Calcul du cash-flow d’un investissement locatif : la mensualité entière, l’impôt qui suit, et ce que vingt ans y changent

La réponse en trente secondes. Le cash-flow est une mesure de trésorerie, pas de rentabilité. Il compte ce qui sort du compte, et la mensualité en sort entière.

Le capital remboursé ne se déduit pas. L’article qui énumère les charges déductibles cite « Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés »¹ — le mot « capital » n’y figure nulle part.

D’où deux cash-flows, jamais un seul. Avant impôt, Anatole perd 2 344,40 € par an ; après impôt, 4 193,05 €.

Le corpus mesure déjà le rendement brut, net et net-net et compare les trois indicateurs entre eux. Ce guide-ci fait le calcul, ligne à ligne, et montre pourquoi la trésorerie décroche du rendement.

Le cash-flow, est-ce le rendement ?

Non, et la confusion coûte cher parce que les deux chiffres sont vrais en même temps. Le rendement rapporte un revenu à un capital investi ; le cash-flow compare deux flux sur une période.

Le rendement brut d’Anatole se lit en une division : 13 200 € de loyer annuel sur 180 000 € de prix de revient, soit 7,3 %. Ce nombre ne connaît ni le crédit, ni l’impôt, ni le calendrier.

Le cash-flow, lui, ne divise rien. Il additionne ce qui entre — les loyers encaissés — et retranche ce qui sort : les charges, la mensualité, l’impôt. Le résultat s’exprime en euros par an ou par mois, jamais en pourcentage.

Cette différence de nature explique qu’un même bien puisse être bien noté par l’un et mal par l’autre. Le rendement dit si le prix payé est cohérent avec le loyer perçu ; le cash-flow dit si vous pouvez tenir la position sans ajouter d’argent chaque mois.

Retenez la règle de lecture. Un rendement se compare entre deux biens ; un cash-flow se compare à votre capacité d’épargne. Les deux questions sont légitimes, elles ne se répondent pas avec le même chiffre.

Cette distinction a une conséquence pratique que l’on mesure au moment de comparer deux dossiers : deux biens affichant le même rendement brut de 7,3 % peuvent produire des trésoreries écartées de plusieurs milliers d’euros par an, selon que l’un est financé sur quinze ans et l’autre sur vingt-cinq, que l’un supporte 8 % d’honoraires de gestion et l’autre aucun, ou que leurs propriétaires relèvent de taux marginaux différents.

Pourquoi le remboursement du capital ne se déduit-il pas ?

Parce que le texte qui énumère les charges déductibles ne le mentionne pas, et cette absence est le pivot de tout le calcul. C’est le point que la plupart des simulateurs escamotent.

L’article qui détermine le revenu foncier net procède par liste. Il retient « Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire »¹, et il retient « Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire »¹.

Lisez cette seconde phrase mot à mot. Elle vise les intérêts de la dette, pas la dette. Le mot « capital » ne figure nulle part dans l’article : ce n’est pas une interprétation du texte, c’est un constat de lecture.

La conséquence tient en une phrase. Chaque mois, la mensualité d’Anatole sort du compte en entier ; seule sa part d’intérêts entre dans le calcul de l’impôt. Sur la première année, 6 261,03 € de capital sortent de la trésorerie et n’allègent l’impôt d’aucun euro.

Un point de vigilance sur ce texte. Une version postérieure entre en vigueur le 1er janvier 2027 : la règle y est identique mot pour mot, mais elle change de place — elle passe du a du 1° du I au d du 1°². Un guide qui cite l’emplacement plutôt que la règle sera faux au 1er janvier sans qu’un mot du droit ait changé.

Le calcul, ligne à ligne

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Anatole achète pour 180 000 € frais et travaux compris, loue 1 100 € par mois hors charges, et finance la totalité sur vingt ans à 3,60 %.

Sa mensualité se calcule à partir du taux mensuel de 0,3 % et de 240 échéances : 1 053,20 €. Sur la durée, il remboursera 252 768 €, dont 72 768 € de coût du crédit.

Une année de trésorerie, avant impôt

Le tableau s’additionne à l’écran : 13 200 moins 1 250, 180, 420, 1 056 et 12 638,40 donne bien − 2 344,40 €. Rapporté au mois, Anatole ajoute 195,37 € de sa poche.

Notez la ligne du crédit. Elle porte la mensualité entière, parce que c’est bien la mensualité entière qui quitte le compte — et non les seuls 6 377,37 € d’intérêts de la première année.

L’impôt peut-il faire basculer le calcul ?

Sur ce dossier, il le fait — et dans le sens qu’on n’attend pas. Le tableau précédent affiche une perte de trésorerie ; l’administration, elle, constate un bénéfice.

Le revenu foncier imposable retranche les charges et les intérêts, mais pas le capital : 13 200 moins 2 906 de charges moins 6 377,37 d’intérêts, soit 3 916,63 €. Anatole est donc imposable sur un bénéfice, l’année même où sa trésorerie recule.

Au taux marginal de 30 % et avec des prélèvements sociaux de 17,2 % — deux paramètres posés pour l’exemple, et que ce guide ne reconstitue pas —, l’addition atteint 1 848,65 €. Notre guide sur le choix du régime fiscal traite ces taux pour eux-mêmes.

Le second cash-flow s’écrit alors tout seul : − 2 344,40 moins 1 848,65, soit − 4 193,05 € sur l’année, c’est-à-dire 349,42 € à sortir chaque mois. L’impôt aggrave la trésorerie de 78,9 %.

Voilà pourquoi un cash-flow avant impôt ne décide de rien. C’est un chiffre intermédiaire, utile pour comprendre d’où vient l’écart, inutile pour savoir ce que l’opération coûte réellement chaque mois.

Un cash-flow négatif est-il une perte ?

Pas au sens patrimonial, et c’est la nuance la plus mal comprise du sujet. Une partie de ce qui sort du compte ne disparaît pas : elle change de forme.

Sur la première année, 6 261,03 € de la mensualité remboursent du capital. Cet argent quitte la trésorerie et rejoint le patrimoine, sous la forme d’une dette qui diminue : le capital restant dû passe de 180 000 € à 173 738,97 €.

Si l’on réintègre ce capital dans la lecture, le résultat change de signe : − 4 193,05 plus 6 261,03 font 2 067,98 € d’enrichissement net sur l’année. Les deux lectures diffèrent exactement de 6 261,03 €.

Aucune des deux n’est fausse, et il faut se garder de ne retenir que la seconde. La trésorerie se paie en fin de mois avec un virement ; l’enrichissement patrimonial ne paie ni la taxe foncière ni la mensualité de janvier. Notre guide sur le stress test d’une opération montre ce que devient un montage tendu quand un imprévu tombe.

La formulation honnête est donc double. Anatole s’enrichit de 2 067,98 € par an et doit sortir 349,42 € par mois pour cela : c’est un plan d’épargne forcée à effet de levier, ce n’est pas un revenu.

Ce que vingt ans font à la trésorerie

À loyer constant, le cash-flow après impôt se dégrade année après année. Le mécanisme est mécanique, et il surprend tous ceux qui l’attendent dans l’autre sens.

La mensualité ne bouge pas, mais sa composition se déforme : les intérêts fondent à mesure que le capital s’amortit. Ils valent 6 377,37 € la première année, 3 985,80 € la dixième, et 243,04 € la vingtième.

Le même bien, le même loyer, trois années différentes

Entre la première et la vingtième année, la trésorerie perd 2 895,40 € de plus par an. Cette dégradation vaut exactement l’impôt supplémentaire — 4 744,05 moins 1 848,65 —, ce qui se vérifie en une soustraction.

Un plan de financement qui présente la seule première année est donc trompeur, même sans mauvaise intention. Il montre le meilleur millésime du montage, celui où la déduction est maximale.

La conclusion à en tirer n’est pas qu’il faut renoncer, mais qu’il faut provisionner : si la trésorerie exigée passe de 349 € à 591 € par mois entre la première et la vingtième année, alors l’effort d’épargne à prévoir n’est pas celui du tableau de la première année, et une opération jugée soutenable sur ce seul tableau peut cesser de l’être bien avant son terme.

Micro-foncier ou réel : lequel coûte le moins ?

Cela dépend des charges réelles, et l’écart se chiffre sans difficulté sur un dossier donné. Le micro-foncier remplace toutes les charges par un forfait.

Le texte pose la règle et son seuil : « Par dérogation aux dispositions de l’article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % »³.

Les 13 200 € d’Anatole passent sous le plafond, le régime lui est donc ouvert. Sa base imposable deviendrait 9 240 €, et son impôt 4 361,28 € au lieu de 1 848,65 € — soit 2 512,63 € de plus.

La raison de cet écart est arithmétique. L’abattement forfaitaire vaut 3 960 €, alors que ses charges et intérêts réels atteignent 9 283,37 € : le forfait ne couvre pas la moitié de ce que le réel déduit.

Retenez le critère plutôt que la conclusion. Le micro-foncier gagne quand les charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers — typiquement un bien sans crédit et sans travaux. Dès qu’un emprunt court, ses intérêts font presque toujours pencher la balance vers le réel.

Le déficit foncier, et la part qui ne soulage rien

Une année de travaux crée un déficit, et ce déficit se scinde en deux parts qui ne suivent pas le même chemin. Beaucoup de plans de financement l’ignorent.

Supposons 14 000 € de travaux d’entretien la première année. Le résultat foncier devient négatif de 10 083,37 €, et c’est ici que le texte introduit une coupure.

La règle générale de l’imputation est plafonnée : « L’imputation est limitée à 10 700 € »⁴. Mais une distinction la précède, et elle est décisive : « L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt »⁴.

Autrement dit, la part du déficit née des intérêts reste enfermée dans la catégorie foncière. Le texte le confirme pour le reliquat : « La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa »⁴.

Deux rehaussements de ce plafond méritent d’être connus, parce qu’ils visent précisément les opérations de rénovation. Le texte porte d’abord la limite « à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée l’une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l’article 31 »⁴. Il prévoit ensuite qu’elle « est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret »⁴.

Ce second rehaussement double presque le plafond, et il est daté. Il ne change rien au dossier d’Anatole, dont la part imputable reste à 3 706 € — mais sur une opération qui sort un logement de la classe G, il déplace jusqu’à 10 700 € d’assiette. Ce guide ne dit pas ce que le décret exige : il n’a pas été lu ici.

Sur le dossier d’Anatole, cela sépare 6 377,37 € — la part des intérêts, reportée sur les seuls revenus fonciers — des 3 706 € imputables sur le revenu global. C’est 63,2 % du déficit qui ne soulage pas l’impôt de l’année.

Trois leviers, mesurés séparément

Aucun n’est recommandé ici : chacun est mesuré isolément, le reste du dossier inchangé, pour qu’on voie ce qu’il déplace vraiment.

Allonger la durée. À vingt-cinq ans plutôt que vingt, la mensualité tombe à 910,80 €, soit 142,40 € de moins par mois et 1 708,80 € sur l’année. Le crédit coûte alors 93 240 € au lieu de 72 768 € : 20 472 € de plus, pour de la trésorerie immédiate.

Apporter du capital. Avec 30 000 € d’apport, la mensualité descend à 877,67 €, soit 2 106,36 € d’allègement annuel. Le levier est réel, mais il consomme une épargne qui ne travaille plus ailleurs — notre guide sur le coût total d’une acquisition dans l’ancien rappelle ce que l’entrée dans l’opération mobilise déjà.

Chercher un meilleur loyer. Pour annuler le cash-flow après impôt sans rien changer d’autre, il faudrait 21 831,94 € de loyer annuel, soit 1 819,33 € par mois : 65,4 % de hausse, et un rendement brut de 12,1 %. Autant dire que ce levier-là ne se trouve pas sur le même bien.

Un mot sur le taux, qu’on croit décisif et qui l’est moins qu’il n’y paraît. À 4,60 % au lieu de 3,60 %, la mensualité monte de 95,31 €, soit 1 143,72 € par an — mais les intérêts supplémentaires font économiser 842,58 € d’impôt. Le cash-flow après impôt ne se dégrade donc que de 301,14 €.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de calcul distinctes, sur des dossiers où le bien lui-même n’était pas en cause.

La mensualité comptée pour ses seuls intérêts. L’investisseur retranche 6 377,37 € au lieu de 12 638,40 €, parce que c’est le chiffre que sa déclaration fiscale retient. Son cash-flow annoncé est faux de 6 261,03 €, exactement la part de capital.

Le cash-flow arrêté avant l’impôt. Le plan présente − 2 344,40 € et s’arrête là. La trésorerie réelle est de − 4 193,05 €, soit 1 848,65 € de plus à sortir, découverts chez le comptable l’année suivante.

La première année prise pour la moyenne. Le montage est jugé sur − 4 193,05 € alors qu’il finira à − 7 088,45 €. L’écart de 2 895,40 € par an n’apparaît dans aucun tableau de la simulation initiale.

Le micro-foncier choisi par simplicité. Le bailleur coche le régime forfaitaire pour éviter la déclaration détaillée et paie 4 361,28 € au lieu de 1 848,65 €. La simplicité lui coûte 2 512,63 € sur l’année.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, un chiffre exact a été employé à la place d’un autre chiffre exact, sans que personne remarque qu’ils ne répondaient pas à la même question.

Six gestes avant de signer

Trois pour établir le calcul. Trois pour vérifier qu’il tient dans le temps.

1. Retranchez la mensualité entière, pas les intérêts. Le capital sort du compte : sur la première année d’Anatole, 6 261,03 € que le fisc ignore.
2. Calculez l’impôt avant de conclure. Le revenu imposable retranche les intérêts et non le capital, ce qui produit un bénéfice fiscal l’année d’une perte de trésorerie.
3. Écrivez les deux nombres côte à côte. − 2 344,40 € avant impôt et − 4 193,05 € après : le second seul décide de ce que vous virez chaque mois.
4. Refaites le calcul à la dixième et à la vingtième année. À loyer constant, la trésorerie se dégrade de 2 895,40 € par an sur la durée du prêt.
5. Comparez les deux régimes sur vos chiffres, pas sur un principe. Ici le réel économise 2 512,63 € ; sur un bien sans crédit, la réponse s’inverse.
6. Provisionnez les charges qui tombent en bloc. La taxe foncière et l’assurance ne se lissent pas : un mois positif onze fois sur douze n’est pas une année positive. Notre guide sur le calcul du risque de vacance traite l’autre irrégularité, celle des recettes.

Un mot sur les professionnels que ce calcul mobilise, et sur leur ordre. Le courtier fixe la mensualité et la durée, donc la ligne la plus lourde du tableau. Le banquier arrête le taux, dont on vient de voir qu’il pèse moins que la durée sur la trésorerie nette. L’expert-comptable tranche le régime fiscal et chiffre l’écart sur vos propres charges. Le gestionnaire locatif fixe les honoraires de gestion, 1 056 € ici, une ligne qui se négocie et qu’un mandat mal relu fige pour des années. Et le notaire arrête le prix de revient sur lequel tout le reste se calcule.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne reconstitue pas la construction légale du taux des prélèvements sociaux, posé ici comme un paramètre. Il ne traite pas la location meublée, dont l’amortissement change entièrement le calcul de l’impôt. Il ne dit rien du taux de rendement interne ni de la revente, que le comparatif des trois indicateurs aborde. Et il ne discute pas les régimes de faveur ni les dispositifs de défiscalisation, qui relèvent d’autres textes que ceux lus ici.