune trace de ce qui avait été présenté — alors que le canal en ligne fait précisément partie de ceux que le texte aggrave.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, un chiffre exact a été comparé à un autre chiffre exact sans que les deux répondent à la même question.

Six vérifications avant de signer

Trois sur les chiffres. Trois sur la personne en face. Elles valent pour nous comme pour tout autre.

1. Demandez l’assiette avant le taux. Le même loyer de 12 000 € donne 8,0 % ou 4,9 % selon ce qui figure au dénominateur et au numérateur.
2. Faites écrire la liste de ce que net retranche. Sur ce dossier, quatre lignes valent 2 600 € et 1,4 point de rendement.
3. Vérifiez que les honoraires sont dans l’assiette. Les 9 900 € pèsent 5,2 % du prix de revient : hors dénominateur, ils embellissent le taux de 0,4 point.
4. Demandez le numéro de carte professionnelle. Ces activités « ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle », et le numéro se vérifie auprès de la chambre de commerce et d’industrie qui l’a délivrée.
5. Demandez qui manie les fonds, et quelle garantie les couvre. La garantie financière vise « le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés », pas la tenue d’une promesse de rendement.
6. Conservez une copie datée de ce qui vous a été montré. Page, simulation, courriel : c’est la seule pièce qui permettra plus tard de comparer ce qui a été dit à ce qui s’est produit.

Un mot sur les professionnels que cette vérification mobilise, et sur leur ordre. L’agent immobilier détenteur de la carte peut en donner le numéro, qui se recoupe auprès de la chambre de commerce et d’industrie. Le notaire dira quelles sommes transitent par son étude, ce qui répond à la question des fonds maniés. L’expert-comptable recalculera le net sur vos propres charges plutôt que sur un modèle. Le courtier dira si le plan tient une fois la mensualité intégrée, ce qu’aucun rendement ne montre. Et le chasseur, s’il en est un, relève lui aussi du texte dès lors qu’il prête son concours de manière habituelle.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas si une prestation donnée entre dans le champ de la loi de 1970 : cela dépend de ce qui est fait, et la qualification appartient au juge. Il ne tranche pas si un investisseur locatif est un consommateur au sens du droit de la rétractation. Il ne traite ni le conseil en investissements financiers, ni la commercialisation de parts de sociétés, ni la lecture d’un mandat de gestion, ni le détail des frais d’acquisition. Et il ne dresse aucune liste d’acteurs, dans aucun sens.